logo

 ‘ลาดพร้าว’ หลายคนคงได้แต่คิดว่าเป็นถนนที่รถติดมากกก (ก.ล้านตัว^^) เส้นหนึ่งในเมืองกรุง ยิ่งช่วง Prime Time ตอนเช้าไปทำงาน และช่วงเย็นเวลาเลิกงาน ซึ่งบางคน (คิดว่าน่าจะเกือบทุกคน) ต้องคำนวณเวลาเดินทางเผื่อเหลือเผื่อขาดกันไว้บ้าง 1-2 ชม. คำถามต่อมา คือ แล้วลาดพร้าวนี้ถ้าเราจะลงทุนอสังหาฯ ยังน่าสนใจอยู่ไหม ข้อดี ข้อเสีย เป็นยังไง เดี๋ยวเราค่อยๆมาแกะเกลาประเด็นหาคำตอบกันครับ

การเชื่อมต่อ

          ถนนลาดพร้าว เป็นถนนเส้นหนึ่งที่สามารถเชื่อมหลายสายเหมือนกัน ตั้งแต่ต้นถนน คือ ลาดพร้าวซอย 1 โดยจะเริ่มจากสายหลักๆเริ่มจากห้าแยกลาดพร้าว ตรงนี้จะเป็นจุดเชื่อมต่อการเดินทางทั้งถนนลาดพร้าวที่เชื่อมกับถนนวิภาวดีรังสิต และถนนพหลโยธิน และรถไฟฟ้าที่มาตัดกันของรถไฟฟ้า 2 สาย สีเขียวกับสีน้ำเงิน ถัดมายังเชื่อมกับรัชดาภิเษก ซึ่งเส้นนี้เชื่อมกับตัวเมืองได้ง่ายใกล้กับ CBD ย่านพระราม 9 รวมถึงถนนประดิษฐ์มนูธรรม เส้นนี้จะมีทางด่วนอยู่ด้วย และอีกอย่างถนนกว้าง มีแหล่งช้อปปิ้งเยอะเหมือนกัน แต่ไม่สะดวกเลยกับคนไม่มีรถยนต์ และจุดท้ายจะไปสิ้นสุดที่ 4 แยกบางกะปิ จะมีการตัดกันของถนนนวมินทร์ ถนนเสรีไทย และถนนพ่วงศิริ      

แผนที่ลาดพร้าว

แผนที่เส้นลาดพร้าว และจุดสำคัญที่มีแหล่งอำนวยความสะดวก เหมาะสำหรับการอยู่อาศัย

ทำเล พื้นที่

          แม้ถนนเส้นลาดพร้าวส่วนใหญ่มีความกว้าง 3-4 เลน (ช่วงนี้ 2 เลน จากรถไฟโมโนเรลที่กำลังก่อสร้าง) อาจทำให้รถติดขัดบ้าง เพราะโซนนี้มีบ้านเรือนที่อยู่อาศัยหนาแน่น ส่งผลขนาดมีการจัดอันดับด้วยนะว่า ใน ปี 2556 ถนนลาดพร้าวเป็นถนนที่จราจรติดขัดที่สุด แต่มองดูศักยภาพ ทำเลแล้วจะเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบส่วนมาก ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยว หรืออาคารพาณิชย์ แต่ที่สำคัญเลยเนี้ย คือ ผังเมืองการจัดสรรพื้นที่ไม่ค่อยไปในทิศทางเดียวกันเท่าไร พูดง่ายๆ คือ ไม่ค่อยเป็นระเบียบตั้งแต่ในอดีต ทำให้เกิด ‘ตรอก ซอก ซอย’ ต่างๆ บางซอยเป็นซอยตัน บางซอยสามารถลัดไปถนนอีกสายได้ ซึ่งเป็นเรื่องดี แต่ยังน้อยอยู่ ถ้าเทียบกับความแออัดของผู้คน ชุมชนที่อยู่อาศัย

ราคาขยับเพิ่มสูงขึ้น

          แม้ปัญหาทั้งรถติด ชุมชนมากมาย ทำไมราคาอสังหาฯ ทำเลลาดพร้าวยังดีดเพิ่มสูงขึ้น? จากข้อมูลศูนย์อสังหาริมทรัพย์ ได้วิเคราะห์ไว้ว่า ทำเลลาดพร้าวจากเดิมที่ดิน ราคา 1 แสนบาท ต่อ ตร.ว. จะกลายเป็น 3-4 แสนบาท ต่อ ตร.ว. และช่วงถนนตั้งแต่โชคชัย 4 ยาวไปจนถึง แยกลำสาลี ราคาจะไม่ต่ำกว่า 4 แสนบาท ต่อตารางวา ด้วยปัจจัยต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น

  • ผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ฉบับใหม่ที่มีการเปลี่ยนแปลง เพิ่มการใช้ประโยชน์ที่ดิน สามารถพัฒนาตึกสูงได้ ไม่จำกัดขนาดพื้นที่เกิน 10,000 ตร.ม. จากผังเดิมที่เอื้อให้นักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เน้นแนวราบ มากกว่าแนวสูง
  • การมาของรถไฟฟ้า จากที่เกริ่นไปๆว่าถนนลาดพร้าวรถติดเอามากๆๆ การมาของรถไฟโมโนเรลสายสีเหลือง ที่มีจุดเริ่มต้นที่แยกรัชดา - ลาดพร้าว ไปจนถึงสำโรง ระยะทาง 30.4 กม. มีทั้งหมด 23 สถานีเงินลงทุน 47,558 ล้านบาท ก่อสร้างตั้งแต่ มิ.ย. 2561 ภาพรวมคืบหน้าไป 42% คาดว่าเปิดให้บริการในปี 2564 ก็จะทำให้การเดินทางสะดวกยิ่งขึ้น แม้จะเป็นรถไฟรางเบา หรือ Light Rail เพราะได้วางไว้ว่าจะเป็นระบบ Feeder ให้กับรถไฟฟ้าแบบรางหนัก หรือ Heavy rail เนื่องจากเส้นนี้จะเป็นพื้นที่อยู่อาศัย มากกว่าย่านสำนักงานแหล่งออฟฟิศ จึงทำให้เส้นลาดพร้าวนี้เหมาะสำหรับการเป็นที่อยู่อาศัยมากกว่านั้นเอง

ภาพ Render รถไฟฟ้า โมโนเรล สายสีเหลือง

รถไฟฟ้าสายสีเหลือง เป็นรถไฟฟ้ารางเบา หรือ Light Rail ระบบ Feeder ให้รถไฟฟ้าสายหลักๆ สายสีน้ำเงิน และสีส้ม

ตอม่อรถไฟฟ้าสายสีเหลือง

แผนการรถไฟฟ้าสายสีเหลืองคาดว่าจะเปิดให้บริการใน ปี 2565

  • ห้างสรรพสินค้า ร้านค้า จากพื้นฐานเดิมย่านนี้จะมีแหล่งของห้างสรรพสินค้า ซุปเปอร์มาร์เก็ตมากมายตลอดแนวเส้นลาดพร้าวอยู่แล้ว แถวๆ แยกลาดพร้าวจะมีห้างสรรพสินค้าหนาแน่นอยู่ แต่ราคาห้องคอนโดที่มีราคาต่อ ตร.ม. ค่อนข้างสูง อาจจะทำกำไรได้ยาก แต่บางกะปินี้จะเป็นโซนที่ฮอตฮิตเป็นพิเศษเลย เริ่มมีขยับและพัฒนามากขึ้น อย่างตลาดตะวันนา ของ บมจ. แ อสเสท เวิร์ด คอร์ป (AWC) ที่ใกล้เดอะมอลล์ บางกะปิ จะมีการปรับพื้นที่ครั้งใหญ่ ซึ่งอาจจะมีมิกซ์ยูสรวมอยู่ด้วย

ซุปเปอร์มาร์เก็ต Big C ถนนลาดพร้าว ช่วงซอยลาดพร้าว 7 - 9

ซุปเปอร์มาร์เก็ต Big C ถนนลาดพร้าว ช่วงซอยลาดพร้าว 7 - 9

ตึกสูงบนถนนลาดพร้าว

ช่วงถนนลาดพร้าวซอยๆ จะมีตึกอสังหาฯ ทั้ง High Rise และ Low Rise อยู่จำนวนมาก

ถนนลาดพร้าว

ช่วงถนนลาดพร้าวตอนปลายๆ ใกล้กับ The Mall บางกะปิ จะเห็นว่ายังมีพื้นที่ว่างเปล่ารอการพัฒนาอีกจำนวนมาก

หน้าห้าง The Mall บางกะปิ

The Mall บางกะปิ ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ ที่เป็นแหล่งชอปปิ้งหลัก ๆ ในย่านนี้

ถนนลาดพร้าว หน้าห้าง The Mall

ฝั่งตรงข้ามหน้าห้าง The Mall บางกะปิ มีร้านค้า ตลาด และเป็นโซนแหล่งชอปปิ้งที่มีผู้คนจับจ่ายใช้สอยหนาแน่น

  • การขยับตัวของอสังหาฯ ด้วยการมาของรถไฟฟ้า และผังกรุงเทพที่เปิดโอกาสให้สามารถพัฒนาตึกสูงได้เพิ่มมากขึ้น มีแนวโน้มที่อสังหาริมทรัพย์หลายเจ้าจะมาลงทุนในย่านนี้ และเจ้าของพื้นที่เองก็มีแนวโน้มที่จะขายที่เช่นกัน และก็เริ่มเห็นนักพัฒนาอสังหาฯมาปักหมุดเริ่มสร้างคอนโดลาดพร้าวกันบ้างแล้ว เช่น พฤกษา เรียลเอสเตท ที่ได้ซื้อที่ตลาดแฮปปี้แลนด์ 11 ไร่ วงเงิน 1,000 ล้านบาท เตรียมพัฒนาคอนโดฯ หรือตรงพื้นที่ใกล้กับฟู้ดแลนด์ ที่จะมีโครงการ ‘The Privacy’ แบรนด์ Upper Class หรือโครงการ The Origin รัชดา - ลาดพร้าว ของ Origin Property ที่เปิดโครงการได้ไม่นาน และทาง บมจ.เอพี ส่งโครงการ ‘Aspire ลาดพร้าว 113’ ซึ่งขายหมดเรียบร้อยแล้ว

          แม้ลาดพร้าวจะเป็นถนนที่มีรถติดเป็นอันดับต้นๆ แต่ก็เป็นแหล่งพื้นที่ที่ได้รับความนิยมอยู่เรื่อยๆ จะปัจจัยอะไรนั้น ในครั้งหน้า EP. 2 เราจะมาเจาะลึกปัจจัยของการลงทุนอสังหาริมทรัพย์ รวมถึงแต่ละย่านกันว่า ย่านไหนอำนวยต่อการอยู่อาศัย มีโครงการอสังหาริมทรัพย์อะไรใหม่ๆ ให้ Condonewb ได้อัพเด ทกันบ้าง ไว้ติดตามกันครับ

Written by Pete