ก่อนหน้านี้เราพูดถึงย่านลาดพร้าวกันมาบ้างแล้ว กับทำเลลาดพร้าว ย่านนี้มีอะ ไรดีให้ investor น่าลงทุน Ep.1 ซึ่งจะเกี่ยวกับพื้นที่โดยรวม ไล่ตั้งแต่ลาดพร้าวตอนต้น ลาดพร้าว ซอย 1 ที่เป็นแหล่งช้อปปิ้งเชื่อมต่อการเดินทางทั้งถนน และระบบรางหลายสาย ไปจนถึงลาดพร้าวตอนปลายมีแหล่งชุมชนที่พักอาศัยอย่างหนาแน่น ซึ่งปัจจุบันตลอดแนวเส้นลาดพร้าวมีการเปลี่ยนแปลงมากมายเลย มีผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์เข้ามาจับจองพื้นที่เตรียมสร้างโครงการ อยู่หลายเจ้าทีเดียว ซึ่งในครั้งนี้เราจะเจาะลึกทำเล ลงรายละเอียดให้มากขึ้น จะเป็นอย่างไรนั้นไปติดตามกันเลยครับ

เมื่อครั้งที่แล้วเราได้เกริ่นทิ้งท้ายไว้ที่เราจะพูดถึงสำหรับ 3 ประเด็นนี้ครับ

• ปัจจัยการลงทุน
• ย่านไหนอำนวยต่อการอยู่อาศัย
• มีคอนโดใหม่ ๆ อะไรบ้าง

ปัจจัยการลงทุน

          สำหรับปัจจัยการลงทุนแล้ว สิ่งสำคัญเลยก็คือ ไม่ว่าจะลงทุนอะไรก็ตามลงทุนแล้วต้องได้กำไร ถูกไหมครับ ดังนั้น 'ราคา' จะก็เป็นสิ่งสำคัญลำดับต้น ๆ ในการมองหาอสังหาริมทรัพย์ราคาถูกไว้เพื่อสามารถขายต่อได้ในราคาที่ดี หรือให้คนอื่นเช่าได้ง่าย ในส่วนของย่านลาดพร้าวนั้น ถูกวาง Positioning สำหรับเป็นพักอาศัย ซึ่งเดิมทีมีหมู่บ้าน ทาวน์โอม คอนโดมิเนียมอยู่บ้าง แต่ 5 ปีที่ผ่านมา สองข้างทางเต็มไปด้วยคอนโดมิเนียม ปัจจัยหนึ่งก็คือการมาของรถไฟฟ้าสายสีเหลือง ก็ทำให้ราคาคอนโดพุ่งสูงขึ้นอย่างชัดเจน โดยเฉพาะโครงการคอนโดที่จับจองพื้นที่ใกล้กับสถานีรถไฟฟ้า แหล่งชุมชน หรือสิ่งอำนวยความสะดวก

ภาพจำลองสถานีรถไฟฟ้าสายสีเหลือง

          ในตอนนี้ย่านลาดพร้าวราคาคอนโดมิเนียมโดยเฉลี่ยประมาณ 70,000 - 100,000 บาท / ตร.ม. จะมีราคาที่ต่ำกว่านี้ ขึ้นอยู่กับที่ตั้งโครงการ ซึ่งอาจมองหาทำเลที่เขยิบไกลจากรถไฟฟ้ามาสักหน่อย แต่ไม่ไกลจนเดินทางไปถึงรถไฟฟ้าได้ลำบากครับ อันนี้ขึ้นอยู่กับพฤติกรรมว่าจะเป็นคนเช่า หรือจะเป็นคนซื้อครับ โดยปกติแล้ว 

          คนที่พักอาศัยในลักษณะ ‘คนเช่า’ จะมองทำเลที่เดินทางสะดวกที่สุด แม้ไม่ติดรถไฟฟ้ามาก แต่เข้าถึงได้ง่าย อาจจะใช้บริการวินมอเตอร์ไซค์ก็ได้ครับ ซึ่งแน่นอนในทำเลนั้นจะต้องมีจุดวินมอเตอร์ไซค์อยู่ แต่ผู้เช่าบางคนก็มีรถส่วนตัว อาจจะแนะนำทำเลที่ใกล้กับถนนใหญ่มากที่สุด ใกล้จุดขึ้นลงทางด่วนก็จะยิ่งดีเลย

          แต่นักลงทุนที่มองหาคนที่มีความต้องการที่จะซื้อคอนโด ‘ผู้ซื้อ’ ส่วนใหญ่จะมองหาราคาที่สมเหตุสมผลเป็นหลัก หากใกล้ตลาด แหล่งอำนวยความสะดวก หรือสะดวกต่อการเดินทาง ก็จะเป็นทางเลือกที่ดีสำหรับคนที่จะมาซื้อครับ

          แต่ในสถานการณ์ปัจจุบันที่ไม่ค่อยปกติเท่าไหร่ จากเหตุการณ์โควิด-19 ที่ผู้คนเริ่มฝืดเคือง มีหลาย ๆ Developer ออกโปรโมชั่นเยอะมาก เพื่อระบายสต๊อกออกให้เยอะมากที่สุด ซึ่งตรงนี้จะทำให้เกิด Real demand สะท้อนของผู้อยู่อาศัยจริง นักลงทุนจะซื้อคอนโดมิเนียมไว้ก็เป็นช่วงเวลาที่ดีเช่นกันครับ แต่อาจจะยังขายไม่ได้ เพราะผู้อยู่อาจจะซื้อกับผู้พัฒนาอสังหาฯ โดยตรง ด้วยราคาหรือโปรโมชั่นที่โดนใจ จึงจะต้องถือครองสินทรัพย์ไว้ก่อนนาน 3-5 ปี แต่สำหรับการให้เช่าแล้ว ตอนนี้ผู้เช่าจะมองหาราคาเช่าที่ถูกที่สุด ซึ่งจะต้องคำนวณดูครับว่าอสังหาฯ ที่ซื้อมานั้นคุ้มค่ากับการปล่อยเช่าหรือไม่

จุดขึ้น - ลง ทางด่วนรามอินทรา อาจณรงค์ บริเวณที่ใกล้กับเส้นลาดพร้าว

ย่านไหนอำนวยต่อการอยู่อาศัย

          ด้วยเส้นทางลาดพร้าวเป็นถนนที่ยาว ดังนั้นจะขอแบ่งถนนลาดพร้าวออกเป็น 2 ส่วนนะครับ เมื่อได้มองภาพรวมที่ง่ายมากขึ้น จะแบ่งเป็นส่วนต้นกับส่วนปลาย ซึ่งจะแยกกันโดยถนนเลียบด่วนรามอินทรา หรือทางด่วนรามอินทรา-อาจณรงค์ 

          สำหรับย่านลาดพร้าวตอนต้นจะเริ่มจากห้าแยกลาดพร้าว - ถนนเลียบด่วนรามอินทรา ทำเลนี้เป็นย่านที่อุดมสมบูรณ์เลยทีเดียว มีแหล่งอำนวยความสะดวก ห้างสรรพสินค้าที่มีชื่อเสียง และร้านอาหารเป็นจำนวนมาก หากดูเส้นทางถนนแล้วลาดพร้าวตอนต้นได้เชื่อมต่อกับถนนสายอื่น ๆ ที่มีความสำคัญ เป็นแหล่งงานแหล่งออฟฟิศ จุดเชื่อมต่อ อย่างเส้นพหลโยธิน และวิภาวดีรังสิต ห้าแยกลาดพร้าวซึ่งสามารถเชื่อมไปได้หลายทาง และยังเป็น Interchange ของระบบรางรถไฟฟ้าระหว่าง BTS สายสีเขียว กับ MRT สายสีน้ำเงินอีกด้วย ซึ่งไม่ไกลกันสามารถเชื่อมต่อไปยังสถานีกลางบางซื่อได้ ในอนาคตจะเป็นศูนย์กลางระบบรางของประเทศไทย อีกเส้นหนึ่งจะเป็นถนนรัชดาภิเษก ย่านออฟฟิศมีตึกสูงระหว่างสองข้างทาง เส้นนี้มุ่งไปพระราม 9 ถนนเพชรบุรี และสุขุมวิทได้ด้วย ล้วนเป็นย่าน Business area และยังเป็นเส้นทางรถไฟฟ้าใต้ดินสายสีน้ำเงินอีกด้วย

ลาดพร้าวตอนต้น ตั้งแต่ห้าแยกลาดพร้าว - ทางด่วนรามอินทรา อาจณรงค์

สำหรับย่านที่น่าอยู่อาศัยจะเป็นจุด A และจุด B ในภาพครับ

จุด A จะเป็นพื้นที่อยู่อาศัย และจะมีออฟฟิศบ้าง มีแหล่งอำนวยความสะดวกครบครัน ห้างร้านค้าต่าง ๆ ส่วนที่อยู่อาศัยประเภทคอนโดจะมีทั้งเก่าและใหม่ ด้วยความที่เป็น Prime Area มีสิ่งอำนวยความสะดวกรายล้อมมากมาย จึงทำให้ราคาคอนโดในบริเวณนี้มีราคาสูง โครงการใหม่ ๆ ส่วนมากจะเป็นอสังหาฯ ที่มี segment ที่เป็นระดับ Main Class ขึ้นไป 

แหล่งอำนวยความสะดวกใกล้เคียง เช่น

• Central Plaza ลาดพร้าว 
• Union Mall 
• Lotus Supermarket
• Big C Supermarket
• Gourmet Market ใต้ดินสถานีลาดพร้าว
• The Banyan Tree community
• The Bazaar รัชดาภิเษก
• Interchange ระหว่าง BTS สายสีเขียว และ MRT สายสีน้ำเงิน

Big C ลาดพร้าว Supermarket

จุด B ตรงนี้ส่วนใหญ่จะเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ มีทางบ้านเดี่ยวอาคารพาณิชย์ที่อยู่ริมสองฝั่งของถนน แหล่งชุมชน ที่ทำมาค้าขาย ของกินเกือบตลอด 24 ชั่วโมง เช่น ตลาดโชคชัย 4 ที่ทุกคนต่างรู้จัก เป็นแหล่งที่มีความอุดมสมบูรณ์อีกหนึ่งแห่งบนถนนลาดพร้าว ถนนในบริเวณนี้มีทางลัดไปออกถนนใหญ่ที่อยู่รอบ ๆ ได้เหมือนกันนะ ถ้าดูจากตามแผนที่ ซอยลาดพร้าว 64 สามารถทะลุไปยังถนนสุทธิสารวินิจฉัย ซึ่งจะไปโผล่ที่ถนนรัชดาตรงกับ MRT สุทธิสารพอดี หรือหากวิ่งเข้าถนนโชคชัย 4 ก็สามารถทะลุไปยังวังหินได้เช่นกัน อีกทางหนึ่งจะไปออกตรงถนนประดิษฐ์มนูญธรรม โซนนั้นจะเป็นแหล่งช้อปปิ้ง เช่น Central eastville, Lotus Supermarket, Homepro หรือ TCDC ครับ

แหล่งอำนวยความสะดวกใกล้เคียง เช่น

• ตลาดโชคชัย 4 
• ตลาดทรัพย์จันทร์ผัน
• ถนนนาคนิวาส ที่มีร้านอาหาร และคาเฟ่เก๋ๆ ตั้งอยู่
• โรงพยาบาลเปาโล โชคชัย 4 
• จุดขึ้น - ลงทางด่วน

โรงพยาบาลเปาโล โชคชัย 4

          สำหรับลาดพร้าวตอนปลาย จะเริ่มจากถนนเลียบด่วนรามอินทรา - The Mall บางกะปิ โซนนี้เรียกได้ว่ากรุงเทพฯชั้นนอก มีถนนสำคัญที่เชื่อมกับถนนลาดพร้าว คือ ถนนศรีนครินทร์ และถนนรามคำแหง และบางกะปิ นี้จะเป็นจุดเชื่อมต่อหลักต่อการขนส่งสาธารณะ เรียกได้ว่าจุดนี้เป็นจุดคมนาคมสำคัญทางทิศตะวันออกของกรุงเทพฯ ก็ว่าได้ ที่มีการเชื่อมต่อทั้ง 3 ระบบ ได้แก่ รถประจำทาง รถตู้โดยสาร เรือโดยสารคลองแสนแสบ และในอนาคตรถไฟฟ้าสายสีเหลืองก็จะเชื่อมต่อกับสายสีส้ม (ศูนย์วัฒนธรรม - มีนบุรี) ในบริเวณนี้ด้วย ส่วนบ้านเรือนส่วนใหญ่จะเป็นลักษณะที่อยู่อาศัยแนวราบ เป็นแหล่งชุมชนขนาดใหญ่มีความหลากหลายของผู้อยู่อาศัย ซึ่งตอนนี้ก็มีโครงการคอนโดมิเนียมขึ้นมาบ้างแล้ว ทำเลที่อยากจะแนะนำหรือเป็นแหล่งอำนวยความสะดวกแก่ผู้อยู่จะเป็น 

ลาดพร้าวตอนปลาย ทางด่วนรามอินทรา อาจณรงค์ - แยกบางกะปิ

จุด C ช่วงนี้จะอยู่ตรงซอยมหาดไทย หรือซอยลาดพร้าว 122 อนาคตจะเป็นรถไฟฟ้าสายสีเหลืองสถานีมหาดไทยเลยครับ ความพิเศษของโซนนี้ คือ เป็นพื้นที่ที่มีทั้งร้านอาหารร้านค้าต่าง ๆ อยู่เยอะมาก เนื่องจากซอยมหาดไทยนี้เป็นซอยที่ทะลุเชื่อมต่อกับถนนรามคำแหงได้ที่ซอยรามคำแหง 65 จะไปโผล่ตรงมหาวิทยาลัยรามคำแหงพอดี แม่นอนว่าจะมีหอพักนักศึกษา ร้านค้า ร้านอาหารต่าง ๆ เช่นกัน ซึ่งจะมี demand พอควร เหมาะกับทั้งผู้เช่า และผู้อยู่อาศัยจริง เพราะเพียบพร้อมด้วยสิ่งอำนวยความสะดวกครับ

แหล่งอำนวยความสะดวกใกล้เคียง เช่น

• Foodland 
• โรงพยาบาลเวชธานี 
• โรงพยาบาลลาดพร้าว 
• Tops Supermarket
• Big C Supermarket
• มหาวิทยาลัยรามคําแหง 
• สนามราชมังคลากีฬาสถาน  

จุด D แยกบางกะปิ ตรงนี้ถือว่าเป็นชุมชนที่มีคนพักอาศัยหนาแน่นมาก มีตลาด มีห้างขนาดใหญ่ จุดนี้จะเป็นการเชื่อมต่อการเดินทางที่สำคัญในอนาคต เป็น Prime Area อีกแห่งหนึ่งบนถนนลาดพร้าว หากรถไฟฟ้าเสร็จสมบูรณ์ก็จะเป็นพื้นที่ศักยภาพอีกแห่งหนึ่งในกรุงเทพฯ และจะเป็นการเพิ่มมูลค่าอีกมาก มีผู้พัฒนาโครงการหลายเจ้าก็เริ่มวางแผนที่จะเป็นตัวโครงการเร็ว ๆ นี้เช่นกัน

แหล่งอำนวยความสะดวกใกล้เคียง เช่น 

• The Mall บางกะปิ
• แม็คโคร
• Lotus Supermarket
• แฮปปี้แลนด์
• ตลาดนัดตะวันนา
• N Mark Plaza
• ท่าเรือ The Mall บางกะปิ

The Mall บางกะปิ

มีคอนโดใหม่ ๆ อะไรบ้าง

          ถนนเส้นลาดพร้าวมีคนรออยู่เยอะมาก ฉะนั้นจะขอคัดเลือกคอนโดกำลังสร้าง หรือเพิ่งสร้างเสร็จไม่นาน 10 โครงการนะครับ ตามจุดต่างๆ ตลอดเส้นทาง

• Gladden ลาดพร้าว 1 คอนโดจาก Capital Pr ime Development คอนโด Low Rise 8 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 74 ยูนิต มี segment เป็น Upper Class ราคาเริ่มต้น 2.4 ล้านบาท ดู พรีวิวคอนโด คลิก 
• Metris ลาดพร้าว คอนโดจาก Major D evelopment คอนโด High Rise สูง 29 ชั้น ทั้งหมด 193 ยูนิต มี segment เป็น High Class ราคาห้องเริ่มต้น 3.8 ล้านบาท

Metris ลาดพร้าว 15

• Atmoz ลาดพร้าว 15 คอนโดจาก Asset W ise คอนโด Low Rise 8 ชั้น 3 อาคาร จำนวน 570 ยูนิต มี segment เป็น Main Class ราคาเริ่มต้นประมาณ 2 ล้านบาท ดู รีวิวคอนโด คลิก 

พื้นที่ส่วนกลาง Atmoz ลาดพร้าว 15

• The Belgravia รัชดา - ลาดพร้าว 15 คอนโดจาก ธีรการ เอสเตท คอนโด Low Rise 8 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 185 ยูนิต เพิ่มเติม ดู พรีวิวคอนโด คลิก 
• The Origin ลาดพร้าว 15 คอนโดจาก Origin Prope rty คอนโด Low Rise 8 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 163 ยูนิต มี segment เป็น Upper Class ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร 100,000 บาท / ตร.ม.
• The Origin รัชดา - ลาดพร้าว คอนโดจาก Origin Property ค อนโด Low Rise 8 ชั้น 1 อาคาร จำนวน 208 ยูนิต มี segment เป็น Upper Class ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร 100,000 บาท / ตร.ม.

The Origin รัชดา - ลาดพร้าว

• Groove Condo Ratchada - Ladprao คอนโดจาก ดีวายน์ ดิเวลลอปเมนท์ กรุ๊ป คอนโด Low Rise 8 ชั้น จำนวน 79 ยูนิต มี segment เป็น Main Class ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร 80,000 บาท / ตร.ม.
• Chewathai Hallmark ลาดพร้าว – โชคชัย 4 คอนโดจาก ชีวาทัย คอนโด Low Rise 8 ชั้น 2 อาคาร จำนวน 434 ยูนิต มี segment เป็น Main Class ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตร 80,000 บาท / ตร.ม.
• Atmoz ลาดพร้าว 71 คอนโดจาก Asset Wis e คอนโด Low Rise 8 ชั้น 4 อาคาร จำนวน 740 ยูนิต มี segment เป็น Main Class ราคาเริ่มต้น 1.69 ล้านบาท
• The Privacy Park ลาดพร้าว เป็นโครงการที่ Pruksa Real Estate กำลังจะเปิดตัวในเร็วๆ นี้ เป็นโครงการใกล้รถไฟฟ้า 350 เมตร ถึงสถานี ติดถนนใหญ่ และใกล้ รพ. ลาดพร้าว ราคาเริ่มต้น 2.19 ล้านบาท

          ภาพรวมของโครงการคอนโดต่าง ๆ เส้นลาดพร้าวได้รับความนิยมเพิ่มขึ้นเรื่อย ๆ เลยครับ ซึ่งตอนนี้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้นจากแต่ก่อน จากแผนรถไฟฟ้าที่กำลังก่อสร้าง และเสร็จอีกไม่กี่ปีข้างหน้า ด้วยความเพียบพร้อมจากทั้งสิ่งอำนวยความสะดวกของพื้นที่เดิม และการคมนาคมที่จะสะดวกสบายขึ้นก็ทำให้มีนักพัฒนาอสังหาฯ หลายเจ้า ทั้งเจ้าเล็กและเจ้าใหญ่เข้ามาจับจองพื้นที่แล้วก็พัฒนาคอนโดหลาย ๆ โครงการ ราคาแต่ละโครงการก็มีความหลากหลายมาก ๆ ขึ้นอยู่กับทำเลที่ตั้ง แต่ราคาโดยรวมเฉลี่ยก็จะอยู่ประมาณ 70,000 - 100,000 บาท / ตร.ม. ซึ่ง First Jobber ก็สามารถจับจองเป็นเจ้าของได้ ยังไงตามจุดต่าง ๆ ที่เป็นแหล่งอำนวยความสะดวก ที่ทาง CondoNewb ได้นำเสนอไปนั้น ก็ถือเป็นทางเลือกที่ดีนะครับ หากมีคำถามหรืออยากได้ข้อมูลเพิ่มเติมยังไงเกี่ยวกับพื้นที่ ก็มาพูดคุยคอมเม้นกันได้นะ

Written by NewbPete