logo

          คงปฏิเสธไม่ได้ว่าคอนโดมือสองยังคงเป็นทางเลือกหนึ่งที่ผู้ซื้อยังนิยมไม่แพ้โครงการสร้างใหม่หรือเพิ่งเปิดตัว เนื่องด้วยจากปัจจัยแนวโน้มด้านราคาที่ใกล้เคียงจริง และยังสามารถเห็นตัวทรัพย์จริงสภาพแวดล้อมจริง ณ ปัจจุบัน ทั้งภายในห้องและทำเลโดยรอบโครงการได้ก่อนโดยไม่ต้องมาลุ้นความเปลี่ยนแปลงที่จะเกิดขึ้นในอนาคตเหมือนโครงการใหม่ที่ต้องรอการก่อสร้าง

          อีกทั้งข้อมูลเบื้องต้นต่างๆ ของคอนโดมือสองเรา ซึ่งเป็นผู้จะซื้อสามารถสำรวจค้นคว้าได้เองในเบื้องต้นก่อนได้ จะได้เห็นว่าข้อดี-ข้อเสียของคอนโดมือสองนั้นๆ หรือหรือทำเลที่เรากำลังเล็งอยู่และสนใจมีความน่าอยู่ คุ้มค่าแก่การซื้อ และมีศักยภาพในการลงทุนมากน้อยแค่ไหน โดยในบทความที่แล้ว นิวบ์เคยแนะนำในเบื้องต้นเกี่ยวกับการซื้อที่อยู่อาศัยมือสองใน “ซื้อบ้านมือสอง - คอนโดมือสอง ดีไหม ในปี2019?” ช่วยประกอบการตัดสินใจในเบื้องต้นว่าควรพิจารณา คอนโดมือสองเป็นทางเลือกด้วยไหมก็ซื้อที่อยู่อาศัย

          ในบทความฉบับนี้ Condonewb จะขอพาไปเจาะลึกกันครับว่า การจะซื้อคอนโดมือสองสักห้อง นอกจากงบทางการเงินที่ต้องพร้อมแล้วมีข้อดี-ข้อเสียและปัจจัยอะไรบ้างที่ไม่ควรมองข้ามก่อนที่เราจะตกลงตัดสินใจกันครับ

คอนโดมือสองได้เปรียบ-เสียเปรียบห้องใหม่มือหนึ่งแค่ไหน

          ท่ามกลางการเปิดขายและก่อสร้างโครงการใหม่ๆ มากมาย ทั้งนโยบายช่วยเหลือผู้ซื้อด้านการเงินต่างๆ อย่างมาตรการ LTV จากภาครัฐ และดอกเบี้ยสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารต่างๆ ที่ลดอัตราดอกเบี้ยเงินกู้ให้กับผู้ซื้อรายใหม่หรือคอนโดหลังแรกเป็นพิเศษ

          ทั้งนี้เงื่อนไขตามนโยบายต่างๆ มักเอื้อให้กับการซื้อคอนโดในโครงการใหม่ๆ มากกว่าคอนโดที่มีการถือครองมาแล้ว แต่ก็ไม่ได้หมายความว่าการซื้อคอนโดมือสองหรือคอนโดเก่าจะเสียเปรียบกว่าการซื้อคอนโดใหม่นะครับ เมื่อพิจารณาแล้วก็ยังมีส่วนเด่นส่วนด้อยแตกต่างกันไป โดยท้ายที่สุดแล้วก็ขึ้นอยู่กับความพอใจมากกว่าครับ แต่ก่อนจะตัดสินใจนั้นข้อดี-ข้อเสียของคอนโดมือสองที่ควรมองมีอะไรบ้าง

ข้อดีของคอนโดมือสอง

ได้เห็นสภาพจริงของห้อง ตัวโครงการ และทำเลสภาพแวดล้อม

         เป็นข้อดีของคอนโดมือสองที่เห็นชัดเจนคือด้วยตัวอาคารและโครงการเป็นตึกจริงที่สร้างเสร็จแล้ว ทำให้เราเห็นสภาพจริงของห้องจริงที่เราสนใจจะซื้อ สภาพโดยรวมของโครงการ รวมถึงลักษณะของผู้อยู่อาศัยปัจจุบันที่จะเป็นเพื่อนบ้านกับเราในอนาคต หรือเป็นรูปแบบกลุ่มเป้าหมายที่เราจะปล่อยเช่าด้วย

          ซึ่งต่างจากโครงการใหม่ที่อาคารเพิ่งสร้างเสร็จ ยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง หรือเพิ่มเปิดตัวใหม่ ที่เราจะคาดการณ์กลุ่มเป้าหมายหรือความเปลี่ยนแปลงของทำเลนั้นๆ ได้ยากกว่าครับ

แปลนห้องและพื้นที่ใช้สอย

          ด้วยปัจจัยด้านต้นทุนในการพัฒนาโครงการรุ่นหลังๆ ทำให้เหล่า Developer นิยมแบ่งพื้นที่ยูนิตคอนโดในโครงการใหม่ๆ มีขนาดเล็กลงยิ่งขึ้น ทำให้รู้สึกอึดอัดเมื่อเข้าอยู่อาศัยและไม่สามารถอยู่ระยะยาวได้ด้วยข้อจำกัดด้านพื้นที่ เช่น ห้องแบบ Studio และ 1 Bedroom โครงการใหม่ๆ มักนิยมแบ่งห้องพื้นที่เริ่มต้นที่ 22 – 25 ตร.ม. ขึ้นไป เมื่อเทียบกับโครงการเก่าๆ ให้พื้นที่ห้อง Studio และ 1 Bedroom กว้างถึง 30 – 40 ตร.ม. ทำให้ได้พื้นที่ใช้สอยกว้างขึ้นและดัดแปลงการตกแต่งห้องได้หลากหลายกว่า จึงส่งผลยังข้อได้เปรียบถัดไปว่า

ราคาเทียบเท่าตึกใหม่แต่ได้ห้องใหญ่กว่า

          ในทำเลที่ใกล้เคียงกัน คอนโดหลายๆ โครงการจะมีการตั้งราคาห้องต่อตารางเมตรที่ใกล้เคียงกันเพื่อดึงดูดความสนใจผู้ซื้อ ซึ่งเมื่อเทียบกันแล้วโดยส่วนมาก ตึกใหม่จะตั้งราคาเริ่มต้นที่แพงกว่า เช่น คอนโดใหม่ใกล้สถานีหรือแนวรถไฟฟ้ามักจะมีราคาเริ่มต้นตั้งแต่ 4 ล้านบาท ถึง 5 ล้านบาท ขึ้นไป โดยยังเป็นราคาเริ่มด้านของห้องขนาด Studio นะครับ

          เมื่อเทียบกับอาคารที่เก่ากว่าแบบเกิน 5 ปีขึ้นไป ที่ห้องขนาดเริ่มต้นจะกว้างกว่า แต่ราคาขายใกล้เคียงกันเมื่อเทียบเฉลี่ยแล้วต่อตารางเมตรราคาจะถูกกว่าครับ แต่หากเทียบกับโครงการที่ยังไม่เก่ากว่ากันมานักไม่เกิน 5 ปี ในข้อนี้รูปแบบขนาดห้องหรือราคาอาจจะไม่เห็นความต่างครับ

ห้องเปล่าปรับปรุงง่าย

          กรณีที่คอนโดมือสองเป็นแบบห้องเปล่า อาจจะขายพร้อมส่วน Built-In ที่มากพร้อมโครงการในครั้งแรก นับว่าเป็นการให้อิสระของผู้ซื้อต่อในการตกแต่งห้องได้ใหม่ตามใจชอบหรือตามกำลังงบประมาณที่มีได้ 

ข้อเสียของคอนโดมือสอง

ความล้าสมัยของอาคารและวัสดุ

          แม้คอนโดมือสองจะได้เปรียบในส่วนของขนาดห้อง และทำเลที่ตั้ง แต่อุปสรรคหลักๆ ที่พบบ่อยคือรูปแบบอาคารที่อาจจะล้าสมัยเกินไปเมื่อเทียบกับไลฟ์สไตล์วิถีชีวิตในปัจจุบัน เช่น มีพื้นที่ส่วนกลางน้อย มีไม่กี่อย่าง รวมถึงบ่อยครั้งที่การเลือกใช้วัสดุตกแต่งภายในห้องที่เชยหรือกลายเป็นปัจจัยในการลดมูลค่าของห้อง

          และในบางครั้งสภาพห้องมีความทรุดโทรมมากจนเมื่อซื้อต่ออาจต้องลงทุนเพิ่มเติมเพื่อซ่อมแซมปรับปรุงยกเครื่องใหม่ทั้งหมด ซึ่งหากผู้ซื้อเกรงว่าจะไม่มีงบที่เพียงพอแก่การ Renovate ห้อง ก็ควรเลือกห้องที่มีสถาพดีพร้อมเข้าอยู่ดีกว่าครับ

เงื่อนไขสินเชื่อที่อยู่อาศัย

         ในส่วนของเงื่อนไขการยื่นขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพื่อกู้เงินซื้อคอนโดมือสอง ทางธนาคารมักจะนำราคาประเมินคอนโดห้องนั้นๆ มาเปรียบเทียบเพื่อกำหนดเพดานเงินกู้ว่าจะอนุมัติที่เท่าไหร่ ซึ่งส่วนใหญ่มักจะให้ที่ 80% - 95% ของราคาขาย ทำให้กู้ได้ไม่เต็มราคาขายที่ผู้ขายอาจจะตั้งไว้ และผู้ซื้อต้องหาเงินส่วนต่างมาชำระเอง ต่างกับคอนโดใหม่ที่ธนาคารจะอนุมัติให้เต็มตามราคาตั้งขายนั่นเอง

ภาษีและเงื่อนไขในการขายต่อ

          ในส่วนนี้ควรเช็คระยะเวลาถือครองคอนโดมือสองของผู้ขายด้วยครับว่า ผู้ขายถือครองคอนโดห้องนั้นมานานแค่ไหน หากเป็นการซื้อต่อคอนโดที่อายุไม่เกิน 5 ปี และผู้ขายไม่ได้มีชื่อในทะเบียนบ้านกับคอนโดห้องนี้ อาจจะต้องถูกคิดภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% จากราคาซื้อขาย แต่หากผู้ขายมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปี ค่าภาษีก็จะถือว่างดไปครับ

          แต่หากผู้ขายเป็นในนามนิติบุคคลก็จะถูกคิดภาษีธุรกิจเฉพาะเสมอ ส่วนค่าใช่จ่ายภาษีนี้ใครจะเป็นผู้รับผิดชอบก็ขึ้นอยู่กับการเจรจาตกลงที่ระบุในข้อสัญญาจะซื้อจะขายเป็นหลักครับ นับว่าจะต่างจากการซื้อตรงจาก Developer ที่จะพ้นค่าใช้จ่ายข้อนี้ไป

ภาระเฟอร์นิเจอร์และของตกแต่ง

          คอนโดมือสองบางห้อง ผู้ขายอาจมีการลงทุนตกแต่งให้ดูพร้อมอยู่เพื่อเป็นการเพิ่มมูลค่าเฟอร์นิเจอร์เข้าไปกับราคาตั้งขาย แต่ในบางกรณีการตกแต่งนั่นอาจไม่ได้สวยงาม หรือเลือกใช้วัสดุที่ไม่ได้มีคุณภาพเท่าไหร่นักและบ่อยครั้งที่จะไม่ถูกใจผู้ซื้อต่ออย่างเรานั่นเอง หากสามารถเจรจาต่อรองปฏิเสธเฟอร์นิเจอร์และลบราคาในส่วนนั่นลงได้ก็จะนับว่าเป็นผลดีครับ

          แต่หากผู้ขายตั้งเงื่อนไขบังคับรวมเฟอร์นิเจอร์เท่านั้น เฟอร์นเจอร์เหล่านั้นก็จะกลายเป็นภาระให้เราขนย้ายหรือหาทางระบายขายต่อ หรืออาจต้องทนใช้งานอย่างชัดตาขัดใจเมื่อเราซื้อคอนโดห้องนั้นมานั่นเองครับ

ซื้อคอนโดมือสองตรงกับเจ้าของดีไหม หรือผ่านนายหน้าดีกว่า

          ในส่วนนี้นิวบ์มองว่าขึ้นอยู่กับความสะดวกของแต่ละคนเลยครับ ซึ่งหากเราสามารถเจรจาซื้อขายคอนโดมือสองโดยตรงกับเจ้าของผู้ถือห้องได้ เราก็จะสามารถต่อรองเงื่อนไขต่างๆ ได้รวบรัดและเร็วกว่า รวมถึงประหยัดค่าธรรมเนียมนายหน้าไปได้ส่วนหนึ่ง

 ข้อควรคำนึง หากเป็นการติดต่อซื้อขายคอนโดมือสองโดยตรงกับผู้ขาย ในเบื้องต้นนั้นเราสามารถนำหน้าโฉนดคอนโดที่เราสนใจจะซื้อไปตรวจสอบกับสำนักงานที่ดินที่พื้นที่ที่ดูแลอยู่ได้ โดยหากคอนโดมือสองห้องนั้นมีการติดภาระจำนอง ติดผ่อนกับธนาคารก็อาจจะต้องเผื่อในเรื่องของการกู้สินเชื่อก้อนใหม่ที่จะมาทบกับราคาขายและส่วนที่ติดจำนองอยู่ด้วยครับ

          ส่วนการติดต่อซื้อขายคอนโดมือสองผ่านนายหน้าโดยเฉพาะเอเจนต์ที่เป็นองค์กรณ์ ก็จะช่วยเราจัดการเรื่องการเดินเรื่องติดต่อต่างๆ ทำรายการเอกสารจำเป็น รวบรวมหลักฐานการเจรจาซื้อขายเพื่อช่วยต่อรองผลประโยชน์อย่างเป็นธรรมกับทุกฝ่ายที่สุดนั่นเองครับ หรือหากการเจราจาแล้วไม่ลงตัว เอเจนต์ยังสามารถช่วยแนะนำคอนโดที่อยู่ในเงื่อนไขทำเล ราคา และขนาดห้องที่ใกล้เคียงไว้ช่วยเป็นตัวเลือกให้เราได้อีกครับ นับว่าช่วยประหยัดเวลาการค้นหาคอนโดให้เราได้ด้วยนั่นเอง

          ทีนี่ก็คงพอจะทราบข้อดี-ข้อเสียของคอนโดมือสองเพิ่มเติมกันแล้วใช่ไหมครับว่าก่อนที่เราจะตัดสินใจเลือกซื้อคอนโดมือสอง เราควรที่จะพิจารณาในส่วนไหนประกอบการตัดสินใจบ้าง เพื่อให้การซื้อคอนโดมือสองนั่นคุ้มค่าไม่ด้อยไปกว่าการซื้อโครงการใหม่ๆ โดยตรงจาก Developer ครับ แล้วมาพบกับเรื่องราวข่าวสารคอนโดดีดีได้ใหม่ที่ CondoNewb นะครับ

Written by NewbTay