logo

          สำหรับผู้ซื้ออสังหาฯ มือใหม่หลายๆ คนที่พร้อมจะซื้อคอนโดคงจะเคยมึนงงสงสัยกับรูปแบบอัตราดดอกเบี้ยบ้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบต่างๆ เวลาที่เราจะกู้เงินธนาคารเพื่อนำมาซื้อคอนโดกันใช่ไหมล่ะครับ นิวบ์เข้าใจว่าคงไม่ใช่เรื่องง่ายที่ใครก็ตามที่ยังอ่อนประสบการณ์ในเรื่องการเงินในส่วนของการคิดดอกเบี้ย ไม่ว่าจะเป็นการซื้อคอนโดไว้อยู่เองหรือลงทุนก็ตาม 

Citi Prestige CondoNewb

ในขั้นต้นเราจะเห็นว่าหลายๆ ธนาคารจะมีสินเชื่อกู้ซื้อบ้านหรือคอนโดช่วงโปรโมชั่น 3 ปีแรกที่จะคิดอัตราดอกเบี้ยต่ำแบบพิเศษซึ่งก็จะมีอัตราแตกต่างกันตามแพ็คเกจและนโยบายของแต่ละธนาคารครับ ก่อนที่ปีที่ 4 ถัดไปจนครบสัญญาจะคิดดอกเบี้ยบ้านแบบคงที่ หรือดอกเบี้ยบ้านแบบลอยตัวขึ้นอยู่กับข้อสัญญาแต่ละธนาคารและตามอัตราอ้างอิงจากธนาคารแห่งประเทศไทยนั่นเอง

          ในบทความฉบับนี้ Condonewb จะมาพาเพื่อนๆ ผู้อ่านที่เตรียมจะเป็นผู้ซื้อมือใหม่มาร่วมเข้าใจวิธีเลือกดอกเบี้ยบ้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบต่างๆ ที่ธนาคารมักมีให้เลือกหลากหลายแบบว่าแต่ละแบบนั้นอันไหนดีกว่ากัน แล้วการผ่อนบ้านหรือคอนโดแบบลดต้นลดดอกนั้นหมายถึงอะไร เหมือนการผ่อนรถยนต์ หรือเครื่องใช้ไฟฟ้าไหม สำหรับใครที่บริหารค่าใช้จ่ายจนคล่องแคล่วแล้วก็อาจจะเข้าใจดีและมีเทคนิคในการเลือกสินเชื่อเงินกู้ที่แตกต่างออกไปไม่ว่ากันครับ

          แต่สำหรับใครที่ยังมือใหม่ มีประวัติทางการเงินดีและมีความพร้อมในยื่นกู้หรือมีโอกาสกู้ผ่านสูงอยู่แล้ว เรามาเริ่มกันเลยครับ

. . . . . . .

          เป็นที่ทราบกันดีว่าการซื้ออสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้านหรือคอนโดต้องใช้เงินจำนวนมาก เพราะมีราคาสูงเป็นหลักล้านบาท หลายๆ คนจึงเลือกซื้อผ่านการขอสินเชื่อกู้เงินจากธนาคาร ซึ่งโดยทั่วไปแล้วจะมีระยะของสัญญาการผ่อนจ่ายที่ยาวนานไม่ต่ำกว่า 10 ปีส่วนใหญ่มักจะคำนวณระยะการผ่อน 30 ปี โดยแพ็คเกจสินเชื่อกู้ซื้อที่อยู่อาศัยของแต่ละธนาคารจะมีระยะโปรโมชั่น 3 ปีแรก ที่เรียกเก็บดอกเบี้ยบ้านตามแต่ธนาคารจะกำหนด

          ซึ่งหลายๆ คนคงจะเคยเจอตัวเลือกที่หลากหลายต่างๆ ทั้งระหว่างธนาคารหลายแห่ง หรือตัวเลือกดอกเบี้ยบ้านสินเชื่อหลายแบบในธนาคารแห่งเดียวกันก็ตาม เมื่อจำแนกในเบื้องต้นเราจะพบว่าสินเชื่อที่อยู่อาศัยช่วง 3 ปีแรกทั่วไปจะมีอัตราดอกเบี้ย 3 แบบ เมื่อคำนวณความสามารถในการผ่อนที่โดยทั่วไปจะคิดเงินผ่อนขั้นต่ำแล้วงวดละ 7,000 บาท ต่อยอดเงินกู้ 1 ล้านบาท เรามาดูกันว่าในรูปแบบการคำนวณดอกเบี้ยบ้านแบบต่างๆ ในการผ่อนเท่ากันจะเสียดอกเบี้ยไปเท่าไหร่กันบ้าง

อัตราดอกเบี้ยบ้านเฉลี่ยเท่ากัน เหมือนกันจริงไหม

          เรามาเริ่มกันที่ตัวอย่างพอเข้าใจง่ายกันครับ อย่างเงินกู้จำนวน 1,000,000 บาท ทำการผ่อนจ่ายตามงวดที่ขั้นต่ำที่งวดละ 7,000 บาท โดยมีรูปแบบดอกเบี้ย 3 ปีแรกทั้งหมด 3 ตัวอย่างให้เราเลือก คือ

  • ดอกเบี้ยแบบที่ 1 : อัตราดอกเบี้ยที่ 3.5 ทั้ง 3 ปีเท่ากัน
  • ดอกเบี้ยแบบที่ 2 : อัตราดอกเบี้ยที่ 2.5, 3.5 และ 4.5 ตามลำดับ และ
  • ดอกเบี้ยแบบที่ 3 : อัตราดอกเบี้ยที่ 0.5, 4.5 และ 5.5 ตามลำดับ

          โดยที่ค่าเฉลี่ยอัตราดอกเบี้ยบ้านของทั้ง 3 ปี ในทั้ง 3 แบบจะอยู่ที่ 3.5 เท่ากัน แต่ทว่า จำนวนดอกเบี้ยเรียกเก็บจริงเมื่อนำมาคำนวณแล้วกลับพบว่า ยอดดอกเบี้ยบ้านทั้ง 3 ปี จำนวน 36 งวด ออกมาไม่เท่ากัน ดังตารางที่ 1 ที่นิวบ์ได้สรุปไว้ให้ในเบื้องต้นซึ่งพบว่า

อัตราดอกเบี้ยบ้านและคอนโด 3 แบบเท่ากันแต่ยอดผ่อนชำระต่างกัน

*เป็นการคำนวณอย่างคร่าวๆ เท่านั้น ตัวเลขอาจมีการเปลี่ยนแปลงเมื่อคำนวณอย่างละเอียด

          แม้จะมีการผ่อนชำระทั้ง 36 งวดที่งวดละ 7,000 บาทเท่ากัน รวมเป็นเงินทั้งสิ้น 252,000 บาทถ้วน แต่

  • ดอกเบี้ยแบบที่ 1 : อัตราดอกเบี้ยที่ 3.5 ทั้ง 3 ปีเท่ากัน หักเป็นดอกเบี้ยสูงถึง 97,222.51 บาท
  • ดอกเบี้ยแบบที่ 2 : อัตราดอกเบี้ยที่ 2.5, 3.5 และ 4.5 หักเป็นดอกเบี้ยที่ 95,441.31 บาท และ
  • ดอกเบี้ยแบบที่ 3 : อัตราดอกเบี้ยที่ 0.5, 4.5 และ 5.5 หักเป็นดอกเบี้ยรวมเพียง 92,686.51 บาท

          แม้จะมีส่วนต่างเพียงไม่กี่พันบาท แต่ก็นับว่าตัวเลือกดอกเบี้ยแบบที่ 3 คิดดอกเบี้ยบ้านปีแรกในอัตราต่ำกว่า ช่วยลดจำนวนเงินที่จะต้องชำระเป็นดอกเบี้ยลงไปได้มาก ซึ่งไม่บ่อยนักที่ธนาคารจะอธิบายให้เราเข้าใจถึงความแตกต่างของอัตราดอกเบี้ยบ้านแต่ละแบบเมื่อเราขอสินเชื่อในการกู้เงินมาซื้อบ้านหรือคอนโดนั่นเองครับ

ทำไมดอกเบี้ยบ้านปีแรกๆ ยิ่งน้อยกว่ายิ่งดีกว่า

          จากตารางแรกเช่นกันหากเมื่อเราจ่ายดอกเบี้ยบ้านถูกกว่า แปลว่าในยอดผ่อนชำระเท่ากันเมื่อจ่ายเป็นดอกเบี้ยไปน้อย ก็เท่ากับว่าเราหักเป็นเงินต้นชำระหนี้ไปเยอะกว่า ก็จะส่งผลให้ยอดเงินต้นที่ค้างชำระลดลงเร็วกว่าและนำมาคิดดอกเบี้ยได้น้อยกว่าเดิมนั่นเอง ซึ่งนิวบ์ก็ได้เคยอธิบายไว้บางส่วนใน “ผ่อนบ้านผ่อนคอนโดให้หมดเร็ว อะไรคือการลดต้นลดดอก?” ว่าหากยิ่งเราชำระเงินต้นในปีแรกๆ ได้เยอะเท่าไหร่ ปีหลังๆ จะเหลือยอดหนี้ที่จะนำมาคำนวณดอกเบี้ยบ้านได้น้อยลงยิ่งขึ้น เนื่องจากการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะคิดแบบลดต้นลดดอกนั่นเองครับ

          เรากลับมาดูการคำนวณจาก 3 ตัวอย่างเดิมกันครับ โดยจากตารางที่ 2 ซึ่งเทียบจำนวนผ่อนชำระในงวดแรกๆ กับงวดท้ายสุดในอัตราดอกเบี้ยบ้าน 3 ปีแรกทั้ง 36 งวด จะเห็นว่าวิธีเลือกดอกเบี้ยบ้านที่ปีแรกมีอัตราต่ำสุด จะทำให้หักดอกเบี้ยน้อยที่สุด ทำให้ทบหนี้เงินต้นได้เยอะที่สุดและเหลือมาใช้คำนวณดอกเบี้ยบ้านในงวดถัดๆ ไปน้อยที่สุด ช่วยให้เราหมดหนี้ได้เร็วขึ้นนั้นเองครับ

การคำนวณยอดชำระดอกเบี้ยบ้านปีแรกดอกเบี้ยน้อยหมดหนี้เร็วขึ้น

*เป็นการคำนวณดอกเบี้ยบ้านอย่างคร่าวๆ เท่านั้น ตัวเลขอาจมีการเปลี่ยนแปลงเมื่อคำนวณอย่างละเอียด

          จากตารางเมื่อเปรียบเทียบกันให้ชัดเจนยิ่งขึ้นจะเห็นว่า แม้ยอดผ่อนชำระดอกเบี้ยบ้านสุทธิ 3 ปีทั้งหมด 36 งวด ด้วยอัตราดอกเบี้ยทั้ง 3 แบบจะอยู่ที่ 252,000 บาทเท่ากัน แต่ตัวเลือกดอกเบี้ยแบบที่ 3 ซึ่งอัตราดอกเบี้ยบ้านปีแรกน้อยที่สุดที่ 0.5 ทำให้หักทบหนี้เงินต้นต่องวดได้เยอะกว่า และคงเหลือเงินยอดเงินต้นค้างชำระในงวดที่ 36 น้อยที่สุดเพียง 845,745.18 บาท เทียบกับดอกเบี้ยบ้านแบบแรกที่ 3.5 เท่ากันทั้ง 3 ปี ซึ่งเหลือเงินต้นถึง 849.696.70 บาท แม้จะมีส่วนต่างกันไม่กี่พันบาท แต่จะทำให้มียอดคงเหลือสำหรับการคิดดอกเบี้ยบ้านที่แพงกว่านั่นเอง

อัตราดอกเบี้ยบ้านคงที่กับลอยตัวควรเลือกอันไหนดี

          เมื่อผ่อนชำระครบ 3 ปีแรกตามเงื่อนไขโปรโมชั่นการผ่อนชำระกับทางธนาคาร สินเชื่อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปีที่ 4 เป็นต้นไป ทางธนาคารปรับอัตราดอกเบี้ยใหม่ตามที่ข้อสัญญาสินเชื่อกำหนดไว้ ซึ่งมีทั้งแบบดอกเบี้ยบ้านคงที่ และดอกเบี้ยบ้านแบบลอยตัว โดยกำหนดตามเงื่อนไขการขอสินเชื่อที่เราเลือกตั้งแต่แรก โดยจะเลือกแบบไหนนั้นสามารถพิจารณาในเบื้องต้นง่ายๆ จากแนวโน้มสภาวะเศรษฐกิจของประเทศ ว่ามีแนวโน้มที่จะอยู่ในช่วงขาขึ้นหรือซบเซาลงครับ เนื่องจากอัตราดอกเบี้ยบ้านมักมีการปรับขึ้นลงแบบแปรผันตามเศรษฐกิจดีหรือแย่

 หากเป็นช่วงที่เศรษฐกิจขาขึ้นและมีทิศทางที่จะเฟื้องฟู อัตราดอกเบี้ยบ้านก็จะปรับสูงขึ้นตามภาวะเศรษฐกิจที่คล่องตัว จึงควรเลือกเป็นอัตราดอกเบี้ยคงที่เพื่อป้องกันไม่ให้ดอกเบี้ยในสินเชื่อปรับขึ้นตามไปด้วย ทำให้เราและต้องจ่ายดอกเบี้ยแพงขึ้นครับ

 หากเป็นช่วงที่เศรษฐกิจขาลงและมีแนวโน้มที่จะซบเซานาน ก็จะมีการปรับอัตราดอกเบี้ยบ้านลดลงจากภาวะเศรษฐกิจที่ฝืดเคือง จึงควรเลือกเป็นอัตราดอกเบี้ยลอยตัวเพื่อที่เราจะได้จ่ายดอกเบี้ยถูกลงนั่นเอง

          โดยดอกเบี้ยแบบลอยตัวจะมีการคิดดอกเบี้ยตามอัตราอ้างอิงจากธนาคารแห่งประเทศไทย โดยส่วนใหญ่จะมีอัตราดอกเบี้ยที่ค่อนข้างสูง ประมาณ 5% - 7% ต่อปี ขึ้นอยู่กับแต่ละธนาคารครับ โดยจะมี 3 แบบย่อย ตามคำอธิบายดังในภาพ

ประเภทอัตราดอกเบี้ยคงที่และดอกเบี้ยลอยตัวในสินเชื่อที่อยู่อาศัย

 1. MLR (Minimum Loan Rate)

          คือ อัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ประเภทเงินกู้แบบมีระยะเวลา โดยจะอิงประกอบกับหลักทรัพย์ที่ผู้กู้ค้ำประกันไว้ และมีประวัติทางการเงินที่น่าเชื่อถือ ชำระหนี้ตรงเวลาอย่าสม่ำเสมอ เป็นต้น

 2. MOR (Minimum Overdraft Rate)

          คือ อัตราดอกเบี้ยสำหรับลูกค้ารายใหญ่ชั้นดี ประเภทเงินเบิกเกินบัญชี

 ซึ่งในสองแบบแรกนี้มักเป็นเป็นอัตราดอกเบี้ยสำหรับผู้กู้ที่เป็นนักลงทุน ในการขอสินเชื่อเพื่อไปประกอบธุรกิจจึงต้องมีการค้ำประกันด้วยหลักทรัพย์ใช้ประกอบในการยื่นของสินเชื่อนั่นเอง

 3. *MRR (Minimum Retail Rate)

          คือ ลูกค้ารายย่อยชั้นดี ในส่วนนี้จะเป็นอัตราดอกเบี้ยที่ใช้กับผู้ขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย และสินเชื่อส่วนบุคคลทั่วไปครับ หากเราเป็นผู้ที่ยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อนำมาซื้อบ้านหรือคอนโดไว้อยู่อาศัยเอง เรามักจะได้อัตราดอกเบี้ยในหมวดนี้

 โดยทั่วไปอัตราดอกเบี้ยอ้างอิงเหล่านี้ ในแต่ละธนาคารจะมีอัตราและเงื่อนไขที่แตกต่างกันออกไป ซึ่งในบางแห่งยังมีการเพิ่มหรือลดให้อีกแล้วแต่เงื่อนไข อย่างเช่น MRR +1.00 % หรือ MLR –0.75% เป็นต้น ก็ช่วยให้ในบางปีเราอาจจะต้องถูกหักส่วนดอกเบี้ยจากยอดผ่อนชำระต่องวดที่แพงขึ้นหรือถูกลงครับ

          แต่ในเมื่อตัวเราเองไม่อาจคาดการณ์แนวโน้มของสภาวะเศรษฐกิจในอนาคตได้ว่าจะดีหรือแย่ได้มากน้อยอย่างไร และการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยจะผูกมัดสัญญาเกิน 10 ปีขึ้นไปด้วย จึงยากที่จะคาดเดาว่าเศษฐกิจจะส่งผลให้ดอกเบี้ยปรับไปในทิศทางไหนนั่นเอง ดังนั้นโดยส่วนมากผู้กู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยจึงนิยมทำการยื่นขอรีไฟแนนซ์ (Refinance) ทุกๆ 3 ปี กับธนาคารเจ้าใหม่เพื่อให้ยังสามารถผ่อนดอกเบี้ยในอัตราที่เป็นช่วงโปรโมชั่นได้เรื่อยๆ ไม่ต้องชำระตามอัตราอ้างอิงซึ่งแพงกว่านั้นเองครับ โดยการรีไฟแนนซ์นี้เป็นเพียงทางเลือกหนึ่ง จะทำหรือไม่ก็ได้ขึ้นอยู่กับความพร้อมของแต่ละคนครับ

. . . . . . .

          พอจะทราบกันแล้วใช่ไหมครับ ว่าวิธีเลือกดอกเบี้ยบ้านสินเชื่อที่อยู่อาศัยแบบต่างๆ ที่แม้จะมีอัตราเฉลี่ยทั้ง 3 ปีเท่ากัน แต่ท้ายที่สุดแล้วจ่ายจริงไม่เท่ากัน และยิ่งดอกเบี้ยบ้านปีแรกถูกเราก็จะสามารถทบเงินต้นได้เร็วขึ้นและเหลือหนี้ให้คิดเป็นดอกเบี้ยได้น้อยลง และบ่อยครั้งที่ทางธนาคารจะไม่ค่อยอธิบายเราให้เข้าใจอย่างละเอียดครับ เพราะเป็นการรักษาผลประโยชน์ซึ่งสามารถเข้าใจได้ แต่เราก็สามารถลองคำนวณตามอย่างคร่าวเพื่อให้ทราบถึงจำนวนเงินที่เราอาจจะต้องจ่ายดอกเบี้ยไป ที่เราอาจเก็บออมไว้บริหารค่าใช้จ่ายในส่วนอื่นหรือนำมาทบหนี้ให้หมดเร็วขึ้น นับเป็นการรักษาผลประโยชน์ของเราเองได้เช่นกัน แล้วมาพบกับเรื่องราวข่าวสารคอนโดดีดีได้ใหม่ที่ CondoNewb นะครับ

Written by NewbTay