logo

          ว่ากันว่า ‘บ้านคือวิมาน บันดาลสุข’ แต่หากยังไม่ศึกษาเกี่ยวกับสินเชื่อบ้านและเงื่อนไขการกู้ให้ดี ๆ บ้านก็อาจจะกลายเป็นทุกข์ บันดาลเศร้าให้เราก็ได้ เพราะขั้นตอนของการกู้ซื้อบ้านคือขั้นตอนที่สำคัญไม่เป็นสองรองจากการเลือกบ้านเลยทีเดียว โดยเฉพาะในปัจจุบันที่แต่ละธนาคารก็มีโปรโมชันและดอกเบี้ยหลากหลาย รวมไปถึงเงื่อนไขการกู้ที่แตกต่างกันออกไป ดังนั้น Condonewb ขอรวบรัดพาทุกคนมาขยายความเกี่ยวกับเงื่อนไขการกู้บ้านให้ชัดเจนไปพร้อม ๆ กันในบทความนี้ค่ะ

 

. . . . . . . . . .

รู้จักความหมายคำศัพท์การกู้ก่อนไปดูเงื่อนไขการกู้

          เชื่อว่าหลายคนอาจจะเคยมึนงงและสงสัยในคพศัพท์มากมายที่เกี่ยวกับการกู้กันมาพอสมควร ดังนั้นก่อนอื่นเราจะขอเริ่มต้นจากการทำความเข้าใจศัพท์ที่มักจะพบเห็นบ่อยๆ ในของแต่ละธนาคาร ไม่ว่าจะเป็น ราคาประเมินธนาคาร, ค่าดำเนินการสินเชื่อ, ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ หรือประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองวงเงินสินเชื่อ เป็นต้น เพื่อไม่ให้เกิดความสับสน เรามาเริ่มกันเลยค่ะ

 

เงื่อนไขการกู้

กู้ได้ 100% หรือ 90% คืออะไร มีวิธีการคำนวณยังไง

          สำหรับคนซื้อบ้านเกือบทุกคน ไม่ว่าใครก็อยากจะกู้สินเชื่อบ้านจากธนาคารแล้วได้วงเงินกู้สูงๆ กันแทบทั้งนั้น แต่ก็ใช่ว่าทุกคนที่กู้จะสามารถกู้ได้ 100% หรือ 90% เสมอไป สำหรับคนที่มีพื้นฐานหรือเคยศึกษาเกี่ยวกับเงื่อนไขการกู้ซื้อบ้าน น่าจะเข้าใจวงเงินกู้อัตรานี้ดีอยู่แล้ว แต่สำหรับผู้ที่ยังมีความสับสน Condonewb จะขอใช้โอกาสนี้ในการอธิบายไปเลย

          ก่อนอื่นต้องบอกว่า ในการกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์แต่ละประเภท ธนาคารก็จะมีเงื่อนไขการกู้ในการให้เงินกู้ที่แตกต่างกัน โดยประเภทที่มักจะอนุมัติวงเงินกู้สูงประมาณ 80-100% ได้แก่ บ้าน, ทาวน์เฮ้าส์ และคอนโดมิเนียม ประเภทที่สองมักจะอนุมัติให้ในวงเงินกู้ไม่เกิน 70-90% ได้แก่ ตึกแถวและอาคารพาณิชย์ และประเภทที่สามที่มักอนุมัติวงเงินกู้ให้ไม่เกิน 60-70% ได้แก่การกู้ซื้อที่ดินเปล่า 

          โดยวงเงินกู้อัตรา 80-100% ที่เป็นเงื่อนไขการกู้ของธนาคาร คือวงเงินที่นำมาจากราคาประเมิน โดยธนาคารมักจะนำธนาคารประเมินจาก 2 แหล่งมาเปรียบเทียบกัน ได้แก่ ราคาประเมิน และ ราคาจากสัญญาซื้อขาย ซึ่งจะยึดตัวเลขที่ต่ำกว่าในการพิจารณาอนุมัติวงเงินกู้นั่นเอง

 

ราคาประเมินธนาคารคืออะไร

          จะเห็นได้ว่าวงเงินกู้จะขึ้นอยู่กับ 2 ส่วน ได้แก่ ราคาจากสัญญาซื้อขายและราคาประเมินจากธนาคาร ซึ่งนับเป็นเงื่อนไขการกู้ที่สำคัญอีกข้อหนึ่ง โดยธนาคารจะยึดตัวเลขใดตัวเลขหนึ่งที่ต่ำกว่าเป็นหลัก เพราะหากธนาคารอนุมัติเงินกู้ตามราคาจากสัญญาซื้อขาย ก็อาจเป็นไปได้ว่าราคาที่ถูกตั้งมาอาจต่ำหรือสูงเกินความเป็นจริงได้ ดังนั้นจึงต้องมีราคาประเมินจากธนาคารเพิ่มขึ้นมาในเกณฑ์การพิจารณาสินเชื่อด้วย

  • ราคาประเมินธนาคาร

          จะถูกประเมินโดยหน่วยงานประเมินของธนาคารเอง หรืออาจมาจากบริษัทประเมินราคาที่ธนาคารนั้น ๆ ร่วมมืออยู่ โดยหลักเกณฑ์การประเมินเบื้องต้น จะพิจารณาจากราคาประเมินของกรมที่ดิน เพื่อพิจารณาสภาพคล่องของทรัพย์ในทำเลนั้น ๆ ราคาประเมินธนาคาร ยังสามารแบ่งออกได้เป็น 3 ประเภท ได้แก่

  • ราคาประเมินที่ดิน

          เป็นราคาประเมินที่จะกำหนดมูลค่าที่ดินแต่ละแปลง โดยมักจะประกาศใหม่ในทุก 4 ปี โดยแต่ละทำเลจะมีราคาเพิ่มลดแตกต่างกันตามศักยภาพในการพัฒนาและความเจริญของทำเลนั้น ๆ โดยราคาที่เพิ่มขึ้นมักจะอ้างอิงจากการพัฒนาโครงสร้างพื้นฐาน รถไฟฟ้า ถนน ทางด่วน หรือการพัฒนาสิ่งอำนวยความสะดวกในทำเล เช่น แหล่งท่องเที่ยว, ศูนย์การค้า หรือสถานที่สำคัญต่างๆ เป็นต้น

  • ราคาประเมินสิ่งปลูกสร้าง

          เป็นราคาประเมินที่จะกำหนดมูลค่าของอาคารและสิ่งปลูกสร้าง ที่ตั้งอยู่บนที่ดินแปลงนั้น ซึ่งสิ่งปลูกสร้างจะถูกประเมินราคาแยกต่างหากออกมาจากที่ดิน โดยจะคำนวณจากขนาดพื้นที่ใช้สอย, ประเภทของวัสดุ และความสมบูรณ์ของสภาพอาคาร

  • ราคาประเมินอาคารชุด

          เป็นราคาประเมินที่กำหนดมูลค่าของอาคารชุดแต่ละห้องในโครงการ ซึ่งภายในโครงการหนึ่งก็จะมีราคาประเมินที่แตกต่างกัน โดยในส่วนนี้จะมีราคาประเมินที่ดินและราคาประเมินสิ่งปลูกสร้างเข้ามาเกี่ยวข้องด้วย

          ดังนั้นหากอสังหาริมทรัพย์ที่เราต้องการกู้ตั้งอยู่ในทำเลที่ดี มีโอกาสเติบโตสูง หรือหากเป็นยูนิตที่อยู่ในตำแหน่งที่ดีในอาคารชุด ก็เป็นไปได้ว่าจะได้รับราคาประเมินจากธนาคารที่สูงตามไปด้วย โดย

เงื่อนไขการกู้

ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์

          ในขั้นตอนของการประเมินราคา ไม่ว่าจะเป็นการยื่นกู้ซื้อ บ้าน ทาวน์เฮ้าส์ คอนโดมิเนียม ตึกแถว หรืออาคารพาณิชย์ จะมีค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ เพื่อเป็นหลักประกันที่ธนาคารจะทำการปล่อยสินเชื่อ และจะกำหนดวงเงินสินเชื่อที่ผู้กู้จะได้รับ ซึ่งค่าประเมินราคาหลักทรัพย์จะขึ้นอยู่กับมูลค่าหลักทรัพย์และวงเงินที่ขอกู้ด้วย หากยื่นกู้ซื้อหลักทรัพย์ที่มีมูลค่าสูง หรือวงเงินกู้สูง ค่าประเมินราคาหลักทรัพย์ก็จะสูงตามไปด้วย โดยขั้นตอนของการประเมินราคาจะมีค่าใช้จ่ายประมาณ 1,500-2,500 บาท หรือตามหลักเกณฑ์ของธนาคารแต่ละแห่งจะกำหนด

 

ค่าดำเนินการสินเชื่อ คืออะไร

          ในการยื่นขอกู้สินเชื่อจากธนาคาร ธนาคารจะมีการคิดค่าดำเนินการสินเชื่อซึ่งถือเป็นหนึ่งในเงื่อนไขการกู้ด้วย โดยค่าดำเนินการสินเชื่อคือค่าธรรมเนียม ที่ธนาคารได้ทำการวิเคราะห์หรือจัดการสินเชื่อ ซึ่งค่าธรรมเนียมในส่วนนี้จะมีค่าใช้จ่ายที่แตกต่างกันของแต่ละธนาคาร ทำให้แต่ละธนาคารจะเรียกเก็บในอัตราที่แตกต่างกันออกไป แต่โดยส่วนใหญ่แล้วค่าธรรมเนียมจะถูกเรียกเก็บในอัตราคงที่ของวงเงินที่เราทำการยื่นกู้ ประมาณ 0-1% ของวงเงินกู้

 

ประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองวงเงินสินเชื่อคืออะไร ไม่ทำได้หรือไม่

          หลายคนอาจสับสนระหว่างประกันบ้าน ประกันอัคคีภัย และประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อที่อยู่อาศัย ว่าเหมือนหรือแตกต่างกันอย่างไร จำเป็นแค่ไหนที่จะต้องทำประกันเหล่านี้ ก่อนอื่นต้องบอกก่อนว่า ประกันชีวิตคุ้มครองวงเงินสินเชื่อหรือประกันสินเชื่อบ้านนั้นไม่เหมือนกับป ระกันบ้าน แต่อย่างใด โดยประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองวงเงินสินเชื่อบ้าน หรือ MRTA (Mortgage Reducing Term Assurance) เป็นประกันที่ธนาคารส่วนใหญ่มักจะเสนอเป็นเงื่อนไขการกู้ให้ผู้ที่ยื่นกู้สินเชื่อบ้านทำควบคู่ไปกับการขอสินเชื่อด้วย โดยมักจะให้เสนอเพิ่มเติมว่าหากซื้อประกัน MRTA ร่วม ก็จะได้รับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่ต่ำลงไปด้วย

          ประกันชีวิตเพื่อคุ้มครองวงเงินสินเชื่อบ้าน หรือ MRTA คือ ประกันชีวิตที่ให้ความคุ้มครองชีวิตของผู้ขอสินเชื่อ ในกรณีที่ผู้ยื่นขอสินเชื่อเสียชีวิต หรือทุพพลภาพสินเชิงถาวร บริษัทประกันก็จะมาเป็นผู้รับผิดชอบชำระหนี้ที่เหลือให้แก่สถาบันการเงิน ซึ่งทำให้ทายาทของผู้ยื่นขอสินเชื่อไม่ต้องแบกรับภาระการผ่อนต่อ โดยสถาบันการเงินจะได้รับการชำระเงินกู้ต่อจากบริษัทประกัน ไปจนครบกรมธรรม์ประกัน MRTA ที่ผู้ยื่นขอสินเชื่อได้ทำไว้ ซึ่งเป็นการลดความเสี่ยงของผู้ยื่นกู้เอง รวมถึงสามารถได้รับอัตราดอกเบี้ยสินเชื่อที่ต่ำลงด้วย

           ในด้านความคุ้มครอง ผู้กู้จะสามารถเลือกความคุ้มครองเต็ม 100% ของวงเงินกู้ หรือบางส่วนของวงเงินกู้ เช่น 70% หรือ 80% ก็ได้ แต่หากเลือกความคุ้มครองที่ไม่เต็มวงเงิน ในกรณีที่ผู้กู้เสียชีวิต ทุนประกันอาจไม่ครอบคลุ้มหนี้ทั้งหมด และผู้กู้สามารถเลือกความคุ้มครองตลอดระยะเวลาตามสัญญาเงินกู้ หรือเฉพาะช่วงก็ได้ เช่น สัญญาเงินกู้ 30 ปี เลือกทำประกัน MRTA ระยะเวลา 10 ปี หรือ 15 ปี โดยควรพิจารณาดูว่าหลังจากประกันครบกำหนด ภาระหนี้ที่เหลือนั้นเพียงพอที่จะไม่ทำให้ทายาทเดือดร้อนหรือไม่

          อย่างไรก็ตาม การเลือกซื้อประกัน MRTA ก็เป็นสิทธิ์ในการตัดสินใจของผู้ยื่นกู้ ว่าจะเลือกทำหรือไม่ทก็ได้ โดยการซื้อประกัน MRTA ไม่ได้อยู่ในเงื่อนไขการกู้ของธนาคาร ผู้กู้สามารถพิจารณาความจำเป็นของการทำประกัน MRTA จากความเสี่ยง ร่วมกับเงินเก็บและประกันชีวิตอื่นๆ ของตัวเองได้ เพียงแต่หากทำประกัน MRTA จะได้รับอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ที่ต่ำลงในเงื่อนไขการกู้นั่นเอง

เงื่อนไขการกู้

เงื่อนไขการกู้ของวงเงินกู้ 100% คืออะไร

          วงเงินกู้ 100% คืออัตราการปล่อยสินเชื่อสูงสุดที่ธนาคารจะอนุมัติ โดยคิดเป็น 90-100% ของราคาทรัพย์ที่เรายื่นกู้ ยกตัวอย่างเช่น ราคาทรัพย์หลังจากการประเมินแล้ว ธนาคารให้วงเงินกู้สูงสุด 1,000,000 บาท (ไม่ว่าจะยึดตามราคาประเมินธนาคารหรือราคาจากสัญญาซื้อขาย) วงเงินกู้ 90-100% คือ 900,000 – 1,000,000 บาทนั่นเอง

  • เงื่อนไขการกู้ในกรณีที่อยากกู้ให้ได้วงเงิน 100%

          โดยส่วนใหญ่แล้วธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้ 100% ให้กับทรัพย์ที่มีราคาประเมินทรัพย์สูงกว่าราคาซื้อขายในท้องตลาด หรือเป็นโครงการที่พัฒนาโดยบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำที่อยู่ในตลาดหลักทรัพย์ และเป็นพันธมิตรกับธนาคาร ซึ่งบริษัทใหญ่ๆ มักจะมีการนำเสนอว่าหากซื้อโครงการไปแล้ว จะสามารถกู้ได้ 100%

          เงื่อนไขการกู้อีกกรณีหนึ่งคือ ซื้อบ้านในราคา 5,000,000 บาท แต่โครงการทำสัญญาราคาซื้อขายที่ 6,000,000 บาท และโครงการได้แนบส่วนลดให้ 500,000 บาท ซื้อขายกันจริงที่ราคา 5,500,000 บาท ผู้กู้สามารถปรึกษากับทางโครงการได้ว่า จะเอาใบส่วนลดที่ราคา 5,500,000 บาท ไปยื่นกู้หรือเอาเฉพาะราคาจากสัญญาซื้อขายที่ 6,000,000 บาทไปยื่นกู้ก็ได้ ซึ่งหากเป็นโครงการจากบริษัทอสังหาริมทรัพย์ชั้นนำ มักจะประเมินราคาให้ตามราคาจากสัญญาซื้อขายที่ทางโครงการทำให้ ซึ่งหมายความว่าผู้กู้จะได้รับวงเงินกู้มากกว่าหรือเท่ากับ 100%

      แต่สำหรับผู้ที่ได้รับวงเงินกู้น้อยกว่า 100% ซึ่งอาจเป็น 80-90% อาจมาจากสาเหตุของคุณสมบัติของผู้กู้ หรือมูลค่าหลักทรัพย์ที่ไม่เพียงพอนั่นเอง

 

เงื่อนไขการกู้กรณีเก็บค่าธรรมเนียมจดจำนองหากปิดบัญชีก่อน 5 ปี

          ในการกู้ซื้อบ้าน ผู้กู้จะต้องชำระค่าธรรมเนียมจดจำนอง ในอัตรา 1% ของวงเงินกู้ที่ได้รับอนุมัติ ซึ่งบางธนาคารก็มีทางเลือกให้ผู้กู้ได้ยกเว้นค่าจดจำนองได้ หากมีการทำประกันชีวิตคุ้มครองสินเชื่อ MRTA เช่น ธนาคาร CIMB เป็นต้น ซึ่งหากผู้กู้เลือกเงื่อนไขการกู้ที่ได้รับยกเว้นค่าธรรมเนียมการจดจำนอง จะต้องปิดบัญชีเงินกู้หลังจาก 5 ปี เพราะหากปิดบัญชีก่อน 5 ปี ธนาคารจะเรียกเก็บค่าจำนองคืน โดยจะคำนวณจากวงเงินกู้ที่ได้รับอนุมัติ เช่น ในกรณีที่วงเงินกู้ที่ได้รับอนุมัติ 1,000,000 บาท และผู้กู้ปิดบัญชีก่อน 5 ปี ธนาคารจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมจดจำนองคืน 10,000 บาท

 

. . . . . . . . . .

ทำความเข้าใจเงื่อนไขการกู้แต่ละรูปแบบ หากยื่นกู้อาจต้องเจออะไรบ้าง

          เมื่อทำความเข้าใจเกี่ยวกับศัพท์ที่มักจะพบเจอบ่อยๆ ในกันไปแล้ว หลายคนน่าจะพอรู้ถึงภาพรวมของเงื่อนไขการกู้แต่ละธนาคารว่าจะต้องเป็นอย่างไรบ้าง แต่อย่าลืมว่าในการยื่นขอสินเชื่อ อาจต้องเจอเงื่อนไขการกู้ลายรูปแบบ ลองไปทำความเข้าใจแต่ละรูปแบบที่อาจจะต้องเจอกันดีกว่า

 

เงื่อนไขการกู้

ตัวอย่างเงื่อนไขการกู้ในกรณียื่นขอสินเชื่อบ้านทั่วไป

          เรามาเริ่มกันที่ตัวอย่างพอเข้าใจง่ายกันค่ะ หากต้องการกู้ซื้อที่อยู่อาศัยที่มี 1,200,000 บาท แต่มีราคาหลังหักส่วนลด 1,000,000 บาท แต่ผู้กู้มีความต้องการที่จะกู้เกินกว่าราคาจริง และได้ทำการตกลงกับทางโครงการในการเสนอราคาสัญญาซื้อขายที่ 1,200,000 บาท ผลจากการกู้จะสามารถแบ่งได้เป็น 2 กรณี ได้แก่

  • กรณีที่ธนาคารประเมินราคาต่ำกว่าราคาสัญญาซื้อขาย

          ถึงแม้ราคาจากสัญญาจะมีราคา 1,200,000 บาท แต่หากธนาคารได้เข้ามาทำการประเมินราคา โดยประเมินแล้วว่าทรัพย์นั้นมีราคาต่ำกว่าราคาจากสัญญาซื้อขาย เช่น ธนาคารประเมินว่ามีราคา 1,000,000 บาท ธนาคารจะยึดตามราคาที่ต่ำกว่า ซึ่งในกรณีนี้หมายความว่าธนาคารจะอนุมัติวงเงินกู้สงสูดไม่เกิน 1,000,000 บาท

  • กรณีที่ธนาคารประเมินราคาสูงกว่าราคาสัญญาซื้อขาย

      ในกรณีนี้จะเกิดขึ้นเมื่อธนาคารเข้ามาประเมินแล้วพบว่ามีราคาสูงกว่าราคาจากสัญญาซื้อขาย เช่น ธนาคารประเมินว่าทรัพย์นี้มีราคา 1,500,000 บาท แต่ราคาจากสัญญาซื้อขายคือ 1,200,000 บาท ธนาคารจะยึดตามราคาที่ต่ำกว่า ซึ่งหมายความว่าวงเงินกู้สูงสูดที่ผู้กู้จะได้รับคือไม่เกิน 1,2000,000 บาท นั่นเอง

. . . . . . . . . .

          จะเห็นได้ว่าเงื่อนไขการกู้ของธนาคารนั้นมีหลากหลายมาก ซึ่งแต่ละธนาคารก็จะมีเกณฑ์ที่แตกต่างกันออกไปอีก ดังนั้นในการยื่นกู้ซื้อที่อยู่อาศัย ผู้ซื้อควรยื่นกู้จากธนาคาร 3-5 ธนาคาร เพื่อพิจารณาหลักเกณฑ์และอัตราดอกเบี้ยแต่ละธนาคารเปรียบเทียบกัน นอกจากนั้นควรศึกษาอัตราดอกเบี้ยและเงื่อนไขการกู้ต่าง ๆ ให้ถี่ถ้วน เพื่อประโยชน์สูงสุดในการกู้ซื้อบ้านของเรานั่นเอง ทีนี่ก็เข้าใจเงื่อนไขการกู้กันแล้ว เวลาเห็นเงื่อนไขต่าง ๆ ก็ไม่ต้องหน้าคิ้วขมวดงงกันอีกต่อไป ส่วนครั้งหน้า CondoNewb เว็บไซต์ข่าวสารอสังหาฯ และการลงทุนคอนโดจะมาบอกเล่าเรื่องอะไรอีกติดตามกันนะ