logo

          “ระยะร่นอาคาร” เป็นเรื่องที่สำคัญไม่น้อยไปกว่าการออกแบบสิ่งปลูกสร้างใดๆทั้งมวล เพราะเป็นหนึ่งในกฎหมายการควบคุมอาคาร ซึ่งมีข้อบังคับควบคุมอยู่หลายข้อ ตามกฎกระทรวงมหาดไทยฉบับที่ 55 พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร กำหนดให้มีระยะร่นอาคารและที่เว้นว่างเมื่อมีการก่อสร้างหรือต่อเติมอาคารไว้อย่างชัดเจน ย่อมมีผลต่อการออกแบบสิ่งปลูกสร้างอย่างแน่นอน ดังนั้นหัวข้อกฎหมายนี้มีความน่าสนใจและมีรายละเอียดที่ควรต้องรู้อีกมากมาย หากไม่อยากมานั่งแก้ไขปัญหาภายหลัง มาศึกษาเรื่อง “ระยะร่นอาคาร” ไปพร้อมกันเลยจ้า

. . . . . . . . . .

ว่าด้วยเรื่อง “ที่ว่าง” และ “ระยะร่น”

          ก่อนที่จะลงลึกถึงรายละเอียดของระยะร่นอาคาร ควรรู้ถึงแนวทางปฏิบัติของเจ้าหน้าที่เกี่ยวกับการระยะร่นของแนวอาคาร เพราะกฎหมายควบคุมอาคารกำหนดให้ต้อง ร่นแนวอาคาร แต่ไม่ได้เขียนชัดเจนว่า แนวอาคารที่ว่านั้นหมายถึงตรงจุดไหนของตัวอาคาร หากไม่ใช่ข้อกำหนดที่ระบุชัดว่าเป็นผนังหรือระเบียง หลายคนอาจจะคิดว่าเป็น แนวชายคา แนวกันสาด หรือแนวใดๆของอาคารที่ยื่นออกไปมากที่สุดก็เป็นได้

ปัจจุบันแนวทางปฏิบัติของเจ้าหน้าที่ส่วนท้องถิ่นโดยทั่วไปแล้วจะพิจารณาแนวอาคาร โดยถือเอาแนวผนังอาคาร หรือแนวเสาของอาคารที่อยู่ริมด้านนอกสุด แต่จะไม่รวมถึงกันสาด ชายคา หรือหลังคา (อ้างอิงจากหนังสือตอบข้อหารือของกรมโยธาธิการและผังเมือง ที่ มท.0710/10880 และที่ มท.0710/13604) โดยระยะร่นอาคารทั้งหลายก็ให้วัดจากแนวเขตที่กฎหมายกำหนด เช่น กึ่งกลางถนนสาธารณะไปจนถึงผนังอาคารหรือเสาที่อยู่ริมนอกสุดของอาคารที่จะก่อสร้างหรือดัดแปลงนั่นเอง ส่วน “ที่ว่าง” นั้นก็หมายถึง พื้นที่ที่ไม่มีก่อสร้างสิ่งใดปกคลุมและมีระดับที่สูงไม่เกิน 1.20 เมตร จากระดับพื้นดินที่ก่อสร้าง

 

ทำไมต้องมีระยะร่นอาคาร

          เชื่อว่าหลายคนก็ยังคงมีคำถามว่า ที่ดินของตัวเอง แต่ทำไมจะสร้างบ้านหรือต่อเติมแบบตามใจไม่ได้ แล้วทำไมต้องมีข้อกำหนดระยะร่นอาคารอีก จริงๆแล้วกฎหมายเกี่ยวกับระยะร่นอาคารนั้นมีความสำคัญมาก โดยเฉพาะความปลอดภัยด้านอัคคีภัย เพราะหากเกิดอัคคีภัย ระยะที่เว้นจากถนนจะช่วยให้ขับรถดับเพลิงเข้ามาปฏิบัติหน้าที่ได้สะดวก ส่วนที่เว้นว่างรอบอาคารยังทำให้เจ้าหน้าสามารถดับเพลิงได้จากรอบด้าน และยังลดโอกาสที่ไฟจะลุกลามไปยังอาคารที่อยู่ใกล้เคียงอีกด้วย

         นอกจากนี้การเว้นระยะร่นอาคารยังช่วยป้องกันการรบกวนจากเสียง แสง กลิ่น รวมถึงสัตว์ที่อาจจะเข้ารบกวนผู้อยู่อาศัยได้ ซึ่งการมีช่องว่างระหว่างอาคารยังช่วยทำให้อากาศถ่ายเทได้ดีมีผลต่อสุขภาพของผู้อยู่อาศัยอีกด้วย อีกหนึ่งประเด็นสำคัญการมีที่เว้นว่างของอาคารที่เพียงพอ เมื่อมีการซ่อมแซมหรือต่อเดิมอาคารก็จะสามารถทำได้ง่าย อย่างเช่น การติดตั้งนั่งร้าน การฉาบปูน ทาสีบ้าน หรือการวางท่อระบายน้ำ ก็ยังสามารถดำเนินการยังอยู่ในเขตที่ดินของตัวเองและไม่รบกวนหรือรุกล้ำไปยังเขตที่ดินข้างเคียงได้ นี่จึงเป็นเหตุผลว่าทำไมถึงต้องมีการกำหนดระยะร่นอาคารนั่นเอง

 

ลงลึกเรื่องระยะร่นอาคารแต่ละประเภท

          คราวนี้เรามาลงลึกถึงรายละเอียดของกฎกระทรวง ฉบับ 55 ว่าด้วยเรื่อง ระยะร่น ขอบเขตอาคาร กันดีกว่า ซึ่งอาคารแต่ละประเภทก็จะมีข้อกำหนดของระยะร่นอาคารที่แตกต่างกันออกไป ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว ทาวน์โฮม ตึกแถวหรืออาคารพาณิชย์ รวมถึงอาคารแบบ Low-Rise และอาคารสูงอย่างคอนโดมิเนียม มาดูรายละเอียดของอาคารแต่ละประเภทกัน

 

ระยะร่นอาคารประเภทบ้านเดี่ยว

           สำหรับบ้านเดี่ยวจะต้องมีพื้นที่ว่างไม่น้องกว่า 30% ที่กฎหมายกำหนด โดยดูจากพื้นที่ชั้นหนึ่งชั้นใดที่มากที่สุดของบ้าน กรณีที่บ้านมีช่องแสง ช่องลม บ้านที่สูงไม่เกิน 9 เมตรที่มีช่องแสง ช่องลม บล็อคแก้ว ประตู หน้าต่าง หรือระเบียง ต้องมีระยะร่นบ้านห่างจากแนวที่ดินข้างเคียงไม่น้อยกว่า 2 เมตร แต่ในกรณีบ้านสูงเกิน 9 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร ที่มีช่องแสง ช่องลม บล็อคแก้ว ประตู หน้าต่าง ระเบียง จะต้องระยะร่นอาคารห่างจากแนวที่ดินข้างเคียงอย่างน้อย 3 เมตร

           ส่วนกรณีที่ไม่มีช่องแสง ช่องลม สำหรับอาคารสูงไม่เกิน 15 เมตร สามารถสร้างชิดที่ดินข้างเคียงได้ แต่ว่าจะต้องได้รับการยินยอมเป็นลายลักษณ์อักษรจากเจ้าของที่ดินข้างเคียงแล้วนะ แต่หากไม่ได้รับการยินยอมจากเจ้าของที่ดินข้างเคียง จะต้องมีระยะร่นอาคารจากที่ดินข้างเคียงถึงแนวอาคารของบ้านอย่างน้อย 0.50 เมตร

          ส่วนอาคารที่สูงเกิน 15 เมตร แต่ไม่เกิน 23 เมตร จะต้องมีระยะร่นอาคารจากที่ดินข้างเคียงถึงแนวอาคารของบ้านอย่างน้อย 0.50 เมตร

ระยะร่นอาคารประเภทบ้านแฝด ห้องแถวหรือทาวน์โฮม

          สำหรับที่ว่างและระยะร่นอาคารประเภทบ้านแฝด ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ. 2543) ข้อ 37 กำหนดว่า ด้านหน้าจะต้องมี “ระยะร่น” ไม่น้อยกว่า 3 เมตร ส่วนด้านหลัง จะต้องมีระยะร่นไม่น้อยกว่า 2 เมตร และ ด้านข้าง จะต้องมี “ที่ว่าง” กว้างไม่น้อยกว่า 2 เมตร

          ส่วนห้องแถวหรือทาวน์โฮม ด้านหน้าที่ไม่ติดริมถนนสาธารณะ จะต้องมี “ที่ว่าง” กว้างไม่น้อยกว่า 6 เมตร ในข้อนี้จะระบุกรณีที่ด้านหน้าอาคารไม่ติดริมถนนสาธารณะ เพราะถ้าด้านหน้าติดถนนสาธารณะ ก็ต้องมีระยะร่นเป็นไปความกว้างของถนนสาธารณะ ส่วนด้านหลัง จะต้องมี “ที่ว่าง” กว้างไม่น้อยกว่า 3 เมตร เพื่อที่จะให้ด้านหลังของตึกแถวห้องแถวนั้นมีทางเดิน ติดต่อกันไปจนถึงด้านข้างของตึกแถวห้องแถว วัตถุประสงค์สำคัญของที่ว่างด้านหลังนี้ก็คือ ทางหนีไฟเพื่อความปลอดภัยสำหรับผู้อยู่ในตึกแถวและห้องแถวนั่นเอง และที่ว่างด้านหลังนี้ กฎหมายผ่อนผันให้การทำบันไดหนีไฟภายนอกเท่านั้น ที่สามารถล้ำเข้ามาในที่ว่างได้โดยต้องไม่เกิน 1.40 เมตร (แปลว่าที่ว่างจากการทำบันไดหนีไฟจะต้องมีเหลือกว้างไม่น้อยกว่า 1.60 เมตร)

 

ระยะร่นอาคารประเภทคอนโดมิเนียม

ระยะร่นอาคารประเภทคอนโดมิเนียม

            ปัจจุบันอาคารประเภท “อาคารชุด” หรือ “คอนโด” สามารถแบ่งออกเป็น 2 ประเภทใหญ่ๆ ตามขนาดของพื้นที่และความสูงของอาคารได้แก่ อาคารชุดหรือคอนโดที่มีความสูงไม่เกิน 23 เมตร หรือคอนโด Low-rise และอีกประเภทหนึ่งคืออาคารชุด หรือคอนโด ที่มีความสูงเกินกว่า 23 เมตรขึ้นไป หรือคอนโด High-rise ซึ่งกฎหมายหลักที่กำหนดระยะร่นของคอนโดทั้งสองประเภท ได้แก่ กฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) และสำหรับคอนโดประเภทอาคาร High-rise นั้นจะต้องปฏิบัติตามข้อกำหนดในกฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ซึ่งเป็นข้อกำหนดสำหรับอาคารสูงและอาคารขนาดใหญ่พิเศษอีกด้วย

            โดยระยะร่นตามกฎหมายของอาคารทั่วไปนั้น แบ่งออกเป็น 2 กรณี ตามพื้นที่ก่อสร้างอาคาร ได้แก่

คอนโดทุกประเภทที่มีการก่อสร้างติดถนนสาธารณะ จะต้องมีระยะร่นตามที่กำหนดกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) มาตรา 41 โดยอาคารทุกประเภทที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 6 เมตร จะต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อย 3 เมตร

           สำหรับคอนโดไม่เกิน 8 ชั้น ต่ำกว่า 23 เมตรหรือ Low-rise ส่วนใหญ่การก่อสร้างนี้จะอยู่ในซอย หรือถนนสายรอง ทำเลเป็นรองตึกสูง แต่มีเส้นทางเข้าออกได้หลายทาง ทางลัดเชื่อมต่อเข้าถนนโน้นถนนนี้ได้อย่างสะดวก ซึ่งในการก่อสร้างคอนโดหรืออาคารนั้น ต้องได้รับการอนุมัติรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม EIA ก่อนให้ได้รับความเห็นชอบจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น การออกแบบก่อสร้างต้องไม่ผิดกฎหมายควบคุมอาคาร และกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะคอนโด Low-rise

           คอนโด Low-rise เป็นคอนโดที่มีจำนวนห้องน้อย มีเพียงอาคารเดียว ชั้นเตี้ยมักขายหรือปล่อยเช่าได้ง่ายกว่า เนื่องจากราคาไม่สูง พื้นที่อาคาร โดยรวมกันทุกชั้นหลังเดียวกันเกิน 2,000 ตารางเมตร สูงตั้งแต่ 15 เมตรขึ้นไปไม่เกิน 23 เมตร ในพื้นที่อาคารรวมกันแล้วทุกชั้นในหลังเดียวเกิน 1,000 ตารางเมตร จะถูกควบคุมกฎกระทรวงฉบับ 55

            โดยกฎกระทรวงฉบับที่ 55 ข้อ 33 ได้กำหนดไว้ในเรื่องที่ว่างภายนอกอาคารไม่น้อยกว่า 30% ของพื้นที่ชั้นใดชั้นหนึ่งที่มากที่สุดของอาคาร เช่น ชั้น 1 มีพื้นที่ 200 ตารางวาจะต้องมีที่ว่างนอกอาคารตั้งแต่ 60 ตารางวาขึ้นไป ส่วนแนวระยะร่นอาคารนั้น เมื่อวัดจากถนนสาธารณะแล้ว กำหนดกระทรวงฉบับ 55 ข้อ 41(1-3) อาคารที่ติดกับถนนสาธารณะต้องมีความกว้าง 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากึ่งกลางถนนสาธารณะอย่างน้อยต้อง 3 เมตร

           สำหรับกรณีคอนโดที่เป็นอาคารสูง (High-rise) หรือคอนโดที่เป็นอาคารขนาดใหญ่พิเศษ มีพื้นที่ของอาคารรวมกันทุกชั้นตั้งแต่ 10,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องปฏิบัติตามกฎกระทรวงฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ดังต่อไปนี้ด้วย

1. ต้องร่นแนวผนังอาคารโดยรอบให้ห่างเขตที่ดินของผู้อื่นและห่างจากถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 6 เมตร ซึ่งคำว่า “แนวผนังอาคาร” นั้น จะต้องวัดจากส่วนที่เป็นผนังเท่านั้น ไม่รวมถึงส่วนที่เป็น กันสาด หรือเสา อันเป็นโครงสร้างของอาคาร (ตามหลักปฏิบัติของสำนักควบคุมและตรวจสอบอาคาร)

2. ต้องมีด้านหนึ่งด้านใดของที่ดินนั้นยาวไม่น้อยกว่า 12 เมตร ติดถนนสาธารณะมีเขตทางกว้าง ไม่น้อยกว่า 10 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มีเขตทางกว้าง ไม่น้อยกว่า 10 เมตร และหากอาคารมีพื้นที่อาคารเกินกว่า 30,000 เมตร ที่ดินต้องอยู่ริมถนนสาธารณะ ที่มีความกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร ยาวต่อเนื่องกันโดยตลอดจนไปเชื่อมต่อกับถนนสาธารณะอื่นที่มี เขตทางกว้างไม่น้อยกว่า 18 เมตร

กรณีที่คอนโดใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ

          ในปัจจุบันมีโครงการก่อสร้างคอนโดหลายแห่งที่เน้นจุดขายในเรื่องของทิวทัศน์ หรือทำเลที่ตั้งที่ใกล้กับทะเลสาบหรือแม่น้ำขนาดใหญ่ ซึ่งการก่อสร้างอาคารจะต้องมีระยะร่นระหว่างตัวอาคารกับแหล่งน้ำสาธารณะด้วย ตามกฎกระทรวงฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ที่ใช้บังคับกับคอนโดทุกประเภทไม่ว่าจะเป็นคอนโด High rise หรือ Low-rise โดยกฎหมายฉบับนี้ได้กำหนดให้อาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้แหล่งน้ำสาธารณะ เช่น แม่น้ำคูคลอง ลำรางหรือลำกระโดง จะต้องมีระยะร่นดังนี้

  1. ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะนั้นกว้างน้อยกว่า 10 เมตร จะต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขต แหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 3 เมตร แต่ถ้าแหล่งน้ำสาธารณะนั้นกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป จะต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 6 เมตร
  2. สำหรับอาคารที่ก่อสร้างหรือดัดแปลงใกล้แหล่งน้ำสาธารณะขนาดใหญ่ เช่น บึง ทะเลสาบ หรือทะเล ต้องร่นแนวอาคารให้ห่างจากเขตแหล่งน้ำสาธารณะนั้นไม่น้อยกว่า 12 เมตร ทั้งนี้เว้นแต่ สะพาน เขื่อน รั้ว ท่อระบายน้ำ ท่าเรือ ป้าย อู่เรือ คานเรือหรือที่ว่างที่ใช้เป็นที่จอดรถ ไม่ต้องร่นแนวอาคาร

 

ระยะร่นอาคารจากแนวถนน

         นอกจากนี้ยังมีเรื่องของระยะย่นจากแนวถนนสาธารณะที่ควรรู้ สำหรับอาคารที่สูงเกิน 2 ชั้นหรือเกิน 8 เมตร ห้องแถว ตึกแถว บ้านแถว อาคารพาณิชย์ โรงงาน อาคารสาธารณะ ป้ายหรือสิ่งที่สร้างขึ้นสำหรับติดหรือตั้งป้าย หรือคลังสินค้า ที่ก่อสร้างสร้างใกล้ถนนสาธารณะที่มีความกว้างต่างๆ ให้มี ระยะร่น ดังนี้

          กรณีที่ถนนสาธารณะที่มีความกว้างเขตทางน้อยกว่า 6 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 3 เมตร กรณีนี้ไม่ได้ระบุประเภทอาคารจึงบังคับใช้กับทุกอาคาร

สำหรับบ้านที่สูงเกิน 2 ชั้นหรือเกิน 8 เมตร

  • ถนนสาธารณะที่มีความกว้างน้อยกว่า 10 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากกึ่งกลางถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 6 เมตร
  • ถนนสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 10 เมตรขึ้นไป แต่ไม่เกิน 20 เมตร ให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 1 ใน 10 ของความกว้างของเขตถนนนั้นๆ เช่น ถ้าถนนกว้าง 12 เมตร แนวอาคารต้องร่นห่างจากเขตถนนเท่ากับ 1.20 เมตร
  • ถนนสาธารณะที่มีความกว้างตั้งแต่ 20 เมตรขึ้นไปให้ร่นแนวอาคารห่างจากเขตถนนสาธารณะไม่น้อยกว่า 2 เมตร (อ้างอิง กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) ออกตามความในพระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522)
  • สำหรับกฎหมายควบคุมอาคารที่เกี่ยวกับระยะร่นอาคารนั้นมีข้อกำหนดอยู่ค่อนข้างมาก คุณสามารถหาดูเพิ่มเติมได้จากเวบไซต์ดังนี้ กฎกระทรวง ฉบับที่ 55 (พ.ศ.2543) , พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 และหากเป็นที่ดินในกรุงเทพฯ ให้ดู ข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่องควบคุมอาคาร พ.ศ. 2544 ข้อ 50 

 

           เรื่องของระยะร่นอาคารนั้นมีความสำคัญและเป็นเรื่องที่ทุกคนควรรู้ โดยเฉพาะเจ้าของที่ดินที่กำลังจะก่อสร้างอาคาร ไม่ว่าจะเป็นอาคารประเภทไหนก็ตามจะมีข้อกำหนดและกฎหมายควบคุมอยู่เสมอ ดังนั้นการศึกษาข้อกฎหมายไม่ใช่เพียงแค่เรื่องของระยะร่นอาคารและที่เว้นว่างเท่านั้น ข้อกฎหมายอื่นๆ ที่เกี่ยวข้องกับการปลูกสร้างอาคารก็ควรศึกษาไปพร้อมๆกัน จะช่วยลดความเสี่ยงในการที่อาจจะถูกปรับและรื้อถอนได้นะจ๊ะ