logo

 เคยสงสัยกันไหมครับว่าซื้อคอนโดรอบไหนดีที่สุด เพราะโครงการคอนโดเปิดขายหลายรอบ มีข่าวว่าขายหมด Sold Out แล้วแต่ยังแบ่งโซนใหม่มาเปิดขายได้อีก หรือแม้แต่พอเปิดตัวโครงการอย่างเป็นทางการต่างๆ แล้วทำไมห้องขายหมดไปเยอะมากค่อนตึก

ซื้อคอนโดรอบไหนดี? นิวบ์เชื่อว่าผู้อ่านหลาย ๆ ท่านโดยเฉพาะมือใหม่อาจจะยังสงสัยและไม่เข้าใจว่าการซื้อคอนโดแต่ละครั้งทำไมคอนโดแต่ละโครงการต้องแบ่งขายคอนโดออกเป็นรอบ ๆ เขาแบ่งรอบไว้เพื่ออะไร แบ่งไว้ขายกับใคร กลุ่มลูกค้าแบบไหนบ้าง แล้วเราซื้อคอนโดรอบไหนดีที่สุด?  

Citi Reward Condonewb

ซึ่งนิวบ์เคยอธิบายไว้คร่าวๆ ถึงกลุ่มผู้ซื้อในรอบต่างๆ ไว้ใน VVIP | VIP | Presale ใครอยู่รอบไหน ของการเปิดขายคอนโดฯ สามารถย้อนกลับไปอ่านได้เช่นกันครับ โดยในบทความฉบับนี้ นิวบ์จะพามาลงรายละเอียดยิ่งขึ้นว่า นอกจากการซื้อคอนโดในแต่ละรอบที่เปิดขายจะเน้นลูกค้ากลุ่มไหนเป็นพิเศษแล้ว การซื้อคอนโดในแต่ละรอบจะได้ประโยชน์อะไรบ้าง

โดยเป็นที่กล่าวกันทั่วไปว่า หากซื้ออสังหาฯอย่างการซื้อคอนโดมือหนึ่งซึ่งตรงจาก Developer ผู้พัฒนาโครงการ ซื้อคอนโดรอบเปิดตัวแรกๆ ใหม่ๆ มักจะได้ราคาที่ดีกว่า(ในที่นี้หมายถึงราคาตั้งต้นถูกๆ)การซื้อคอนโดในรอบถัดมาหลังๆ ซึ่งบางครั้งก็ไม่ได้เป็นจริงเสมอไป ยิ่งในสภาวะตลาดอสังหาฯ ชะลอตัวแบบนี้ ก็มีตัวอย่างให้เห็นอยู่หลายโครงการ ที่เมื่อถึงรอบท้าย ๆ ใกล้ปิดตึก Sold Out ก็จัดโปรโมชั่นมาตรการส่งเสริมการขาย ฟรีค่าธรรมเนียม ลดแลกแจกแถมต่าง ๆ ทำให้บางครั้งคำนวณดูแล้วเผลอ ๆ คุ้มกว่าซื้อคอนโดรอบแรก ๆ ก็มี

แต่ในเมื่อการซื้อทุกรอบต่างก็มีได้มีเสียแตกต่างกันไป การซื้อคอนโดก่อนก็ได้เลือกห้องก่อนแต่ไม่มีของแถม หรือถ้าซื้อคอนโดทีหลังก็อาจได้ของแถมเยอะแต่ตำแหน่งห้องไม่ดี ซึ่งนิวบ์จะขอแบ่งกลุ่มรอบการขายตามกลุ่มผู้ซื้อคอนโดหลักที่โครงการมักจะเน้นขายให้กันครับ

ผู้ซื้อคอนโดกลุ่มแรก : ลูกค้าเก่า นักลงทุน ผู้ซื้อประจำกับ Developer

ซื้อคอนโดรอบ VVIP (Very Very Important Person) และ ซื้อคอนโดรอบ VIP (Very Important Person) 

ในการซื้อคอนโดรอบ VVIP หรือในบางโครงการอาจใช้ชื่อว่ารอบ Super VIP จะเป็นรอบต้นๆ วงในยิ่งกว่า VIP ที่ทาง Developer จะติดต่อผู้ซื้อที่เป็นลูกค้าเก่า ที่อาจจะเคยลงทุนซื้อใบจองหรือเคยซื้อห้องกับโครงการของ Developer นั้นๆ อาจจะเป็นมาก่อน โดยเสนอห้องให้โครงการใหม่นี้ในราคาพิเศษต่างๆ ซึ่งผู้ซื้อคอนโดในกลุ่มนี้ส่วนใหญ่จะเป็นนักลงทุน

 ความได้เปรียบของการซื้อคอนโดรอบ VVIP/VIP

เป็นการซื้อคอนโดรอบพิเศษที่ทาง Developer จะส่งข้อมูลเฉพาะของผังห้องและตำแหน่งต่างๆ โดยตรงให้ลูกค้ากลุ่มวงในนี้ก่อนที่โครงการจะเปิดตัว ทำให้ได้เห็นข้อมูลก่อนและมีโอกาสที่จะได้เลือกตำแหน่งห้องดีๆ ไปก่อน รวมถึงได้รับข้อเสนอในราคาและโปรโมชั่นพิเศษกว่าใครๆ อีกด้วย

ความเสี่ยงของการซื้อคอนโดรอบ VVIP/VIP

 ในบางกรณี หากโครงการยื่นไม่ผ่านการประเมินผลกระทบสิ่งแวดล้อม หรือ EIA ต้องมีการปรับแบบ เปลี่ยนสเปค หรือเลวร้ายที่สุดคือพับโครงการ ทำให้ไม่ได้ห้องตามที่คาดหวังไว้ แม้ว่าสำหรับ Developer เจ้าดังๆ จะมีการรับผิดชอบคืนยอดเงินที่ลงทุนให้ แต่ก็อาจจะรู้สึกเสียความเชื่อมั่น ไม่มั่นใจว่าโครงการในรอบพิเศษนี้จะคุ้มค่าแก่การลงทุนดีรึเปล่า

ผู้ซื้อคอนโดกลุ่มที่สอง : ผู้ซื้อรายใหม่ ซื่อครั้งแรก นักลงทุนทั่วไป

ซื้อคอนโดรอบ Presale 

 หลังจากพ้นการซื้อคอนโดรอบสุดพิเศษไปแล้ว Developer ก็จะทยอยเปิดตัวโครงการ ซึ่งส่วนนี้จะเริ่มเข้าสู่ช่วงของรอบ Presale โดยทั่วไปแล้วอาจจะมีการเปิดเผยข้อมูลของโครงการออกไปบางส่วน รวมถึงจัดรอบการจองพิเศษต่างๆ แต่จะยังไม่เปิดขายทั้งตึกหรือทั้งโครงการ เพียงแต่แบ่งออกมาปล่อยแค่บางช่วงชั้นบางโซนเท่านั้น เพื่อกันส่วนที่เหลือไว้เปิดขายในรอบถัดๆ ไป อย่างเช่นเปิดรอบจองพิเศษ Online หรือ จัดเปิดจองรอบพิเศษในงานอีเว้นท์ต่างๆ เป็นต้น ซึ่งในรอบนี้เองที่จะเป็นการเปิดขายทางการให้คนทั่วไปสามารถเข้าจองซื้อได้แล้วครับ

 โดยปกติช่วงของการขายคอนโดรอบ Presale อาจจะยาวเกินระยะจนถึงรอบ Soft Opening ที่อาจจะยังไม่เปิดตัวอย่างเป็นทางการเท่าไหร่นัก แต่จะมีการตั้งสำนักงานขายและเปิดห้องตัวอย่าง ซึ่งบางครั้งอาจจะเปิดตัวก่อนโครงการยื่นขอ EIA ผ่านด้วยซ้ำ แต่ราคาเริ่มต้นในรอบนี้จะเป็นราคาที่ทราบผ่านการแถลงข่าวต่อสื่อ และกำหนดตัวเลขชัดเจนมาแล้ว

ความได้เปรียบของการซื้อคอนโดรอบ Presale

  จะเป็นการซื้อคอนโดรอบที่แบ่งโซนชั้นในโครงการออกมาขายเยอะที่สุด ทำให้ได้มีโอกาสเลือกห้องและตำแหน่งห้องอยู่พอสมควร รวมถึงบางโครงการยังให้สิทธิผู้ซื้อเลือกปรับสเปคห้องที่จะรับในการซื้อคอนโดรอบนี้ได้อีกด้วย เช่น ขอรับเป็นห้องเปล่า ไม่เอาเฟอร์นิเจอร์ เปลี่ยนของแถมต่างๆ เป็นส่วนลดแทน เป็นต้น

ในรอบการขายนี้ ทาง Developer ก็จะจัดโปรโมชั่นพิเศษ เช่นของกำนัล หรือของแถมต่างๆ ตามที่กำหนด รวมถึงข้อเสนอส่วนลดตามเงื่อนไขการซื้อคอนโดการจองคอนโดเพื่อจูงใจผู้ซื้ออีกด้วย ทำให้บ่อยครั้งผู้ซื้อคอนโดที่เป็นกลุ่มนักลงทุนก็รอที่จะมาจองมาซื้อคอนโดในรอบนี้อยู่ด้วยเหมือนกัน

ความเสี่ยงของการซื้อคอนโดรอบ Presale

 อย่างที่กล่าวไว้ก่อนหน้าว่า บางครั้งการซื้อคอนโดรอบ Presale อาจจะเปิดขายก่อนโครงการจะผ่านการอนุมัติ EIA หรือก่อนเริ่มก่อสร้างจริง ทำให้ราคาช่วงต้นๆ ดูชักจูงน่าซื้อน่าสนใจ ซึ่งหากโครงการเกิดติดขัด ต้องมีการปรับแบบปรับลดสเปค ซึ่งเป็นความเปลี่ยนแปลงที่มีโอกาสเกิดขึ้นได้เช่นเดียวกันกับผู้ซื้อรอบ VVIP หรือ VIP

แต่เมื่อพอโครงการผ่านการอนุมัติ EIA หรือเริ่มต้นก่อสร้าง ทาง Developer อาจมีการปรับราคาขายให้แพงขึ้น แต่ก็แลกกับความชัดเจนว่าโครงการจะสร้างต่อเนื่องจนเสร็จอย่างแน่นอน ทำให้การขายในรอบนี้มีหลายราคาและปรับขึ้นตามรอบย่อยต่างๆ ในช่วงการขายนี้ ทำให้เห็นว่ารอบ Presale การซื้อคอนโดก่อนคิวแรกๆ จะได้ราคาดีราคาถูกกว่าการซื้อคอนโดในรอบท้ายๆ นั่นเอง

และหากเป็นโครงการที่มีกระแสตอบรับที่ดี Sold Out ขายจองหมดทุกรอบย่อยที่เปิดขายจนหมดโครงการ ก็จะถูกโยกเข้าหมวดขายต่อ Resale ทันทีครับ

ซื้อคอนโดรอบ Grand Opening 

          หากโครงการยังมีการขายมือหนึ่งตามรอบมาเรื่อยๆ ไม่ได้เทน้ำเทท่าจน Sold Out ไปก่อน Developer ก็จะเปิดรอบ Grand Opening นำห้องส่วนที่ยังเหลือมาเปิดขายในช่วงท้ายๆ ที่โครงการใกล้จะก่อสร้างเสร็จหรือเปิดตึกจริงสร้างเสร็จให้เข้าชมห้องและพื้นที่ส่วนกลางต่างๆ ได้ 

ความได้เปรียบของการซื้อคอนโดรอบ Grand Opening

 ได้เห็นตึกจริง พื้นที่จริง รวมถึงวัสดุจริงต่างๆ ที่จะได้รับจริงเมื่อซื้อนั่นเองครับ โดยการขายในรอบนี้ Developer จะเสนอโปรโมชั่นต่างๆ ลดแลกแจกแถมจนในบางกรณีให้เยอะกว่ารอบแรกๆ ซะด้วยซ้ำ เช่น แถมเฟอร์นิเจอร์ครบชุดแบบ Fully Furnished แถมเครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ หรืออย่างจังหวะช่วงนี้ก็มีการงดค่าธรรมเนียมต่างๆ อย่างฟรีค่าธรรมเนียมการโอน ฟรีค่าส่วนกลาง 1 ปี เป็นต้น

 หากผู้ซื้อคอนโดเพื่อลงทุนในรอบนี้ได้เป็น Fully Furnished ก็อาจจะลดต้นทุนของตัวเองในการตกแต่งห้องเพื่อปล่อยเช่าไปได้บางส่วนอีกด้วย ซึ่งก็ขึ้นอยู่กับว่าจะเลือกห้องเปล่าจากการซื้อ Presale แล้วตกแต่งเองเพื่อความโดดเด่นหรือไม่ก็ได้

ความเสี่ยงของการซื้อคอนโดรอบ Grand Opening

  จะเป็นรอบที่เหลือห้องขายไม่มากแล้วนั่นเอง ซึ่งอาจจะเหลือตำแหน่งห้องที่ไม่ดี หรือขนาดห้องที่ไม่ตอบความต้องการ รวมถึงผูกมัดบังคับรับของแถมต่างๆ จากในสัญญาการซื้อ อย่างฟรีเฟอร์นิเจอร์อาจจะเป็นของที่ไม่ได้ถูกใจผู้ซื้อ หรือของเหมาล็อตที่คุณภาพไม่ได้ดีมากมายนัก อีกทั้งไม่สามารถเลือกปฏิเสธได้แบบรอบ Presale อีกต่างหาก

รวมถึงราคาขายของห้องในรอบนี้ ก็ปรับขึ้นเป็นเรทราคาตึกเสร็จ ซึ่งเมื่อเทียบกับช่วงเปิดขายรอบแรกๆ ราคาตั้งต้นจะสูงกว่ามากๆ แต่หากเทียบกับโปรโมชั่น และการลดแลกแจกแถมต่างๆ ในบางโครงการเผลอๆ เฉลี่ยแล้วถูกกว่า Presale ก็มีครับ

ซื้อคอนโดรอบ หลุดดาวน์ / หลุดโอน ก่อน Sold Out

  ตามหลักแล้วก็ถึงว่าเป็นปลายๆ รอบ Grand Opening ที่อาจมีบางห้องที่หลุดเหลือจากการที่ผู้ซื้อคอนโดในรอบแรกๆ ใน Presale จ่ายต่อไปไหมไหว หรือกู้ธนาคารไม่ผ่าน ทำให้ไม่ได้โอนในที่สุด ห้องจึงกลับมาอยู่ในมือของ Developer เพื่อขายต่อให้ Sold Out ปิดโครงการให้เสร็จ

ความได้เปรียบของการซื้อคอนโดรอบ หลุดดาวน์ / หลุดโอน ก่อน Sold Out

แง่บวกจากห้องเหลือนี้ หากผู้ซื้อก่อนหน้ามีการผ่อนชำระเงินดาวน์ไปแล้วบางจำนวน Developer อาจมีการเสนอหักกลบลบส่วนต่างนั้น เพื่อคงราคาตั้งขายไว้ไม่ให้เพิ่มขึ้นหรือให้เพิ่มไม่มาก เพื่อจูงใจให้ผู้ซื้อคอนโดรายใหม่ที่ต่อคิวรู้สึกว่าเหมือนได้ห้องมือหนึ่งจากโครงการอยู่

ความเสี่ยงของการซื้อคอนโดรอบ หลุดดาวน์ / หลุดโอน ก่อน Sold Out

 กรณีนี้จะคล้ายๆ กับรอบ Grand Opening ที่ในตึกอาจจะเหลือห้องไม่เยอะ และได้ในตำแหน่งไม่ดีครับ เนื่องจากอาจจะเป็นห้องที่ราคาดีมากช่วงเปิดตัว ที่ผู้ซื้อก่อนหน้าอาจจะเน้นลงทุนระยะสั้นจนเกินไป รวมถึงโปรโมชั่นจากทางโครงการอาจบังคับของแถมต่างๆ ที่เลือกไม่รับไม่ได้อีกเช่นกัน

ซื้อคอนโดรอบ Resale หรือ การขายต่อมือสอง

 รอบนี้ถือเป็นหมวดการซื้อคอนโดที่ผ่านการซื้อการขายเปลี่ยนกรรมสิทธิ์ถือครองใบจองหรือเป็นเจ้าของโฉนดมาแล้ว ไม่ว่าสภาพห้องจะผ่านการใช้งานอยู่อาศัยหรือไม่ก็ตาม ทั้งการซื้อคอนโดขายต่อโดยตรงกับเจ้าของเดิมหรือผ่านตัวแทนนายหน้าด้วยเช่นกันครับ

 ความได้เปรียบของการซื้อคอนโดรอบ Resale หรือ การขายต่อมือสอง

 การซื้อต่อคอนโดมือสองไม่จำเป็นต้องรีบร้อนให้ทันรอบการขายใดๆ ทำให้มีระยะเวลาในการตัดสินใจมากกว่า เพียงกำหนดเงื่อนไข ขนาดห้อง งบประมาณฯตามความต้องการ และค้นหาประกาศขายตามอินเตอร์เน็ต หรือจากบริษัทนายหน้าอสังหาฯ เพื่อหาห้องตามขนาดตามตำแหน่งที่ชอบ ตามทำเลที่ใช่ และที่อยู่ภายในงบที่ตั้งไว้ พร้อมเมื่อไหร่ค่อยซื้อ

ซึ่งวิธีครอบคลุมทั้งกลุ่มผู้ซื้ออยู่เองที่อาจจะไม่ถูกใจโครงการใหม่ๆ ที่เปิดขายอยู่ในตลาด หรือนักลงทุนที่เห็นศักยภาพในการลงทุนต่อยอดจากเจ้าห้องของเดิมด้วยเช่นกัน

ข้อด้อยของการซื้อคอนโดรอบ Resale หรือ การขายต่อมือสอง

 อย่างที่ทราบกันโดยทั่วไปว่า คอนโดขายต่อมือสองจะมีการบวกราคาเพื่อเอากำไร ทำให้ราคาจะแพงขึ้นกว่าราคาเริ่มต้นตอนเปิดโครงการเสมอ หรือในบางกรณีก็คิดรวมค่าภาษี ค่านายหน้า(กรณีขายผ่านนายหน้า) ค่าธรรมเนียมการขายการโอนต่างๆ รวมไปในราคาขายสุทธิเหมือนผลักภาระค่าใช้จ่ายให้คนซื้อต่อ ราคาขายต่อตรงนี้ขึ้นอยู่กับเจ้าของเดิมจะคิดเพิ่มแพงมากหรือน้อยเท่าไหร่นั่นเอง

*จะมีในบางกรณีที่การขายต่อเจ้าของเดิมขายเท่าทุนหรือขาดทุน ในโครงการที่ศักยภาพต่ำหรือทำเลแย่ ปัจจัยที่จะส่งให้ราคาขึ้นมีน้อย และกลายเป็นข้อได้เปรียบของผู้ซื้อต่อ

อีกทั้งการซื้อคอนโดต่อมือสองบางกรณีที่ห้องอาจมีการถูกตกแต่งหรือต่อเติมเปลี่ยนไปจากแบบแรกที่ Developer ทำไว้ เช่น เฟอร์นิเจอร์ส่วน Built-In ต่างๆ หรือการตกแต่งผนังด้วยกระจก หากผู้ซื้อคอนโดต่อไม่ถูกใจต้องเจรจากับผู้ขายให้ดีว่าใครจะเป็นคนรับผิดชอบรื้อย้ายเฟอร์นิเจอร์ที่ไม่ต้องการออกหรือขอหักออกจากราคาเพราะไม่ต้องการ ซึ่งบ่อยครั้งมักจะถูกบังคับรวมไปกับการขายและให้ผู้ซื้อต่อรับผิดชอบเอง ทำให้ต้องเพิ่มงบในการปรับปรุง Renovate ห้องให้ได้ตามต้องการอีก

ทีนี้ก็รู้แล้วนะครับว่าคุณจะซื้อคอนโดรอบไหนดี คำว่าดีของแต่ละคนคงต่างกันออกไปตามเหตุผลของแต่ละคน ทั้งนี้ทั้งนั้นก่อนจะตัดสินใจซื้อคอนโดสักห้อง อาจจะต้องลองเปรียบเทียบระหว่างกันหลายๆ โครงการ ถึงเงื่อนไขในราคา และโปรโมชั่นส่วนลด และของแถมต่างๆ เพื่อพิจารณาถึงความคุ้มค่าทั้งในด้านของค่าใช้จ่าย ทั้งเพื่อการอยู่อาศัยเองในระยะยาวหรือเพื่อลงทุนขายต่อหรือปล่อยเช่าให้ได้กำไร แล้วมาพบกับเรื่องราวข่าวสารคอนโดดีดีได้ใหม่ที่ Condonewb นะครับ

Written by NewbTay