logo

          เคยสงสัยกันไหมครับว่า เวลาที่เราซื้อคอนโดมาสักห้องหนึ่งเมื่อถึงกำหนดโอนกรรมสิทธิ์ห้องที่สำนักงานที่ดิน ผังห้องที่อยู่บนหน้าโฉนดทำไมมีรูปร่างลักษณะแปลกๆ แหว่งไปบ้าง บานออกบ้างนิดๆ หน่อยๆ ไม่ได้ลากตรงเป็นรูปสี่เหลี่ยมแบบที่เราเห็นจนคุ้นเคยจากในแบบที่ขายในใบเสนอราคาหรือรูปตัวอย่างของโครงการ แม้แต่ขนาดห้องคอนโดนับเป็นตารางเมตร ก็อาจจะมีการเพิ่มขึ้นหรือหายไปบ้างเล็กน้อย อย่างเมื่อเราตั้งใจซื้อขนาดห้องคอนโดแบบ 1 Bedroom ขนาด 30 ตร.ม. แต่เมื่อถึงรอบโอนจริง ขนาดตามโฉนดอาจเพิ่มขึ้นเป็น 30.24 ตร.ม. หรือแหว่งออกไปเป็น 29.78 ตร.ม. เป็นต้น

          แล้วการที่พื้นที่ขนาดห้องคอนโดในหน้าโฉนดจริงมันงอกขึ้นหรือหดลงไป มันเกิดจากอะไรกันแน่ และพื้นที่ห้องที่เราเป็นเจ้าของตามโฉนดนี้เขานับยังไง ยึดหลักการส่วนไหนบ้าง ในบทความฉบับนี้ Condonewb จะพาไปเพื่อนๆ ผู้อ่านหาคำตอบกันครับ

. . . . . . .

          การที่หน้าโฉนดมีการลากเส้นหยักมุมเข้าๆ ออกๆ ไปมา ทำให้รูปร่างของห้องที่เราถือกรรมสิทธิ์อยู่นั้นไม่ได้เป็นรูปร่างเต็มสี่เหลี่ยมแบบที่เราเห็นในผังตัวอย่าง ก็เนื่องจากว่าจะหักลบส่วนที่ต้องเป็นทรัพย์ส่วนกลางของตัวอาคารและโครงการออกไป เหลือเพียงส่วนที่เราจะถือครองได้จริงๆ เท่านั้น

          โดยการนับพื้นที่ห้องคอนโดที่เราเป็นเจ้าของได้ จะอ้างอิงตามฉบับข้อกฎหมายอาคารชุด “พระราชบัญญัติอาคารชุด พ.ศ. 2522” โดยระบุในหมวด 2 ว่าด้วยกรรมสิทธิ์ห้องชุด มาตรา 14 และ 15 ซึ่งมีการปรับปรุงแก้ไขเพิ่มเติมภายหลังด้วย “พระราชบัญญัติอาคารชุด ฉบับที่ 4 พ.ศ. 2551” และใจความเสริมส่วนอื่นๆ ใน “ระเบียบกรมที่ดินว่าด้วยอาคารชุด พ.ศ. 2554 ” สามารถสรุปอย่างเข้าใจง่ายๆ ตามนี้ครับ

การนับพื้นที่ผนังด้านต่างๆที่รวมและไม่รวมเป็นพื้นที่ห้องคอนโด

ขนาดห้องคอนโดส่วนที่นับรวมในโฉนด (พื้นที่ห้องเราถือครองได้)

1. ผนังที่กั้นระหว่างห้องเรากับพื้นที่ส่วนกลาง

          เช่น ผนังที่กั้นระหว่างโถงทางเดินกับห้องเรา ให้นับเป็นพื้นที่ห้องของเราด้วยทั้งหมด หากผนังหนา 10 ซม. ก็นับความหนาส่วนนั้นด้วยทั้ง 10 ซม.

2. ผนังที่กั้นระหว่างห้องของเรากับห้องคนอื่น

 ให้แบ่งเป็นกรรมสิทธิ์กันคนละครึ่ง โดยนับแนวจากกึ่งกลางเป็นหลัก เช่น ถ้าผนังมีความหนา 10 ซม. ก็นับว่าเป็นของเรา 5 ซม. ครับ

3. พื้นที่วางคอมเพรสเซอร์เครื่องปรับอากาศ

          ถ้ามีขอบเขตชัดเจนก็นับเป็นพื้นที่ห้องด้วย แต่หากไม่ชัดเจน เช่น ทำเป็นโครงเหล็กแขวนยื่นออกไปกลางอากาศ ไม่ต้องนับครับ หากว่าแขวนอยู่ในส่วนของระเบียงก็นับรวมกับระเบียงทีเดียวเลยครับ

4. พื้นที่จอดรถ

          อันนี้สำหรับในบางโครงการที่มีการจัดสรรช่องจอดรถแบบล็อคกรรมสิทธิ์ให้กับลูกบ้านแต่ละห้องนะครับ ซึ่งจะมีการวาดระบุเข้าไปในหน้าใบโฉนดด้วย แต่หากไม่มีจะนับว่าเป็นพื้นที่ส่วนกลางครับ

ขนาดห้องคอนโดส่วนที่ไม่นับรวมเป็นพื้นที่ห้อง

 หลักๆ ก็ได้แก่พื้นที่ที่ถือว่าเป็นทรัพย์ส่วนกลางของโครงการครับ ซึ่งลูกบ้านทุกยูนิตต้องใช้ร่วมกันไม่นับรวมในโฉนดห้อง

1. เสาและโครงสร้างอาคาร

          จะไม่นับรวมเป็นกรรมสิทธิ์ของเรา เพราะถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้างอาคารและเป็นส่วนกลางของโครงการ การนับกรรมสิทธิ์ให้วัดจากขอบผนังฝั่งด้านในห้องของเราครับ เป็นเหตุผลที่ว่าทำไมผังตามโฉนดจะมีการตัดแหว่งๆ ออกไปนั่นเอง

2. ผนังฝั่งที่ติดกับภายนอกอาคาร

          หากไม่ได้มีระเบียงกั้นไว้อีกชั้นหนึ่งก็ถือว่าเป็นในส่วนของโครงสร้างอาคารเหมือนกับเสา ไม่นับรวมในโฉนดนั่นเอง การนับกรรมสิทธิ์ให้วัดจากขอบผนังฝั่งด้านในห้องเช่นกัน แบบนี้ถ้าเป็นยูนิตมุมตึกก็โดนหักพื้นที่ผนังออกไป 2 ด้านเลยครับ

3. ผนังของปล่องลิฟต์

          ถือเป็นส่วนหนึ่งของทรัพย์ส่วนกลางเช่นกันครับ

4. ปล่องท่อหรือช่องชาร์ฟ (Shaft)

          เช่น ปล่องท่อประปา ท่อเดินสายไฟฟ้า ถือเป็นโครงสร้างที่เป็นส่วนกลางของอาคาร แบ่งกันใช้ระหว่างห้องด้านล่างและห้องด้านบนตลอดแนวความสูง ไม่นับแบ่งช่วงรวมเป็นของห้องใดห้องหนึ่งครับ

5. (จากข้อ 3. และ 4.) ในส่วนของผนังของช่องท่อ กับผนังของบันไดหนีไฟ

          แม้ว่าจะเป็นพื้นที่ส่วนกลางแต่ถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของโครงสร้างอาคาร ไม่ได้นำมานับรวมแบบกรณีผนังหน้าทางเดินครับ การนับกรรมสิทธิ์ให้วัดจากขอบผนังฝั่งด้านในห้องเช่นกัน

          ซึ่งในหลายๆ กรณีด้วยตำแหน่งของแต่ละห้องภายในอาคารไม่เหมือนกัน ขึ้นอยู่กับว่าห้องไหนจะโดนหักในส่วนของพื้นที่ที่เป็นโครงสร้างอาคารไปมากหรือน้อยแค่ไหน ทำให้พื้นที่ขนาดห้องคอนโดขายสุทธิที่จะนับมาเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของห้องจริงๆ แล้วเหลือไม่เท่ากันครับ เพราะฉะนั้นในการขายโดยเฉพาะรอบ Presale ทางโครงการมักจะระบุว่า “พื้นที่ห้องอาจมีการเพิ่มขึ้นหรือลดลง” โดยหากการเพิ่มขึ้นหรือน้อยลงนั่นเกิน 5% ของพื้นที่เดิมตามหน้าสัญญาขาย ผู้ซื้อสามารถเลือกที่จะปฏิเสธการรับโอนและเรียกร้องเงินดาวน์คืนได้นะครับ สำหรับโครงการที่ตึกเสร็จแล้วหรือเป็นห้องขายต่อ Resale พื้นที่ห้องที่คงที่ชัดเจนแล้วก็หมดปัญหาเรื่องพื้นที่ห้องแกว่งขึ้นลงไปได้ครับ

. . . . . . .

          ที่นี่ก็คงจะพอเข้าใจวิธีวัดขนาดห้องคอนโดที่เราถือครองได้ตามโฉนดกันแล้วใช่ไหมครับ ว่าส่วนที่แหว่งเข้าหรือนูนออก ทำให้ห้องไม่ได้เป็นทรงสี่เหลี่ยมเขาหักออกจากอะไรบ้าง แล้วมาพบกับเรื่องราวข่าวสารคอนโดดีดีได้ใหม่ที่ CondoNewb นะครับ

Written by NewbTay