logo

          นับตั้งแต่โครงการรถไฟฟ้าสายสีม่วงหรือ MRT สายสีม่วงเปิดเส้นทาง เตาปูน – คลองบางไผ่ ในปี พ.ศ. 2559(ค.ศ. 2016) เพียงไม่นาน ก็เริ่มส่งสัญญาณปัญหามากมาย ไม่ว่าจะเป็นในแง่ของการคมคนาคมเดินทางต่างๆ รวมถึงภาคธุรกิจอสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดมิเนียมที่อยู่อาศัยที่เปิดตัวกันอย่างมากมายตามการขยายเส้นทางของรถไฟฟ้าสายใหม่ที่เริ่มทำยอดขายได้ไม่ตามเป้า 

          แม้ว่าการพัฒนาโครงการรถไฟฟ้าจะมีจุดประสงค์ที่ดีและเอื้อประโยชน์กับทั้งภาคประชาชนทั่วไปและการลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ แต่ด้วยจากความบกพร่องในเรื่องของนโยบายและการจัดลำกับการพัฒนาเส้นทางรถไฟฟ้า ทำเลแนว รถไฟฟ้าสายสีม่วงจึงกลายเป็นตัวอย่างของความผิดพลาดหนึ่งในการพัฒนาของรัฐในการแก้ปัญหาทั้งการจราจร ความแออัด และการพัฒนาที่ดิน

          แต่อย่างไรก็ตาม ทำเลนี้จะยังมีโอกาสที่จะกลับมาฟื้นตัวจากปัจจัยลบต่างๆ เหล่านี้หรือไม่ หรือนานแค่ไหนที่ทำเลอสังหาฯแนวรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วงจะกลับมาคึกคักอีกครั้ง หรืออย่างน้อยก็ไม่ขาดทุน

อะไรคือข้อผิดพลาดของทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง?

โครงข่ายรถไฟฟ้าที่ยังไม่สมบูรณ์

          นับเป็นปัญหาข้อแรกที่ชัดเจนที่สุดตั้งแต่รถไฟฟ้า MRT สายสีม่วงเปิดให้บริการ โดยแม้ตัวโครงสร้างรางและสถานีจะเชื่อมต่อกับรถไฟฟ้าสายสีน้ำเงินโดยสมบูรณ์อยู่แล้ว แต่การให้บริการเดินรถในช่วงแรกนั้นกลับยังไม่เชื่อมต่อกันอย่างสมบูรณ์จริงๆ ทำให้ผู้โดยสารในเส้นทาง รถไฟฟ้าสายสีม่วงที่จะเดินทางต่อเข้าตัวเมืองด้วยสายสีน้ำเงินเปลี่ยนเส้นทางไม่สะดวกตามแผนที่วางไว้ ส่งผลให้ความเชื่อมั่นของผู้ที่ต้องทำงานในย่านต่างๆ ของกรุงเทพฯ แต่พักอาศัยในเขตจังหวัดนนทบุรีที่มีต่อรถไฟฟ้าสายสีม่วงลดลง

แผนที่เส้นทางรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงินและสายสีม่วง โดย BEM

แผนที่เส้นทางรถฟ้าภาพจากทางด่วนและรถไฟฟ้ากรุงเทพ www.bemplc.co.th

          แต่แม้ปัจจุบันการให้บริการรถไฟฟ้าสายสีม่วงและสายสีน้ำเงินจะเชื่อมต่อกันสมบูรณ์แล้ว การเดินทางเข้าสู่พื้นที่ต่างๆ ใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ด้วย MRT สายสีม่วงก็ยังคงต้องเปลี่ยนถ่ายการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าสายสีอื่นๆ อีกเช่นเดิม ซึ่งในบางครั้งอาจเป็นการเพิ่มความลำบากมากกว่าจะเป็นการอำนวยความสะดวก เช่น

 กรณีที่ 1 : หากปัจจุบันทำงานอยู่ทำเลใดๆ ซึ่งเป็นตำแหน่งใกล้กลับสถานีของ รถไฟฟ้าสายสีม่วง การพักอาศัยในทำเลใกล้ MRT สายสีม่วงทำให้ต้องเปลี่ยนการเดินทางรวมเป็น 2 ต่อ โดยปัจจุบันมี่การคิดค่าโดยสารรวมทั้ง 2 สายแล้ว

 กรณีที่ 2 : หากปัจจุบันทำงานอยู่ที่ชิดลม ซึ่งเป็นพื้นที่ของสถานี BTS สายสีเขียว ทำให้ต้องเปลี่ยนรูปแบบการเดินทางจาก

  • MRT สายสีม่วงที่เตาปูน > MRT สายสีน้ำเงินที่สถานีเตาปูน > BTS สายสีเขียวเช้ม ที่สถานีสวนจตุจักรและหมอชิต

          *รวมถึง ณ ปัจจุบันระบบค่าโดยสารของรถไฟฟ้าทั้ง MRT และ BTS ยังไม่มีการร่วมอัตราค่าโดยสารระหว่างกัน ทำให้ผู้โดยสารที่ต้องเดินทางด้วยรถไฟฟ้าทั้ง 2 ระบบต้องเสียค่าใช้จ่ายเพิ่มขึ้น

          นอกจากนั้นการเดินทางเข้าพื้นที่ต่างๆ ในเขตกรุงเทพฯ จากแนว รถไฟฟ้าสายสีม่วง ในปัจจุบันจำเป็นที่จะต้องผ่านการเปลี่ยนขบวนที่สถานีเตาปูนก่อนเสมอ เท่ากับว่าผู้โดยสารจาก MRT สายสีม่วงเกือบทั้งหมดจะเปลี่ยนถ่ายมายังรถไฟฟ้า MRT สายสีน้ำเงิน ซึ่งบรรทุกผู้โดยสารตามรายทางมาก่อนแล้ว เกิดภาวะแออัดในช่วงชั่วโมงเร่งด่วนได้

          หาก รถไฟฟ้าสายสีม่วงก่อสร้างและให้บริการได้ครบเต็มเส้นทางจนถึงฝั่งใต้ที่ครุใน ซึ่งคาดว่าจะพร้อมให้บริการได้ในปี พ.ศ. 2569 (ค.ศ. 2026) การเดินทางเปลี่ยนเส้นทางระหว่างรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วงและสายสีน้ำเงินที่สถานีเตาปูนจะลดความแออัดลงไปได้มาก เนื่องจากจะมีทางเลือกสถานีที่เป็น Interchange เพิ่มขึ้นที่สถานีสามยอดนั่นเอง และคาดว่าเมื่อเปิดบริการครบทั้งเส้นทาง รถไฟฟ้าสายสีม่วงจะเป็นปัจจัยบวกช่วงเพิ่มมูลค่าอสังหาฯ และ Demand ในทำเลนี้ขึ้น

แผนที่แนวรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วงส่วนต่อขยายช่วงเตาปูน-ครุใน

แผนที่เส้นทางรถไฟฟ้าสายสีม่วงส่วนต่อขยาย เตาปูน – ครุใน ภาพจากการรถไฟฟ้าขนส่งมวลชนแห่งประเทศไทย www.mrta.co.th

          อย่างไรก็ตามด้วยระยะเวลาที่ยาวนานเช่นนั้น อาจส่งผลใน Supply อสังหาฯคอนโดในทำเลดังกล่าว เนื่องจากผู้ซื้อหรือผู้ที่จะอยู่อาศัยจริงที่ยังทำงานในพื้นที่แหล่งงานต่างๆ ในกรุงเทพ เช่น ย่าน CBD CBD นั้นมองว่าการเดินทางด้วยรถไฟฟ้าสายสีม่วงในช่วงชั่วโมงเร่งด่วนยังไม่สะดวกอย่างแท้จริง เป็นปัจจัยถ่วงทำให้โครงการต่างๆ ที่เปิดในทำเลเหล่านี้ไม่ได้รับความสนใจและ Demand ไม่สูงตามเป้านั่นเอง

Developer แห่มาด้วยต้นทุนราคาที่ดินที่ถูกกว่า

          ราคาที่ดินถือเป็นสาเหตุหนึ่งที่ทำให้ Developer เจ้าต่างๆ ทั้งรายใหญ่รายเล็ก เปิดตัวโครงการคอนโดตามแนว รถไฟฟ้าสายสีม่วงกันอย่างมากมายในช่วงปี 2558-2559 เนื่องมา โดยทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วงยังนับว่าต้นทุนราคาที่ดินยังต่ำว่าทำเลแนวรถไฟฟ้าสายอื่นๆ อย่าง BTS สายสีเขียว และ MRT สายสีน้ำเงินอยู่มาก ราคาที่ดินตามแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงขณะนั้นอยู่ที่ตารางวาละ 85,000 – 170,000 บาท โดยรอบสถานีเตาปูนจะแพงเป็นพิเศษที่ตารางวาละ 250,000 บาท เพราะอยู่ในเขตกรุงเทพมหานคร

          เมื่อเทียบกับราคาที่ดินทำเลอื่นๆ อย่างถนนสุขุมวิทตอนปลายอย่างอ่อนนุช-อดุมสุข ณ เวลานั้นก็ตกเฉลี่ย 4-5 แสนบาทต่อตารางวา หรือทำเลอย่างถนนรัชดาภิเษก โซน New CBD ตกเฉลี่ยที่ตารางวาละ 5-6 แสนบาท หรือห้าแยกลาดพร้าว-ถนนพหลโยธิน เฉลี่ยตารางวาละ 3-4 แสนบาท ส่วนราคาที่ดินพื้นที่โซนใจกลางเมืองยิ่งสูงกว่า 1 ล้านบาท จึงทำให้หลายๆ Developer เข้ามาลงทุนโครงการทำเล รถไฟฟ้าสายสีม่วงกันอย่างมากมาย

ความเชื่อผิดๆ ของคอนโดติดรถไฟฟ้า นำมาซึ่งการ Over Supply

          ด้วยทำเลที่เป็นชานเมืองเมื่อเทียบกับระดับราคาขายต่อยูนิตที่ 1 – 3 ล้านบาท โครงการคอนโดตามแนวรถไฟฟ้า รถไฟฟ้าสายสีม่วงจึงมีคู่แข่งที่เป็นโครงการทางเลือกอื่นๆ อย่างที่อยู่อาศัยแนวราบ เช่น บ้านเดี่ยว และทาวน์โฮม ค่อนข้างมาก อีกทั้งแม้ว่าหลายๆ โครงการจะมีตำแหน่งตั้งใกล้สถานีรถไฟฟ้าสายสีม่วง การจะเข้าถึงแหล่งงานหรือสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ อาจต้องเดินทางไกลหลายสถานีจนเกือบสุดเส้นทางอย่างศูนย์การค้าเซ็นทรัลเวสเกต หรือเข้าเมืองมาอีกนิดอย่างทำเลห้าแยกลาดพร้าว ซึ่งต่างกับทำเลคอนโดอื่นๆ ที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกอยู่ใกล้เคียงเพียงไม่กี่สถานี หรือแค่ในระยะเดินถึง ทำให้ในแง่มุมของวิถีชีวิตและไลฟ์สไตล์ ทำเล MRT สายสีม่วงจึงยังไม่ตอบโจทย์เท่าแนวรถไฟฟ้าสายปัจจุบันอย่าง BTS และ MRT สายสีน้ำเงินเท่าไหร่นัก

          อีกทั้งโครงการคอนโดใกล้รถไฟฟ้าในทำเลต่อขยายอื่นๆ อย่างแนวรถไฟฟ้าสายสีส้มตะวันตกโซนถนนรามคำแหง หรือสายสีน้ำเงินและสายสีเขียวส่วนต่อขยายกลับได้รับการตอบรับที่ดีกว่ามาก เนื่องด้วยสภาพแวดล้อมเมืองของทำเลเหล่านั้นมีสิ่งอำนวยความสะดวกต่างๆ ตั้งอยู่เดิมก่อนแล้ว ซึ่งช่วยดึง Demand เข้าพื้นที่ได้ไม่ยากนัก

         กลับกันกับทำเลรถไฟฟ้าสายสีม่วง ซึ่งส่วนมากอยู่ในเขตของจังหวัดนนทบุรี บวกกับข้อกำหนดต่างๆ ที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาโครงการแตกต่างกับของพื้นที่กรุงเทพฯ การจะพัฒนาโครงการรูปแบบอื่นๆ ที่จะเข้ามาส่งเสริมคอนโดมิเนียมที่อยู่อาศัยและเป็น Magnet ดึงดูด Demand เข้าพื้นที่ จึงทำได้จำกัดนอกเหนือจากโครงการเชิงเดี่ยวอย่างที่อยู่อาศัย เทียบกับข้อกำหนดในพื้นที่กรุงเทพฯ ที่อนุญาตให้สร้างโครงการแบบ Mixed-Use ได้มากกว่า

          ด้วยสถานการณืที่เปลี่ยนแปลงไปภายในระยะเวลา 3 ปี การคาดการณ์ด้วยข้อมูลที่มีจำกัด ณ เวลานั้นจึงไม่เท่าทันกับสถานการณ์และความเปลี่ยนแปลงของตลาดที่เกิดขึ้นระหว่างที่โครงการรอการก่อสร้าง แม้โครงการจะใกล้รถไฟฟ้าแต่ก็ไม่ใช่ปัจจัยหลักอย่างเดี่ยวที่จะส่งเสริมให้ได้รับการตอบรับที่ดี

กว่าจะกลับมาเติบโตได้ ต้องอาศัยปัจจัยอะไรบ้าง

เปลี่ยนกลุ่มเป้าหมาย

         ในเมื่อทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงยังไม่สามารถดึงดูด Demand ผู้ซื้อที่เป็นกลุ่มผู้ทำงานใน CBD หรือแนวรถไฟฟ้าสายอื่นได้ การปรับ Target ผู้ซื้อที่เป็นกลุ่มผู้อยู่อาศัย ทำงาน และใช้ชีวิตในละแวกใกล้เคียงในแนวสถานีรถไฟฟ้า MRT สายสีม่วงอยู่แล้วโดยไม่ต้องเดินทางไกลมากนัก แต่ก็ยังมีอุปสรรคอย่างโครงการแนวราบต่างๆ เป็นคู่แข่งอยู่ไม่น้อย การชะลอโครงการใหม่ที่จะเป็นการเพิ่ม Supply จนเกินจำเป็น อย่างน้อยก็จนกว่าการเชื่อมต่อของโครงข่ายรถไฟฟ้าจะสมบูรณ์มากกว่านี้

ศูนย์กลางแหล่งงานใหม่ใกล้เคียง

          พื้นที่ CBD ใหม่อย่างทำเลห้าแยกลาดพร้าง หรือโครงการพัฒนาพื้นที่หน่วยงานราชการและองค์กรณ์ของรัฐต่างๆ ในทำเลสถานีกลางบางซื่อ และด้วยระดับราคาของโครงการต่างๆ แนว รถไฟฟ้าสายสีม่วงที่ประมาณ 1 – 3 ล้านบาท เมื่อเทียบกับโครงการในโซนห้าแยกลาดเพร้าวที่เริ่มต้น 3 – 4 ล้านบาทขึ้นไป อาจจะช่วยให้ Supply เดิมในทำเลแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงกลับมาเป็นทางเลือกของ Demand ในกลุ่มผู้ซื้อที่มีกำลังซื้อไม่มากได้อีก

          การจะทำให้โครงการที่พัฒนาไปแล้วแต่ไม่ได้ผลตอบรับตามที่คาดการณ์ไว้กลับมาให้ได้รับความสนใจไม่ใช่เรื่องง่ายแต่ก็ไม่ถือว่าหมดโอกาสครับ ด้วยปัจจัยที่แปรเปลี่ยนไปจากรูปแบบของตลาดที่ไม่เหมือนเดิม ตัวเลือกที่มีมากขึ้นหรือน่าสนใจกว่า และโครงสร้างพื้นฐานที่ไม่พร้อม อสังหาฯ คอนโดแนวรถไฟฟ้าสายสีม่วงหรือ MRT สายสีม่วงจึงเหมือนเป็นบทเรียนด้านอสังหาฯสำคัญของนักลงทุน การเพิ่มเติมสิ่งอำนวยความสะดวกเข้าไปอุดช่องโหว่ของ Demand ของทำเลก็เป็นเพียงไม่กี่ทางเลือกที่จะยังช่วยลด Supply ที่มากเกินในทำเลได้ ซึ่งกว่าจะเพิ่มโครงการใหม่เข้าไปได้ อาจจะยังต้องรอเวลา แล้วมาพบกับเรื่องราวข่าวสารคอนโดดีดีได้ใหม่ที่ CondoNewb นะครับ

Written by NewbTay