logo

แม้เศรษฐกิจจะดูเงียบๆ ไม่บูมเหมือนเมื่อก่อน ซึ่งผลกระทบลากยาวมาตั้งแต่ปี 62 ผ่านปีใหม่มาแล้ว 2 เดือน สำหรับสถานการณ์อสังหาฯ 63 นี้ ถึงแม้ว่าสภาวะตลาดอสังหาฯ จะยังไม่ดีขึ้นกว่าเดิมมากมายนัก แต่ในวิกฤตอสังหาฯ 63 ยังมีช่องทางและโอกาส เพียงแค่ต้องจับทิศทางอสังหาฯ 63 ให้แม่นและปรับตัวให้ไวก็จะยังสามารถอยู่รอดได้ ในเมื่อทุกการลงทุนย่อมมีความเสี่ยงจะฟื้นตัวได้ยากหากไม่ระวัง แม้จะซื้ออสังหาฯ ไว้อยู่เองก็อาจพลาดได้ มีอะไรบ้างที่ต้องคำนึงถึงไม่ควรมองข้ามในยุคอสังหาฯ ขาลง ในบทความฉบับนี้ CondoNewb จะขอพาเพื่อนๆ ลองไปดูกันว่า แม้ตลาดอสังหาฯ ขาลงในระยะนี้ ก็ยังเป็นไปได้ที่จะเกิดการเช่า การซื้อ หรือการขายนั่นเองครับ

ทำไมอสังหาฯ ขาลง ถึงเป็นโอกาสทองของ Real Demand ที่มีความพร้อม

คงปฏิเสธไม่ได้ว่าตั้งแต่ช่วงกลางปีที่ผ่านมา มาตรการทั้งจากภาครัฐและธนาคารพาณิชย์ต่างๆ ในการควบคุมการปล่อยเงินกู้และการเก็บภาษี ไม่ว่าจะเป็นมาตรการ LTV รวมถึงกฎหมายภาษีฉบับใหม่ที่เพิ่งเริ่มบังคับใช้ไม่นานเมื่อต้นปี อีกทั้งการปรับลดดอกเบี้ยสินเชื่ออสังหาฯ 3 ปีแรกของธนาคารต่างๆ นับว่าเป็นจังหวะที่ดีสำหรับผู้ซื้อที่มีความพร้อมทางการเงินที่จะซื้อ เน้นคงระดับราคาอสังหาฯ 63 ไม่ให้ดีดสูงเกินไป ถือเป็นการช่วยเหลือผู้ซื้อรายใหม่และซื้อที่อยู่อาศัยหลังแรกมากกว่านักลงทุน ซึ่งทำให้ลดจำนวนผู้ซื้อเทียมและผู้ซื้อที่ไม่พร้อมออกไป เหลือเพียงจำนวนผู้ซื้ออสังหาฯ 63 ที่เป็น Real Demand ไว้อยู่เองและคนที่การเงินพร้อมกว่าและเครดิตดีกว่า

 เมื่อจำนวนผู้ซื้ออสังหาฯ 63 ลดลง แต่จำนวนห้องและโครงการสร้างเสร็จใหม่ที่เปิดตัวก่อนหน้าตั้งแต่ปีก่อนๆ ยังตกค้างอยู่เยอะ Developer เจ้าต่างๆ จึงต้องเร่งระบายสต็อกเก่าให้หมด ก่อนจะถึงรอบเปิดตัวโครงการใหม่หรือก่อสร้างเพิ่ม Supply ใหม่สู่ตลาดในรอบปี เพื่อไม่ให้โครงการเก่าล้นตลาด ขายไม่ออก ขายไม่หมด จึงออกโปรโมชั่นส่งเสริมการขายต่างๆ มาตั้งแต่กลางปี 62 ที่ผ่านมา ไม่ว่าจะเป็นการให้ส่วนลด การงดค่าธรรมเนียมโอนและค่าบำรุงส่วนกลาง รวมถึงของแจกของแถมมากมายอย่างตกแต่งครบครันพร้อมเข้าอยู่ แถมเฟอร์นิเจอร์และเครื่องใช้ไฟฟ้า เป็นต้น

เมื่อระบายสต็อกคอนโดยาก ธนาคารจำกัดเงื่อนไขการกู้เอื้อเฟื้อ Real Demand มากกว่า ในบางโครงการที่ไม่ใช่ Segment ตลาดบนหรูหรามากมายนัก บางแห่งถึงกับจัดโปรลดราคาลงมาอยู่ในระดับที่ผู้ซื้อส่วนใหญ่พอจะกู้ผ่านได้เลยทีเดียว ทำให้เป็นโอกาสทองของคนซื้ออสังหาฯ 63 ในช่วงสังหาฯ ขาลงไว้อยู่เองจริงๆ ครับ

อสังหาฯ ขาลงยังทำเงินได้ แม้กำไรจะไม่มาก

ถ้าของดีมีราคาจับต้องเข้าถึงได้ ยังไงก็ยังเป็นที่ต้องการ จุดเด่นของอสังหาฯ คือ มีตำแหน่งทำเลเป็นปัจจัยผลักดันหลัก อีกทั้งที่อยู่อาศัยเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่คนเรายังต้องการ แตกต่างจากทรัพย์สินชนิดอื่นๆ ที่ส่วนใหญ่แล้วเมื่อเศรษฐกิจชะลอตัวในช่วงขาลงจะลดราคาลงเยอะราวกับเทขาย ในขณะที่อสังหาฯ ขาลงในช่วงนี้โดยเฉพาะคอนโดพวกคอนโดมือสองที่ตั้งอยู่ในทำเลดีๆ ตำแหน่งยูนิตดีๆ ก็มักจะเลือกคงราคาไว้หรือลดราคาลงไม่มาก ไม่ถึงกับเสียมูลค่าจนลอยตัว แม้ราคาอสังหาฯ 63 จะลดไม่เยอะแต่ก็ไม่เพิ่มไปกว่านี้อย่างน้อก็ระยะนึงหรือรอช่วงเศรษฐกิจฟื้นครับ

โดยเฉพาะหากเป็นคอนโดหรืออสังหาฯ 63 ที่อยู่ในทำเลศักยภาพสูง เช่น ใกล้ย่าน CBD หรือมีตัวเลือกการเดินทางหลากหลาย หรือโครงการไหนที่มีอัตราเข้าอยู่ Occupancy Rate สูงๆ ก็จะเป็นทำเลหรือโครงการที่มีความต้องการมาก การปล่อยเช่าก็จะเกิดขึ้นง่าย ขายต่อก็มีคนอยากซื้อ

อสังหาฯ 63 ตลาดการปล่อยเช่ายังไปต่อได้

เมื่อเศรษฐกิจฝืดช่วงอสังหาฯ ขาลง การจะทำสินเชื่อกู้เงินกับธนาคารในช่วงนี้ก็จะผ่านยาก ความมั่นใจของผู้ซื้อยังต่ำ ในมุมมองของผู้เช่านั้น ในเมื่อต้องการที่อยู่อาศัย การเช่าอยู่ไปก่อนจึงเป็นอีกทางเลือกของคนที่ยังซื้อไม่ไหว อีกทั้งยังได้ลองอยู่อาศัยในโครงการนั้นๆ โดยไม่ต้องผูกมัดภาระหนี้ที่ไม่พร้อมรับผิดชอบและสามารถเลือกย้ายออกได้เมื่อครบกำหนดสัญญาอีกด้วย สำหรับละแวกโครงการอสังหาฯ ที่มีอัตราค่าเช่าไม่สูงเกินไป และอยู่ในทำเลที่มี Demand สูง ก็ถือเป็นโอกาสสำหรับคนที่มีห้องในทำเลนั้นถือครองไว้อยู่แล้วไว้ปล่อยเช่านั่นเอง

อีกปัจจัยหนึ่งก็เพราะว่า อสังหาฯ เป็นทรัพย์ที่ซื้อแล้วหมดไป หรือมีคนเช่าย้ายเข้าอยู่ห้องว่างก็หมด กว่าจะว่างใหม่ก็ต้องรอหมดสัญญา Supply ทดแทนใหม่ยังมีน้อย เพราะเมื่อเศรษฐกิจชะลอตัว Developer ก็เลือกที่จะเลื่อนการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ ออกไปก่อน เพราะต้องเร่งระบายสต็อกทยอยขายโครงการปัจจุบันให้หมดก่อนนั่นเอง

อสังหาฯ 63 สำรวจตลาด ราคาขายต่อหรือปล่อยเช่าที่คนยังนิยม

ที่อยู่อาศัยในกรุงเทพฯ ระดับที่คนทั่วไปยังเช่าไหว และเป็นที่ต้องการจะอยู่ในเรตค่าเช่าประมาณ 10,000 - 20,000 บาทต่อเดือน ซึ่งมักจะอยู่ใน Segment โครงการระดับตั้งแต่ Main Class ไปจนถึงไม่เกิน High Class ขณะที่คอนโดระดับ Luxury ขึ้นไป อาจจะได้รับความสนใจน้อยลงในช่วงอสังหาฯ ขาลงแบบนี้

อสังหาฯ 63 ความเสี่ยงสูงไหม อะไรบ้างที่ควรเลี่ยง

สภาวะเศรษฐกิจแย่ อสังหาฯ ขาลงแบบนี้ จะลงทุนอะไรใครๆ ก็ต้องบอกว่าเสี่ยง ยิ่งกับคนที่ต้นทุนน้อย งบไม่เยอะ ก็มีโอกาสพลาดแล้วฟื้นตัวได้ยากกว่าคนที่สายป่านยาวกว่า การจะหวังกำไรระยะสั้นขายต่อใบจองคงจะไม่บูมเหมือนปีก่อนๆ เนื่องจากจำนวนคนซื้อต่อไหวลดลงเพราะถูกชะลอจากการกู้ธนาคารไม่ผ่านเพราะเครดิตไม่ดี หรือต้องการประหยัดค่าใช้จ่าย

รวมถึงการลงทุนระยะสั้นแบบตกแต่งห้องครบพร้อมขายต่อแบบ Flip ในช่วงอสังหาฯ ขาลงในปี 63 นี้ ก็จะยิ่งเผชิญกับคู่แข่งจำนวนมากที่เป็นห้องมือหนึ่งที่มาจากการระบาย Supply ของโครงการที่เพิ่งก่อสร้างเสร็จเตรียมโอน ทำให้มีการแข่งขั้นด้านราคาและโปรโมชั่นมาดึงผู้ซื้อออกไปครับ ส่วนผู้ลงทุนมือใหม่จริงๆ นั้น หากยังไม่เข้าใจพฤติกรรมผู้เช่าผู้อยู่อาศัย หรือไม่รู้จักทำเลและรูปแบบโครงการที่ดีพอ อาจจะต้องศึกษาให้เข้าใจซะก่อน เนื่องจากแต่ละทำเลแต่ละโครงการมีศักยภาพต่างกัน โซนไหนที่ Demand ยังต่ำ ก็มีความเสี่ยงที่จะไม่ทำเงินนั่นเองครับ

อสังหาฯ ขาลงไม่ควรฝากความหวังกับ Demand ต่างชาติมากเกินไป

นอกจากสภาวะเศรษฐกิจภายในประเทศที่ฝืดในช่วงนี้ทำให้อสังหาฯ ขาลงแบบนี้ กำลังซื้อจากต่างชาติที่เคยคาดหวังจะเพิ่งพาด้วยได้เมื่อ 3-4 ปีก่อน ก็ลดลงจากสภาวะเศรษฐกิจ การเมือง และสังคมในประเทศต้นทางของชาตินั้นๆ โดยเฉพาะอย่างยิ่งการหายไปของกำลังซื้อจากจีนที่เคยทำกำไรยอดขายไว้สูงในระยะก่อนๆ ทำให้นอกจากทั้งฝั่ง Developer เองแล้ว นักลงทุนก็คงจะต้องหันมาให้ความใส่ใจกับกำลังซื้อภายในประเทศให้มากขึ้นครับ แล้วมาพบกับเรื่องราวข่าวสารคอนโดดีดีได้ใหม่ที่ CondoNewb นะครับ

Written by NewbTay