logo

 การจะซื้ออสังหาริมทรัพย์สักหลังในทุกวันนี้ ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโด ทั้งเพื่ออยู่อาศัยเองหรือเพื่อลงทุนใดๆ ก็ตาม หากไม่ได้มีเงินเก็บจำนวนมากพอที่จะควักจ่ายจบได้ในครั้งเดียว การผ่อนหรือกู้สินเชื่อก็มักจะเป็นทางเลือกหลักๆ ของใครหลายๆ แต่การกู้คอนโดแบบไม่มีหลักการไม่มีเทคนิคเราก็อาจเจอปัญหาได้ วันนี้เรามาทำความรู้จักเทคนิคการผ่อนแบบบอลลูน (Balloon Payment ) กัน

  • การผ่อนแบบบอลลูน คืออะไร? ต่างจากการผ่อนตามอัตราดอกเบี้ยยังไง?
  • ผ่อนแบบบอลลูน ดาวน์อสังหาฯ คอนโดแบบบอลลูน มีข้อดี/ข้อเสียยังไงบ้าง?
  • ทำไมธนาคารไทยยังไม่เลือกให้กู้ผ่อนแบบบอลลูนกับอสังหาฯ? 


นิวบ์เชื่อว่าหลายคนที่เริ่มต้นสนใจหรือวางแผนจะซื้อคอนโดสักห้อง ก็คงจะเคยพูดคุยกับเซลส์ตัวแทนขายที่โครงการ(สำหรับการซื้อคอนโดมือหนึ่ง) โดยเฉพาะอย่างยิ่งกับโครงการที่เป็นรอบ Presale เปิดตั วขายใหม่ ๆ พบเห็นจากหน้าป้ายหรือโฆษณาตามสื่อต่าง ๆ ถึงราคาผ่อนคอนโดช่วงผ่อนดาวน์ว่ายอดชำระต่อเดือนที่ถูกแสนถูกมาก ๆ เพียงประมาณหลักพัน แต่ก็จะมีบางงวดที่กำหนดให้ชำระเป็นก้อนใหญ่รอบละหลายหมื่นบาท ซึ่งวิธีการผ่อนชำระวิธีนี้เรียกกันว่าเป็นการผ่อนแบบบอลลูน (Balloon Payment) หรือในบางครั้งจะเรียกอีกอย่างว่างวดบูลเล็ต (Bullet) นั่นเอง 

ในขณะที่ช่วงปรึกษากับตัวแทนธนาคารถึงวิธีการผ่อนชำระเงินจากการทำสัญญากู้ ธนาคารจะคิดสินเชื่อการผ่อนแบบตามอัตราดอกเบี้ยไม่มีบอลลูน และเสนอผู้กู้ให้ใช้วิธีรีไฟแนนซ์ (Refinance) ช่วงปรับดอกเบี้ยมากกว่า

การผ่อนแบบบอลลูน (Balloon Payment) คืออะไร? ต่างจากการผ่อนตามอัตราดอกเบี้ยยังไง?

 ทุกวันนี้การซื้อคอนโดกับโครงการที่เปิดตัวใหม่ ๆ ที่เป็นรอบ Presale ที่อาคารยังไม่เริ่มก่อสร้าง หรือเพิ่งเริ่มสร้างในระยะแรกๆ มักจะกำหนดให้ผู้ซื้อชำระเงินดาวน์ด้วยการผ่อนแบบบอลลูน คือ จะแบ่งงวดชำระด้วยยอดต่อเดือนที่ถูกมากๆ ให้จ่ายได้อย่างสบายๆ แต่จะมีบางงวดที่ต้องจ่ายก้อนใหญ่เป็นเงินจำนวนมาก ซึ่งบางครั้งอาจจะกำหนดให้มีการผ่อนแบบบอลลูนรอบเดียว หรือหลายๆ รอบก็ได้ขึ้นอยู่กับแต่ละสัญญาครับ

 ตัวอย่างเช่น คอนโดโครงการ A ห้องขนาด 1 Bedroom แบบ Presale ราคาเต็มอยู่ที่ 2,440,000 บาท กำหนดยอดวางเงินดาวน์ไว้ที่ 245,000 บาท หรือประมาณ 10-11% แบ่งชำระเป็น 29 งวด จะมีงวดผ่อนแบบบอลลูน จำนวน 4 งวด แบ่งได้ตามนี้

  • งวดที่ 1-5 ต่อเดือนที่งวดละ 5,000 บาท
  • งวดที่ 6 ผ่อนแบบบอลลูนงวดแรกที่ 30,000 บาท
  • งวดที่ 7-15 ต่อเดือนที่งวดละ 5,000 บาท
  • งวดที่ 16 ผ่อนแบบบอลลูนงวดสองที่ 30,000 บาท
  • งวดที่ 17-27 ต่อเดือนที่งวดละ 5,000 บาท
  • งวดที่ 28 ผ่อนแบบบอลลูนงวดสามที่ 30,000 บาท
  • งวดที่ 29 ผ่อนแบบบอลลูนงวดสี่ที่ 30,000 บาท

เมื่องวดผ่อนแบบบอลลูนหมดแล้วจากนั้นส่วนที่เหลือจึงผ่อนจ่ายตามอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ธนาคารกำหนดครับ

ในขณะที่การผ่อนตามอัตราดอกเบี้ยที่ทางธนาคารกำหนด ซึ่งธนาคารพาณิชย์ไทยแต่ละแห่งก็จะมีเงื่อนไขในการกำหนดยอดชำระการผ่อนกู้ที่แตกต่างกันออกไป

 ตัวอย่าง คอนโดโครงการ B ห้องขนาด 1 Bedroom แบบตึกเสร็จพร้อมอยู่ ราคาเต็มอยู่ที่ 2,800,000 บาท กำหนดการผ่อนสินเชื่อไว้ 30 ปี ซึ่งมีปีละ 12 เดือน เท่ากับทั้งหมดต้องผ่อนชำระ 360 งวด กรณีกู้เต็ม 100%

ตรงนี้จะขอยกตัวอย่าง ธนาคาร A กำหนดดอกเบี้ยคงที่ที่ 3% เช่น เงินต้นการผ่อน 2,800,000 ÷ 360 งวด

  • จะตกต่อเดือนที่ 7,777.78 บาท
  • รวมดอกเบี้ย 3% แล้วจะต้องผ่อนงวดละประมาณ 8,011.11 บาท

แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นธนาคารพาณิชย์ทั่วไปจะคงที่อัตราดอกเบี้ย MLR (Minimum Loan Rate) ไว้ที่ 3 ปีแรกเท่านั้น ก่อนจะเริ่มปรับอัตราดอกเบี้ยเพิ่มขึ้น เป็นการคิดดอกเบี้ยตามอัตรา MRR (Minimum Retail Rate) หรือตาม MLR เหมือนเดิมสำหรับผู้กู้ที่เป็นรายย่อย ซึ่ง Rate จะขยับขึ้นมากน้อยเท่าไหร่นั้นขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารอีกทีครับ ทำให้ในงวดหลังๆอาจจะมียอดการชำระที่เปลี่ยนแปลงไป ไม่ได้คงที่ที่งวดละ 8,011.11 บาท ไปตลอดนั่นเองครับ

ผ่อนแบบบอลลูน (Balloon Payment) มีข้อดี/ข้อเสียยังไงบ้าง?

  จะเห็นว่าในช่วงของการการผ่อนดาวน์กับ Developer ที่คิดการผ่อนแบบบอลลูนมีการคิดยอดชำระต่องวดที่ถูกมาก ซึ่งจะมีข้อดีของการผ่อนแบบบอลลูนคือเพิ่มความยืดหยุ่นในการผ่อนจ่าย ให้ผู้ซื้อสามารถบริหารการผ่อนในแต่ละเดือนได้คล่องตัวมากขึ้น โดยอาจแบ่งเก็บบางส่วนสะสมไว้เป็นเงินก้อนจ่ายงวดที่เป็นบอลลูน ส่วนงวดอื่น ๆ ระหว่างนั้นสามารถนำเงินส่วนต่างไปใช้จ่ายในส่วนอื่นๆได้

 แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นการผ่อนแบบบอลลูน หากวินัยทางการเงินของผู้ซื้อยังไม่ดีพอ ไม่เก็บสะสมเผื่องวดการผ่อนแบบบอลลูนในแต่ละรอบ เมื่อใกล้ถึงกำหนดอาจจะเดือดร้อนในการหาส่วนต่างมาโปะจ่ายในงวดนั้น ๆ ได้ครับ เช่น อาจจะชินกับการผ่อนที่งวดละ 5,000 บาท จนลืมกันเงินก้อนเก็บสะสมไว้จ่ายงวดผ่อนแบบบอลลูนที่ 30,000 บาท เพราะนำเงินไปใช้จ่ายจนหมด ตรงนี้จะเดือนร้อนเองเอาง่าย ๆ ได้ครับ

ทำไมธนาคารไทยยังไม่เลือกให้กู้ผ่อนแบบบอลลูน (Balloon Payment) กับอสังหาฯ?

 ปัจจัยหลักที่ธนาคารในไทยยังไม่นิยมการแบ่งชำระผ่อนแบบบอลลูนกับการซื้ออสังหาฯ (ยกเว้นการซื้อรถยนต์) คือ การแกว่งของอัตราดอกเบี้ยนั้นเองครับ ซึ่งแปรผันตามการเปลี่ยนแปลงของค่าเงินบาทที่มีการเปลี่ยนแปลงอยู่ตลอด การคงที่ดอกเบี้ยเงินผ่อนไว้นานถึง 30 ปี นอกจากจะเป็นเรื่องของผลประโยชน์ของธนาคารในแง่ของการได้รายรับจากการเก็บดอกเบี้ยเงินผ่อนที่ไม่คงที่แล้ว ยังถือเป็นการไม่เปิดทางเลือกที่ยืดหยุ่นให้กับผู้กู้ในกรณีที่ต้องการ Refinance เช่นกัน

อีกทั้งการที่ยอดชำระคงที่ในทุกงวดโดยบวกอัตราดอกเบี้ยแล้วจะทำให้ผู้ชำระหนี้วางแผนการเงินได้ง่ายและมีวินัยกว่าการผ่อนแบบบอลลูน (Balloon Payment) ลดความเสี่ยงกรณีผู้ผ่อนเกิดมีปัญหาทางการเงินกระทันหันด้วยครับ เพื่อคุมอัตราดอกเบี้ยให้อยู่ใน Rate ที่ยังจ่ายไหวนั่นเองครับ

Written by NewbTay