logo

        สวัสดีท่านผู้อ่าน CondoNewb ทุกท่าน ถ้าใครติดตามแวดวงที่อยู่อาศัย ก็จะเห็นได้ว่า ในช่วงหลายปีที่ผ่านมา นอกจากคอนโดเพื่อการอยู่อาศัยจะเติบโตอย่างมากแล้ว คอนโดมิเนียมเพื่อการลงทุนก็ยังได้รับความนิยมไม่แพ้กัน ทำให้เกิดรูปแบบของที่อยู่อาศัยเพื่อการลงทุนและการอยู่อาศัยในรูปแบบต่าง ๆ ยกตัวอย่างเช่น เซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ (Serviced Apartment) ซึ่งเป็นรูปแบบของที่อยู่อาศัยที่ได้ยกระดับไปจากคอนโดแบบเดิม  

      สำหรับในไทย Serviced Apartment จะเกาะกลุ่มอยู่ในทำเลที่มีมูลค่าสูงหรืออยู่ใจกลางเมือง หากเป็นกรุงเทพมหานครจะอยู่บริเวณ อโศก สุขุมวิท ทองหล่อ เป็นต้น ซึ่งเป็นทำเลที่มีชาวต่างชาติ หรือ Expat อยู่อาศัยกันหนาแน่น ส่วนหากเป็นทำเลต่างจังหวัด Serviced Apartment จะพบเห็นมากในจังหวัดที่มีชาวต่างชาติอยู่อาศัยจำนวนมาก เช่น ชลบุรี, หัวหิน, เชียงใหม่, ภูเก็ต หรือจังหวัดท่องเที่ยวอื่น ๆ เป็นต้น

. . . . . . . . . .

 

Serviced Apartment คืออะไร??

ทำไมผู้ประกอบการถึงเริ่มนิยมพัฒนากัน

      หากพูดถึงความหมายในเชิงกายภาพหรือรูปแบบอาคาร อ้างอิงจากศูนย์ข้อมูลอสังหาริมทรัพย์ อาคารเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ (Serviced Apartment) จะหมายถึง อาคารที่อยู่อาศัยรวมเช่นเดียวกับคอนโดมิเนียม ที่ประกอบไปด้วยยูนิตพักอาศัยตั้งแต่ 2 ห้องพักอาศัยขึ้นไป มีวัตถุประสงค์ในการใช้อาคารเพื่อเป็นอาคารที่พักอาศัยหลายครอบครัว โดยทางเข้าออกอาคาร ทางขึ้นลงลิฟต์ ทางเดิน และส่วนร่วมอื่น ๆ ร่วมกัน แต่จะมาทางเข้าออกของแต่ละห้องย่อยเป็นส่วนตัว โดยยูนิตพักอาศัยส่วนใหญ่จะมีการคิดค่าเช่าในลักษณะรายเดือน โดยมีระยะเวลาเช่าเกิน 1 เดือนขึ้นไป ซึ่งรวมพื้นที่ห้องย่อย เครื่องเรือน และบริการอื่น ๆ ประกอบ เช่น การบริการดูแลความสะอาดในห้องพัก การบริการซักรีด เป็นต้น

condonewb - Serviced Apartment

          ดูๆ ไปแล้ว ก็จะเห็นว่า Serviced Apartment มีหน้าตาเหมือนอพาร์ตเมนท์ทั่วไปแทบจะไม่มีผิดเพี้ยน เพียงแต่ว่า Serviced Apartment นั้นมีข้อแตกต่างจากอพาร์ตเมนท์ทั่วไป คือมีบริการอำนวยความสะดวกในด้านต่าง ๆ ที่ถูกคิดค่าบริการมาพร้อมกับราคาเช่าต่อเดือนเรียบร้อยแล้ว ทำให้ผู้เช่าสามารถมาแค่ตัวเปล่าก็อยู่ได้สบายๆ เพราะมีบริการรองรับในแทบทุกด้าน ซึ่งทำให้ได้รับความนิยมในกลุ่มชาวต่างชาติที่เข้ามาพำนักในประเทศไทย

           ด้วยจุดเด่นของ Serviced Apartment ที่แตกต่างกับที่พักอาศัยประเภทอื่น ๆ ทำให้ผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์หลายรายได้มองเห็นโอกาสและความต้องการของตลาดนี้ ทำให้เริ่มพัฒนาโครงการที่พักอาศัยในรูปแบบของ Serviced Apartment รวมไปถึงการพัฒนาโครงการคอนโดที่แนบบริการแบบ Serviced Apartment มาให้ผู้พักอาศัยกันมากขึ้น เพื่อการลงทุนปล่อยเช่าให้ชาวต่างชาติโดยเฉพาะ และเป็นการสร้างความแตกต่างที่เหนือกว่าคู่แข่งรายอื่น ๆ ที่ไม่มีบริการแบบนี้ เป็นเหมือนการมองหาน่านน้ำใหม่ และหนีออกมาจาก Red Ocean ในตลาดคอนโดมิเนียมที่มีการแข่งขันกันอย่างดุเดือด

. . . . . . . . . .

 

ความโดดเด่นของ Serviced Apartment

            หากจะลองเปรียบเทียบ Serviced Apartment กับโรงแรมและคอนโดทั่วไป ต้องบอกว่า Serviced Apartment นั้นคือสินค้าที่อยู่ตรงกลางระหว่างโรงแรมและคอนโดสำหรับเช่าพอดี โดยเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ มีบริการที่ครบครันและอำนวยความสะดวกได้ดีกว่าคอนโดมิเนียมสำหรับปล่อยเช่า แต่ก็ไม่ได้สะดวกสบายเท่ากับโรงแรม ในขณะเดียวกันเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์เหมาะกับการอยู่อาศัยในระยะยาวตั้งแต่ 1 เดือนขึ้นไป และสามารถพักอาศัยได้ทั้งครอบครัว แต่มีราคาเช่าต่อเดือนที่อาจจะสูงกว่าคอนโดมิเนียม แต่ก็ไม่ได้แพงเท่ากับโรงแรม โดยความโดดเด่นของ Serviced Apartment ได้แก่

ความสะดวกสบายเพียบพร้อม ลากกระเป๋าเข้าอยู่ได้เลย

     เซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ คือรูปแบบหนึ่งของที่พักอาศัยที่มีการจ่ายค่าเช่าเป็นรายเดือน แต่ภายในห้องจะมีเฟอร์นิเจอร์จัดเตรียมและตกแต่งไว้ให้แล้วครบครัน นอกจากนั้นยังมีบริการอื่น ๆ เพิ่มเติมเพื่ออำนวยความสะดวกให้กับผู้พักอาศัยด้วย ไม่ว่าจะเป็น บริการทำความสะอาด, บริการซักรีด หรือบริการอื่น ๆ แต่อาจจะไม่ได้มีความถี่เหมือนกับบริการจากโรงแรม ทำให้เจ้าของคอนโดฯ หลายรายนำคอนโดฯ มาปล่อยเช่าเป็น Service Apartment ทำให้ Serviced Apartment เหล่านี้มีสิ่งอำนวยความสะดวกที่โรงแรมและอพาร์ตเมนท์ทั่วไปไม่สามารถมีได้ ไม่ว่าจะเป็น Fitness, สระว่ายน้ำ, ห้องซาวน่าและสวนพักผ่อน เป็นต้น ทำให้คนส่วนใหญ่จึงเลือกที่จะเช่า Serviced Apartment มากกว่าอสังหาฯ ประเภทอื่น นอกจากนั้นยังเหมาะแก่การอยู่อาศัยเป็นระยะเวลานาน ๆ อีกด้วย

บริการแบบโรงแรมแต่จ่ายน้อยกว่า

          ด้วยข้อกำหนดของเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์โดยทั่วไป จะมีการกำหนดระยะเวลาการเช่าตั้งแต่ 1 เดือนขึ้นไป ซึ่งแตกต่างจากโรงแรมที่มักเข้าพักเป็นระยะเวลาไม่กี่วันเท่านั้น จากระยะเวลาการเช่าที่นานกว่าโรงแรมที่คิดค่าบริการเป็นรายวัน และเช่าได้สั้นกว่าอพาร์ตเมนท์ธรรมดา ทำให้ค่าเช่ารายเดือนของ เซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ ถูกกว่าโรงแรมที่คิดเป็นรายวันมากและยังคงความรู้สึกเหมือนได้บริการแบบโรงแรม นอกจากนั้นถ้าเทียบกับอพาร์ตเมนท์ธรรมดาๆ แล้วราคาก็ไม่ต่างกันมากนัก แต่ต้องเข้าใจว่า เซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ ขายเซอร์วิสด้วยทำให้ราคาค่าเช่าย่อมสูงกว่าอพาร์ตเมนท์ทั่วไปซึ่งเป็นเรื่องธรรมดาอยู่แล้ว

ระยะเวลาในการเช่ามีความยืดหยุ่นมากกว่าการเช่าอพาร์ตเมนท์และคอนโดทั่วไป

          เนื่องจากกลุ่มลูกค้าหลักของ Serviced Apartment คือกลุ่มผู้เช่าที่เป็นชาวต่างชาติหรือ Expat ทำให้ระยะเวลาในการพำนักนั้นจะไม่ได้ยาวนานหลายปี โดยส่วนใหญ่จะไม่เกิน 1 ปี ทำให้ มีการปรับระยะเวลาการเช่าให้ยืดหยุ่น เข้ากับระยะเวลาการพำนักของคนกลุ่มนี้ตามไปด้วย โดยการกำหนดช่วงระยะเวลาการเช่าสามารถกำหนดได้สั้นกว่าการอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นๆ ที่มักจะทำสัญญาเช่นค่อนข้างยาวนาน โดยส่วนใหญ่แล้วจะ 1 ปีขึ้นไป ทำให้คนต่างชาติที่เข้ามาทำงานชั่วคราวในประเทศไทย (Expat) ซึ่งมีความจำเป็นต้องการเช่าที่อยู่อาศัยเพียง 2-4 เดือน เท่านั้น ทำให้เซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ เป็นตัวเลือกอันดับต้นๆ และเป็นที่ต้องการของคนกลุ่มนี้ นอกจากนั้นยังมีการบริการเสริมเหมือนกับโรงแรมที่นอกเหนือจากอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่นที่จะให้ได้

ข้อดีของในมุมมองของผู้ประกอบการในการพัฒนา Serviced Apartment

      อย่างที่กล่าวว่าปัจจุบันมีผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ เริ่มมีการพัฒนาคอนโดมิเนียมที่ให้บริการแบบนี้ เพื่อเน้นกลุ่มนักลงทุนและการปล่อยเช่ากลุ่มชาวต่างชาติเอง เนื่องจากว่าผู้ประกอบการเหล่านี้มองเห็นช่องว่างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่อยู่กึ่งกลางระหว่างโรงแรมและคอนโดมิเนียม ทำให้เติมเต็มความต้องการของตลาดที่ยังไม่ได้มีคู่แข่งมากนัก

      นอกจากนั้นกลุ่มลูกค้าซึ่งเป็นกลุ่มเป้าหมายของเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์นั้นมีความชัดเจนมาก เพราะส่วนใหญ่พุ่งเป้าไปที่ชาวต่างชาติที่เข้ามาทำงาน ทำให้สามารถเลือกลงทุนในทำเลที่ตรงกับกลุ่มเป้าหมายได้ไม่ยาก และสามารถพัฒนาโครงการให้ตอบโจทย์ความต้องการของกลุ่มเป้าหมายได้ตรงจุด และยังเป็นกลุ่มลูกดค้าระดับบน (Upper level) ที่มีศักยภาพทางการเงินสูงด้วย

      อีกทั้งการพัฒนา เป็นการลงทุนที่ทำให้ผู้ประกอบการสามารถสร้างรายได้จากทรัพย์สิน (Recurring Income) ซึ่งรายได้หมุนเวียนได้อย่างต่อเนื่อง แตกต่างกับการขายคอนโดมิเนียมที่เป็นการระบายสินค้าหรือ Backlog ออกไป ถึงจะสามารถรับรู้รายได้ที่แท้จริง

ข้อดีของการลงทุนในคอนโดที่เป็น Serviced Apartment ในมุมมองของนักลงทุน

      สิ่งที่ดึงดูดใจนักลงทุนคอนโดมิเนียมแบบปล่อยเช่าที่มีการเช่าแบบเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ คือการที่สามารถมองเห็นกลุ่มลูกค้าได้ชัดเจน และยังเป็นลูกค้าระดับบน นอกจากนั้นหลายผู้ประกอบการมักจะมีการการันตีผลตอบแทนจากการลงทุน (Rental yield) ที่แน่นอน ประมาณ 5–9% ต่อปี ทำให้นักลงทุนสามารถเชื่อมั่นในผลตอบแทนที่ตัวเองจะได้รับได้ นอกจากนั้นการลงทุนในคอนโดมิเนียมรูปแบบเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ มีความแตกต่างกับการซื้อคอนโดมินียมเพื่อลงทุนปล่อยเช่า เนื่องจากนักลงทุนแทบจะไม่ต้องบริหารจัดการอะไรเลย ไม่ต้องตกแต่งห้องใหม่ ไม่ต้องคอยหาผู้เช่าเอง แต่เป็นทางโครงการที่จัดการให้หมดเรียบร้อยแล้ว ทำให้มีความสะดวกสบายมากกว่าการลงทุนคอนโดมิเนียมแบบปล่อยเช่านั่นเอง

. . . . . . . . . .

condonewb - Serviced Apartment

ข้อจำกัดของ Serviced Apartment

      ถึงแม้ว่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์จะมีความโดดเด่นหลายข้อที่ดึงดูดทั้งผู้เช่า นักลงทุน และผู้ประกอบการ แต่ทำไมก็ยังไม่ค่อยเห็นเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ผุดขึ้นมาเยอะเท่ากับคอนโดมิเนียมหรือโรงแรมเท่าไรนัก ส่วนหนึ่งเพราะข้อจำกัดหลายข้อของเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์นั่นเอง โดยได้แก่

สภาพแวดล้อมของเซอร์วิสอพาร์ตเมนต์มีความเป็นส่วนตัวน้อยกว่าคอนโด

           โดยส่วนใหญ่เซอร์วิสอพาร์ตเมนท์มักจะตั้งอยู่ในทำเลเมืองที่มีความพลุกพล่าน โดยเฉพาะในบริเวณแหล่งงานหรือศูนย์การค้า ซึ่งทำให้ความเป็นส่วนตัวน้อยกว่าคอนโดมิเนียมที่มักจะอยู่ในทำเลที่ลึกกว่าเล็กน้อย มีบริเวณหรือด้านหน้าของที่ดินที่ลึกกว่า นอกจากนั้นการรักษาความปลอดภัยภายในโครงการเอง ก็แตกต่างกับคอนโดมิเนียมค่อนข้างชัดเจน เพราะผู้เช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์มักมีการเปลี่ยนอยู่เสมอ ไม่ได้ถือครองระยะยาวเหมือนกับคอนโดมิเนียม ทำให้มีความเป็นส่วนตัวน้อยกว่า

ราคาเช่าต่อเดือนที่สูงกว่าการเช่าคอนโดธรรมดา

                 ต้องบอกว่าเนื่องจากเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ มีบริการที่ครบครันสำหรับอำนวยความสะดวกให้กับผู้เช่าเพียบพร้อม ซึ่งแน่นอนว่าผู้เช่าคือผู้แบกรับค่าบริการตรงนี้ด้วย โดยการคิดค่าใช้จ่ายด้านบริการและสาธารณูปโภคของเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ ไม่ว่าจะเป็น ค่าบริการ, ค่าส่วนกลาง, ค่าน้ำ, ค่าไฟ หรือค่าอื่น ๆ จะถูกรวมทั้งหมด ซึ่งทำให้มีราคาค่าเช่าต่อเดือนที่สูงกว่าการเช่าคอนโดมิเนียม ในขณะเดียวกันปัจจุบัน ผู้เช่าในคอนโดมิเนียมแบบปล่อยเช่าสามารถมองหาบริการอำนวยความสะดวกต่าง ๆ ได้ด้วยตัวเอง ในราคาที่ถูกกว่าการเช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ ทำให้บางรายเลือกที่จะเช่าคอนโดมิเนียมแทนการเช่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์นั่นเอง

ความหนาแน่นของผู้พักอาศัยภายในอาคาร

               เนื่องจากเป้าหมายของการพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ คือการสร้างจำนวนผู้เช่าให้ได้มากที่สุด ในขณะที่คอนโดมิเนียมมักจะนำเสนอในเรื่องของความเป็นส่วนตัว ซึ่งจำเป็นจะต้องมีจุดเด่นคือจำนวนยูนิตน้อย นอกจากนั้นในด้านของราคา คอนโดมิเนียมมีราคาขายเป็นบาทต่อตารางเมตร แต่เซอร์วิสอพาร์ตเมนท์นั้นจะต้องอ้างอิงราคาเช่าตามราคาตลาดในทำเล และจะต้องคิดราคาเป็นบาทต่อเดือนทำให้จำนวนยูนิตพักอาศัยของเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์จึงมักจะมีความหนาแน่นมากกว่าคอนโดมิเนียม ในอาคารที่มีพื้นที่ขนาดเท่า ๆ กัน

condonewb - Serviced Apartment

ข้อจำกัดของ Serviced Apartment ในมุมมองของผู้ประกอบการ

           ถึงแม้ว่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์จะเป็นสินค้าที่มีจำนวนคู่แข่งไม่เยอะเท่ากับคอนโดมิเนียม และยังเป็นสินค้าที่เข้ามาเติมเต็มช่องว่างในตลาดอสังหาริมทรัพย์ แต่ก็มีผู้ประกอบการจำนวนไม่กี่รายเท่านั้นที่เลือกพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์จริง ๆ เนื่องจากการพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ จะถือว่าเป็นอาคารเชิงพาณิชย์ ไม่ได้จัดอยู่ในประเภทที่อยู่อาศัย ทำให้ข้อกำหนดทางกฎหมาย ทั้งในเรื่องของภาษี และการใช้ประโยชน์มีความแตกต่างจากคอนโดมิเนียม โดยค่าภาษีต่าง ๆ จะถูกคิดในอัตราเชิงพาณิชย์ ซึ่งจะมีราคาที่สูงกกว่าภาษีที่อยู่อาศัย

 

            นอกจากนั้นในด้านของการบริหารจัดการ เซอร์วิสอพาร์ตเมนท์จะต้องมีผู้บริหารจัดการและดูแลในระยะยาว ซึ่งถือเป็นภาระผูกพันและมีความยุ่งยากมากกว่าคอนโดมิเนียม จำเป็นจะต้องใช้ผู้เชี่ยวชาญในการบริหารจัดการ ซึ่งเป็นข้อจำกัดหลักของการพัฒนาเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ในมุมมองผู้ประกอบการเลยทีเดียว

 

. . . . . . . . . . .

          ตัวอย่างโครงการเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ : Somerset เซอร์วิสพาร์ตเมนท์จากความร่วมมือของ Ananda และ Ascott

condonewb - Serviced Apartment - Sormerset Rama 9

              หากจะยกตัวอย่างเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์จากผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ที่มีชื่อเสียง ต้องนึกถึงโครงการ Sormerset Rama 9 ที่เป็นความร่วมมือระหว่าง อนันดา ดีเวลลอปเม้นท์ และ The Ascott Limited ผู้เชี่ยวชาญด้านบริการและโรงแรมชั้นนำระดับโลก ซึ่งตั้งอยู่ในทำเลย่านธุรกิจอย่าง New CBD พระราม 9 เป็นอาคารตึกสูง 35 ชั้น จำนวน 445 ยูนิต โดยมีอัตราเช่าประมาณ 2,500 – 3,000 บาทต่อวัน ซึ่งเป็นการตะลุยตลาดเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ระดับพรีเมียมอย่างเต็มตัวของอนันดา และเป็นการสร้าง Recurring Income อย่างเต็มตัวของอนันดาเลยทีเดียว

. . . . . . . . . .

      อย่างไรก็ตาม หากถามว่าเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์นั้นสามารถตอบโจทย์การลงทุนได้ดีกว่าคอนโดหรือไม่ ต้องขึ้นอยู่กับทำเล และการพัฒนาโครงการของผู้ประกอบการว่าสามารถตีโจทย์ความต้องการของกลุ่มลูกค้าหลักได้ดีแค่ไหน นอกจากนั้นต้องมีบุคลากรมืออาชีพที่คอยบริหารจัดการที่สามารถสร้างความเชื่อมั่นได้ด้วย แต่สำหรับผู้อยู่อาศัย หากชื่นชอบความสะดวกสบายและมีความสามารถในการจ่ายที่สูงกว่า การซื้อเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์ก็ย่อมไม่ใช่ปัญหาอะไร แต่หากต้องการความเป็นส่วนตัวและความปลอดภัยเป็นหลัก การซื้อเซอร์วิสอพาร์ตเมนท์เพื่อการอยู่อาศัยอาจไม่ตอบโจทย์เท่าไรนัก หากใครมีข้อสงสัยหรืออยากคอมเมนต์พูดคุย สามารถมาทักทายกันได้ที่ FB Page :: CondoNewb วันนี้ลาไปก ่อน สวัสดีค่ะ