logo

           เชื่อว่าหลายคนเคยสงสัยว่า "ที่ดินราชพัสดุ" คืออะไรกันแน่ ประชาชนคนทั่วไปหรือเอกชนสามารถเข้าถึงหรือใช้ประโยชน์จากที่ดินที่ว่านี้ได้หรือไม่ ซื้อหรือเช่าที่ดินราชพัสดุได้หรือเปล่า สามารถตรวจสอบที่ราชพัสดุได้อย่างไร ใครสามารถถือกรรมสิทธิ์ที่ราชพัสดุได้บ้าง มีโฉนดที่ราชพัสดุหรือเปล่า หลาย ๆ คำถามเหล่านี้กำลังจะถูกคลี่คลายในบทความนี้ มาทำความรู้จักและศึกษาข้อมูลเกี่ยวกับที่ดินราชพัสดุกัน เผื่อวันหนึ่งคุณอาจกำลังอาศัยหรือกำลังจะซื้อขายที่ดินราชพัสดุโดยไม่รู้ตัวก็ได้

. . . . . . . . . .

ประเภทกรรมสิทธิ์ที่ดินมีอะไรบ้าง

          ก่อนที่จะไปทำความรู้จักที่ดินราชพัสดุ เรามาทำความรู้จักกับประเภทของที่ดินกันก่อนดีกว่า เพราะหลายคนพอพูดถึงเรื่อง "ที่ดิน" แล้ว ก็มักจะงงกับชื่อย่อต่าง ๆ เต็มไปหมด ซึ่งกรมที่ดินกระทรวงมหาดไทย ได้อธิบายความหมายไว้ว่า ที่ดินเป็นสินทรัพย์ที่มีค่า มีราคา และมีประโยชน์แก่มวลมนุษย์อย่างยิ่ง เช่น ใช้เป็นที่อยู่อาศัย เกษตรกรรม อุตสาหกรรม หลักประกัน และอื่น ๆ

          ปัจจุบันที่ดินจะมีทั้งแบบเป็นกรรมสิทธิ์ที่ดินและเอกสารสิทธิที่ดิน ที่คนทั่วไปสามารถซื้อขาย แลกเปลี่ยนการครอบครองได้ตามกฎหมาย และก็แบบที่รัฐบาลออกสิทธิให้ใช้ประโยชน์ แต่ไม่อนุญาตให้ครอบครอง หรือซื้อขายโอนสิทธิกันได้ บางทีก็ทำให้ผู้ซื้อผู้ขายเกิดความเข้าใจผิดได้ สำหรับประเภทที่ดินในประเทศไทยจะแบ่งออกเป็นหลักๆ คือ โฉนดครุฑแดง โฉนดที่ดิน น.ส.4, น.ส.4จ (ครุฑสีแดง, ที่ดิน น.ส.3 ก. (ครุฑสีเขียว), ที่ดิน น.ส.3 , น.ส.3 ข.(ครุฑสีดำ), ที่ดิน ส.ป.ก.4-01 ครุฑแดง/ครุฑน้ำเงิน, ที่ดิน น.ส.2 ใบจอง, ที่ดิน ภ.บ.ท.5 ใบชำระภาษีบำรุงท้องที่, ที่ดิน สทก. สิทธิทำกิน, ที่ดิน สค.1 แบบแจ้งการครอบครองที่ดิน, ที่ดิน น.ส.5 ใบไต่สวนและ ที่ดิน น.ค.3 หนังสือแสดงการทำประโยชน์ ซึ่งคุณสามารถหาข้อมูลเพิ่มเติมสำหรับเอกสารสิทธิ์ประเภทต่างๆได้ที่เวบไซต์ของกรมที่ดิน 

ที่ดินราชพัสดุคืออะไร

ที่ดินราชพัสดุคืออะไร

 ที่ดินราชพัสดุ ก็คือ อสังหาริมทรัพย์อันเป็นทรัพย์สินของแผ่นดินทุกชนิด ยกเว้น ที่รกร้างว่างเปล่า ที่ทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน อสังหาริมทรัพย์ของรัฐวิสาหกิจที่เป็นนิติบุคคล และขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น มีไว้เพื่อใช้ประโยชน์ในราชการของส่วนราชการเป็นหลัก เช่น เป็นที่ตั้งที่ทำการ บ้านพักข้าราชการ หรือดำเนินกิจกรรมอื่นตามภารกิจของส่วนราชการ ส่วนที่เหลือจากการใช้ราชการสามารถมาจัดให้เช่าได้ โดยมีกระทรวงการคลังเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์ โดยกรมธนารักษ์มีหน้าที่ในการปกครองดูแลบำรุงรักษาและบริหารจัดการให้เกิดประโยชน์ต่อรัฐ

ที่ดินราชพัสดุ ซื้อ-ขาย-เช่า ได้หรือไม่?

          การได้มาซึ่งการถือกรรมสิทธิ์ที่ราชพัสดุของประชาชนนั้นไม่สามารถถือกรรมสิทธิ์ได้ แต่สามารถขอโอนสิทธิ์ให้กันได้ โดยเข้ากรอกข้อมูลคำร้องขอโอนสิทธิการเช่าที่ราชพัสดุได้ที่กรมธนารักษ์ และรอทางกรมตรวจสอบและพิจารณาออกใบอนุญาตให้ใหม่ ซึ่งที่ราชพัสดุเป็นการเช่าตามสัญญาเช่าเท่านั้น ประชาชนไม่มีกรรมสิทธิ์ที่ราชพัสดุ การจะปลูกสร้างหรือทำอะไรบนที่ดินต้องได้รับการอนุญาตจากทางกรมธนารักษ์แล้วเท่านั้น

         ซึ่งกรมธนารักษ์เขาก็จะมีการเปิดให้ประชาชนเข้ามาจับจองเช่าที่ราชพัสดุ เพื่อทำกินหรืออยู่อาศัยเป็นรอบ โดยมีการเก็บค่าเช่าเป็นรายปี คิดอัตราเช่าตามจำนวนพื้นที่ใช้สอย ตามกฎหมายทางกรมธนารักษ์จะทำสัญญาเช่าให้คราวละ 3 ปี ทั้งนี้ก็ขึ้นกับการพิจารณาตามความเหมาะสมของกรมด้วย การเช่าที่ราชพัสดุผู้เช่า จะได้รับสิทธิการใช้ประโยชน์ในพื้นที่อยู่ถูกต้องตามกฎหมาย โดยมีกฎหมายรองรับชัดเจน แต่ต้องมีการทำสัญญาและได้รับอนุญาตโดยตรงจากกรมธนารักษ์เท่านั้น

          ในความเป็นจริงแล้วที่ดินราชพัสดุไม่ใช่มรดกที่สามารถตกทอดไปยังทายาทได้ หากผู้เช่าถึงแก่ความตาย ทางราชพัสดุจะพิจารณาว่าจะให้ผู้ใดเช่าต่อ แต่โดยส่วนใหญ่แล้วจะพิจารณาให้ทายาทเช่าก่อนเป็นลำดับแรก แต่หากทายาทไม่มีการติดต่อหรือแจ้งความประสงค์ขอเช่า ทางราชพัสดุอาจจะตกลงให้ผู้อื่นทำการเช่าต่อไปได้ ดังนั้นหากเป็นกรณีนี้ แนะนำให้ทายาทถือใบมรณะบัตรไปติดต่อขอเช่ากับกรมธนารักษ์ก่อนน่าจะเป็นการดีที่สุด

          สำหรับใครที่กำลังวางแผนว่าอยากจะซื้อ เช่าหรือเซ้งต่อที่ราชพัสดุ สามารถเข้าไปติดต่อขอเปลี่ยนชื่อให้ถูกต้องที่กรมธนารักษ์ เพื่อปกป้องสิทธิ์ของเรา และให้เราได้รับความคุ้มครองการใช้ประโยชน์ได้ตามกฎหมาย และที่สำคัญที่สุดคือ การปลูกสร้างอาคารหรือสิ่งใดๆ บนที่ราชพัสดุนั้น สามารถขออนุญาตทำได้ แต่หากครบกำหนดตามสัญญาของทางราชพัสดุแล้ว และไม่มีการอนุญาตให้เช่าต่อ กรรมสิทธิ์ในสิ่งปลูกสร้างต่างๆ หากไม่การรื้อถอนจะกลายเป็นส่วนของหลวงทันทีจ้า

การบริหารจัดการและการตรวจสอบที่ดินราชพัสดุทำได้อย่างไร

ที่ดินราชพัสดุครอบครองได้ไหม

          สำหรับการบริหารจัดการที่ดินราชพัสดุตามวัตถุประสงค์ด้านต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น การใช้ที่ราชพัสดุในทางราชการ คือให้กระทรวง ทบวง กรม องค์การปกครองท้องถิ่นหรือหน่วยงานของรัฐ หรือองค์กรอื่นของรัฐใช้ประโยชน์เป็นอาคารสถานที่ราชการ อาทิ เป็นศูนย์ราชการ, ที่ทำการศาลากลางจังหวัด, โรงเรียน, โรงพยาบาล, ที่ว่าการอำเภอ, สถานีตำรวจและใช้ราชการทหารเป็นต้น

          การใช้ที่ราชพัสดุทางด้านเศรษฐกิจ แบ่งเป็น 2 กรณีคือ การพัฒนาที่ราชพัสดุในเชิงพาณิชย์โดยการเปิดประมูลหาผู้ลงทุนปลูกสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ และที่ราชพัสดุจัดให้เช่าเพื่ออยู่อาศัยหรือประกอบการเกษตรซึ่งหากทำเลมีการเปลี่ยนแปลงก็อาจจะพิจารณาให้สิทธิผู้เช่าเดิมโดยกำหนดเงื่อนไขเช่นเดียวกับกรณีแรก หรืออาจแตกต่างกันไปตามความเหมาะสม

          นอกจากนี้กรมธนารักษ์ยังสามารถนำที่ราชพัสดุไปจัดหาประโยชน์โดยวิธีจัดทำสัญญาต่างตอบแทนอื่นนอกเหนือจากการจัดให้เช่า แต่ต้องได้รับอนุมัติจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงการคลัง อาทิ การเช่าอาคารราชพัสดุประเภทโรงแรม, ตลาด, ตึกแถว (สำหรับการพาณิชย์), โรงภาพยนตร์, ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น การใช้ที่ราชพัสดุทางด้านสังคมและสิ่งแวดล้อม เพื่อพัฒนาทรัพยากรมนุษย์และยกระดับคุณภาพชีวิตโดยใช้เป็นที่ตั้งโรงเรียน, มหาวิทยาลัยของรัฐ, โรงพยาบาลของรัฐ, จัดทำโครงการที่อยู่อาศัย สำหรับผู้มีรายได้น้อย, จัดสร้างสวนสาธารณะทั้งขนาดใหญ่และขนาดเล็กรวมถึงการใช้เป็นที่ตั้งวัด ซึ่งคุณสามารถตรวจสอบรายละเอียดที่ราชพัสดุได้ที่สำนักงานธนารักษ์พื้นที่จังหวัดได้ทุกวันทำการ

เอกชนสามารถใช้ประโยชน์ที่ดินราชพัสดุได้หรือไม่

          โดยทั่วไปผู้ใช้ที่ราชพัสดุ หลัก ๆ คือกระทรวง ทบวง กรม องค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น หน่วยงานของรัฐหรือองค์กรอื่นของรัฐ แต่หากที่ราชพัสดุที่ไม่ได้ใช้ประโยชน์ในทางราชการจะนำมาจัดหาประโยชน์โดยการจัดให้เช่าหรือโดยวิธีการจัดทำสัญญาต่างตอบแทนอื่นนอกเหนือจากการจัดให้เช่าก็ได้ ในกรณีที่เป็นการจัดหาประโยชน์ในที่ราชพัสดุที่ถูกบุกรุกจะดำเนินการจัดให้เช่าในระยะยาว เช่น ที่อยู่อาศัยหรือทำการเกษตร แต่หากสภาพทำเลนั้นเปลี่ยนแปลงไปโดยสามารถพัฒนาให้เป็นแหล่งธุรกิจได้เช่น ทำเป็นหอพักหรืออาคารพาณิชย์ให้เช่าผู้เช่าเดิม สามารถยื่นขออนุญาตปลูกสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์และปฏิบัติตามเงื่อนไขที่กรมธนารักษ์กำหนด

          ในกรณีที่ที่ดินราชพัสดุอยู่ในทำเลที่ไม่เหมาะสมเป็นส่วนราชการจะนำไปเปิดประมูลเพื่อหาผู้ลงทุนปลูกสร้างอาคารยกกรรมสิทธิ์ หรือหากเอกชนเห็นว่ามีที่ราชพัสดุทำเลใดที่ไม่มีการพัฒนามาเป็นเวลานานสามารถยื่นคำขอใช้ที่ราชพัสดุต่อสำนักงานธนารักษ์พื้นที่พร้อมทั้งแจ้งเหตุผลและความจำเป็นในการขอใช้ที่ราชพัสดุนั้น โดยต้องได้รับความยินยอมจากผู้ว่าราชการจังหวัดและให้ทำความตกลงกับกรมธนารักษ์ ซึ่งในกรณีหลังนี้จะพิจารณาว่ามีเอกชนที่เข้ามายื่นคำขอกี่ราย มีความเหตุผลและความจำเป็นมากน้อยเพียงไร หากเห็นว่าสมควรต่อการจัดหาประโยชน์ในที่ราชพัสดุนั้นก็จะเปิดประมูลให้แก่ภาคเอกชนอีกครั้ง

           แม้ว่าการใช้ที่ดินราชพัสดุส่วนใหญ่จะเป็นไปเพื่อประโยชน์ของส่วนราชการนั้น แต่รัฐก็ยังเปิดโอกาสให้ ประชาชนและเอกชนได้มีสิทธิใช้ประโยชน์ในที่ราชพัสดุมากขึ้น เพื่อพัฒนาพื้นที่ให้เกิดประสิทธิภาพสูงสุด ดังนั้นหากใครที่มีความต้องการซื้อหรือเช่าที่ราชพัสดุ หรือแม้แต่ที่ดินผืนใดก็ตาม แนะนำให้ศึกษาข้อมูลให้ดีเสียก่อนว่าที่ดินจัดอยู่ประเภทไหน สามารถซื้อขาย แลกเปลี่ยนการครอบครองได้ตามกฎหมายหรือเปล่า เพื่อป้องกันการเกิดข้อพิพาทฟ้องร้องในอนาคตได้จ้า