logo

            แน่นอนว่าก่อนที่เราจะเริ่มทำการซื้อบ้านซักหลังนั้นไม่ใช่เรื่องง่ายเลย เพราะนอกจากจะต้องมีเงินสำหรับการดาวน์บ้านแล้ว เรายังต้องมีเงินสำรองจ่ายสำหรับการผ่อนบ้านในยามที่อาจเกิดเหตุฉุกเฉินขึ้นมาด้วย โดยนอกจากเรื่องเงินในส่วนต่าง ๆ แล้ว อีกอย่างหนึ่งที่จะลืมไปไม่ได้เลยนั่นก็คือการคำนวณดอกเบี้ยบ้าน ที่จะทำให้เราสามารถรู้ได้ว่าดอกเบี้ยทุกบาททุกสตางค์ที่เรากำลังจะเสียไปนั้นเป็นจำนวนเงินเท่าไหร่ และหากไม่ได้ลองคำนวณดูให้ดีตั้งแต่ต้น ยอดชำระดอกเบี้ยก็อาจจะสูงกว่าค่าบ้านหลายเท่าตัวเลยทีเดียว ดังนั้นในบทความนี้ CondoNewb จึงอยากจะพาทุกคนไปทำความรู้จักว่าดอกเบี้ยบ้านคืออะไร และมีวิธีการคำนวณดอกเบี้ยบ้านอย่างไรบ้าง

. . . . . . . . . .

ดอกเบี้ยบ้านคืออะไร

          ดอกเบี้ยบ้านหรือที่เรียกอีกอย่างหนึ่งว่า Home Loan คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้สำหรับที่อยู่อาศัย หรือทำความเข้าใจง่าย ๆ คือดอกเบี้ยจากเงินที่เราได้ทำการกู้กับธนาคารใดธนาคารหนึ่งเพื่อนำมาซื้อบ้านนั่นเอง ซึ่งโดยทั่วไปแล้วนั้น ดอกเบี้ยบ้านจะใช้วิธีการคำนวณดอกเบี้ยบ้านแบบลอยตัว (Floating Rate) โดยมักอ้างอิงจากอัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำที่ธนาคารคิดจากลูกค้า

การเซ็นเอกสาร

อัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านมีทั้งหมดกี่ประเภท

         อย่างที่กล่าวไปแล้วว่าดอกเบี้ยบ้านนั้นมักจะใช้วิธีการคำนวณดอกเบี้ยบ้านแบบลอยตัว (Floating Rate) แต่ในความเป็นจริงแล้วยังมีอัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านประเภทอื่น ๆ ซึ่งแต่ละประเภทก็มีความแตกต่างกันออกไป ดังนี้

 

1. เงินกู้อัตราดอกเบี้ยลอยตัว (Floating Rate Loan)

          สำหรับเงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัวนั้น คือ อัตราดอกเบี้ยที่กำหนด ณ เวลาปัจจุบัน ตามประกาศนั้น และจะใช้ไประยะเวลาหนึ่ง และต่อมาภายหลัง อาจปรับเปลี่ยนขึ้นหรือลงได้ตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน ซึ่งการปรับใหม่นี้ จะปรับเมื่อใดนั้น ไม่สามารถจะทราบได้ ในบางปี อาจมีการปรับหลายครั้ง บางปีไม่มีการปรับเปลี่ยนเลยก็ได้ ทั้งนี้ การปรับเปลี่ยนอัตราดอกเบี้ยอาจส่งผลกระทบต่อเงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือนได้

2. เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ (Fixed Rate Loan)

        สำหรับเงินกู้แบบนี้ยังแบ่งได้อีกหลายประเภท คือ

  • อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นในช่วงแรกต่อจากนั้นจะเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว หมายถึง เงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ระยะสั้นประมาณ 1-5 ปี และจากนั้นจะปรับเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว ไปวัดดวงกันตอนท้ายว่าลอยตัวแล้วจะดอกสูงหรือต่ำกันเลยทีเดียว
  • อัตราดอกเบี้ยคงที่ตลอดระยะเวลากู้ หมายถึง เงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ตามประกาศของสถาบันการเงิน ณ ขณะที่เรากู้ ซึ่งจะไม่ปรับเปลี่ยนขึ้นหรือลงตามสถานการณ์ตลาดเงินหรือต้นทุนทางการเงินของสถาบันการเงิน เพราะฉะนั้นเงินงวดที่ชำระในแต่ละเดือนก็จะคงที่ตลอด
  • อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะสั้นแบบขั้นบันใดในช่วงแรกต่อจากนั้นเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัว ผมจะขออธิบายง่าย ๆ ก็คือ เงินกู้ที่กำหนดอัตราดอกเบี้ยแบบคงที่ระยะสั้นประมาณ 1-5 ปี แต่ในระหว่างนี้ อาจกำหนดคงที่แบบขั้นบันได เช่น คงที่ 2 ปี ปีแรกเท่ากับ 3.25% ปีที่สอง 4.25% เป็นต้น แต่หลังจากนั้น จะปรับเปลี่ยนเป็นอัตราดอกเบี้ยแบบลอยตัว

3. เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่งและปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา (Rollover Mortgage Loan)

         สำหรับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้บ้านประเภทนี้ หมายถึง เงินกู้อัตราดอกเบี้ยคงที่ระยะหนึ่ง เช่น 3 ปี หรือ 5 ปี และปรับเป็นคงที่ใหม่ทุกรอบเวลา 3 หรือ 5 ปี ตลอดระยะเวลากู้นาน 25-30 ปี ทั้งนี้ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้แต่ละช่วงจะคงที่โดยอิงกับต้นทุนพันธบัตรที่บวก 2.5% เช่น หากต้นทุนพันธบัตร 5% อัตราดอกเบี้ยเงินกู้จะเท่ากับ 7.5% เป็นต้น เปรียบเทียบอัตราดอกเบี้ยจริงตามประกาศ

 

แล้วทำไมบางครั้งจึงเห็นว่าธนาคารเรียกเก็บอัตราดอกเบี้ยแต่ละคนแตกต่างกัน

          แน่นอนว่าเมื่อมีลูกค้าอย่างเรา ๆ เข้าไปทำการขอวงเงินกู้จากทางธนาคาร นอกจากทางธนาคารจะดูเรื่องของรายรับรายจ่ายของเราแล้ว อีกสิ่งหนึ่งที่เป็นสิ่งสำคัญในการพิจารณานั่นก็ถือเครดิตของผู้กู้นั่นเอง โดยเครดิตของผู้กู้นั้นจะทำให้ธนาคารเห็นถึงศักยภาพในการผ่อนชำระ ว่าเราสามารถผ่อนชำระได้มากนอกเพียงใด ชำระเงินได้ตรงตามเวลาหรือไม่ โดยอัตราดอกเบี้ยขั้นต่ำที่ทางธนาคารจะพิจารณาจากเครดิตของลูกค้า มีดังนี้

1. Minimum Loan Rate (MLR) คือ อัตราดอกเบี้ยเงินก ู้ขั้นต่ำที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่ชั้นดีประเภทเงินกู้แบบกำหนดระยะเวลา

2. Minimum Overdraft Rate (MOR) คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ขั้ นต่ำที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายใหญ่

ชั้นดีประเภทเงินเบิกเกินบัญชี

3. Minimum Retail Rate (MRR) คือ อัตราดอกเบี้ยเงินกู้ ขั้นต่ำที่ธนาคารเรียกเก็บจากลูกค้ารายย่อยชั้นดี <ผู้ดราฟฝังลิงค์บทความ MLR/MOR/MRR ได้>

ตัวอย่างเช่น ธนาคาร ABC ให้กู้เงินซื้อบ้านในวงเงิน 5,000,000 บาท ด้วยอัตราดอกเบี้ย MLR – 1% ในช่วงแรกและ MLR + 1% ตั้งแต่ปีที่ 3 เป็นต้นไป แสดงว่าอัตราดอกเบี้ยที่ต้องจ่ายจะเปลี่ยนแปลงไปตามอัตราดอกเบี้ย MLR ที่ธนาคารกำหนดในแต่ละปี ถ้าปีแรก MLR = 6.25% ก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตรา 5.25% (MLR – 1%) ถ้าปีที่สาม MLR = 7.5% ก็ต้องจ่ายดอกเบี้ยในอัตรา 8.5% (MLR + 1%) เป็นต้น

          โดยทั่วไป อัตราดอกเบี้ย MRR จะสูงกว่า MOR และ อัตราดอกเบี้ย MOR จะสูงกว่า MLR ซึ่งส่วนต่างระหว่างอัตราดอกเบี้ย MRR และ MLR เป็นตัวสะท้อนระดับความเสี่ยงที่ต่างกันระหว่างลูกค้ารายใหญ่และรายย่อย ซึ่งสามารถศึกษาอัตราดอกเบี้ยอ้างอิง MRR MOR และ MRR ได้จากเว็บไซต์ธนาคารแห่งประเทศไทย

 

โปรฯสินเชื่อบ้านจากธนาคารที่น่าสนใจ

          ก่อนที่จะไปเริ่มต้นคำนวณดอกเบี้ยบ้านนั้น ลองมาดูโปรโมชั่นจากทางธนาคารกันบ้าง ว่าจะมีธนาคารไหนที่น่าสนใจ

สินเชื่อซื้อบ้านใหม่ จากธนาคารไทยพาณิชย์

ธนาคารไทยพาณิชย์

          สำหรับสินเชื่อบ้านจากธนาคารไทยพาณิชย์มาพร้อมกับโปรโมชั่นที่ทำให้ทุกคนสามารถวางแผนทางการเงินเองได้ โดยธนาคารให้อิสระในการเลือกดอกเบี้ย ไม่ว่าจะเป็นดอกเบี้ยคงที่ ดอกเบี้ยลอยตัว และสามารถผ่อนได้เป็นระยะเวลานานถึง 30 ปี อย่างไรก็ตามระยะเวลาในการผ่อนชำระนี้เมื่อรวมกับอายุของผู้กู้แล้วจะต้องไม่เกิน 65 ปี

         ในส่วนของดอกเบี้ยในการอ้างอิงสำหรับการคำนวณดอกเบี้ยบ้านนั้น ทางธนาคารกำหนดอยู่ที่ MLR 5.250% ต่อปี, MOR 5.845% ต่อปี, MRR 5.995% ต่อปี และดอกเบี้ยเงินให้กู้ยืมมาตรฐานทั่วไปขึ้นอยู่กับสภาวะของตลาดในขณะที่ตกลงกับผู้กู้แต่ละราย

          โดยคุณสมบัติของผู้สมัคร จะต้องเป็นผู้ที่มีสัญชาติไทย และไม่เคยเป็นลูกหนี้ปรับโครงสร้างหนี้ของสถาบันการเงิน นอกจากนี้ยังต้องมีอายุ 0 ปีบริบูรณ์ขึ้นไป หรือมีอายุไม่เกิน 65 ปี

โครงการสินเชื่อปี 2564 สินเชื่อบ้านคนละหลัง จากธนาคารอาคารสงเคราะห์ 

ธนาคารอาคารสงเคราะห์

          สำหรับโครงการจากธนาคารอาคารสงเคราะห์ เป็นการให้ยื่นกู้เพื่อวัตถุประสงค์ต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น ยื่นกู้เพื่อซื้อที่ดินพร้อมอาคารหรือห้องชุด เพื่อปลูกสร้างอาคาร เพื่อต่อเติม ขยาย หรือซ่อมแซมอาคาร นอกจากนี้ยังรวมไปถึงการไถ่ถอนจำนองต่าง ๆ อีกด้วย โดยในส่วนของวงเงินกู้นั้นสามารถกู้สูงสุดไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อราย/ต่อหลักประกัน สำหรับระยะเวลาการกู้ไม่น้อยกว่า 6 ปี และไม่เกิน 40 ปี โดยอายุผู้กู้รวมกับระยะเวลาที่ขอกู้ต้องไม่เกิน 70 ปี

         ในส่วนของดอกเบี้ยในการอ้างอิงสำหรับการคำนวณดอกเบี้ยบ้านนั้น ทางธนาคารกำหนดอยู่ที่ MLR 5.750% ต่อปี, MOR 5.900% ต่อปี, MRR 6.150% ต่อปี และดอกเบี้ยเงินให้กู้ยืมมาตรฐานทั่วไปขึ้นอยู่กับสภาวะของตลาดในขณะที่ตกลงกับผู้กู้แต่ละราย โดยคุณสมบัติของผู้สมัครจะต้องเป็นที่มีรายได้ไม่เกิน 25,000 บาท

สินเชื่อบ้านกรุงไทยสุขใจถ้วนหน้า จากธนาคารกรุงไทย 

ธนาคารกรุงไทย

          ก่อนที่จะไปเริ่มทำการคำนวณดอกเบี้ยบ้าน เรามาปิดท้ายกันที่โปรโมชั่นดี ๆ กับทางธนาคารกรุงไทยกันบ้าง ที่มาพร้อมอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำและยังให้ผ่อนนาน โดยสำหรับดอกเบี้ยในการอ้างอิงสำหรับการคำนวณดอกเบี้ยบ้านที่ทางธนาคารกำหนดนั้น เป็นโปรโมชั่นดอกเบี้ยปีแรกเริ่มต้น 0.64% ต่อปี โดยในปีที่ 2 ถึงปีที่ 3 MRR-2.45% และหลังจากนั้น MRR-1.50%

          โดยสำหรับระยะเวลาในการผ่อนสามารถผ่อนได้นานสูงสุด 30 ปี โดยที่อายุของผู้กู้รวมระยะเวลาในการผ่อนต้องไม่เกิน 65 ปี

วิธีคิดคำนวนดอกเบี้ยในแต่ละเดือน

         หลังจากที่ได้ทำความรู้จักความหมายของคำต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการคำนวณดอกเบี้ยบ้าน รวมไปถึงโปรโมชั่นจากธนาคารถึง 3 ธนาคาร คราวนี้ก็ถึงเวลาที่ทุกคนจะได้ลองทำความรู้จักกับวิธีคิดคำนวนดอกเบี้ยในแต่ละเดือนกันบ้างแล้ว ว่าจะต้องจ่ายไปประมาณเดือนละเท่าไหร่

 

ตัวอย่างการคำนวณดอกเบี้ยบ้าน : สำหรับผู้ที่ต้องการเงินกู้ซื้อบ้านจำนวน 3 ล้านบาท ธนาคารให้ผ่อนเดือนละ 20,400 บาท (ระยะเวลาผ่อน 30 ปี) ได้อัตราดอกเบี้ยโปรโมชั่น 0.64% นาน 12 เดือน (สมมติให้ 1 เดือนเท่ากับ 30 วัน)

 

ดังนั้นการคำนวณดอกเบี้ยบ้านเดือนที่ 1 จะอยู่ที่ 

[3,000,000 X 0.64% = 19,200] X [30 / 365 = 0.082] = 1,574.40 บาท

ดังนั้นเมื่อเราทำการชำระค่าผ่อนบ้าน 20,400 บาท ก็จะนำไปชำระดอกเบี้ยก่อน 1,574.40 บาท

 

          ดังนั้นเงินส่วนที่เหลือหลังหักดอกเบี้ยแล้ว 18,825.60 บาท จึงค่อยนำไปชำระเงินต้น เท่ากับว่าเงินต้นคงเหลือจะอยู่ที่ 2,998,425.60 บาท (3,000,000 – 1,574.40 ) โดยเงินต้นส่วนนี้ก็จะถูกนำไปคำนวณดอกเบี้ยบ้านในเดือนถัดไป ดังนั้นจะเห็นได้ว่าหากเรามีการเพิ่มเงินสำหรับจ่ายค่าผ่อนบ้านในจำนวนเงินที่เท่ากันทุกเดือนหรือจ่ายแบบลดต้นลดดอก จะทำให้ท่านได้รับอัตราดอกเบี้ยต่ำลง นั้นก็ยิ่งทำให้เงินต้นลดลงได้มากขึ้นช่วยประหยัดเงินในการจ่ายดอกเบี้ยแล้ว ยังช่วยให้ภาระหนี้บ้านหมดได้เร็วขึ้นนั้นเอง

จริง ๆ แล้วการผ่อนบ้านหนึ่งหลังต้องจ่ายดอกเบี้ยไปเท่าไหร่

         หลังจากที่เราได้ทำการคำนวณดอกเบี้ยบ้านไปอย่างคร่าว ๆ แล้ว ในหัวข้อนี้ CondoNewbก็มีตารางสำหรับแสดงผลให้ทุกคนดูว่าในการซื้อบ้านหนึ่งหลัง ด้วยการผ่อนเป็นระยะเวลากว่า 30 ปีนั้น หลังจากที่เราคำนวณดอกเบี้ยบ้านออกมาแล้ว รวมทั้งหมดเราจะต้องเสียอยู่ที่เท่าไหร่กันบ้าง

การคำนวณดอกเบี้ยบ้าน

          กรณีคิดอัตราดอกเบี้ยคงที่ 6% ต่อปี โดย (คำนวณดอกเบี้ยบ้านโดย: www.set.or.th )

          อย่างไรก็ตามตารางคำนวณดอกเบี้ยบ้านข้างตนเป็นเพียงตัวอย่างที่จะแสดงให้เห็นถึงจำนวนดอกเบี้ยที่เราจะต้องจ่ายไปทั้งหมดในการซื้อบ้าน 1 หลังเท่านั้น แต่ในความเป็นจริงแล้วยังมีวิธีผ่อนบ้านแบบต่าง ๆ มากมาย ที่จะช่วยให้ดอกเบี้ยที่สูงเป็นเท่าตัวเหล่านี้หมดไป ดังนั้นก่อนที่จะซื้อบ้านอย่าลืมที่จะคำนวณดอกเบี้ยบ้านทุกครั้ง เพื่อที่จะได้ไม่เกิดปัญหาตามมาในภายหลัง 

อยากผ่อนบ้านหมดไวต้องทำอย่างไรดี

         หลังจากที่ได้เห็นวิธีการคำนวณดอกเบี้ยบ้านรวมถึงตารางแสดงจำนวนดอกเบี้ยแบบเต็มจำนวนไปแล้ว เชื่อได้เลยว่าหลายคนน่าจะถึงขั้นโอดครวญว่าทำไมดอกเบี้ยบ้านถึงได้มีจำนวนที่มากมายขนาดนี้ ดังนั้นหลังจากที่ CondoNewb ได้ช่วยให้ทุกคนได้รู้จักกับวิธีการคำนวณดอกเบี้ยบ้านไปแล้ว ในหัวข้อนี้ก็ยังมีทริคดี ๆ สำหรับการผ่อนบ้านให้หมดไวมาฝากทุก ๆ คนกันอีกด้วย

  • การจ่ายเงินเกินในทุก ๆ งวด แน่นอนว่าในการผ่อนแต่ละครั้งเราจะต้องจ่ายทั้งเงินต้นและดอกเบี้ย แต่หากเราจ่ายเงินเกินจากที่ทางธนาคารกำหนด เงินในส่วนที่เกินมานั้นก็จะถูกนำไปหักลบจากในส่วนของเงินต้น ทำให้เมื่อนำเงินต้นมาคำนวณดอกเบี้ยบ้านในเดือนถัด ๆ ไป ค่าใช้จ่ายในส่วนของดอกเบี้ยก็จะลดลงเรื่อย ๆ และทำให้เราผ่อนบ้านหมดได้ไวขึ้น
  • รีบจ่ายในช่วงที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำ โดยเฉพาะในช่วงแรก ๆ ที่หลาย ๆ คนน่าจะได้รับโปรโมชั่นให้มีช่วงที่ดอกเบี้ยต่ำมากกว่าปกติ ซึ่งหากเราจ่ายเงินเกินในช่วงที่มีอัตราดอกเบี้ยต่ำนี้ ก็จะยิ่งทำให้เงินต้นลดลงได้อย่างรวดเร็ว
  • การติดตามโปรโมชั่นอย่างสม่ำเสมอ เพราะในบางครั้งธนาคารต่าง ๆ จะทำการออกโปรโมชั่นมาในช่วงที่แตกต่างกัน รวมถึงมีเงื่อนไขเฉพาะของแต่ละธนาคารที่ต้องพิจารณาแตกต่างกันไป ดังนั้นสำหรับใครที่กำลังผ่อนบ้านอยู่ อย่าลืมที่จะติดตามโปรโมชั่นต่าง ๆ จากธนาคารอย่างสม่ำเสมอ
  • การรีไฟแนนซ์ เป็นการย้ายหนี้เดิมจากธนาคารที่เรากำลังผ่อนค่าบ้านอยู่ ไปยังธนาคารใหม่อีกธนาคารหนึ่งที่มีให้อัตราดอกเบี้ยที่ต่ำลงกว่าเดิม ซึ่งวิธีนี้ก็จะช่วยให้เราสามารถผ่อนบ้านหมดได้อย่างรวดเร็วและไม่ต้องรับภาระหนี้อันหนักอึ้งเช่นกัน

          และทั้งหมดนี้ก็คือสาระน่ารู้ต่าง ๆ จากการคำนวณดอกเบี้ยบ้านที่คนอยากจะซื้อบ้านหรือได้ทำการซื้อบ้านไปแล้ว ควรที่จะทำความเข้าใจเอาไว้ เพราะบ้านถือเป็นหนี้ก้อนใหญ่มากที่สุดในชีวิต ดังนั้นหากเราสามารถคำนวณดอกเบี้ยบ้านออกมาได้ และใช้การคำนวณนี้ให้เป็นประโยชน์ก็รับรองได้เลยว่าทุกคนจะวามารถปิดยอดหนี้ก้อนหนี้และอยู่บ้านอย่างสบายใจไร้กังวลได้อย่างรวดเร็ว