logo

 ธุรกิจปล่อยเช่าคอนโด หนึ่งในการลงทุนอสังหาฯ ที่หลาย ๆ คนเลือกที่จะนำเงินมาลงทุน เพื่อหาผลกำไรที่เรียกว่า Rental Yield หรือ ผลกำไรจากการปล่อยเช่า ในระหว่างที่กำลังรอให้มูลค่าของคอนโดมิเนียมเพิ่มขึ้นตามกลไกของราคาที่ดิน แล้วค่อยปล่อยขายเพื่อ Capital Gain หรือผลกำไรจากการขายคอนโดมิเนียม ซึ่งในปี 2563 ที่ผ่านมา นิวบ์เชื่อว่านักลงทุนหลาย ๆ คนก็คงซื้อคอนโดไว้หลายที่ด้วยราคาคอนโดมิเนียมที่เหล่า Developer พากันลดเพื่อเรียกกำลังซื้อ นอกจากนี้ยังมีโปรโมชั่นอื่น ๆ ที่ทำดึงดูดนักลงทุนไป ไปจนถึงอัตราดอกเบี้ยที่ลดลง ซึ่งก็มาจากมาตรการช่วยเหลือจากรัฐบาลหลังจากที่ประชาชนได้รับผลกระทบจาก COVID-19

          ซึ่งแน่นอนว่าการแพร่ระบาด COVID-19 ส่งผลมากจริง ๆ สำหรับธุรกิจปล่อยเช่าคอนโด เพราะทำให้กำลังการเช่านั้นลดน้อยถอยลงไปตามสภาพเศรษฐกิจ เหนือสิ่งอื่นใดคือธุรกิจปล่อยเช่าคอนโดนั้นไม่ได้มีแค่คนไทย แต่อีกกลุ่มลูกค้าที่ถือเป็นกลุ่มลูกค้าหลักของตลาดปล่อยเช่าก็คือ “ชาวต่างชาติ” และ Expat ที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย ซึ่งตลาดส่วนนี้ก็ลดจำนวนลงเรื่อย ๆ เพราะชาวต่างชาติหลายคนต้องเดินทางกลับประเทศของตัวเองไปนั่นเอง แล้วแบบนี้ตลาดปล่อยเช่าคอนโดจะยังไปต่อได้ไหม? คนปล่อยเช่าคอนโด ทํายังไงดี แล้วจะทำยังไงได้บ้างในสถานการณ์แบบนี้ ถ้าคิดจะทุนคอนโดยังดีไหม ในวันนี้ CondoNewb จะพาไปหาคำตอบกันค่ะ

. . . . . . . . . .

“อนาคตธุรกิจปล่อยเช่าคอนโด 2564 แม้จะไม่ได้หวือหวา และได้รับผลกระทบโดยตรง

แต่ CondoNewb เชื่อว่าตลาดเช่ายังไปต่อได้

ถ้าผู้ลงทุนเข้าใจสถานการณ์ และรู้จักปรับตัวให้รองรับกับสิ่งที่ผู้เช่ามองหา”

. . . . . . . . . .

ปัจจัยลบในธุรกิจปล่อยเช่าคอนโด 2564

ปัจจัยลบในธุรกิจปล่อยเช่าคอนโด 2564

ก่อนจะไปหาทางออกสำหรับคนที่กำลังทำธุรกิจปล่อยเช่าคอนโด และค้นพบว่าการจะหาผู้เช่าในเวลานี้นั้นช่างลำบากยากเย็น เราควรต้องรู้ถึงปัจจัยลบที่ทำให้เรามาถึงจุดนี้กันก่อน ว่ามีอะไรกันบ้าง เพื่อที่จะได้มองหาวิธีแก้ปัญหาแบบเหมาะสม และไม่เกินกำลังจนทำให้การลงทุนของเราต้องเหนื่อยโดยใช้เหตุ เรียกว่าเป็นการเกาให้ถูกที่นั่นเอง

1. COVID-19 ทำพิษ

ปฏิเสธไม่ได้จริง ๆ ว่าแม้ COVID-19 จะเป็นปัจจัยบวกในเรื่องของต้นทุน ทำให้นักลงทุนได้คอนโดมิเนียมราคาดี ๆ ที่สามารถซื้อมาลงทุนได้ อีกทั้งยังมีโปรโมชันมากมายเป็นตัวเลือกเสริม ทำให้การซื้อคอนโดเพื่อลงทุนในช่วงนี้คุ้มค่าแก่การลงทุนมาก ๆ แต่ก็ต้องบอกว่าเจ้า COVID-19 เจ้าปัญหานี้ก็เป็นหนึ่งในปัจจัยลบใหญ่ในธุรกิจปล่อยเช่าคอนโดเช่นเดียวกัน เพราะเมื่อมีการแพร่ระบาด ก็ทำให้เกิดปัญหาใหญ่มากมายตามมาซึ่งในส่วนนี้สงผลเต็ม ๆ กับตลาดเช่าที่มีกลุ่มผู้เช่าเป็นชาวต่างชาติที่มาอาศัยอยู่ที่ประเทศไทย ทั้งในแง่ของนักท่องเที่ยว และชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงานในประเทศไทย ล้วนแล้วแต่ต้องเดินทางกลับประเทศไปเยอะ ซึ่งในกลุ่มนี้ที่มักจะคอยหาคอนโดให้เช่าเป็นที่อาศัยก็จะหายไปทันทีซึ่งก็ทำให้หลาย ๆ คนปวดหัวไปตาม ๆ กัน

          แต่ก็ต้องบอกก่อนว่าปัญหาของ COVID-19 ก็ไม่ได้เป็นปัญหาที่เราจะรับมือไม่ได้ เพราะตอนนี้เราก็อยู่กับมันมาครบ 1 ปีแล้ว และคนก็เริ่มที่จะปรับตัวได้ ตอนนี้ก็เริ่มมีการใช้วัคซีนแล้ว แถมรัฐบาลก็เริ่มมีการออกวีซ่าระยะยาวสำหรับชาวต่างชาติบางกลุ่ม ดังนั้นก็ขอให้อดทนอีกนิด และปรับตัวอีกหน่อย โดยเฉพาะคนที่ลงทุนธุรกิจปล่อยเช่าคอนโดกับชาวต่างชาติ เหนื่อยกว่าเดิมแต่ไม่ได้ยากจนไม่มีทางหาผู้เช่าได้เลยซะทีเดียวค่ะ

2. เศรษฐกิจฝืดเคือง กำลังเช่าต่ำ คนตกงาน หนี้ครัวเรือนสูง

          ผลพวงจาก COVID-19 เอง นอกจากจะส่งผลกระทบถึงธุรกิจปล่อยเช่าคอนโดฝั่งชาวต่างชาติแล้ว ยังส่งผลต่อตลาดเช่าฝั่งคนไทยด้วยเช่นกัน เพราะผลกระทบของ COVID-19 นั้นกระทบหลายอาชีพเลยทีเดียว ซึ่งบางกิจการก็ต้องทยอยปิดตัวไป และส่วนใหญ่ก็เป็นกิจการที่มีพนักงานเยอะ เช่น ธุรกิจโรงแรม ธุรกิจการบิน ข้อมูลจากกระทรวงแรงงาน และสำนักงานประกันสังคม เปิดเผยว่าผู้ขอรับประโยชน์ทดแทนกรณีว่างงานมีจำนวนทั้งสิ้น 435,010 คน และถูกเลิกจ้างจำนวน 220,324 คนในเดือนสิงหาคม 2563 ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่ค่อนข้างสูงเลยทีเดียว พนักงานโดยส่วนใหญ่ที่ได้รับผลกระทบนั้นต้องอาศัยการเช่าคอนโดมิเนียมเป็นที่พัก เพื่อความสะดวกสบายในการเดินทางไปทำงาน ด้วยเหตุนี้เองทำให้กำลังเช่าคนไทยในตลาดธุรกิจปล่อยเช่าคอนโดก็ลดลงไปพอสมควรเลยทีเดียว

        นอกเหนือจากเรื่องของคนที่ตกงานแล้ว เรื่องของหนี้ครัวเรือนเองก็เป็นผลพวงที่ตามมาด้วย ซึ่งเรื่องหนี้ครัวเรือนไตรมาส 2/63 ที่พุ่งสูงขึ้นถึง 83.8% ต่อ GDP และตัวเลขนี้ก็เป็นหนี้ครัวเรือนที่สูงที่สุดในรอบ 18 ปี แน่นอนว่าทำให้หลาย ๆ คนต้องยอมตัดรายจ่ายส่วนเกินออกมา ซึ่งหนึ่งในนั้นก็คือเรื่องของค่าเช่าคอนโดที่สูงกว่าค่าเช่าที่พักอาศัยในรูปแบบแฟลต หรือหอพัก ซึ่งก็ทำคนเลือกที่จะมองหาที่พักที่ราคาถูกลงมาเพื่อรัดเข็มขัดกันไป 

3. โปรโมชันคอนโดเรียกกำลังซื้อ

          ข้อนี้เพื่อน ๆ อาจจะมองข้ามกันไป แต่ถ้าเราสังเกตเราจะได้เห็นประโยค “ซื้ออยู่ถูกกว่าเช่า” ในบางโปรโมชันที่ Developer งัดออกมาเพื่อเรียกกำลังซื้อจากคนที่อยู่คอนโดเพื่ออยู่อาศัยเองอยู่เนือง ๆ ซึ่งอย่างที่เราเคยได้บอกไปว่าในช่วงนี้มีปัจจัยบวกสำหรับการซื้อคอนโดเพื่ออยู่เองมากพอที่จะเรียกกำลังซื้อได้ซึ่งนอกเหนือจากการลดราคาแล้ว ยังมีโปรโมชันคอนโดประเภท “เจ้าของโครงการผ่อนให้” บางโครงการ 12 เดือน บางโครงการก็ 24 เดือน ซึ่งนั่นก็ทำให้หลาย ๆ คนที่อยากจะมีคอนโดเป็นของตัวเอง เปลี่ยนจากการเช่าคอนโดมาอยู่เป็นการเลือกซื้อโครงการที่ตัวเองถูกใจมากกว่า เพราะนอกจากจะได้สินทรัพย์เป็นของตัวเองแล้ว ยังได้ห้องมือ 1 แบบไม่เคยผ่านมือใครด้วย ซึ่งนี่ก็เป็นอีกหนึ่งปัจจัยลบ โดยเฉพาะคนที่ลงทุนปล่อยเช่ากับคอนโดมิเนียมเพิ่งสร้างเสร็จที่ยังขายไม่หมด เพราะคู่แข่งของเรานั้นก็คือ Developer เจ้าของโครงการที่เราซื้อมาลงทุนเองนั่นแหละ 

ธุรกิจปล่อยเช่าคอนโดเอาตัวรอดอย่างไรในปี 2564

ธุรกิจปล่อยเช่าคอนโดเอาตัวรอดอย่างไรในปี 2564

          หลังจากที่เราได้รู้ถึงปัจจัยลบที่จะส่งผลในธุรกิจปล่อยเช่าคอนโดปี 2564 แล้ว สิ่งต่อมาที่เราจะต้องมาดูกันก็คือวิธีการเอาตัวรอดในสถานการณ์แบบนี้ ซึ่งแน่นอนว่าวันนี้ CondoNewb ก็มีคำแนะนำดี ๆ มาฝากเพื่อน ๆ นักลงทุนมือใหม่อย่างแน่นอน ซึ่งแต่ละวิธีจะมีอะไรบ้างไปดูกันเลยค่ะ

1. ต้องยอมหั่นราคาลงมาหน่อย

          สำหรับใครที่มี Rental Yield ในใจอยู่แล้ว อยากจะได้สัก 4-5% จังหวะนี้อาจจะต้องยอมลดลงมาสักหน่อย เพื่อให้เรายังมีรายได้เข้ามา เพราะขอบอกในฐานะของคนที่ลงทุนธุรกิจปล่อยเช่าคอนโดเหมือนกันเลยว่า ตลาดเช่าในวินาที “สงครามราคา” มาแรงจริง ๆ ดังนั้นยอมหั่นราคาสักหน่อยให้เรายังไปต่อได้ โดยเฉพาะเพื่อน ๆ นักลงทุนที่กู้ธนาคารมาเพื่อลงทุนคอนโดปล่อยเช่า การปล่อยห้องให้ว่างนั้นเป็นเรื่องใหญ่ เพราะเราต้องใช้เงินค่าเช่ามาผ่อนกับธนาคาร แล้วกินส่วนต่างเป็นผลกำไร ดังนั้นอาจจะต้องยอมหั่นราคาสักหน่อย แต่ต้องคำนวณค่าเช่าใหม่ให้ดี ๆ อย่าลืมคำนวณดอกเบี้ยธนาคาร กับ Rental Yield ของเราด้วย อย่าหั่นจนเข้าเนื้อตัวเองล่ะ

          ซึ่งเหตุผลที่เราแนะนำให้เพื่อน ๆ ยอมหั่นราคาค่าเช่าของตัวเองลง ปัจจัยหลักไม่ได้มาจากเรื่องสงครามราคาเพียงอย่างเดียว แต่ต้องยอมรับว่าในช่วงนี้นั้นผู้ที่ทำธุรกิจปล่อยเช่าคอนโด และผู้ซื้อคอนโดมี Price Conscious สูงกว่าปกติ คือผู้เช่าจะสนใจเรื่องราคา และใช้เป็นปัจจัยในการเลือกจะเช่าคอนโดสักที่ เพราะในช่วงที่เศรษฐกิจยังเอาแน่เอานอนไม่ได้ และกว่าจะฟื้นตัวก็น่าจะใช้เวลานาน ดังนั้นการเข้าใจตลาดในช่วงนี้ จะทำให้เราสามารถปรับเปลี่ยนแผนการลงทุนของตัวเองเพื่อให้เข้ากับตลาดได้ จะได้ไม่ต้องชะเง้อรอคอยผู้เช่านาน

          แต่พอไม่ใช่เราบอกให้ลดราคาก็ลดแบบทุบราคาเพื่อให้ได้ผู้เช่าอย่างเดียวนะคะ สิ่งต่อไปที่เราควรคำนึงถึงคือคุณภาพของผู้เช่าที่จะเข้ามาพักอาศัยที่คอนโดของเรา เรทราคาที่เป็นมาตรฐานจะช่วยคัดกรองผู้เช่าให้เราได้ในระดับนึงเหมือนกัน ดังนั้นให้บาลานซ์ ดูความสมดุลให้ดีทั้งในแง่ของราคาและคุณภาพของผู้เช่าด้วยนะคะ ด้วยความปรารถนาดีจาก CondoNewb ค่ะ 

2. ขยันโพสต์หาผู้เช่าลดต้นทุนค่านายหน้า

           แน่นอนว่าเพื่อน ๆ นักลงทุนมือใหม่ เพิ่งเคยลงทุนธุรกิจปล่อยเช่าคอนโด ที่ยังไม่เคยมีเส้นสาย หรือมีเอเจนซี่อยู่ในมือ ส่วนใหญ่เรามักจะเข้าหานายหน้าเพื่อให้ได้ลูกกลุ่มค้าที่กว้างขึ้น แต่ในช่วงที่เศรษฐกิจเป็นแบบนี้ การที่เราขยันโพสต์เองตามกลุ่มอสังหามาร์เก็ตเพลสทั้งหลาย (หรือจะเข้าไปโพสต์ในกลุ่ม ขาย-เช่าคอนโด ของ CondoNewb เองก็ได้นะ) ก็จะทำให้เราได้เจอกับผู้เช่าเองแบบไม่ผ่านนายหน้า ซึ่งนอกจากจะช่วยลดค่าใช้จ่ายเรื่องนายหน้าแล้ว เรายังได้นำเงินส่วนนี้เข้ามาทำโปรโมชั่นดึงดูดใจผู้เช่าได้มากมายด้วย ซึ่งโปรโมชันเหล่านั้นก็จะทำให้เราได้เปรียบมากกว่าในกลุ่มผู้ลงทุนปล่อยเช่าโครงการเดียวกันที่ไม่ได้มีโปรโมชัน หรือของแถมอะไรให้ผู้เช่าเลย

           แต่อย่างที่เราบอกไปว่าการโพสต์ห้องของเราตามกลุ่มต่าง ๆ หรือตามเว็บไซต์ฝากขาย - เช่า ต้องอาศัยเวลาพอสมควร นอกจากนี้ตอนโพสต์อย่าลืมแจ้งไว้ตั้งแต่ต้นโพสต์ด้วยล่ะว่าเป็น “Owner Post” หรือ “ผู้เช่าโพสต์เอง” เพราะทางผู้เช่าเองก็ต้องการเช่าโดยไม่ผ่านเอเจนซี่เช่นกัน เพราะจะสามารถต่อรองได้มากกว่าการเช่าผ่านเอเจนซี่นั่นเอง

3. ลด แลก แจก แถม กับผู้เช่าบ้าง

           ถ้าเราเจอผู้เช่าที่มีความต้องการแบบเฉพาะเจาะจงว่าอยากเช่าห้องในโครงการที่เราถืออยู่ เราต้องสู้เท่านั้นค่ะ เพราะแน่นอนว่าโครงการเดียวกันไม่ได้มีแค่ห้องเราห้องเดียวเท่านั้นที่ปล่อยเช่า แต่การลดแลกแจกแถม เราก็แนะนำสำหรับผู้ทำธุรกิจปล่อยเช่าคอนโด ที่เจอกับผู้เช่าเองแบบไม่ผ่านเอเจนซี่นะคะ เพราะเราจะได้นำเงินส่วนที่ต้องจ่ายเอเจนซี่มาทำโปรให้ผู้เช่า เรียกว่าเอาใจผู้เช่าแบบไม่เข้าเนื้อ เพราะถ้าจะกรีดเลือดตัวเองเอามาทำโปรเรียกผู้เช่าก็อาจจะไม่ไหว แล้วเราจะสามารถทำโปรโมชันอะไรเพื่อดึงดูดใจผู้เช่าได้บ้าง นิวบ์มีวิธีมานำเสนอมากมายดังนี้ค่ะ

1. ลดค่าเช่าในเดือนแรก

          หากเพื่อน ๆ ได้ผู้เช่าโดยไม่ผ่านเอเจนซี่ การจัดโปรให้ผู้เช่าเป็นการจ่ายเพียงครึ่งเดียวในเดือนแรกหากพร้อมเข้าอยู่ทันที หรือพร้อมเข้าอยู่ก่อนสิ้นเดือน ก็ถือเป็นอีกหนึ่งในวิธีการที่เราจะดึงดูดใจผู้เช่าได้ แถมยังเหลือเงินค่าเช่าอีกครึ่งเดือนเก็บเอาไว้ (เมื่อเทียบกับที่ต้องให้เอเจนซี่ทั้งเดือน) อย่างที่เราบอกไปว่าในช่วงนี้ผู้เช่าหลาย ๆ คนมองเรื่องราคา และความคุ้มค่าเป็นหลัก การช่วยผู้เช่าเซฟค่าเช่าในเดือนแรกไปครึ่งนึง ก็เป็นอีกวิธีที่สามารถดึงดูดใจผู้เช่าได้

2. แถมเครื่องใช้ไฟฟ้า/ของใช้ให้ผู้เช่า

          ถ้าเรารู้ดีว่าห้องที่เราถืออยู่มีจุดด้อย การซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าที่สามารถแก้ไขจุดบกพร่องนั้นได้ หรือซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าที่กำลังเป็นที่นิยมให้ผู้เช่า ก็ถือเป็นอีกหนึ่งวิธีที่น่าสนใจ ยกตัวอย่างเช่น ในปัจจุบันฝุ่น PM 2.5 กำลังมา ๆ ไป ๆ ในทั่วกรุงเทพ ดังนั้นการแถมเครื่องฟอกอากาศก็อาจจะเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ดีในการจัดโปรให้ผู้เช่า แต่อย่าใจปล้ำซื้อเกินกำลังล่ะเพื่อน ๆ ต้องดูความเหมาะสม และการใช้งานที่จะช่วยส่งเสริมห้องของเราให้เข้าตากรรมการนะ  

4. ขายของให้เป็น จัดห้องให้ดูดี

          สภาพของห้องถือเป็นปัจจัยหลักในการเลือกที่อยู่อาศัย ไม่ว่าจะเป็นผู้เช่า หรือผู้ทำธุรกิจปล่อยเช่าคอนโดเอง ไม่ว่าใครก็อยากอยู่อาศัยในห้องดี ๆ สะอาด สะอ้าน และครบครันจริงไหมคะ? ดังนั้นเราต้องกลับมาสู่เบสิคหลักที่เราต้องทำเมื่อจะปล่อยเช่าคอนโด นั่นก็คือการดูแลห้อง ในกรณีที่เคยปล่อยเช่ามาแล้ว ให้เพื่อน ๆ ตรวจตราและซ่อมแซมห้องให้ดูดีสวยงาม น่าอยู่อาศัย ถ้าผู้เช่าคนก่อนใช้ห้องเราจนซ้ำ ไม่ถนอม ก็อย่าลังเลที่จะยึดเงินประกัน แล้วนำมาซ่อมแซมห้องให้สวยงามน่าอยู่อีกครั้ง อย่าปล่อยเช่าในสภาพช้ำ ๆ เพราะแน่นอนว่าความประทับใจแรกที่ผู้เช่ามีต่อเราคงไม่ดีเท่าไหร่แน่นอน 

          นอกจากจะดูแลห้องให้สวยงามน่าอยู่แล้ว การถ่ายภาพเองก็มีส่วนมาก ๆ เช่นกัน เพราะแน่นอนว่าภาพห้องสวย ๆ จะดึงดูดผู้เช่าได้มากกว่า ซึ่งภาพห้องสำหรับปล่อยเช่าที่ดี ควรจะมีแสงสว่างเพียงพอ เห็นรายละเอียดของห้องชัดเจน รวมไปถึงให้เห็นสัดส่วนของห้องด้วย ซึ่งในเรื่องนี้ CondoNewb เคยได้ทำคลิปวิดีโอเกี่ยวกับการถ่ายภาพห้องสำหรับปล่อยเช่าไว้แล้ว สามารถติดตามดูได้ที่ CondoNewb YouTube Channel หรือกดดูที่คลิปด้านล่างได้เลย

          และทั้งหมดทั้งมวลนี้ คือเรื่องราวเกี่ยวกับธุรกิจปล่อยเช่าคอนโด 2564 ที่เรานำมาฝากเพื่อน ๆ ในวันนี้ ทั้งปัจจัยที่ส่งผลให้ตลาดเช่าซบเซากว่าช่วงที่ผ่านมา พร้อมทั้งวิธีการเอาตัวรอดในสถานการณ์นี้ หวังว่าบทความนี้จะช่วยให้เพื่อน ๆ ได้ไอเดียในการปล่อยเช่าคอนโด พร้อมทั้งหาวิธีการที่จะผ่านพ้นวิกฤตในครั้งนี้ที่เหมาะสมกับเงื่อนไขของเพื่อน ๆ ไปด้วยกัน นอกจากเรื่องราวของการลงทุนคอนโดมิเนียมแล้ว เรายังมีบทความอัพเดทข่าวอสังหาฯ พร้อมทั้งรีวิวคอนโดมิเนียมโครงการใหม่ ๆ ให้เพื่อน ๆ ได้อัพเดทอยู่เสมอ อย่าลืมติดตามเราเอาไว้นะคะ แล้วพบกันใหม่บทความหน้าค่ะ