logo

          การขายที่ดิน เป็นอีกหนึ่งการสร้างรายได้ที่มักทำกำไรได้มหาศาล โดยเฉพาะการเสนอขายที่ดินให้นายทุนเนื่องจากนักลงทุน นายทุน หรือแม้แต่ดีเวลลอปเปอร์ เป็นกลุ่มที่มีศักยภาพทางการเงินสูง และมักจะมองหาที่ดินเพื่อต่อยอดการพัฒนาได้อย่างมีประสิทธิภาพ ซึ่งสำหรับดีเวลลอปเปอร์หรือผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์ ก็มีการเปิดรับซื้อที่ดินอย่างกว้างขวางในหลายทำเล ซึ่งเป็นโอกาสที่ดีสำหรับใครที่กำลังต้องการเสนอขายที่ดินให้นายทุน แต่ก่อนที่จะไปเสนอขายที่ดินให้นายทุนควรศึกษาก่อนว่าที่ดินแบบไหนที่เหล่านายทุนนั้นต้องการซื้อ

 

. . . . . . . . . .

อยากเสนอขายที่ดินให้นายทุนควรเลือกที่ดินที่มีลักษณะแบบไหน

  • ที่ดินที่อยู่ในการใช้ประโยชน์ที่ดินที่มีศักยภาพ

            ควรพิจารณาข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้อง โดยเฉพาะข้อกำหนดทางด้านผังเมืองรวม ซึ่งเป็นกฎหมายสูงสุดที่คุ้มครองที่ดินอยู่ โดยที่ดินที่ทำการเสนอขาย ไม่ควรอยู่ในที่ดินที่อยู่ในข้อกำหนดผังเมืองรวม สีเขียวทแยงขาว หรือสีเขียว ซึ่งไม่สามารถพัฒนาโครงการจัดสรร หรือเรียกได้ว่ามีศักยภาพในการพัฒนาต่ำนั่นเอง

  • ที่ดินที่เข้าออกได้สะดวก

          ข้อสำคัญในการมองหาที่ดินเพื่อเสนอขายที่ดินให้นายทุน ไม่ว่าจะเป็นการที่ดินในกรุงเทพหรือการเสนอขายที่ดินต่างจังหวัด ควรจะเลือกที่ดินที่มีการคมนาคมสะดวกสบาย เข้าถึงได้ง่าย ที่ดินไม่เปลี่ยว รถยนต์สามารถเข้าถึงได้ หรือแม้แต่ที่ดินติดแม่น้ำ ที่สามารถเดินทางผ่านทางเรือได้ โดยเฉพาะหากมีระบบขนส่งมวลชนเข้าถึงอย่างสถานีรถไฟฟ้า โดยเฉพาะรถไฟฟ้าสายที่สามารถเข้าถึงใจกลางเมืองได้สะดวก ยิ่งเป็นที่ดินที่มีศักยภาพสูง และเป็นที่ต้องการของนายทุนอย่างมาก

  • ที่ดินที่มีสภาพแวดล้อมเหมาะสม

          สภาพแวดล้อมโดยรอบของที่ดิน มีความน่าอยู่อาศัย ไม่อยู่ใกล้แหล่งขยะ แหล่งปฏิกูล หรือชุมชนแออัด

  • ที่ดินที่ติดกับถนนสาธารณะ

          การเสนอขายที่ดินให้นายทุนโดยที่ดินควรติดกับถนนสาธารณะ โดยถนนสาธารณะหมายถึง ถนนที่ไม่ใช่ถนนส่วนบุคคล ทุกคนสามารถเข้าออกได้ ซึ่งถนนสาธารณะในที่นี้อาจเคยเป็นถนนส่วนบุคคลมาก่อนก็ได้ แต่ในปัจจุบันจะต้องยกเป็นถนนสาธารณะแล้ว โดยจะรู้ว่าถนนเส้นไหนเป็นถนนสาธารณะ สามารถพิจารณาได้ 2 วิธี คือการดูสภาพทางกายภาพทั่วไป มองแล้วถนนเป็นถนนลาดยางหรือถนนคอนกรีต แต่หากถนนที่ใช้เข้าออกที่ดินเป็นถนนลูกรัง ให้อนุมานได้เลยว่าเป็นถนนส่วนบุคคล 

           เนื่องจากเป็นถนนที่รัฐยังไม่ได้เข้ามาพัฒนานั่นเอง วิธีที่สองคือถนนที่มีเสาไฟฟ้า หรือรางระบายน้ำ สามารถอนุมานได้ว่าเป็นถนนสาธารณะ เนื่องจากเป็นเส้นทางที่รัฐเข้ามาพัฒนาเรียบร้อยแล้ว หรือหากต้องการตรวจสอบข้อมูลให้มีความถูกต้องอย่างที่สุด สามารถไปตรวจสอบได้ที่สำนักงานที่ดินหรือสำนักงานเขตของพื้นที่นั้น ๆ ได้

  • ที่ดินที่ติดถนนสาธารณะความกว้างไม่ต่ำกว่า 6 เมตร

          ถนนสาธารณะเส้นนั้นควรมีความกว้างไม่ต่ำกว่า 6 เมตร ซึ่งหลายคนอาจสงสัยว่าจะทราบได้อย่างไรว่าถนนเส้นนั้นมีความกว้างที่แท้จริงเท่าไร คำตอบคือความกว้างของถนน สามารถวัดได้จาก แนวเขตที่ดินของอีกฝั่งหนึ่งไปจนถึงแนวเขตที่ดินของอีกฝั่ง โดยสามารถวัดความยาวได้เลย หรือสามารถไปตรวจสอบได้ที่สำนักงานโยธา ที่สังกัดในสำนักงานเขตของพื้นที่นั้น ๆ 

          โดยถนนที่มีความกว้างไม่ต่ำกว่า 6 เมตร มีผลสำคัญกับความสูงของอาคาร ที่จะถูกพัฒนาบนที่ดิน โดยเกี่ยวข้องกับกฎหมายควบคุมอาหาร ซึ่งถนนที่มีความกว้างไม่ต่ำกว่า 6 เมตร จะสามารถพัฒนาเป็นอาคารที่มีความสูงประมาณ 23 เมตร หรือสูงประมาณ 8 ชั้น ซึ่งในสายตานักลงทุนมองว่า ยิ่งมีพื้นที่พัฒนาได้มากเท่าไร ก็จะยิ่งมีพื้นที่ในการขายเพิ่มมากขึ้นเท่านั้น

  • ที่ดินที่มีราคาขายต่ำกว่าราคาตลาด

           ที่ดินที่ต้องการเสนอขายให้นายทุน ควรมีราคาที่ต่ำกว่าราคาตลาดอย่างน้อย 10% ขึ้นไป เพราะหากมองในสายตาของลูกค้าซึ่งเป็นนักลงทุนแล้ว ย่อมต้องการของถูกที่มีราคาต่ำ เพื่อสามารถสร้างกำไรหรือผลตอบแทนได้สูงสุด เพราะฉะนั้นควรตรวจสอบราคาตลาดของที่ดินในทำเลนั้น ๆ ว่ามีราคากลางอยู่ที่ประมาณเท่าไร ซึ่งการหาราคาตลาดของที่ดิน จะมีความแตกต่างกับราคาตลาดของที่อยู่อาศัย 

          เพราะที่ดินมักมีความเกี่ยวพันกับข้อกฎหมาย เช่น ที่ดิน 2 แปลงติดกัน อยู่ในทำเลเดียวกัน แต่ที่ดินแปลงหนึ่งติดสะพาน ราคาของที่ดินแปลงนั้นจะต่ำกว่าราคาที่ดินอีกแปลงหนึ่งทันที เพราะมีกฎหมายการจัดสรรที่กำหนดไว้ว่า ทางเข้าออกของโครงการจะต้องห่างจากทางขึ้นสะพานอย่างน้อย 50 เมตร ซึ่งหมายความว่าศักยภาพที่ดินแปลงที่ติดสะพาน ไม่สามารถพัฒนาหรือนำไปจัดสรรได้ทันที ยกเว้นเสียแต่จะเป็นการเสนอขายที่ดินให้นายทุนทั้งสองแปลง เพื่อนำไปพัฒนาร่วมกัน ดังนั้นในการหาราคาตลาดของที่ดิน ควรต้องตรวจสอบข้อกำหนดหรือข้อกฎหมายด้วย

  • ที่ดินมีรูปทรงสี่เหลี่ยม

           การเสนอขายที่ดินให้นายทุนควรเลือกที่ดินที่มีรูปทรงเป็นสี่เหลี่ยม เนื่องจากเมื่อที่ดินที่มีรูปทรงเป็นสี่เหลี่ยม จะทำให้สามารถวางผังโครงการ หรือใช้ประโยชน์บนที่ดินได้ศักยภาพสูงสุด โดยไม่เหลือเนื้อที่ดินที่เหลือไว้โดยเปล่าประโยชน์หรือไม่สามารถสร้างมูลค่าได้ โดยรูปทรงที่ดินจะเป็นรูปทรงสี่เหลี่ยมผืนผ้า หรือ จัตุรัส ก็ได้ 

         โดยหน้ากว้างของที่ดินควรมีหน้ากว้างไม่ต่ำกว่า 10 เมตร เพราะจะสามารถเข้าออกโครงการและทำการจัดสรรได้ง่าย และยิ่งที่ดินมีหน้ากว้างมากเท่าไร ยิ่งมีศักยภาพและมูลค่าสูงเท่านั้น

  • ที่ดินที่อยู่ในแหล่งทำเลที่น่าดึงดูด

          การเสนอขายที่ดินให้นายทุนควรเลือกที่ดินที่อยู่ในทำเลใกล้กับแม่เหล็กใหญ่ของทำเล ไม่ว่าจะเป็น ศูนย์การค้า, สถานที่ท่องเที่ยวที่เป็นที่นิยม, สถานศึกษา, สถานที่ราชการ หรือในทำเลที่มีความน่าสนใจที่มีจำนวนประชากรเข้าออกสูง เพราะเป็นทำเลที่มีความเจริญและคึกคัก

. . . . . . . . . .

 

อยากเสนอขายที่ดินให้นายทุนต้องทำอย่างไร

      ปัจจุบันผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์รายใหญ่เกือบทุกราย มีการเปิดให้สามารถเสนอขายที่ดินได้อย่างกว้างขวางผ่านทางเว็บไซต์ของตัวเอง ไม่ว่าจะเป็น เอพี ไทยแลนด์ เอพี ไทยแลนด์, แสนสิริ, พฤกษา, แอล.พี.เอ็น. อนันดา, พร็อพเพอร์ตี้เพอร์เฟค, แลนด์ แอนด์ เฮ้าส์, เสนา ดีเวลลอปเม้นท์, โนเบิล, เอสซี แอสเสท, เมเจอร์ ดีเวลลอปเม้นท์, แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวล็อปเมนต์, ชีวาทัย , ซีพี, เบียร์ช้าง หรือแม้แต่ ปตท.

          โดยในแต่ละปีผู้ประกอบการเหล่านั้นมักมีที่ดินในทำเลที่ต้องการจะพัฒนาอยู่ในใจอยู่แล้ว แต่หากใครมีที่ดินที่มีลักษณะเข้าข่ายว่านักลงทุนจะสนใจ ก็สามารถลงข้อมูลทิ้งไว้ได้เลย ข้อดีของการแบบนี้ คือสามารถเสนอขายที่ดินให้นายทุนหลาย ๆ ราย เพื่อเพิ่มช่องทางในการขาย รับรองว่าหากที่ดินที่เราเสนอขายมีศักยภาพเพียงพอ ผู้ประกอบการเหล่านั้นจะต้องรับซื้ออย่างแน่นอน

 

. . . . . . . . . .

เสนอขายที่ดินให้นายทุนต้องเตรียมเอกสารอะไรบ้าง

      เนื่องจากการเสนอขายที่ดินให้นายทุนส่วนใหญ่เป็นการทิ้งข้อมูลไว้ในเว็บไซต์ ดังนั้นควรจัดเตรียมรายละเอียดที่ครบถ้วนเกี่ยวกับที่ดิน เพื่อไม่ให้พลาดโอกาสในการขาย โดยสิ่งที่ต้องเตรียมในการเสนอขายได้แก่

  • แผนที่ดินหรือภาพถ่ายทางอากาศ ที่แสดงที่ตั้งที่ชัดเจน
  • รูปแปลงที่ดิน ที่ระบุขนาดหน้ากว้างและความลึกของที่ดินชัดเจน
  • รูปถ่ายด้านหน้าที่ดินและลักษณะที่ดิน
  • ราคาเสนอขาย
  • แผนผังระวางที่ดิน
  • สำเนาโฉนดที่ดิน สำเนาบัตรประชาชน
  • หนังสือมอบอำนาจ หรือหนังสือมอบอำนาจโฉนด (ท.ด.21)
  • รายละเอียดและจุดเด่นของที่ดิน เช่น ติดถนนสาธารณะที่มีความกว้างเกินกว่า 6 เมตร, อยู่ใกล้พื้นที่สำคัญ, ที่ดินมีรูปทรงเป็นสี่เหลี่ยมผืนผ้า หรือที่ดินอยู่ใกล้โครงการที่กำลังมีการพัฒนาในอนาคต เป็นต้น

 

. . . . . . . . . .

      จะเห็นได้ว่าการขายที่ดินนั้นมีรายละเอียดที่ต้องพิจารณามากกว่าการขายอสังหาริมทรัพย์ประเภทอาคารมาก ดังนั้นหากใครจะเริ่มต้นเป็นนายหน้าขายที่ดิน หรือต้องการเสนอขายที่ดินให้นายทุน หรือ Developer ควรศึกษาและทำความเข้าใจรายละเอียดต่าง ๆ ให้ถี่ถ้วน แต่อย่างไรก็ตาม การขายที่ดินคือการสร้างผลกำไรอย่างมหาศาล หวังว่าทุกคนที่ได้รับข้อมูลในบทความนี้ไป จะสามารถสร้างผลกำไรจากการขายที่ดินได้ไม่มากก็น้อย