logo

          ในสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ชะลอตัว การลงทุนคอนโดอยู่ในช่วงขาลง รวมถึงเป็นช่วงขาลงแบบนี้ ไม่ว่าจะด้วยปัจจัยแวดล้อมมากมาย ทั้งเรื่องเศรษฐกิจและการเมืองภายในประเทศ สงครามการค้าระหว่างต่างชาติที่ชวนให้ Demand ผู้ซื้อจีนหดหายไปจำนวนมาก รวมถึงล่าสุดอย่างกรณีเชื้อ COVID-19 ที่กำลังระบาดไปทั่วโลก ส่งผลให้ภาคธุรกิจต่างๆ ได้รับผลกระทบโดยทั่วกัน

          แม้ว่าในส่วนของธุรกิจอสังหาฯ การลงทุนคอนโดจะเดือดร้อนสะสมมาตั้งแต่ปีสองปีที่ผ่านมาอยู่แล้ว การพาตัวเองเข้าสู่ตลาดอสังหาคอนโดอย่างตัวนิวบ์เอง โดยเฉพาะในแง่ของการลงทุนในช่วงนี้ แน่นอนว่าอาจจะต้องเหนื่อยขึ้นกว่าปีก่อนๆ มากๆ ทั้งต้องปรับตัวตามทิศทางพฤติกรรมผู้เช่า ผู้ซื้อ และผู้อยู่อาศัยที่เปลี่ยนแปลงไป รวมถึงกลุ่มเป้าหมายที่เปลี่ยนไปเช่นกัน

          แล้ววิธีการลงทุนคอนโดแบบเก่ายังสามารถทำได้มากน้อยแค่ไหน ลงทุนคอนโดตอนนี้รวยไหมมีอะไรบ้างที่ต้องปรับเปลี่ยน และวิธีลงทุนคอนโดแบบไหนที่น่าให้ความสนใจ และอาจจะยังพอที่จะไปต่อได้ Condonewb จะพาผู้อ่านไปทำความเข้าใจกับความเปลี่ยนแปลงนี้พร้อมๆ กันเลยครับ

ลงทุนคอนโดระยะสั้นตอนนี้ดีไหม?

          คงต้องยอมรับว่า พอสถานการณ์เปลี่ยนแปลงไป การลงทุนคอนโดระยะสั้น เช่น การขายต่อใบจอง การขายต่อช่วงดาวน์ โดยเฉพาะในช่วงรอบ Presale ซึ่งโครงการยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ตึกจริงยังไม่เสร็จ เป็นการซื้อขายสิทธิบนแผ่นกระดาษ หรือที่หลายๆ คนมักจะเรียกกันว่าขายวิมานในอากาศนั่นเอง ที่ผ่านมาอาจจะเคยทำได้ เกิดผลกำไรงาม ก็อาจจะทำได้น้อยลง ทำแล้วขาดทุน หรือกรณีแย่ที่สุดคือถึงรอบโอนก็ต้องรับโอนห้องติดมือมา สำหรับบางคนอาจจะทิ้งโอนก็มีให้เห็นกันบ่อยๆ ในช่วงนี้ เกิดเป็นห้องหลุดโอนให้โครงการดึงกลับมาขายต่อ

          สาเหตุที่การลงทุนคอนโดระยะสั้นแบบนี้ทำได้สำเร็จยากขึ้น ด้วยเพราะการออกมาตรการส่งเสริมการขาย โปรโมชั่นต่างๆ ที่ทาง Developer โครงการปล่อยออกมาเสนอผู้ซื้ออย่างมากมาย รวมถึงข้อแม้ค่าธรรมเนียมเปลี่ยนชื่อการถือครองเอกสารใบจองที่มีการกำหนดระยะเวลาขั้นต่ำที่ยาวนาน ป้องกันการขายต่อทันทีหรือไม่นานหลังมีการจองครั้งแรกของคอนโดนั้นๆ ทำให้ผู้ซื้อหน้าใหม่ห้องมือหนึ่งสนใจซื้อโดยตรงกับโครงการ หรือห้องมือสองที่โครงการสร้างเสร็จเห็นตึกจริงแล้วมากกว่า นักลงทุนระยะสั้นรู้สึกว่าไม่คุ้มต่อการขายต่อวิธีนี้อีกเพราะได้กำไรน้อย และเสียค่าธรรมเนียมเยอะ รวมถึงเสี่ยงที่จะต้องทิ้งโอนไปกับเงินทุนที่ดาวน์ไปหรือได้รับโอนห้องติดมือมาเป็นภาระนั่นเองครับ

ลงทุนคอนโดปล่อยเช่าต่างชาติตอนนี้ดีไหม?

          ช่วงปีก่อนๆ ที่เงินทุนจากต่างชาติส่งเสริมให้เกิดการลงทุนในประเทศไทยมากมาย เกิด Demand ผู้เช่าหรือซื้อจากต่างชาติจำนวนมาก โดยเฉพาะอย่างยิ่ง Demand จากประเทศจีนในช่วง 2-3 ปีก่อน แต่เมื่อภาวะซบเซาในช่วงปี 2562 ลากยาวมาถึงต้นปี 2563 นี้ นอกจากกำลังซื้อจากต่างชาติที่หายไป ทั้งด้วยสาเหตุจากเศรษฐกิจจีนที่ชะลอตัวจากสงครามการค้าระหว่างจีนกับสหรัฐฯ องค์กรณ์ต่างชาติที่ผลประกอบการน้อยก็อาจเลือกลดจำนวนพนักงานและเรียกตัวกลับประเทศไป รวมถึงสถานการณ์ล่าสุดขณะนี้อย่างการระบาดของ COVID-19 งดการเดินทางเข้า-ออกจากต่างชาติ ส่งผลให้ตลาดเช่าจากต่างชาติซบเซาลงไปตามๆ กัน

ตึกคอนโดในกรุงเทพมหานคร

          นอกจากนี้พฤติกรรมของผู้ซื้อหรือผู้เช่าคอนโดที่เป็นชาวต่างชาติกลุ่มต่างๆ ก็แตกต่างกัน อย่างชาวญี่ปุ่นหรือชาวตะวันตกจะเคยชินกับโซนแนวถนนสุขุมวิทและรถไฟฟ้า BTS มากกว่า หรืออย่างชาวจีนก็จะนิยมทำเลรัชดา-พระราม 9 เนื่องจากใกล้กับสถานทูตจีน หรือชาวไทย Demand ในประเทศ ก็จะมีลิมิตเพดานของราคาค่าเช่าที่ยอมจ่าย หากแพงเกินไปก็จะปล่อยห้องกับคนไทยไม่ออก เป็นต้น

          ทำให้เรตราคาค่าเช่าต่างๆ ที่อาจจะเคยเรียกได้ในช่วงเศรษฐกิจดี อย่างคอนโด 1 ห้องนอน เช่า 20,000 บาท/เดือน หรือ ทำเลดีๆ อย่างใกล้สถานีรถไฟฟ้า เรียกค่าเช่าได้ 30,000-35,000 บาทต่อเดือน หรือสูงกว่าตามระดับ Segment ของโครงการ

          เมื่อ Demand จากต่างชาติลดลง ราคาที่ Demand ชาวไทยในประเทศจะยินดีจ่ายก็อาจจะไม่สูงเท่า ทำให้เกิดภาวะลดกระหน่ำ Dump ค่าเช่าจากเดิม 5,000 บาท หรือ บางแห่งลดถึง 10,000 บาท ลงมาที่ระดับค่าเช่า 10,000-15,000 บาท/เดือน เพื่อดึงความสนใจ Demand ชาวไทยนั่นเอง เพราะหากเรียกค่าเช่าสูงกว่านี้ ชาวไทยอาจเลือกประหยัดลงไปเช่าอพาร์ทเม้นต์ที่ 7,000-8,500 บาท/เดือน หรือซื้อคอนโดอยู่เองไปเลยมากกว่า

ลงทุนคอนโดแนวรถไฟฟ้าตอนนี้ดีไหม?

          อาจจะเคยได้ยินกันบ่อยๆ ว่าคอนโดใกล้รถไฟฟ้านั้น แสนจะเดินทางสะดวก ทำเลดี เข้าเมืองไม่ยาก แต่ทว่าไม่ใช่ว่าทำเลใกล้รถไฟฟ้าทำเส้นทาง ทุกสถานีจะมีศักยภาพที่เท่าๆ กัน อย่างที่นิวบ์เคยเล่าไปแล้วใน “อยากลงทุนคอนโดต้องดูอะไร?” EP.1 ทำเลใกล้รถไฟฟ้าที่ว่าปัง ก็พังได้ ยิ่งหากลงทุนคอนโดเน้นเจาะ Demand ชาวต่างชาติ ก็จะมีทำเลที่สนใจแตกต่างกัน และนิยมเกาะกลุ่มตามทำเลที่ชาวต่างชาติกลุ่มนั้นๆ รู้จักและเคยชินตามที่กล่าวไปก่อนหน้านี้นั้นเองครับ ซึ่งแนวเส้นทางรถไฟฟ้าที่มีศักยภาพแก่การลงทุนสูงยังคงเกาะตามเส้นทางสายเก่า เช่น แนว BTS สายสีเขียวช่วงแรกๆ ไม่เกินส่วนต่อขยาย หรือ MRT สายสีน้ำเงินส่วนแรกช่วงถนนรัชดาภิเษก

สะพานเชื่อม BTS

          ในขณะที่ทำเลรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายชานเมืองไกลๆ สายสีต่างๆ ด้วยการแข่งขันด้านราคากับโครงการใหม่มือหนึ่ง รวมถึงโปรโมชั่นต่างๆ Demand เช่าจึงยังมีอยู่น้อย และ Demand ชาวไทย โดยเฉพาะในทำเลท้องถิ่นละแวกนั้น ยังคงสนใจซื้อเองมากกว่าเช่าอยู่ ซึ่งกว่าที่แนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายเหล่านี้จะเริ่มเกิดศักยภาพในแง่ของการลงทุนคอนโดขึ้นก็ต้องใช้ระยะเวลาอีกหลายปีกว่าจะเห็นผลลัพธ์

ลงทุนคอนโดหรูโครงการ Segment ตลาดบนตอนนี้ดีไหม

          ตลาดคอนโดมิเนียมไทยในช่วงนี้ โดยเฉพาะกับโครงการที่เน้นกลุ่มตลาดบนระดับ Segment ราคาเริ่มต้นมากกว่า 5 ล้านบาทขึ้นไป จะลงทุนได้ผลดีไม่ทิ้งคว้าง ต้องพิจารณาปัจจัยเสริมแวดล้อมมากมายด้วยเช่นกัน ไม่ใช้เพียงแค่การออกแบบโครงการ และความสำเร็จในอดีตของ Developer เช่น

 ทำเล : โครงการ Segment ระดับบนที่คุ้มแก่การลงทุนคอนโด หากตั้งอยู่ในโซนของย่านธุรกิจใจกลางเมืองอย่าง CBD หรือ ทำเลที่มีวิวสวยเป็นจุดขายอย่างริมแม่น้ำเจ้าพระยา จะมีศักยภาพส่งต่อราคาเช่าหรือขายต่อได้ดีว่าโครงการทำเลอื่นๆ รอบนอก ด้วยราคาที่ดินตั้งต้นของโครงการส่งให้ราคาห้องสูงเป็นทุนเดิมอยู่แล้ว

 วัสดุและการออกแบบ : โครงการระดับ Segment ตลาดบนที่คุ้มค่า ควรจะมีการเลือกใช้วัสดุก่อสร้างและตกแต่งที่คุณภาพสูง ระดับ Premium อย่างแท้จริง เกิดความชัดเจนของความหรูหราและความแมสทั่วไปของโครงการตลาดกลางที่สามารถหาซื้อได้ทั่วไป

 แปลนห้อง : รูปแบบพื้นที่ใช้สอยที่หาไม่ได้ในโครงการอื่นๆ ที่เป็น Extra Rooms หรือตำหน่งของที่เป็น Rare Item จะดึงดูดความน่าสนใจในแง่ของความคุ้มค่าแก่การซื้ออยู่ หรือลงทุนคอนโดต่อ หากเทียบกับห้องทั่วๆ ไปที่จัดสรรเพียงห้องใช้สอยพื้นฐาน จะยังช่วยลดตัวเลือกคล้ายๆ กันออกไป

 แต่ก็เช่นกัน ไม่ใช่ทุนคนจะสามารถลงทุนกับโครงการระดับ Segment ตลาดบนได้ ซึ่งขึ้นอยู่กับความพร้อมทางด้านงบประมาณเงินทุน ความเสี่ยงที่จะต้องรับโอนถือครองผ่อนต่อห้องราคามากกว่า 5 ล้านบาท ซึ่งนับว่าอาจจะเหมาะกับนักลงทุนที่พร้อมและมีเงินเย็นเท่านั้นครับ

บรรยากาศในกรุงเทพมหานคร

          แน่นอนว่าทุกการลงทุนล้วนมีความเสี่ยง ยิ่งกับอสังหาริมทรัพย์อย่างการลงทุนคอนโดซึ่งไม่ใช่ทรัพย์ที่ต้องใช้เงินทุนจำนวนมาก ไม่สามารถซื้อมา-ขายไปในระยะเวลาอันรวดเร็ว และภาระที่ต้องรับผิดชอบค่อนข้างสูง จึงควรศึกษาและทำความเข้าใจตลาดก่อนตัดสินใจ มีกลุ่มเป้าหมายที่มั่นใจว่าจะขายต่อหรือปล่อยเช่าด้วยได้ไม่ขาดช่วง หรือสเปะสะปะหว่านแห รวมถึงความพร้อมทางการเงินที่จะแบกรับภาระความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นหากลงทุนคอนโดมาแล้วเกิดติดดอยนั่นเอง

          อีกทั้งความคาดหวังจะให้เกิดผลกำไรเร็ว รวยลัดอาจจะไม่เห็นผลทันทีเหมือนในอดีต การลงทุนคอนโดในช่วงนี้จึงต่ออาศัยความอดทนและใจเย็นร่วมด้วยนั่นเองครับ แล้วมาพบกับเรื่องราวข่าวสารคอนโดดีดีได้ใหม่ที่ CondoNewb นะครับ 

Written by NewbTay