logo

          กรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินกับกฎหมายต้องรู้สำหรับคนมีที่ดินเป็นของตัวเอง ทว่าต้องการจะให้ญาติ ๆ หุ้นส่วน เข้ามามีสิทธิ์ร่วมในที่ดินแปลงนั้น ในส่วนของรายละเอียดจะเป็นอย่างไรนั้นมีความแตกต่างจากการเป็นเจ้าของคนเดียวหรือไม่นั้น กรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน ลักษณะขอบเขตเป็นอย่างไรนั้น? ในบทความได้บอกเล่าความแตกต่างรวมถึงลักษฯะการถือร่วมในแบบต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นแบ่งสัดส่วนเป็นเปอร์เซ็นต์ ขนาดการถือครอง แปลงที่ดินรวม ๆ ยังไม่ได้มีการแบ่งเป็นต้น ในส่วนของสาระสำคัญทั้งหมดนั้น คำตอบมีในบทความค่ะ

 

. . . . . . . . . .

กรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน

กรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน หรือที่ดินที่ถือครองร่วมกันหลายคนคืออะไร ?

          ก่อนอื่นเรามาทำความเข้าใจเกี่ยวกับความหมายของกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินกันก่อนว่าคืออะไร? เพื่อที่ว่าเราจะเข้าใจบทบาทรวมถึงบริบทกันได้มากขึ้นสำหรับคนที่กำลังมีปัญหาว่าจะแบ่งสิทธิ์การถือครองร่วมในที่ดินอย่างไร? ซึ่งก็จะมีหลายรูปแบบด้วยกันค่ะ

 

 กรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน หมายถีง นิติกรรมการซื้อการขายหรือเป็นการให้ในที่ดินซึ่งมีลักษณะดังต่อไปนี้ นั่นก็คือ เป็นการขายหรือให้ในบางส่วนโดยให้สังเกตดูตรงรายชื่อในหนังสือแสดงสิทธิ์ที่ดินว่าจะมีชื่อเจ้าของที่ดินร่วมมากกว่า 1 คนขึ้นไป เช่น ที่ดิน 100 ไร่ มีผู้ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกันหลายคน

ยกตัวอย่างการถือครองกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินด้วยกันทั้งหมด 4 คน ได้แก่

นายเอกชัย, นายสมบัติ, นายการุณ และนายอรรณพ

          รายชื่อทั้งหมดที่ถือครองที่ดินรวมกันจะเป็นเพื่อน ญาติสนิท หรือหุ้นส่วน อย่างใดอย่างหนึ่งก็ได้ค่ะ หากสมมติทั้ง 4 คน ได้รับที่ดินมากและเป็นกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน โดยยังไม่มีการแบ่งใด ๆ ทั้งสิ้น เป็นเพียงมีรายชื่อร่วมกันในพื้นดินนี้เท่านั้น ซึ่งจริง ๆ แล้วนี่ก็เป็นรูปแบบการถือครองที่ดินอย่างหนึ่งจาก 3 รูปแบบเด่น ๆ ด้วยกัน ซึ่งจะขอยกยอดกล่าวถึงในหัวข้อถัดไป ซึ่งกรรมสิทธิ์ในที่ดินร่วม มีเพียงสิ่งเดียวที่เจ้าของร่วมสามารถรู้และทำได้ นั่นก็ คือ สามารถทราบได้ว่าที่ดินแปลงนั้นที่มีชื่อร่วมอยู่ตรงบริเวณไหนกันบ้าง ? มีพื้นที่เท่าไหร่และตั้งอยู่ใกล้ไกลแหล่งสาธารณูปโภค แหล่งน้ำ อื่นหรือไม่ ? และกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน 1 ส่วน ใน 4 ส่วน หรือ 100 ส่วน ใน 1,000 ส่วน เป็นต้น ดังนั้น การที่ผู้มีขื่อร่วมต้องการอยากจะขอทราบอาณาเขตรวมถึงเนื้อที่แน่นอนนั้นยังเป็นเรื่องที่ไม่สามารถทำได้ เหตุผลนั่นเป็นเพราะเมื่อไหร่ก็ตามที่มีการทำเรื่องแบ่งเป็นแปลง ๆ ชัดเจนก็จะไม่อยู่ในรูปแบบของการถือกรรมสิทธิ์ร่วมค่ะ แต่เป็นในลักษณะของการมีกรรมสิทธิ์โดยเด็ดขาดบนที่ดินผืนนั้นไปเลย เมื่อไหร่ก็ตามที่ต้องการเป็นเจ้าของที่ดินโดยเด็ดขาด ย่อมมีผลต่อการทำเรื่องขอรังวัดผ่านหนังสือรับรองการทำประโยชน์ค่ะ

 

. . . . . . . . . .

อธิบายกรณีในการถือร่วมแบบต่างๆ มีแบบไหนบ้าง ?

           ใครที่กำลังศึกษารูปแบบการถือครองกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินกันในหลาย ๆ คน หัวข้อย่อยนี้จะขอพาผู้ที่สนใจมาทำความรู้จักรูปแบบที่ดินในแบบต่าง ๆ ซึ่งหลายคนอาจจะคาดไม่ถึงมีรูปแบบนี้ด้วยหรือ? ใครมีข้อสงสัยอยากรู้ติดตามอ่านได้เลยค่า

 

           รูปแบบกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินนั้นถูกจำแนกแบ่งออกเป็นหลายรูปแบบด้วยกันหลัก ๆ จะเป็น 3 รูปแบบด้วยกันที่ดูน่าสนใจและคนส่วนใหญ่นำมาใช้พิจารณาในการถือครองกรรมสิทธิ์ร่วม ซึ่งขึ้นอยู่กับการเจรจาตกลงกันว่าต้องการรูปแบบไหน ? เรามาดูไปพร้อม ๆ กันดีกว่าค่ะว่าสัญญาถือกรรมสิทธิ์ร่วม นั้นมีรูปแบบไหนกันบ้างที่โดนใจ เหมาะสมกับเราและผู้ร่วมคนอื่น ๆ ที่อาจเป็นพี่น้องหรือหุ้นส่วนอื่น ๆ เพื่อที่ว่าเราจะได้เลือกรูปแบบได้ตามที่เราต้องการค่ะ

 

กรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน รูปแบบที่ 1 : เป็นการแบ่งที่ดินในแบบรวม ๆ

          ผู้ร่วมจะไม่สามารถนำที่ดินผืนดังกล่าวไปขายได้จนกว่าได้รับอนุญาติจากผู้ร่วมคนอื่น ๆ ลักษณะการแบ่ง โดยการแบ่งชัดเจนด้วยสัดส่วนคิดเป็น % เช่น มีบุตร 3 คน นั่นก็คือ นางสาวอรชร นายนพพร นายวาทิน เป็นต้น แต่ในขณะนั้น บิดายังมีชีวิตอยู่และยังไม่ได้ทำเรื่องโอนที่ดินเป็นเรื่องเป็นราว ดังนั้น ความต้องการที่จะให้มีการถือกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินถึงเกิดขึ้น โดยมีรูปแบบง่าย ๆ นั่นก็คือ ให้สมาชิกที่ต้องการจะมีกรรมสิทธิ์มาตกลงและคุยกันก่อนว่ารู้สึกพอใจกับการแบ่งรูปแบบนี้หรือไม่? ยกตัวอย่าง ที่ดินมีพื้นที่ทั้งหมด 100 ไร่ เราจะแบ่งกันถือครองที่ดินร่วมในแต่ละคน ๆ ละกี่เปอร์เซ็นต์กันดี? เช่น แบ่งกันคนละ 25% เป็นต้น

 

กรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน รูปแบบที่ 2 : แบ่งด้วยการบอกขนาดการถือครอง เช่น คนละกี่ตารางวา / คนละกี่ไร่

          การให้เป็นเปอร์เซ็น บางครั้งอาจดูไม่ชัดเจนและคลุมเครือ หลายคนถึงเลือกที่จะแบ่งเป็นขนาดการถือครองแทน เช่น ในที่ดิน 100 ไร่ มีบุตร 4 คน อาจจะให้ถือครองกันคนละ 25 ไร่ เป็นต้น ซึ่งการบอกเป็นขนาดที่ดินจะค่อนข้างมีความชัดเจน ในระหว่างที่ยังไม่ได้มีการนำที่ดินไปขาย ผู้ครอบครองสามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินที่ตัวเองถือครองได้เช่น การเกษตร ปล่อยเช่าที่ดิน ทำสิ่งปลูกสร้างหรืออื่น ๆ โดยไม่ส่งผลกระทบต่อที่ดินด้านข้าง ๆ ที่มีกรรมสิทธิ์ร่วม เป็นต้น ซึ่งโดยปกติจะมีการคุยกันอยู่ก่อนแล้วว่าสมควรนำที่ดินร่วมแปลงนั้นไปทำประโยชน์หรือไม่? อย่างไร? เป็นต้น

 

กรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน รูปแบบที่ 3 : แบ่งชัดเจนด้วยขอบเขต ไม่ระบุหารตามจำนวนผู้ถือร่วม การแบ่ง คือหารเท่า ๆ กัน

          ก็นับว่าเป็นการแบ่งชัดเจนด้วยขอบเขตก็เป็นอีกหนึ่งรูปแบบในการบริหารที่ดินที่น่าสนใจพอ ๆ กับการแบ่งที่ดินเป็นเปอร์เซ็นหรือแบ่งตามสัดส่วน ซึ่งความแตกต่างในกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน มีเพียงแค่จะไม่มีการกำหนดว่าใครได้พื้นที่การถือครองไปเท่าไหร่? หากเป็นการใช้ขอบเขตที่ดินทั้งหมดใน 1 แปลงให้มาถือครองร่วม ๆ กัน เช่น ที่ดิน 1 แปลงมาพร้อมสวนยางพารา ถ้าต้องการจะใช้กรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน ก็สามารถไปดำเนินเรื่อง ณ กรมที่ดินได้โดยต้องมีโฉนดที่ดินตัวจริง สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน และเอกสารจำเป็นอื่น ๆ ไปยื่นต่อเจ้าหน้าที่ได้

 

กรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน

. . . . . . . . . .

"กรณีที่หนึ่งในเจ้าของร่วมที่ดิน นำที่ดินไปค้ำประกัน แล้วสุดท้ายกำลังจะโดนยึดเอาที่ดินไปขายทอดตลาด แล้วเจ้าของร่วมที่เหลือต้องทำอย่างไร ?"

 กรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน ความหมายคือ ที่ดินแปลงนั้นยังไม่ได้ตกเป็นของใครโดยเด็ดขาด ยังคงเป็นที่ดินมีเจ้าของร่วมหลายคน ไม่ว่าจะเป็นรูปแบบใดก็ตาม จะแบ่งเป็นเปอร์เซ็น ขนาด หรือยึดถือตามขอบเขต ใครคนใดคนหนึ่งจะยังไม่สามารถนำที่ดินไปขายได้จนกว่าจะมีการเจรจาตกลงกันว่าสมควรขายหรือไม่โดยเฉพาะที่ดินที่มาเป็นมรดกตกทอด อยู่ในรั้วรอบขอบชิดของเรา ขายไปแล้ว ๆ ผู้ซื้อคนใหม่อาจจะมาทำธุรกรรมบนที่ดินติดกันกับที่ดินของเรา เช่น ทำเกษตร ปศุสัตว์ โรงงานจนส่งเสียงรบกวนรวมถึงอื่น ๆ ปัญหาย่อมเกิดขึ้นไม่มากก็น้อยค่ะ แต่ถ้าในกรณีที่มีการแอบขายที่ดินโดยไม่ได้บอกกล่าวเราล่วงหน้า เมื่อปัญหาเกิดขึ้นแล้ว สิ่งแรกที่เราสามารถทำได้นั่นก็คือ เรียกผู้ต้องการขายที่ดินที่เป็นหุ้นส่วนของเรา ญาติสนิทมิตรสหาย รวมถึงพี่น้องมาคุยกันใหม่ถึงสาเหตุแห่งการขายในครั้งนี้ ในเมื่อเกิดขึ้นแล้ว ในฐานะกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน จะสามารถยกเลิกการซื้อการขายที่ได้หรือไม่? แล้วคืนเงินประกันแก่ผู้ซื้อรายใหม่ไป ถ้าสามารถทำได้ ปัญหาดังกล่าวข้างต้นน่าจะหมดไป แต่ถ้าในกรณีที่ไม่สามารถทำได้ ลองมาปรึกษาหารือกันใหม่กับเจ้าของร่วมรายอื่น ๆ ที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินว่าควรจะทำอย่างไรกันดี? ไม่ต้องเป็นกังวลค่ะ กฎหมายได้คุ้มครองสิทธิในส่วนนี้ของผู้ที่มีชื่อร่วมในที่ดินไว้ให้แล้วค่ะซึ่งสามารถขอคำปรึกษากับกรมบังคับคดีโดยมีรายละเอียดการคุ้มครองดังนี้

 

“การจำหน่ายตัวทรัพย์ย่อมกระทบกระเทือนสิทธิของเจ้าของรวมคนอื่น ๆ จึงต้องได้รับความยินยอม จากเจ้าของรวมคนอื่นก่อน ฎีกา 5492/2548”

 

“การจำหน่ายตัวทรัพย์ ไม่ว่าทั้งหมดหรือบางส่วน ของเจ้าของร่วมคนหนึ่ง ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่นด้วย”

 

 

          จากตัวบทกฎหมายดังกล่าวข้างต้นทำให้เราสามารถใช้เป็นข้อดำเนินการในการเจรจากับเจ้าของร่วมเกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน ได้ค่ะเพื่อปกป้องสิทธิประโยชน์ของตัวเราเองซึ่งก็จะมีเจ้าหน้าที่คอยเข้ามาช่วยไกล่เกลี่ย บอกเล่าถึงตัวบทกฎหมายต่าง ๆ ว่าถ้ายังคงยืนยันที่จะขายต่อมีผลบังคับทางกฎหมายหรือไม่ ? หรือในกรณีที่ไม่สามารถไกล่เกลี่ยได้ และผู้ที่เป็นเจ้าของร่วมยังคงยืนยันที่จะขายที่ดินแปลงนั้นออกไปจริง ๆ ในส่วนของการจัดการ ต้องจัดการอย่างไรนั้น เราสามารถเข้าไปเจรจาสอบถามกับกรมบังคับคดีให้แยกขายที่ดินผืนดังกล่าวได้โดยมีกรณีศึกษาดังต่อไปนี้ซึ่งใครที่กำลังเจอปัญหาดังกล่าวสามารถนำมาปรับใช้ได้

ยกตัวอย่าง

           นายคณินกับนายวัลลภ เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์รวมบนที่ดินแปลงหนึ่ง มีโฉนดครบตามกฎหมายโดยที่ไม่ได้มีการระบุว่าส่วนใดในพื้นที่เป็นของใครและเป็นจำนวนเท่าไหร่ จนกระทั่งวันหนึ่งนายคณินต้องการขายที่ดินให้กับนางอ้อม ส่วนนายวัลลภขายที่ดินให้กับนายวัน กระทั่งวันครบกำหนด ความที่แต่เดิมไม่ได้มีการกำหนดว่าสัดส่วนที่ดินแต่ละแปลงนั้นใครได้เท่าไหร่? เมื่อต้องการจะขายจริง ๆ ตามกฏหมายให้ถือว่าสัดส่วนที่ดินต้องการขายนั้นให้กันคนละครึ่งตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1357 การที่นายคณินจะขายที่ดินให้แก่นางอ้อมโดยที่นายวัลลถไม่เคยทราบมาก่อน ในส่วนของ ”สัญญา” ดังกล่าวไม่ถือว่ามีผลผูกพันกับนายวัลลภแต่อย่างใด มีผลผูกพันเฉพาะส่วนของนายคณินเพียงครึ่งหนึ่งเท่านั้นตามมาตรา 1361 วรรคหนึ่งที่สามารถนำมาขายให้กับผู้ต้องการจะซื้อได้ค่ะ

 

          มาถึงในกรณีที่มิได้ระบุว่าเจ้าของรวมคนใดไม่ได้เป็นเจ้าของที่ดินส่วนไหน กรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน ของเจ้าของที่ดินแปลงนั้นรวมจะครอบไปจนถึงเหนือที่ดินทั้งแปลง การที่นายคณินจะขายที่ดินแก่นางอ้อมโดยระบุส่วนด้านทิศใต้นั้นเป็นการขายตัวทรัพย์ซึ่งหมายรวมถึงกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน ของนายวัลลภด้วย ในเคสนี้ถือว่าไม่ใช่เป็นการขายเฉพาะส่วนของนายคณินแต่อย่างใดหากรวมมาถึงที่ดินของนายวัลลภด้วย ดังนั้น จึงต้องได้รับความยินยอมจากนายวัลลภตามประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์มาตรา 1361 วรรคสอง รายละเอียดดังนี้ค่ะ

 

มาตรา 1361 "เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วนของตนหรือ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันก็ได้ แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพันได้ ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน ถ้าเจ้าของรวมคนใดจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภารติดพัน ทรัพย์สินโดยมิได้รับความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน แต่ภายหลังเจ้าของรวมคนนั้นได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่ผู้เดียวไซร้ ท่านว่านิติกรรมนั้นเป็นอัน สมบูรณ์"

 

 กรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินแปลงดังกล่าวถ้าตกลงร่วมกันไม่ได้ ก็ต้องขึ้นศาลฟ้องร้องกันไปค่ะซึ่งถือเป็นเรื่องปกติโดยจะมีทนาย โจทย์ จำเลย บอกเล่าเรื่องราวฟ้องร้องในศาลกันค่ะ ทีนี้ก็อยู่ที่น้ำหนักของแต่ละฝ่าย ความสมเหตุสมผลที่มาคล้องจองกันกับตัวบทกฎหมาย ซึ่งบางฝ่ายกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน ที่มีกันหลายคนอาจชนะ แต่บางคนก็คงไม่อยากเสียเวลา ยอมให้ผู้ร่วมที่ต้องการขายที่ดินแยกขายเฉพาะส่วนของคนที่ค้ำประกัน ก็สามารถทำได้ถ้าผู้ร่วมคนอื่น ๆ ยินยอมให้นำมาขายได้ซึ่งผู้ขายก็ต้องไปทำเรื่องจดจำนองที่ดินในส่วนของตัวเองให้เป็นเรื่องเป็นราว

 

          มาถึงกรณีทางเข้าที่ดินส่วนที่ถูกขายต้องอาศัยทางเข้าจากส่วนที่ไม่ได้เกี่ยวข้องด้วยเราต้องรับมืออย่างไร? สำหรับผู้ที่มี กรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน รวมกันอยู่หลายคน เรามีแนวทางดี ๆ มานำเสนอค่ะ

ขั้นตอนแรก

          ในเมื่อเรามีกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินติดกับส่วนที่กำลังจะถูกขายแต่ทางเข้าที่ดินเป็นของเราหรือไม่ได้เกี่ยวข้องด้วย วิธีดีที่สุดนั่นก็คือการเจรจากับเจ้าของร่วมที่มีความประสงค์จะขายดินผืนนั้นว่าสามารถยุติลงได้หรือไม่ประการใด? ถ้าทำได้ก็ไม่มีปัญหาค่ะ

 

ขั้นตอนที่ 2

          แต่ถ้าในกรณีที่ไม่สามารถทำได้ ก็ต้องศึกษาตัวบทกฎหมายดูว่า ที่ดินดังกล่าวแบ่งในลักษณะใดเป็นต้น เพราะมีผลต่อการจะซื้อจะขาย เช่น ที่ดินรวม ๆ หนึ่งแปลง ไม่ได้เจาะจงว่าเป็นของใคร ในเมื่อขายไปแล้ว แต่ตรงบริเวณทางเข้าที่ดินต้องผ่านจากแปลงที่ดินของเรา ก็ต้องฟ้องร้องบังคับคดีกันไปซึ่งก็ได้มีการกล่าวเอาไว้แล้วในหัวข้อก่อนหน้านั้นเกี่ยวกับปัญหากรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน

 

. . . . . . . . . .

          กรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินกับปัญหาต่าง ๆ ที่เกิดขึ้น คงเห็นทางออกรวมถึงแนวทางคร่าว ๆ กันแล้วใช่ไหมคะว่าเมื่อมันเกิดขึ้นแล้ว เราต้องจัดการอย่างไร? ซึ่งตัวบทกฎหมายคุ้มครองเจ้าของร่วมมีกันอยู่แล้ว ทีนี้ขึ้นอยู่กับการเจรจาว่าต้องเลือกแนวทางไหน หากจะกล่าวในอนาคตผู้ที่มีกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดิน แปลงนั้นต้องการยกเลิกขายในส่วนของตัวเองก็สามารถตัดสินใจยกเลิกได้หากผู้ร่วมคนอื่นไม่เห็นด้วย จากทั้งหมดจะเห็นได้ว่า ผลสุดท้ายแล้วในแง่ของกฎหมายในกรณีที่ดินกรรมสิทธิ์ร่วมก็จะต้องได้รับความยินยอมจากทั้งหมดอยู่ แต่จะหากรายชื่อในที่ดินทุกคนที่เป็นกรรมสิทธิ์ร่วมต้องมาบอกกล่าว พูดคุย หรือจะแบ่งเขตกันให้แน่ชัดก่อนดีกว่าก่อนที่จะนำไปธุรกรรมอื่น เพื่อง่าย และไม่มีปัญหาเกิดขึ้นภายหลัง และนี่ก็เป็นส่วนหนึ่งบทความ Insight เพื่อน ๆ สามารถอ่านบทความอื่น ๆ ที่เจาะลึกข้อมูลอย่างเรื่องกรรมสิทธิ์ร่วมในที่ดินได้เลย หากมีเรื่องอื่น ให้สงสงสัยกัน ก็สามารถเข้ามาชิทแชทกับเรา หรือจะคอมเมนต์ไว้ก็ได้นะ และฝากติดตาม CondoNewb เว็บไซต์ข่าวสารอสังหาฯ และการลงทุนคอนโดด้วยค่ะ