logo

          ใครที่อยู่คอนโด โดยเฉพาะคอนโด High Rise สูงใจกลางเมืองที่มักจะพบเจอกับการที่อยู่ไปสักพักมีตึกสูงมาสร้างใหม่ในระแวกใกล้เคียงจนเกิดปัญหาคอนโดโดนบังวิว คอนโดโดนบล็อกวิว จนทำให้เปิดผ้าม่านม่านจากที่จะได้เห็นวิวสวย ๆ กลับกลายเป็นเห็นตึกที่ถูกสร้างบังแทน

          ซึ่งยิ่งพื้นที่ไหนมีศักยภาพสูงและอยู่ในเงื่อนไขที่เหมาะกับการพัฒนาอาคารสูง แนวโน้มที่จะเกิดปัญหาคอนโดโดนบังวิว คอนโดโดนบล็อกวิว จะตึกสูงกันเองมากเช่นกัน โครงการเก่าก่อนในละแวกนั้นก็อาจจะต้องเผชิญกับความเปลี่ยนแปลงของยุคสมัย แล้วคนที่ซื้อห้องคอนโด หรือลงทุนไปกับโครงการที่โฆษณาหรือให้คำมั่นสัญญากับวิวทิวทัศน์ของห้องตำแหน่งทิศทางต่าง ๆ ไปแล้ว จะรับมือยังไงกับความไม่แน่นอนในอนาคต

          ในบทความฉบับนี้ Condonewb จะพาผู้อ่านมาความเข้าใจผลกระทบ รวมถึงรับมือกับปัญหาคอนโดโดนบังวิว คอนโดโดนบล็อกวิว อย่างไรได้บ้าง ถ้าพร้อมแล้วเรามาเริ่มกันเลยครับ

คอนโดโดนบล็อควิว

มีโอกาสแค่ไหน? ที่คอนโดโดนบังวิว คอนโดโดนบล็อกวิว

          ตรงนี้อยู่ที่ศักยภาพของทำเลที่โครงการตั้งอยู่เป็นหลักเลยครับ ซึ่งเงื่อนไขที่เกี่ยวข้องก็ได้แก่ ข้อกำหนดทางผังเมือง เงื่อนไขในกฎหมายควบคุมอาคาร ความพร้อมของสาธารณูปโภคและสาธารณูปการโดยรอบ ไปจนถึงอุปสงค์ของทำเลนั้น ๆ ที่จะเป็นตัวกำหนดศักยภาพการพัฒนาโครงการที่เป็นอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ได้

          โดยเฉพาะทำเลย่านใจกลางเมือง โอกาสที่บริเวณรอบ ๆ โครงการจะมีอาคารใหม่ๆ สร้างขึ้นมาขวางจนเกิดปัญหาคอนโดโดนบังวิว คอนโดโดนบล็อกวิวก็จะยิ่งมีโอกาสสูงกว่าทำเลรอบนอก ซึ่งเราจะมาเจาะลึกแต่ละเงื่อนไขกันโดยเริ่มกันที่

 • กฎหมายควบคุมอาคาร

          ตามนิยามในมาตรา 4 พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 และในข้อ 5 หมวด 1 การวิเคราะห์ศัพท์ ในข้อบัญญัติกรุงเทพมานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ.2544 ได้ระบุไว้ว่า

“อาคารสูง” หมายถึง อาคารที่สามารถเข้าใช้สอยภายในได้ที่มีความสูงตั้งแต่ 23 เมตรขึ้นไป โดยวัดจากระดับพื้นดินถึงดาดฟ้า หากมีหลังคาทรงจั่วหรือปั้นหยาให้วัดความสูงถึงแค่ยอดผนังชั้นบนสุด

 “อาคารขนาดใหญ่พิเศษ” หมายถึง อาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยภายในนับรวมกันทุกชั้นในหลังเดียวกันตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตร ขึ้นไป

          ซึ่งอาคารสูงที่มีขนาดใหญ่ตามนิยามนี้ไม่ว่าจะเป็นคอนโดที่อยู่อาศัยหรือไม่ก็ตามจะถูกสร้างขึ้นได้ ทำเลของที่ดินและละแวกโดยรอบต้องอยู่ภายใต้เงื่อนไขที่เอื้อให้สามารถในการพัฒนา โดยที่ดินต้องมีหน้ากว้างด้านใดด้านหนึ่งไม่น้อยกว่า 12 เมตรติดกับทางสาธารณะ โดยถนนสายนั้นต้องมีเขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตรยาวตลอดแนวไปจนถึงถนนสาธารณะอื่นอีกสายที่กว้างไม่น้อยกว่า 10 เมตรเหมือนกันหรือกว้างกว่า หรือถ้าเป็นตึกขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่ใช้สอยเกิน 30,000 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องอยู่ติดถนนที่มีความกว้างของถนนไม่น้อยกว่า 18 เมตรยาวตลอดแนวไปจนถึงถนนสาธารณะอื่นซึ่งต้องกว้างเท่ากันหรือมากกว่า

          รวมถึงต้องเว้นระยะถอยร่นจากขอบเขตที่ดินรอบด้านโดยไม่มีสิ่งกีดขวางกว้าง 6 เมตรเป็นอย่างน้อยด้วย เพื่อให้อาคารมีระยะห่างไม่เบียดเสียดกันจนแออัด และเว้นทางให้รถดับเพลิงสามารถวิ่งรอบอาคารได้

          สำหรับเขตพื้นที่ในกรุงเทพฯยังมีข้อกำหนดที่ลงรายละเอียดข้อบังคับที่ลึกลงไปอีก เช่น ในหมวด 5 แนวอาคารและระยะต่างๆ ในข้อบัญญัติกรุงเทพมานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ.2544 ข้อ 49 ความสูงของอาคารไม่ว่าจากจุดหนึ่งจุดใด ต้องไม่เกิน 2 เท่าของระยะราบ วัดจากจุดนั้นไปตั้งฉากกับแนวถนนด้านตรงข้ามของถนนสาธารณะที่อยู่ใกล้อาคารนั้นที่สุด จนบ่อยครั้งจะเห็นอาคารสูงถูกออกแบบให้เป็นรูปทรงถูกตัดเฉียงลาดเอียงหรือมีระยะเป็นขั้นบันได ซึ่งนิวบ์ก็เคยเขียนอธิบายไว้แล้วใน “Condo ขั้นบันได ไม่ใช่แค่ Design แต่เป็นกฎหมายที่ต้องทำตาม” 

 • ข้อกำหนดทางผังเมือง

          ในเขตพื้นที่กรุงเทพมหานคร โดยทั่วไปแล้วพื้นที่ที่อนุญาตให้สามารถพัฒนาเป็นอาคารสูงหรืออาคารขนาดใหญ่ได้ มักจะเป็นพื้นที่ที่ได้รับการกำหนดให้อยู่ในโซนสีน้ำตาล (ที่ดินประเภทที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก) และพื้นที่สีแดง (ที่ดินเพื่อการพาณิชยกรรม) ที่กำหนดอนุญาตให้มีสัดส่วนพื้นที่ใช้สอยอาคารต่อขนาดพื้นที่ดิน (Floor Area Ratio) หรือ FAR ค่อนข้างมาก ซึ่งจะมีข้อกำหนดโดยละเอียดปลีกย่อยแตกต่างกันออกไป

          เช่น ตามผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับปี 2556 ที่ยังบังคับใช้อยู่ในปัจจุบัน เนื่องจากฉบับใหม่ยังไม่เสร็จสมบูรณ์ให้บังคับใช้* ยกตัวอย่างกำหนดให้สีน้ำตาล ย.10 มี FAR ที่ 8:1 หรือพื้นที่สีแดง พ.5 มี FAR ที่ 10:1 ซึ่งถ้ามีเงื่อนไขเรื่องทางเข้าและถนนเพียงพอ ก็จะสามารถพัฒนาอาคารสูงที่มีพื้นที่ใช้สอยเกิน 10,000 ตารางเมตรหรือเกิน 30,000 ตารางเมตรได้สบายๆ ตามที่แสดงในภาพตารางด้านล่างเลยครับ

 *ผังเมืองฉบับใหม่ของกรุงเทพมหานครที่ใกล้จะเสร็จสมบูรณ์และเตรียมประกาศใช้ อาจมีเนื้อหารายละเอียดที่เปลี่ยนแปลงไปในแต่ละพื้นที่ ซึ่งนิวบ์จะขอไว้กลับมาอัพเดทข้อมูลให้ต่อไปครับ

Zoning-ผังเมืองกรุงเทพ-2556

ที่มา: ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับ พ.ศ.2556

          ในขณะที่พื้นที่สีอื่นๆ อย่าง สีส้ม ย.5 ถึง ย.7 แม้จะอนุญาตให้สร้างอาคารพื้นที่เกิน 10,000 ตารางเมตรได้ แต่ด้วย FAR ที่ให้น้อยกว่าอยู่ที่ 4:1 ถึง 5:1 และเงื่อนไขว่าโครงการจะต้องอยู่ติดถนนกว้าง 30 เมตรขึ้นไป อาคารสูงในโซนเหล่านี้จึงเกิดขึ้นได้ยาก

 • ความพร้อมของสาธารณูปโภคและสาธารณูปการ

          ความพร้อมด้านโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐ โดยเฉพาะด้านโครงข่ายเส้นทางคมนาคมต่างๆ ที่ช่วยให้การเดินทางสะดวกและคล่องตัว ไม่ว่าจะเป็นถนนสายหลัก ทางด่วน หรือเส้นทางและสถานีรถไฟฟ้า โดยหากโครงการตั้งอยู่ในระยะรัศมี 500 เมตรจากสถานีรถไฟฟ้า และมีเงื่อนไขทางเข้าออกที่กว้างมากพอ ก็อาจได้รับสิทธิให้พัฒนาอาคารสูงได้

 • อุปสงค์ความต้องการของทำเล

          ยิ่งเป็นทำเลที่มีความต้องการสูง ไม่ว่าจะเป็นย่านธุรกิจใจกลางเมือง CBD หรือ Central Business Di strict หรือย่านเศรษฐกิจต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นอาคารสำนักงาน โรงแรม หรือคอนโดที่อยู่อาศัย ก็มีแนวโน้มที่จะเกิดโครงการอสังหาริมทรัพย์แนวสูงขึ้นได้มาก เนื่องจากอยู่ใกล้กับแหล่งงานและแหล่งเศรษฐกิจต่างๆ มีโอกาสสูงที่จะเกิดปัญหาคอนโดโดนบังวิว คอนโดโดนบล็อกวิวครับ

          ซึ่งเมื่อพิจารณาตามเงื่อนไขต่างๆ แล้ว หากที่ติดแปลงต่างๆ อยู่ในเงื่อนไขที่เอื้อต่อการพัฒนาโครงการแนวสูง ก็มีโอกาสมากที่จะมีตึกสูงหลังใหม่ขึ้นมาบดบังวิวที่อาคารเดิมในพื้นที่เคยได้รับครับ แต่หากที่ดินข้างๆกันติดขัดด้วยเงื่อนไขบางอย่าง โดยเฉพาะตามข้อกำหนดด้านควบคุมอาคาร ทำให้ไม่สามารถพัฒนาตึกสูงได้ ตึกปัจจุบันในพื้นที่ก็จะได้ประโยชน์ในเรื่องวิวไปเต็มๆเลยนั่นเองครับ

 ถ้าหากต้องการซื้อคอนโดสักห้องโดยไม่ได้เน้นเรื่องวิวเป็นพิเศษ บทความนี้ก็ขอจบไว้แต่เพียงเท่านี้ครับ เพราะห้องจะได้วิวดีหรือแย่นั้นไม่ใช้ปัญหาหลักสำหรับคุณ เพราะไม่รู้สึกเดือดร้อนอะไรนี่นาเนอะ

 …แต่ แต่ถ้าเรื่องวิวเป็นหนึ่งในปัจจัยที่นำมาพิจารณาในการซื้อคอนโดสักห้องละก็ นอกจากจะต้องมีความเข้าใจในเงื่อนไขที่เอื้อให้พัฒนาตึกสูงใหม่ๆโดยรอบด้วยแล้ว ยังต้องเข้าใจที่จะเจรจาต่อรองในการซื้อห้องกับโครงการ ซึ่งหากตัวแทนขายมีความรับผิดชอบในประเด็นนี้ จะแนะนำผู้ซื้อถึงโอกาสที่คอนโดโดนบังวิวในอนาคตของที่จะเปลี่ยนแปลงไป เนื่องจากไม่ใช่สิ่งที่จะยึดเป็นคำมั่นสัญญาในตอนขายได้ เพื่อให้ห้องที่ตัดสินใจซื้อเพื่ออยู่อาศัยหรือลงทุน อยู่ในระดับราคาที่ยอมรับได้และเป็นคุ้มค่ากับเงินที่เสียไปที่สุดโดยไม่รู้สึกเสียดายทีหลังเพราะวิวที่เปลี่ยนไปหรือมีตึกสูงใหม่ขึ้นมาบดบังวิวนั้นเองครับ

รูปตึกคอนโดและบรรยากาศโดยรอบ

ผลกระทบจาก คอนโดโดนบังวิว คอนโดโดนบล็อกวิวมีอะไรบ้าง?

 • คอนโดโดนบังวิว คอนโดโดนบล็อกวิว ทำให้สูญเสียวิวเดิม

          หลัก ๆ ที่ชัดเจนเห็นผลลัพธ์แบบจับต้องได้เลย เมื่อมีตึกสูงหลังใหม่สร้างขึ้นมาข้าง ๆ กัน ตึกเดิมก็กลายเป็นคอนโดโดนบังวิวเสียวิวเก่าไปน่ะซิ ถูกบล็อกวิวเดิมที่เคยเป็นจุดขายของโครงการในฝั่งทิศทางนั้น ๆ ของอาคารก็จะหายไป โดยเฉพาะกับโครงการที่เน้นขายวิวเป็นพิเศษอย่างคอนโดริมแม่น้ำ หรือคอนโดวิวสวนสาธารณะ ซึ่งหากมีโครงการใหม่สร้างขึ้นมาบดบังวิว ก็เหมือนถูงแย่งชิงวิวเดิมไปฟรีๆเลยล่ะ

          ยิ่งหากตึกใหม่ดันออกแบบให้ด้านที่หันหาตึกเดิมเป็นกำแพงทึบไร้หน้าต่าง ตึกเดิมก็จะได้วิวใหม่เป็นผนังเปล่าทึบๆมาให้ดูแบบเจ็บใจเล่นๆ

 • คอนโดโดนบังวิว คอนโดโดนบล็อกวิว ทำให้ความเป็นส่วนตัวลดลง

          ประเด็นถัดมาคือการสูญเสียความเป็นส่วนตัว ซึ่งหากตึกใหม่ที่สร้างขึ้นมีระยะห่างมากพอสมควร เช่น ห่างกันฝั่งตรงข้ามถนนใหญ่หน้าโครงการ ข้อนี้อาจจะไม่ใช่ประเด็นสำคัญอะไรมากมาย แต่ถ้าหากเป็นตึกใหม่ที่สร้างข้างๆกันกับโครงการเดิม ด้วยระยห่างแค่ขั้นต่ำตามกฎหมายกำหนด คือ 12 เมตร (ตึกสูงต้องห่างจากแนวเขตที่ดินอย่างน้อย 6 เมตร ระยะห่าง 2 อาคารเท่ากับ 6+6 = 12 เมตร) เราก็จะได้เพื่อนบ้านไหมแบบระยะประชิด

          ถ้าตึกใหม่หันด้านผนังทึบให้ก็คงไม่เดือดร้อนเรื่องมากนักเช่นกัน แต่หากทำหน้าต่างแบบจัดเต็มแถมหากเป็นโครงการสำนักงานด้วย ก็จะยิ่งสร้างความอึดอัดเป็นอย่างมาก ทำให้คนที่อยู่อาศัยห้องฝั่งนั้นแทบไม่กล้าเปิดผ้าม่านกันเลยทีเดียว

 • คอนโดโดนบังวิว คอนโดโดนบล็อกวิว ทำให้การได้รับแสงแดด และกระแสลมเปลี่ยนไป

          หากตำแหน่งห้องชั้นล่างๆน่าจะได้รับผลกระทบจากปัญหานี้มากที่สุด ยิ่งชั้นต่ำก็ยิ่งร่มและได้รับลมน้อย ซึ่งจะส่งผลกระทบการรูปแบบการใช้ชีวิตของคนที่ชอบห้องที่รับแสงรับลมอย่างมาก เช่น ตากผ้าแห้งช้า ห้องมืดและอับแสงทำให้ต้องเพิ่งพาใช้ไฟฟ้าส่องสว่างมากขึ้น รวมถึงอากาศในห้องไม่ค่อยถ่ายเท เป็นต้น

          แต่ถ้าหากอาคารใหม่อยู่ทางด้านทิศเหนือหรือทิศตะวันออกของตึกเดิม และยิ่งถูกออกแบบด้วยผนังภายนอกเป็นกระจก ก็อาจเกิดแสงแดดสะท้อนใส่อาคารเดิมทำให้อยู่อาศัยลำบากและต้องเพิ่งการปิดม่านด้วยเช่นกัน

คอนโดบล็อควิว

 • คอนโดโดนบังวิว คอนโดโดนบล็อกวิว ส่งผลต่อราคาห้อง

          เป็นอีกประเด็นที่น่าจะกระทบกับฝั่งนักลงทุนเป็นหลัก ด้วยหากเป็นห้องที่เคยได้วิวทิวทัศน์ดี ๆ หากเกิดปัญหาคอนโดโดนบังวิว คอนโดโดนบล็อกวิวไปแล้ว ก็จะทำให้ห้องนั้น ๆ เสียจุดขายที่จะบวกราคาขายต่อ หรือโอกาสต่อรองที่จะขึ้นค่าเช่าแพงขึ้นได้ ซึ่งหากไม่ได้ส่งผลเสียจนราคาลดลงจนขาดทุน อย่างมากก็อาจจะกระทบให้เพิ่มราคาได้น้อยกว่าห้องตำแน่งอื่นๆในตึกเดียวกันที่ยังเหลือวิวที่ดีมากกว่านั่นเอง

ห้องวิวแย่หรือถูกบล็อควิว จะรับมือยังไงได้บ้าง?คอนโดโดนบังวิว คอนโดโดนบล็อกวิว จะรับมือยังไงได้บ้าง?

ตึกคอนโด

 • คอนโดโดนบังวิว คอนโดโดนบล็อกวิว ต้องทำใจยอมรับความเปลี่ยนแปลง

          หากเราเป็นแค่ผู้เช่าอยู่อาศัยในคอนโด หรือผู้ซื้อที่ไม่ได้จริงจังกับวิวมากนัก ก็คงต้องเตรียมใจและยอมรับหากคอนโดโดนบล็อกวิว ห้องที่ตำแหน่งบล็อควิวอับทึบ และปรับตัวปรับการใช้ชีวิตกันไปครับ

          เพิ่มความเป็นส่วนตัวด้วยการติดตั้งผ้าม่าน 2 ชั้น สำหรับห้องที่มืดลงก็คงต้องเปิดไฟช่วยหรือติดตั้งโคมไฟเพิ่มเติม ตากผ้าไม่แห้งก็คงต้องเพิ่งพาเครื่องอบผ้า ดูรันทนตรอมใจเนอะ

 • ซื้อที่ดินแปลงข้างๆนั้นซะ

          วิธีนี้อาจจะดูฮาร์ทคอร์ แต่ก็ต้องอาศัยความเข้มแข็งเหนียวแน่นของลูกบ้านผู้พักอาศัยในตึกเดิมด้วย ในการลงขันระดมเงินรวบรวมทุนเพื่อกว้านซื้อแปลงที่ดินที่อยู่ในตำแหน่งวิวที่ดีมากๆ ของตึก เพื่อควบคุมสิทธิตัดโอกาสในการพัฒนาอาคารของที่ดินแปลงนั้นและรักษาโอกาสที่จะได้รับวิวเดิมของโครงการเอาไว้ไม่ให้ถูกบล็อควิวนั่นเอง

          แต่หากลูกบ้านส่วนใหญ่ไม่ได้เดือดเนื้อร้อนใจกับโครงการใหม่ข้างๆกันที่จะมาบล็อควิวและสามารถทำใจได้ ที่ดินแปลงข้างๆกันก็มีสิทธิอย่างถูกต้องที่จะพัฒนาโครงการเป็นอาคารสูงขึ้นมาได้หากเข้าเงื่อนไขทุกประการ และผ่านการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม EIA แล้วนั่นเอง

 • ออกแบบตึกใหม่เว้นระยะห่างมากๆ

รูปตึกคอนโด กำลังก่อสร้าง

          ในส่วนนี้อาจจะเป็นการแก้ไขรับมือเรื่องคอนโดโดนบังวิว คอนโดโดนบล็อกวิวของทางผู้พัฒนาเจ้าของโครงการเป็นหลัก โดยอาจออกแบบให้แนวของอาคารและทิศทางของห้องในอาคารที่จะสร้างใหม่ เว้นระยะห่างจากตึกเดิมหรือทำแนวและองศาให้หลบจากตึกเดิมในพื้นที่

         ซึ่งในส่วนนี้อาจมีการเจรจาต่อรองร่วมกันระหว่างผู้อยู่อาศัยในตึกเดิมกับผู้พัฒนาโครงการใหม่ เพื่อรักษาผลประโยชน์ของตึกเดิมแต่ก็ยังให้สิทธิกับเจ้าของที่ดินและโครงการใหม่ในการพัฒนาอยู่

          แม้จะหลีกเลี่ยงเรื่องคอนโดโดนบังวิว คอนโดโดนบล็อกวิว ทำให้เกิดการเสียวิวบล็อควิวกันไม่ได้ แต่ยังเอื้อเฟื้อในเรื่องของพื้นที่ว่างเปิดโล่งในการได้รับแสงแดดและกระแสลมให้กันได้ หรือใครเคยโดนปัญหานี้ หรือมีวิธีการแก้ไขปัญหาดีดีมาแชร์ให้เพื่อน ๆ ฟังได้นะครับ

Written by NewbTay