logo

          คอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของทางออกของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยากจะขาย และคนที่อยากซื้ออสังหาทรัพย์ แต่กู้ไม่ผ่าน เชื่อว่าเรื่องนี้น่าจะเป็นหนึ่งปัญหาที่เพื่อนหลาย ๆ คนน่าจะกำลังประสบปัญหาอยู่ ไม่ว่าจะเป็น ผ่อนดาวน์คอนโดกับเจ้าของ, ผ่อนคอนโดมือสองกับเจ้าของ ในทางตรงกันข้ามเรื่องนี้ ก็อาจจะเป็นอีกหนึ่งทางออกที่เพื่อน ๆ หลายคนก็อาจจะยังไม่รู้ก็ได้ว่า เราเองก็สามารถเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็นอยู่ในรูปแบบของคอนโดมิเนียม, บ้านเดี่ยว หรือทาวน์โฮม เป็นต้น ด้วยวิธีการที่ง่ายกว่าการไปเสียเวลาติดต่อธนาคารพาณิชย์ เพื่อที่จะขอสินเชื่อบ้านได้ วิธีที่ว่านี้ ก็คือ วิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของบ้านหรือของโครงการนั่นเอง

          แต่ก็เชื่อว่าหลายคนน่าจะสงสัยว่า แล้วขบวนการซื้ออสังหาริมทรัพย์ในรูปแบบนี้ ควรจะเหมาะกับใครบ้าง, วิธีการผ่อนซื้ออสังหาริมทรัพย์เจ้าของโดยตรงนี้เป็นอย่างไร, รูปแบบของฟอร์มสัญญาธุรกรรมนี้เป็นอย่างไร รวมทั้งเรื่องสำคัญอย่างในเรื่องของข้อระวังที่เรียกได้ว่าเป็นข้อเสียของวิธีการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธีนี้เป็นอย่างไรบ้างนั้น หากเพื่อน ๆ พร้อมจะค้นหาคำตอบไปด้วยกันแล้ว เราไปดูสาระสำคัญของเรื่องนี้กันเลย

. . . . . . . . . .

คอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของ เหมาะกับใครบ้าง?

          ปกติแล้วเมื่อเราได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินประเภทอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะอยู่ในรูปแบบใดก็ตาม เราก็มักจะมองหาช่องทางที่จะสร้างประโยชน์จากทรัพย์สินที่มีอยู่ในมือ เพื่อน ๆ หลายคนคงน่าจะคุ้นเคยกับวิธีหาผลประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์จากการประกาศปล่อยเช่า เพียงแต่เรากำหนดค่าเช่าต่อเดือน พร้อมกับเงื่อนไขต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์ของเรา จากนั้นก็เอาข้อมูลที่ว่านี้ไปลงประกาศเช่าในช่องทางต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็น เว็บไซต์ประกาศเช่าออนไลน์ในโลกอินเตอร์เน็ต หรือจะเป็นการติดป้ายประกาศ ก็ทำได้เช่นกัน จากนั้นก็นั่งรอเวลาคนมาติดต่อขอเช่า หากเรายินดีที่จะปล่อยเช่ากับผู้เช่ารายนี้ เพียงเท่านี้ เราก็จะได้ผลตอบแทนในรูปแบบของค่าเช่าได้แบบไม่ยาก

          แต่ก็ต้องยอมรับว่าด้วยสถานการณ์ที่ไม่ปกติเป็นระยะเวลามายาวนาน นอกจากผลกระทบจากโควิด-19 หรือการชะลอตัวของเศรษฐกิจ นอกจากจะทำให้โอกาสในการปล่อยเช่าหดหายน้อยลงไปแล้ว แม้แต่การประกาศขายอสังหาริมทรัพย์ที่มีอยู่ในมือก็หดหายน้อยลงตามไปเช่นกัน ผลร้ายที่ว่านี้ นอกจากสถานการณ์ภายนอกจะไม่เป็นใจต่อภาพรวมของอสังหาริมทรัพย์แล้ว ยังต้องยอมรับว่า ความมั่นคงในเรื่องรายได้การประกอบอาชีพของเพื่อนหลาย ๆ คนก็อาจจะมีปัญหาตามไปด้วย แล้วไหนจะเรื่องของภาระหนี้สินที่อยู่คามืออีกในตอนนี้ จึงทำให้โอกาสที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ลดน้อยถอยลงไปเสียทุกที หรืออย่างทางธนาคารพาณิชย์เองก็ต้องมีมาตรการการอนุมัติสินเชื่อที่เข้มงวดมากขึ้นตามไปด้วย

          ผลกระทบที่เกิดขึ้นตามที่กล่าวไปข้างต้นนี้ ต้องยอมรับว่า นอกจากจะกระทบต่อเพื่อน ๆ ที่เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ต้องการประกาศเช่าหรือประกาศขายทรัพย์ในมือของตนแล้ว ลองคิดหากมองในทางตรงกันข้าม สมมติอย่างในมุมของผู้ซื้อ สำหรับเพื่อน ๆ ที่ต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ ก็ย่อมได้รับผลกระทบทำให้การขอสินเชื่อบ้านได้ยากขึ้นตามไปด้วย หากจะรอคอยเวลาเพื่อเก็บเงินมาซื้ออสังหาริมทรัพย์แบบจำนวนก็คงจะยาก และก็ไม่รู้ว่าจะรอไปอีกนานเท่าไรด้วย เพื่อน ๆ หลายคนที่อ่านมาถึงตรงนี้ ก็น่าจะพอเห็นภาพแล้วว่า วิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของ จึงกลายเป็นทางออกของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยากจะขาย และคนที่อยากซื้ออสังหาทรัพย์ แต่กู้ธนาคารไม่ผ่าน นั่นเอง

          สรุปง่าย ๆ ว่า วิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของ หากมองในแง่ของผู้ขาย ก็จะเหมาะกับเพื่อน ๆ ที่ต้องการเพิ่มโอกาสที่จะขายทรัพย์ที่มีอยู่ในมือให้ออกไปให้ได้เร็วขึ้น ไม่ว่าจะเป็นเพื่อน ๆ ที่มีความจำเป็นต้องใช้เงิน, เพื่อน ๆ ที่ต้องการขายอสังหาริมทรัพย์ทิ้ง เพราะอาจจะเบื่อกับปัญหาจากการปล่อยเช่า เป็นต้น แต่ก็ต้องยอมรับว่า วิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของนี้ จะทำให้เพื่อน ๆ จะไม่ได้เงินก้อนโตเต็มจำนวนในครั้งเดียว แต่จะเป็นการทยอมรับเงินเป็นรายเดือนไปเรื่อย ๆ จนกว่าจะเป็นไปตามจำนวนที่ตกลงซื้อขายกันนั่นเอง

          ขณะเดียวกัน หากมองในแง่ของผู้ซื้อก็จะเหมาะกับเพื่อน ๆ ที่ต้องการได้รับโอกาสที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์มากขึ้น ไม่ว่าจะเป็นเพื่อน ๆ ที่อยากซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นของตนเอง แต่ยังติดปัญหาในเรื่องกู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่าน, เพื่อนๆ ที่กำลังติดเครดิตบูโร, เพื่อน ๆ ที่มีอาชีพเป็นฟรีแลนด์หรืออาชีพอิสระก็จะสามารถซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นของตนเองได้ง่ายขึ้น นั่นเอง

. . . . . . . . . .

วิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของ เป็นอย่างไร?

          พอเราพูดถึงวิธีการผ่อน เพื่อน ๆ ก็น่าจะสงสัยว่าแล้ววิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของ มีขั้นตอนเช่นเดียวกันการขอสินเชื่อธนาคารหรือการผ่อนจ่ายธนาคารหรือไม่ ก่อนอื่นต้องทำความเข้าใจก่อนว่า ธนาคารพาณิชย์คือตัวกลางที่จะเข้ามาทำหน้าที่ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายบ้าน ดังนั้น ถ้าเพื่อน ๆ มองในมุมของก้อนหนี้แล้ว ก็จะพอมองเห็นภาพว่า ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เป็นหนี้ธนาคารพาณิชย์ ซึ่งจะต้องมาผ่อนชำระคืนกับธนาคารพาณิชย์ โดยที่เงินก้อนที่เรากู้นั้นจะกลายเป็นค่าบ้ายจ่ายให้กับผู้ขายสังหาริมทรัพย์ พูดง่าย ๆ ก็คือ ทันทีที่ธนาคารพาณิชย์อนุมัติสินเชื่อแล้ว ผู้ขายหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก็จะได้รับเงินก้อนเต็มจำนวนไปทันที นั่นเอง

          แต่สำหรับ วิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของ จะเกิดขึ้นโดยตรง ซึ่งไม่ผ่านตัวกลางใด ๆ นั่นเอง ดังนั้นแน่นอนว่า สิ่งที่เพื่อน ๆ จะเห็นได้ชัดเจนที่สุด ก็คือ หากเพื่อน ๆ เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่ขายด้วยวิธีนี้ ก็ต้องทำใจว่า ตนเองจะไม่ได้รับเงินก้อนเต็มจำนวนทันทีที่การตกลงซื้อขายสำเร็จ อันนี้คือความต่างข้อแรกที่เกิดขึ้นสำหรับผู้ขายหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง แล้วถ้าถามว่าอย่างนี้ ในฝั่งของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็คงไม่มีความแตกต่างใด ๆ เพราะไม่ว่าจะด้วยวิธีใด ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ก็ต้องมานั่งผ่อนจ่ายเป็นงวด ๆ อยู่ดี ซึ่งหากเพื่อน ๆ จะมองแบบนั้นในมุมของการผ่อนจ่ายก็น่าจะเป็นเช่นนั้น แต่หากมองในแง่ของรายละเอียดอื่น ๆ จะมีความแตกต่างกันอย่างไรนั้น ลองมาดูตัวอย่างกันเลย

          หากเพื่อนลองค้นหาประกาศขายตามอินเตอร์เน็ตก็จะพบประกาศขายอสังหาริมทรัพย์บางโพสในรูปแบบของวิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของ อยู่ไม่น้อย ส่วนใหญ่ประกาศเหล่านี้ มักจะใช้เอกสารประกอบการซื้อขาย ที่เราคุ้นเคยกันดี ไม่ว่าจะเป็น บัตรประชาชน, ทะเบียนบ้าน, สลิปเงินเดือน หรือเอกสารแสดงรายได้, บุคคลที่ติดต่อได้ เป็นต้น ซึ่งก็ไม่ใช่เรื่องแปลกอะไร เพราะทั้งหมดก็เป็นหลักฐานสะท้อนถึงรายละเอียดข้อมูลพื้นฐานของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ทั้งในแง่ของข้อมูลที่เกี่ยวกับตนเอง, ที่อยู่ รวมทั้งแหล่งรายได้ นั่นเอง คราวนี้ลองมาดูกันต่อในเรื่องของเงื่อนไขการซื้อขายกันบ้าง ก็มักจะพบว่าเป็นขั้นตอนง่ายๆ ระหว่างบุคคล 2 ฝ่ายทั่วไป ยกตัวอย่างเช่น การกรอกเอกสารสัญญาเช่าซื้อ, การวางเงินดาวน์เพื่อนเป็นหลักประกันเบื้องต้นว่าเรามีความตั้งใจที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ชิ้นนี้จริง ๆ รายละเอียดอื่น ๆ ก็ขึ้นอยู่กับการเจรจาซื้อขายระหว่างผู้ขายอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ นั่นเอง

          มาถึงตรงนี้ เพื่อน ๆ หลายคนอาจจะสะดุดใจกับคำว่า “สัญญาเช่าซื้อ” มาเข้ามาเกี่ยวข้องกับวิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของ ได้อย่างไรนั้น ก่อนอื่นลองให้เพื่อน ๆ มานึกภาพตามไปว่า การเช่าซื้อก็เหมือนกับการตกลงของ 2 ฝ่าย ซึ่งก็หมายถึงฝ่ายผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ และฝั่งผู้ขายอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง โดยผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ก็จะนำทรัพย์ของตนเองออกขายโดยใช้วิธีให้ผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ทยอยจ่าย เสมือนกับการเช่ารายเดือนนั้นเอง และเมื่อจ่ายถึงเวลาตามที่ระบุไว้ในสัญญา เป็นจำนวนครบตามจำนวนแล้ว เจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ขายก็จะทำการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์นั้นให้แก่ผู้ซื้อนั้นเอง

          เพื่อน ๆ สังเกตไหมว่า วิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของ ที่ว่านี้ ดูเหมือนจะไม่มีหลักประกันที่จะสะท้อนถึงความปลอดภัยได้อย่างชัดเจนมากนัก ทั้งในแง่ของผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เอง จะมั่นใจได้อย่างไรว่า ถ้าเราทยอยจ่ายจนครบตามกำหนดแล้ว จะยังได้รับการโอนกรรมสิทธิ์จริง ทำให้เราได้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นั้นจริง ๆ หรือแม้แต่ตัวผู้ขายหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ จะมั่นใจได้อย่างไรว่า ผู้เช่าจะยังคงทยอยจ่ายไปจนครบระยะเวลาที่ระบุไว้ในสัญญา เพราะหากวันใดที่ผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์หนีหายไป ก็เท่ากับฝั่งผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ก็จะเสียโอกาสไปได้เหมือนกัน ดังนั้นสิ่งสำคัญของวิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของ ที่ว่านี้ ก็คือ “สัญญาเช่าซื้อ” ที่จะเป็นเอกสารลายลักษณ์อักษรที่จะยืนยันและเป็นหลักฐานทางกฎหมายได้


. . . . . . . . . .

“สัญญาเช่าซื้อ” เอกสารสำคัญของวิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของ ที่ควรรู้จัก

          มาถึงตรงนี้ เชื่อว่าเพื่อน ๆ น่าจะพอเห็นภาพรวมแล้วว่า วิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของ ที่ว่านี้มีลักษณะเป็นอย่างไร ขณะเดียวกันก็เชื่อว่ายังเกิดความเข้าใจแล้วด้วยว่า “สัญญาเช่าซื้อ” จะเป็นเอกสารสำคัญของการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของนี้ได้อย่างไร ดังนั้น เชื่อว่าตอนนี้เพื่อน ๆ ก็คงอยากจะทราบแล้วว่า แล้วเจ้าเอกสารที่เรียกว่าสัญญาเช่าซื้อที่ว่า จะประกอบไปด้วยข้อมูลอะไรบ้าง เมื่อเพื่อน ๆ พร้อมแล้ว ลองไปหาคำตอบกันต่อไปเลย

          ปกติแล้ว หน้าตาของสัญญาเช่าซื้อที่ต้องใช้วิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของที่ว่านี้ ก็จะคล้ายคลึงกับเอกสารทางการด้านธุรกรรมการเงินทั่วไป ที่จะเริ่มต้นด้วยการระบุข้อมูลพื้นฐานของทั้งผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์และผู้ขายอสังหาริมทรัพย์ ไม่ว่าจะเป็น ชื่อ-นามสกุล, อายุ, ที่อยู่ รวมทั้งระบุสถานที่และวันเดือนปีในได้ทำสัญญาฉบับนี้ขึ้นมา จากนั้นก็จะเป็นรายละเอียดที่เกี่ยวข้องกับวิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของ ครั้งนี้ และเพื่อให้เพื่อน ๆ ได้เข้าใจรายละเอียดที่ว่านี้ได้ง่าย ลองมาดูตัวอย่างรายละเอียดที่มักจะพบในสัญญาเช่าซื้อรายที่เราเอาฝากกัน ดังนี้

ทรัพย์สินเช่าซื้อ

          ซึ่งจะเป็นข้อมูลรายละเอียดเกี่ยวกับทรัพย์สินเช่าซื้อ ไม่ว่าจะเป็น ที่อยู่ที่ตั้ง, ขนาดทรัพย์สิน รวมทั้ง การกำกับอย่างชัดเจนว่า ผู้เช่าซื้อจะต้องได้ตรวจสอบดูสภาพทรัพย์สินเป็นที่เรียบร้อย และพอใจที่จะเช่าซื้อโดยความสมัครใจ ขณะเดียวกับ ผู้ขายก็ต้องยินดีที่จะให้ผู้ซื้อเข้ามาอยู่อาศัยได้

การจ่ายค่างวด

          เพื่อน ๆ จะได้เห็นรายละเอียดอย่างชัดเจนว่า ผู้ซื้อด้วยวิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของนี้ จะต้องจ่ายงวดละกี่บาท, ต้องจ่ายชำระกี่งวด, รวมทั้งหมดแล้วจะเป็นเงินจำนวนเท่าไร รวมทั้งการระบุระยะเวลาชัดเจนว่า การจ่ายงวดจะเกิดขึ้นในวันที่เท่าไรของเดือน อีกด้วย

ค่าใช่จ่ายต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เช่าซื้อ

          แน่นอนว่าเมื่อเข้าไปอยู่อาศัยแล้ว ย่อมมีค่าใช้จ่าย ๆ เกิดขึ้นมากมาย รายละเอียดในข้อนี้จึงต้องระบุอย่างชัดเจนว่า ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่านนั้นๆ ซึ่งโดยปกติแล้ว เชื่อว่าเพื่อน ๆ ก็น่าจะพอเดาได้ว่า หน้าที่เหล่านี้จะตกเป็นของผู้เช่าซื้อนั่นเอง ซึ่งจะต้องรับผิดชอบค่าใช้จ่ายเหล่านี้ ไม่ว่าจะเป็น ค่าสาธารณูปโภคน้ำไฟ, ค่าภาษีบำรุงท้องที่, ภาษีโรงเรือนและที่ดินต่างๆ หรือหากเป็นอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียม ก็จะต้องมีค่าใช้จ่ายส่วนกลางที่ต้องจ่ายอีกด้วย

การผิดนัดชำระ

          รายละเอียดในข้อนี้ ถือเป็นหนึ่งเรื่องสำคัญอย่างมาก เพื่อน ๆ ควรอ่านและทำความเข้าใจอย่างละเอียด เพราะจะมีรายละเอียดอย่างชัดเจนว่า หากเราผิดนัดไม่ชำระเงินงวดใดก็ตาม เราจะต้องจ่ายดอกเบี้ยเพิ่มเป็นเท่าไรของจำนวนเงินที่ค้างชำระ และหากผิดนัดชำระบ่อยครั้งเป็นจำนวนกี่ครั้ง ผู้ขายหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์มีสิทธิ์ที่จะขอยกเลิกสัญญาเช่าซื้อฉบับนี้ได้ทันที ที่สำคัญค่างวดที่เราทยอยจ่ายไปก็จะเป็นการจ่ายฟรี และจะไม่ได้รับคืนอีกด้วย นอกจากนี้ เจ้าของอสังหาริมทรัพย์ยังมีสิทธิ์ครอบครองอสังหาริมทรัพย์นั้นเหมือนเดิม และสามารถนำมาขายใหม่ได้อีกด้วย

การบอกเลิกสัญญา

          ซึ่งมักจะระบุอย่างชัดเจนว่า หากผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของ ไม่ปฏิบัติตามรายละเอียดในสัญญานี้ข้อใดข้อหนึ่ง ผู้ขายหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์สามารถบอกยกเลิกสัญญาเช่าซื้อฉบับนี้ได้ทันที ซึ่งรายละเอียดสำคัญในข้อนี้เอง ทำให้เพื่อน ๆ ในฐานะของผู้ซื้อจะไม่สามารถปฏิเสธการบอกเลิกสัญญาได้เลย เพราะข้อมูลทั้งหมดถูกระบุอย่างชัดเจนในสัญญาเช่าซื้อฉบับนี้อย่างเรียบร้อยแล้ว นั่นเอง

การโอนกรรมสิทธิ์

          ต้องยอมรับว่าการซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ นอกจากจะเกิดค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ในระหว่างอยู่อาศัยแล้ว เมื่อถึงเวลาเปลี่ยนถ่ายมือ อย่างการโอนกรรมสิทธิ์อสังหาริมทรัพย์ ก็ต้องมีค่าใช้จ่ายเกิดขึ้นด้วยเช่นกัน ไม่ว่าจะเป็น ค่าธรรมเนียม, ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ, ค่าอากร รวมทั้งค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่จะเกิดขึ้นจากการทำนิติกรรมจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์ เพื่อน ๆ ต้องอ่านรายละเอียดชัดเจนว่า ใครเป็นผู้รับผิดชอบค่าใช้จ่ายใดบ้าง แล้วแต่ละค่าใช้จ่ายจะเป็นเงินจำนวนประมาณเท่าไร นอกจากนี้ ยังจะมีรายละเอียดด้วยว่า การโอนกรรมสิทธิ์ที่ว่าจะเกิดขึ้นภายในกี่วัน หลังจากที่ผู้ซื้อจ่ายชำระเงินครบตามสัญญาเรียบร้อยแล้ว

          นอกจากตัวอย่างข้อมูลที่จะแสดงในสัญญาที่กล่าวไปข้างต้นแล้ว ก็ยังมีรายละเอียดอื่น ๆ เช่น การประกันภัยทรัพย์, การใช้ประโยชน์ทรัพย์ที่ทำวิธีของวิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของ เป็นต้น

          มาถึงตรงนี้ เพื่อน ๆ มีความคิดเห็นเป็นอย่างไรบ้าง เชื่อว่าหลายคนเริ่มมีความรู้สึกว่า วิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของ ที่ว่านี้ แม้ตอนแรกจะดูว่าเป็นหนึ่งวิธีที่จะเพิ่มโอกาสให้ผู้ขายอสังหาริมทรัพย์สามารถขายทรัพย์ได้ง่ายขึ้น ไม่ต้องเสียเวลารอคอยการอนุมัติสินเชื่อของธนาคารพาณิชย์ ขณะเดียวกัน สำหรับฝั่งผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์เอง แม้ตอนนี้จะดูแล้วว่าวิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของ ที่ว่านี้ กำลังช่วยให้เราเข้าถึงการเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้ง่ายขึ้น แต่พอมาถึงตรงนี้ เพื่อน ๆ ที่สนใจอยากจะซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยวิธีการนี้ ก็จะเริ่มรู้สึกได้ว่า เราอาจเสียเปรียบผู้ขายหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์อยู่ไม่น้อย เพราะนอกจาก “สัญญาเช่าซื้อ” แล้ว ก็ดูไม่มีอะไรเป็นหลักประกันความซื้อสัตย์ของผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ได้เลย แถมรายละเอียดต่าง ๆ ที่ปรากฏอยู่ในสัญญาเช่าซื้อ ก็อาจจะทำให้เพื่อน ๆ หลายคนรู้สึกว่าด้อยกว่าผู้ขายมากทีเดียว ทั้งในเรื่องของอัตราดอกเบี้ยกรณีผิดนัดชำระหนี้ที่ขึ้นอยู่กับผู้ขายหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะเป็นผู้วางเงื่อนไข รวมทั้งค่าผ่อนจ่ายรายงวด จะอยู่ที่ผู้ขายหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์จะเป็นผู้กำหนด และเมื่อไรก็ตามหากเราผิดนัดชำระหนี้ ก็จะไม่มีการประนีประนอมแบบที่ธนาคารพาณิชย์ทำ แต่กลับกลายเป็นว่าผู้ขายหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ สามารถยกเลิกสัญญาได้ทันที แถมเงินค่างวดที่เราจ่ายไปยังไม่มีโอกาสได้รับคืน อีกด้วย 

. . . . . . . . . .

แล้ววิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของ ต้องระวังเรื่องใดที่จะเกิดขึ้นบ้าง?

          แน่นอนว่าหากเพื่อน ๆ คนไหนสนใจที่จะซื้อขายอสังหาริมทรัพย์ ด้วยวิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของที่ว่านี้ ก็ต้องทำใจยอมรับความเสี่ยงที่อาจจะเกิดขึ้นรอบด้าน ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของความซื่อสัตย์ของผู้ขายหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์, รายละเอียดต่าง ๆ ที่เป็นลายลักษณ์อักษรทางกฎหมายชัดเจน เป็นต้น ดังนั้น เพื่อให้เพื่อน ๆ ได้เห็นภาพที่ชัดเจนมากขึ้นของวิธีการนี้ ว่าจะมีความเสี่ยงในแง่มุมใดบ้าง สำหรับผู้ขาย หรือผู้ซื้อ เราลองมาดูรายละเอียดดังเลย

1. ฝั่งผู้ขายหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์

ข้อระวังด้านภาษี

          กรณีเป็นการตกลงซื้อขายระหว่างเจ้าของอสังหาริมทรัพย์และผู้ซื้อ ก็น่าจะง่ายในแง่เรื่องทางภาษี แต่ในกรณีผ่านตัวกลาง อาจจะเป็นในรูปแบบของเจ้าของโครงการตั้งบริษัทตัวกลางมาทำหน้าที่นี้แทน หรืออาจจะเป็นบริษัทนายหน้าหรือบุคคลที่ 3 ที่จะเข้ามาทำหน้าที่นี้ ก็ต้องบอกว่ามีเรื่องของภาษีที่ต้องคำนึง เพราะการจัดตั้งธุรกิจลักษณะนี้จะมีความเฉพาะเจาะจงเพื่อทำหน้าที่รับชำระเงินผ่อนที่อยู่อาศัยเพียงอย่างเดียว อาจจะมีรูปแบบการแสดงภาษีที่ต่างไปจากการจัดตั้งบริษัทอสังหาริมทรัพย์ทั่วไป

          ดังนั้น หากเพื่อน ๆ คนไหนรู้สึกมองเห็นถึงโอกาสที่จะเข้ามาทำหน้าที่เป็นตัวกลางระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายอสังหาริมทรัพย์นี้ ต้องทำความเข้าใจในเรื่องภาษีที่เกี่ยวข้องกันนี้เป็นอย่างดีเสียก่อน

ข้อระวังด้านราคาขาย

          ต้องยอมรับว่าปกติแล้วการตั้งราคาซื้ออสังหาริมทรัพย์ เราก็จะตั้งราคาที่เราต้องการขายในปัจจุบัน และหากขายอสังหาริมทรัพย์ครั้งนี้สำเร็จ เราก็จะได้รับเงินก้อนนั้นเต็มจำนวนในปัจจุบันนี้เลย แต่สำหรับวิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของที่ว่านี้ จะไม่เป็นเช่นนั้น เพราะจะเป็นการทยอยรับเงินงวดไปเรื่อย ๆ ตามระยะเวลาที่กำหนด แน่นอนว่าเป็นระยะเวลาที่ยาวนาน ดังนั้นต้องยอมรับว่าโอกาสเงินที่จะได้รับครั้งนี้จะไม่ใช่ก้อนใหญ่ทันทีในปัจจุบัน เพื่อน ๆ ต้องเข้าใจก่อนว่า ระยะเวลารอคอยกว่าที่ผู้ซื้อจะทยอยจ่ายครบที่ก่อนเวลานานหลายปีนี้ คือค่าเสียโอกาสของผู้ขายหรือก็เจ้าอสังหาริมทรัพย์นั่นเอง เพราะกว่าครบเต็มจำนวนนานหลายปีนี้ ราคาอสังหาริมทรัพย์แห่งนี้ก็อาจจะปรับราคาขึ้นไปแล้วก็ได้  

          ดังนั้น การตั้งราคาขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทนี้ เพื่อน ๆ ที่เป็นผู้ขายหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นี้ จึงต้องเข้าใจในเรื่องนี้ และต้องตั้งราคารองรับค่าเสียโอกาสที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับขึ้นในอนาคตด้วย

ข้อระวังเรื่องความน่าเชื่อถือผู้เช่า

          อย่างที่ทราบว่า วิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของที่ว่านี้ จะทำให้เพื่อน ๆ ที่ต้องการมีโอกาสที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ แต่มีความพร้อมหรือความสามารถในระดับที่จะผ่านอนุมัติสินเชื่อธนาคารพาณิชย์ทั่วไปได้ยาก ดังนั้นกลุ่มผู้ซื้อนี้ จึงมักจะเป็นกลุ่มคนที่มีปัญหาในเรื่องกู้สินเชื่อบ้านไม่ผ่าน, คนที่กำลังติดเครดิตบูโร, คนที่มีอาชีพเป็นฟรีแลนด์ หรืออาชีพอิสระ ซึ่งความมั่นคงทางรายได้อาจจะไม่สม่ำเสมอ ทั้งหมดนี้ก็คือความเสี่ยงทางการเงินของผู้ซื้อ ที่อาจจะเป็นปัญหาในการทยอยจ่ายคืนเราในฐานะเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก็เป็นได้

          ดังนั้น หากตัดสินใจขายอสังหาริมทรัพย์แก่ผู้ซื้อรายใด จึงกลายเป็นหน้าที่อย่างหนักของผู้ขายหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ อย่างไรก็ตาม หากเราคิดว่าถ้าผู้ซื้อไม่สามารถทยอยจ่ายจนครบก็ไม่เป็นไร เพราะเงินทยอยจ่ายมาก่อนหน้านี้ก็ตกเป็นของเราที่ไม่ต้องคืนอยู่ดี แถมทรัพย์สินก็ไม่ได้หายไปไหน และเราก็ยังเอากลับมาประกาศขายใหม่ได้ ดังนั้น รายละเอียดที่เราระบุไว้ในสัญญาเช่าซื้อจึงเป็นตัวสำคัญที่จะช่วยแก้ปัญหาในเรื่องนี้ได้ นั่นเอง 

2. ฝั่งผู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์

ข้อระวังเรื่องการจ่ายค่าเช่า

          หากเพื่อน ๆ อ่านข้อระวังข้างต้นที่เกี่ยวกับการตั้งราคาขายของผู้ขายหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์แล้ว ก็จะเห็นว่า ราคาขายอสังหาริมทรัพย์จะเป็นราคาที่ตั้งเพื่อรองรับค่าเสียโอกาสที่ราคาอสังหาริมทรัพย์จะปรับขึ้นในอนาคต ดังนั้น โอกาสที่ราคาขายของทรัพย์ประเภทนี้จึงมีโอกาสสูงกว่าทรัพย์ทั่วไป ผลที่ตามมาคือ ค่างวดที่ผู้ซื้อต้องทยอยจ่ายจึงสูงตามไปด้วย นอกจากนี้ หากเพื่อน ๆ สังเกตดี ๆ ก็จะเห็นได้ว่าหลักฐานการจ่ายชำระของวิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของที่ว่านี้ ก็ไม่ได้มีความน่าเชื่อถือเหมือนกับสถานบันการเงินหรือธนาคาร

          ดังนั้นหากเราในฐานะผู้ซื้อยินดีที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์ด้วยราคานี้แล้ว นอกจากจะต้องมีวินัยผ่อนจ่ายตรงตามเวลาแล้ว ยังต้องให้ความสำคัญกับหลักฐานที่ตนเองจ่ายชำระด้วย เพราะหากหลักฐานนั้นหายไป อาจจะกลายเป็นปัญหาและส่งผลว่าเราทำผิดเงื่อนไขสัญญาเป็นเหตุให้ถูกยกเลิกสัญญาก็เป็นได้ สรุปแล้ว หลักฐานการจ่ายค่าเช่าจะเป็นหลักฐานชิ้นสำคัญของฝั่งผู้ซื้อได้ นั่นเอง 

ข้อระวังเรื่องสัญญาเช่าซื้อ

          ต้องยอมรับว่ารายละเอียดในสัญญาเช่าซื้อต่าง ๆ ผู้ขายหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์เป็นผู้กำหนด ดังนั้นผู้ซื้อจึงมีหน้าที่รับทราบและปฏิบัติตามเท่านั้น โดยเมื่อไรก็ตามที่เราละเลยการปฏิบัติตามที่ระบุในสัญญาเช่าซื้อ ก็จะถือว่าเราทำผิดสัญญา และผู้ขายหรือเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ก็มีจะมีสิทธิ์ยกเลิกสัญญาเช่าซื้อกับเราได้ทันที ซึ่งถ้าเพื่อน ๆ มองว่า ก็ไม่เป็นไร เพราะยังไงเราก็ต้องเช่าอยู่เป็นปกติอยู่แล้ว ค่างวดที่ผ่อนไปก็ถือว่าเป็นค่าเช่า หากเพื่อน ๆ คิดแบบนี้ ก็อย่าลืมคิดไปว่า อสังหาริมทรัพย์ที่เราจ่ายอยู่นี่ อาจจะแพงกว่าที่อื่นอยู่ก็ได้ ก็เท่ากับว่าเรายอมที่จะจ่ายแพงกว่าเพื่อหวังจะได้ครอบครองอสังหาริมทรัพย์นี้ในอนาคต ก็จะกลายเป็นศูนย์ไปในทันที

          ดังนั้น ผู้เช่าต้องมั่นใจในวินัยของตนเองเสียก่อน และต้องมีความจริงใจที่จะซื้ออสังหาริมทรัพย์จริง ๆ ไม่เช่นนี้สิ่งที่ดูเป็นโอกาสนี้ อาจจะกลายเป็นภาระที่จะต้องจ่ายค่าเช่าแพงกว่าปกติก็เป็นได้

ข้อระวังเรื่องเจ้าของเสียชีวิตก่อนหมดสัญญา

          เนื่องจากวิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของที่ว่านี้ จำเป็นต้องใช้ระยะเวลายาวนาน โอกาสที่หากเกิดเหตุไม่คาดฝันย่อมเกิดขึ้นได้ แน่นอนว่าผลกระทบที่ตามมาย่อมตกมาอยู่ที่ผู้ซื้อโดยตรง เพราะอสังหาริมทรัพย์ของผู้ตายอาจจะกลายเป็นมรดกตกทอดไปยังที่ทายาท ซึ่งก็ไม่รู้ว่าทายาทจะยังคงยินดีที่จะขายอสังหาริมทรัพย์นี้ให้กับเราด้วยวิธีนี้หรือไม่ เพื่อน ๆ น่าจะพอเห็นภาพได้ว่า พอเป็นธุรกรรมที่เกิดขึ้นระหว่างบุคคล 2 ฝ่าย พอมีเหตุไม่คาดคิด จึงมีความวุ่นวายมากกว่าที่เราไปผ่อนจ่ายกับธนาคารพาณิชย์นั่นเอง

          ดังนั้นข้อระวังเรื่องเจ้าของเสียชีวิตก่อนหมดสัญญานี้ จึงเป็นอีกหนึ่งเรื่องสำคัญที่ผู้เช่าต้องรับทราบและต้องยอมรับได้หากจะเกิดขึ้นกับตนเอง นั่นเอง

. . . . . . . . . .

          ท้ายนี้ต้องยอมรับว่า วิธีการซื้อคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของก็เป็นหนึ่งทางออกที่น่าสนใจของเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ที่อยากจะขาย และคนที่อยากซื้ออสังหาทรัพย์แต่กู้ไม่ผ่าน แต่อย่างไรก็ตาม เพื่อน ๆ ก็ต้องทำอยู่บนฐานของความเข้าใจ พร้อมทั้งเปรียบเทียบข้อดีข้อเสียที่จะเกิดขึ้นทั้งหมด เชื่อว่าหากพิจารณาเป็นอย่างดีแล้ว การซื้อขายคอนโดผ่อนตรงกับเจ้าของก็คงจะเป็นหนึ่งคำตอบที่ดีอย่างแน่นอน ในคราวหน้านิวบ์จะมีเรื่องการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่น่าสนใจอะไรอีก เพื่อน ๆ สามารถติดตามได้ในเว็บไซต์ข่าวสารอสังหาฯ และการลงทุนคอนโดของเราทาง CondoNewb ที่นี่เลย