logo

          นิวบ์เชื่อว่าหลายๆ คนคงจะเคยได้ยินวลีที่ว่า ทำเลย่านธุรกิจใจกลางเมือง หรือ Central Business District (CBD) คือพื้นที่ที่เหมาะกับการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ที่สุดไม่ว่าจะเป็นที่ดินเปล่า(ที่มีกรรมสิทธิ์เหลือน้อยนิด) เช่าหรือซื้ออาคาร รวมทั้งการลงทุนคอนโดมิเนียมด้วยเช่นกัน ทั้งในช่วงที่เศรษฐกิจขาขึ้นหรือช่วงฝืดเคืองก็ตาม เพื่อนๆ เองก็คงจะสงสัยไม่ต่างกับนิวบ์เองว่า เอ๊ะ! โซน Central Business District (CBD) ใจกลางเมืองที่ต้นทุนราคาที่ดินแสนแพง ลงทุนไปแล้วจะได้ผลกำไรดียังไง แล้วมั่นใจได้แค่ไหนว่าจะไม่ล้มพับเจ็บตัวไปตามภาวะเศรษฐกิจฝืดๆ เช่นนี้

          แล้วย่าน CBD ของกรุงเทพฯ ที่ว่านี้ก็ไม่ใช่พื้นที่เล็กๆ แต่กินอาณาเขตกว้างขวางเหลือเกิน ซึ่งนิวบ์เองก็เคยอธิบายถึงพื้นที่ย่านธุรกิจสำคัญๆ ในกรุงทพมหานครไว้พอเข้าใจง่ายใน “Central Business District (CBD) กรุงเทพฯ คือตรงไหน? ” สามารถย้อนกลับไปทำความเข้าใจในพื้นที่ CBD ต่างๆ ของกรุงเทพได้เลยครับ

          โดยปัจจัยสำคัญๆ ที่เข้ามาส่งเสริมให้อสังหาริมทรัพย์ในย่าน CBD ยังคงไปต่อได้ ก็มีอยู่ไม่น้อย ในบทความฉบับนี้นิวบ์จะขอมาสรุปให้เข้าใจง่ายๆ ว่าทำไมพื้นที่ย่าน Central Business District (CBD) ถึงเป็นทำเลที่เหมาะแก่การลงทุน ซึ่งในที่นี่นิวบ์จะขอเจาะจงเฉพาะด้านการลงทุนคอนโดนะครับ หากพร้อมแล้วเรามาเริ่มกันเลยครับ

จุดได้เปรียบในการลงทุนทำเล Central Business District (CBD) คืออะไร?

ต้นทุนราคาที่ดินที่สูง

          คงไม่เป็นที่แปลกใจสำหรับใครๆ ว่าทำเล CBD เป็นพื้นที่ที่มีราคาที่ดินตั้งต้นที่สูงมากๆ ทั้งในส่วนของราคาประเมินราชการที่ในปี 2562 ที่ผ่านมาทางกรมธนารักษ์ประเมินให้ที่ดินทำเลถนนเพลินจิตและถนนวิทยุมีมูลค่าสูงถึงตารางวาละ 1,000,000 บาท หรือเฉลี่ย 250,000 บาท ต่อ ตารางเมตร โดยที่ราคาตลาดที่ซื้อขายกันจริงก็สูงถึงตารางวาละ 2,000,000 – 3,500,000 บาท หรือเฉลี่ย 500,000 – 875,000 บาท ต่อ ตารางเมตร บรรดาโครงการต่างๆ ในทำเลนี้จึงต้องเน้นคุณภาพ Premium เป็นพิเศษเข้าไปเพิ่มมูลค่าให้กับโครงการเพื่อให้สมกับงบประมาณที่ลงทุนซื้อที่ดินมาครับ

          หรือหากแปลงที่ดินที่เป็นกรรมสิทธิ์ซื้อขายแบบ Freehold เหลือจำนวนจำกัด หรือมีอยู่แต่ผู้ถือครองไม่ต้องการขาย โครงการคอนโดแบบเช่าซื้อ Leasehold ก็เกิดขึ้นเพื่อเข้ามาเติม Supply แบบ Freehold ที่จำกัดด้วยเช่นกัน

          ทำให้ในเมื่อราคาประเมินตั้งต้นที่สูงกว่าทำเลอื่นๆ มากอยู่แล้ว ในภาวะที่เศรษฐกิจชะลอตัวจนต้องปรับลดราคาโครงการลง โอกาสที่มูลค่าของโครงการที่ลงทุนในทำเลนี้จะปรับราคาลดลงให้ขาดทุนจากราคาเดิมจะมีน้อยกว่าทำเลอื่นครับ เนื่องด้วยทำเลนอก Central Business District (CBD) ยังคงเพิ่งการเพิ่มราคากับแนวโน้มของมูลค่าในอนาคตจากการพัฒนาทำเล ในขณะที่ CBD มีศักยภาพเหล่านี้พร้อมอยู่ก่อนแล้ว

Central Business District (CBD) มีสาธารณูปโภคและสาธารณูปการที่พร้อมกว่า

          เมื่อพิจารณาแล้ว ย่าน CBD นับว่าเป็นทำเลที่มีความเพียบพร้อมในหลายๆ ด้าน เนื่องจากเป็นพื้นที่กระจุกตัวของธุรกิจและอาคารสำนักงานต่างๆ ทั้งของภาครัฐและเอกชน รวมถึงเป็นศูนย์กลางแหล่งจับจ่ายใช้สอยต่างๆ ทำให้การอยู่อาศัยหรือใช้ชีวิตในทำเล Central Business District (CBD) มีความสะดวก เพราะทั้งที่อยู่อาศัย ที่ทำงาน และพื้นที่ตอบสนองไลฟ์ไตล์ต่างๆ อยู่ในระยะเข้าถึงได้ไม่ห่างกันมาก

          อีกทั้งโครงสร้างพื้นฐานต่างๆ ของรัฐ ทั้งถนน รถไฟฟ้าที่เปิดบริการเรียบร้อยแล้ว ศูนย์บริการทางราชการต่างๆ หรือสถานบริการต่างๆ ของเอกชนทั้งตลาด ศูนย์การค้า และสถานประกอบการต่างๆ ณ ปัจจุบันที่พร้อมอยู่แล้ว เมื่อเทียบกับทำเลรอบนอกซึ่งต้องรอให้กิจการต่างๆ เหล่านี้และบริการของรัฐที่เป้นส่วนต่อขยายเข้าสู่พื้นที่เพื่อตอบสนอง Demand ที่ยังไม่เพิ่มขึ้นเต็มที่ครับ

โครงการ Mixed-Used ระดับ Premium

          จากเหตุผลในข้อแรกด้วยต้นทุนค่าราคาที่ดินในย่าน Central Business District (CBD) ที่สูงอยู่แล้ว หรือเป็นรูปแบบกรรมสิทธิ์ที่ดินแบบเช่าระยะยาว Leasehold ผู้ประกอบการ Developer โครงการใหม่ๆ จึงเลือกที่จะพัฒนาโครงการในรูปแบบผสม Mixed-Use โดยให้มีมากกว่าการใช้ประโยชน์แบบเดียว เพื่อให้เกิดรายได้คืนทุนจากหลายทาง ทั้งพื้นที่คอนโดมิเนียมอยู่อาศัย โรงแรม สำนักงาน ศูนย์การค้าและศูนย์บริการต่างๆ เป็นเหตุผลสนับสนุนในข้อก่อนหน้านี้ที่จะทำให้ผู้ซื้อและผู้อยู่อาศัยในทำเลนี้ได้รับความสะดวกสบายในระยะเดินถึงได้นั่นเอง อีกทั้งโครงการแบบ Mixed-Use ยังเป็นการลดความเสี่ยงจาการเพิ่งพารายได้จากโครงการประเภทการใช้ประโยชน์ที่ดินอาคารในรูปแบบเดียวอีกด้วย

โครงการมือสองสภาพดีก็ยังมีมูลค่า

          สำหรับคอนโดมิเนียมที่สร้างมานานแล้วในทำเล CBD หากสภาพต่างๆ ของอาคารและพื้นที่ส่วนกลางต่างๆ ยังอยู่ในสภาพที่ดี มีการดูแลรักษาและบำรุงอย่างสม่ำเสมอ มูลค่าของคอนโดเก่าเหล่านี้ก็ยากที่จะร่วงได้และยังสามารถที่จะแข่งขันในราคาตลาดได้อยู่ แม้ว่าพื้นที่ส่วนกลางของบรรดาตึกเก่าจะเทียบกับโครงการใหม่ๆ ที่ครบครันกว่าไม่ได้ แต่จุดเด่นหลักๆ ของคอนโดเก่าที่ได้เปรียบกว่าตึกใหม่ๆ ก็คือรูปแบบผังและขนาดห้องที่กว้างกว่า ด้วยขนาดตารางเมตรที่กว้างขวางไม่อึดอัด ช่วยส่งให้มูลค่าต่อห้องนั่นค่อนข้างสูงแถมค่าส่วนกลางไม่ต้องเสียมากด้วย

          อย่างเช่น คอนโดโครงการใหม่ๆ ในช่วงไม่เกิน 5 ปี ขนาดห้อง Studio เริ่มต้นก็อยู่ที่ 21.00 – 25.00 ตารางเมตร ขณะที่คอนโดที่อายุ 10 ขึ้นไปแบ่งห้อง Studio ที่กว้างถึง 30.00 ตารางเมตร บางแห่งห้องกว้างถึง 40.00 ตารางเมตร ก็มี เทียบเท่ากับห้องแบบ 1 Bedroom ของโครงการใหม่ๆ ได้เลย คอนโดเก่าๆ ใน CBD จึงถือเป็นอีกทางเลือกการลงทุนที่น่าสนใจไม่แพ้โครงการใหม่ๆ เช่นกันครับ

ชานเมืองหรือทำเลรอบนอกมีโอกาสแข่งขันแค่ไหน?

          ตามที่พิจารณาจากจุดเด่นของทำเล Central Business District (CBD) แล้ว โอกาสที่คอนโดทำเลชานเมืองหรือแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายจะสามารถขึ้นมาแข่งขันกับโครงการทำเล CBD ในแง่ของการลงทุนแล้วยังมีต่ำมาก ยิ่งในสภาวะตลาดอสังหาฯซบเซา การลงทุนด้านอื่นๆ ที่จะเป็นปัจจัยเสริมศักยภาพทำเลแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายรอบนอกต่างๆ แบบที่พบในย่าน CBD นั้นอาจจะยังชะลอให้ล่าช้าหรือยังไม่มีนั้นเอง คอนโดรอบนอกจึงควรมีกลุ่มเป้าหมายที่เจาะจงชัดเจนเพื่อให้ยังมี Demand ผู้ซื้อต่อหรือผู้เช่าที่สามารถคาดหวังจากการลงทุนได้อยู่ อย่าง

  • คอนโดใกล้สถานศึกษาหรือมหาวิทยาลัย
  • คอนโดใกล้โรงพยาบาลหรือศูนย์การแพทย์สำคัญ
  • คอนโดใกล้ศูนย์ราชการหรือหน่วยงานเฉพาะทาง
  • คอนโดใกล้นิคมอุตสาหกรรม หรือชุมชนเศรษฐกิจสำคัญ เช่น ท่าเรือ, EEC เป็นต้น

          ซึ่งหากไม่มี Magnet สำคัญๆ เหล่านี้ใกล้คอนโดทำเลรอบนอก ลำพังเพียงปัจจัยใกล้ทางด่วนถนนสายหลัก หรือรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย การจะลงทุนไว้ให้เช่าแข่งกับตลาดอพาร์ทเม้นที่อัตราราคาค่าเช่าถูกกว่า หรือขายต่อบวกราคาแข่งกับโครงการแนวราบที่ราคาเท่ากันแต่ได้ทรัพย์ทั้งอาคารพร้อมที่ดินที่มีพื้นที่ใช้สอยเยอะกว่ายูนิตคอนโดถึง 2-3 เท่า โอกาสที่จะปล่อยคอนโดออกนั่นก็ยากมากขึ้นเพราะผู้ซื้อหรือผู้เช่าในทำเลนั้นๆ มีตัวเลือกเยอะนั่นเอง

          ด้วยทำเล Central Business District (CBD) มีทรัพยากรอย่างที่ดินที่เป็น Supply ที่จำกัด และที่อยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นการเช่าหรือซื้อยังถือว่าเป็นหนึ่งในปัจจัยสี่ที่คนเรายังต้องการ Demand ในด้านอสังหาจึงยังคงมีอยู่ตราบใดที่ประชากรยังไม่ลดลงซะก่อนนะครับ ทำเลที่ตัวเลือกด้านที่อยู่อาศัยจำกัดอย่าง CBD จึงเหมาะกับคอนโดมิเนียมมากกว่าที่อยู่อาศัยรูปแบบอื่นๆ ในทำเลเดียวกัน

          อีกทั้งผู้อยู่อาศัยที่ชีวิตประจำวันไม่ได้ใช้รถยนต์ส่วนตัวจะนิยมความสะดวกสบายใกล้รถไฟฟ้าหรือใกล้สิ่งอำนวยความสะดวกด้วยระยะเดินถึงทั้งชาวไทยและ Expats ชาวต่างชาติที่ คอนโดในย่าน CBD จึงยังคงมี Demand อยู่นั่นเองครับ 

          แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นหากจะลงทุนในคอนโดทำเล Central Business District (CBD) ที่มีราคาเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 5 ล้านบาท ก็ควรพิจารณาความพร้อมทั้งทางการเงินและการแบกรับความเสี่ยงของแต่ละคนด้วยครับ แล้วมาพบกับเรื่องราวข่าวสารคอนโดดีดีได้ใหม่ที่ CondoNewb นะครับ

Written by NewbTay