logo

           การต่อเติมข้างบ้านจริง ๆ แล้วก็เป็นการเพิ่มพื้นที่ใช้สอยให้กับตัวบ้านของเรานั่นเอง เพราะเมื่อเราอยู่บ้านไปได้สักระยะหนึ่ง หลายคนก็นึกอยากจะลองปรับเปลี่ยนหรืออยากได้พื้นที่เพิ่มมากขึ้น หรือบางครอบครัวเมื่อจำนวนสมาชิกเพิ่มขึ้นก็เป็นเหตุให้อยากจะต่อเติมข้างบ้านเพิ่มไปด้วย ซึ่งหลายคนที่ใจร้อนหรือลืมนึกถึงผลที่ตามมาจากการต่อเติมข้างบ้านโดยพลกาล ให้ช่างเข้ามาต่อเติมทันทีหรืออาจจะค่อย ๆ ต่อเติมเองไปเรื่อย ๆ โดยลืมเรื่องโครงสร้างของบ้านหรือลืมนึกถึงบ้านข้างๆไป เรื่องเหล่านี้นี่เองที่อาจจะทำให้มีปัญหาตามมาภายหลังได้ ซึ่งเราจะมาพูดถึงบทความ Insight ปัญหาการอยู่อาศัยในประเด็นนี้กันครับ

. . . . . . . . . .

          ซึ่งการการต่อเติมข้างบ้านก็สามารถพบได้โดยทั่วไป ไม่ว่าจะเป็นบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮม สำหรับใครที่กำลังคิดว่าอยากจะต่อเติมข้างบ้านอยู่ตอนนี้ อยากจะบอกว่า อย่าด่วนลงมือทำเพราะคิดว่าต่อเติมนิดๆหน่อยๆเองคงไม่เป็นอะไร เพราะเรื่องที่ว่านิดๆหน่อยๆนี่เองแหละค่ะที่อาจทำให้กลายเป็นเรื่องผิดกฎหมาย แถมเพื่อนบ้านไม่รักได้อีกด้วย วันนี้เราจึงอยากจะชวนเพื่อนๆมาทำความรู้จักกับกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการต่อเติมข้างบ้าน รวมถึงบทลงโทษและขั้นตอนการขอต่อเติมบ้านก่อนปัญหาจะเล็กๆจะบานปลายได้ค่ะ

 

รู้จักข้อกฎหมายก่อคิดต่อเติมข้างบ้าน

          บ้านถือเป็นทรัพย์สินที่มีความพิเศษตรงที่ว่า บ้านเป็นส่วนเล็ก ๆ ของชุมชน หากมีการกระทำอะไรที่อาจจะไปสร้างความเดือดร้อนกับคนอื่น อย่างเช่น การต่อเติมข้างบ้าน มันก็จะมีข้อกฎหมายที่กำกับดูแลอยู่ในทุกขั้นตอนของการขออนุญาตก่อนที่คุณเริ่มต่อเติมข้างบ้านเลยทีเดียว

ซึ่งข้อกฎหมายที่ว่านี้แน่นอนอย่างยิ่งว่าเป็นสิ่งที่คุณควรรู้ไว้ก่อนที่จะลงมือต่อเติมข้างบ้าน และสิ่งที่ควรคำนึงถึงก่อนที่จะเริ่มงานออกแบบก่อสร้าง ก็คือ บทบัญญัติทางกฎหมาย เพื่อป้องกันไม่ให้เกิดปัญหาตามมา หรือรอให้เพื่อนบ้านฟ้องร้อง แล้วมาทุบทิ้งภายหลัง

          กฎหมายที่เกี่ยวข้องกับการต่อเติมข้างบ้านโดยตรง ก็คือ พระราชบัญญัติควบคุมอาคาร พ.ศ. 2522 มาตรา 21 และ 39 ทวิ กำหนดให้ผู้ที่จะก่อสร้าง ดัดแปลง หรือเคลื่อนย้ายอาคาร (รวมถึงบ้าน) ต้องได้รับใบอนุญาตจากเจ้าพนักงานท้องถิ่น หรือต้องแจ้งต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน ซึ่งได้แก่ ผู้ว่าราชการกรุงเทพมหานคร นายกเทศมนตรี นายกองค์การบริหารส่วนจังหวัด นายกเมืองพัทยา นายกองค์การบริหารส่วนตำบล และผู้บริหารท้องถิ่นขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่น พร้อมกับต้องยื่นแบบแปลน รวมถึง ชื่อสถาปนิกและวิศวกรที่ควบคุมงาน ให้เจ้าพนักงานทราบ (ตามมาตรา 39ทวิ) โดยหัวใจสำคัญของพระราชบัญญัติควบคุมอาคารฉบับนี้ คือเป็นกฎหมายที่ใช้ควบคุมการก่อสร้างและดัดแปลงอาคารให้เป็นไปอย่างเรียบร้อย มีความปลอดภัย มีการป้องกันอัคคีภัย และไม่รุกล้ำหรือรบกวนพื้นที่รอบข้าง

           การต่อเติมบ้านทุกหลังหรือแม้แต่การต่อเติมระเบียงหน้าบ้านทาวน์โฮม ต่อเติมหลังคาจอดรถด้านหน้าและการต่อเติมข้างบ้าน หรือต่อเติมครัวด้านหลัง พื้นที่ซักล้าง หรือแม้แต่ห้องแม่บ้าน ซึ่งหากไม่ทำให้ถูกต้องตามกฎหมาย ก็อาจมีโทษถึงการจำคุกเลยทีเดียว จึงต้องปฏิบัติตาม พ.ร.บ. ฉบับนี้อย่างเคร่งครัด

 

การต่อเติมข้างบ้าน หรือระเบียงทาวน์โฮมให้ถูกกฎหมายนั้นต้องเป็นไปตามนี้คือ

1. ต้องได้รับอนุญาตจากเจ้าพนักงาน

          ไม่ว่าจะเป็นการต่อเติมบ้านชั้นเดียวหรือ 2 ชั้น หรือทาวน์โฮม หรือการต่อเติมข้างบ้าน หากพื้นที่ครอบคลุมเกิน 5 ตารางเมตร หรือมีการเพิ่มหรือลดจำนวนเสาหรือคาน หรือมีการเปลี่ยนแปลงด้วยการใช้วัสดุหรือขนาดที่ต่างไปจากเดิม หรือมีการเปลี่ยนแปลงที่ทำให้น้ำหนักบ้านเพิ่มขึ้น คุณจะต้องทำเรื่องขออนุญาตกับเจ้าพนักงานขององค์กรปกครองส่วนท้องถิ่นก่อนถึงจะสามารถดำเนินการต่อเติมข้างบ้านได้นะคะ

 

2. ต้องมีสถาปนิกและวิศวกรควบคุม

          ในการขออนุญาตต่อเติมข้างบ้าน หรือทาวน์โฮม เจ้าของบ้านก็ต้องมีแบบแปลนที่ได้รับการรับรองจากสถาปนิกผู้ออกแบบและวิศวกรผู้ควบคุมการก่อสร้าง และในกรณีการเปลี่ยนแปลงวัสดุ เช่น การเปลี่ยนพื้นจากไม้เป็นกระเบื้อง ก็ต้องให้สถาปนิกหรือวิศวกรก่อสร้างช่วยคำนวณน้ำหนัก เพื่อสรุปให้ชัดเจนว่าการต่อเติมข้างบ้านจะเข้าข่ายต้องขออนุญาตก่อนหรือไม่นั่นเองค่ะ

 

3. ต้องทำตามกฎหมายระยะร่นและที่เว้นว่าง

          ไม่ว่าคุณจะทำการก่อสร้างหรือต่อเติมข้างบ้าน ล้วนต้องอยู่ในการควบคุมของกฎหมายระยะร่นและที่เว้นว่างด้วย ดังนี้

  • ต้องมีระยะร่นระหว่างตัวอาคาร กับจุดกึ่งกลางถนนอย่างน้อย 3 เมตร
  • ต้องมีที่เว้นว่างระหว่างตัวอาคาร กับเขตที่ดินด้านหน้าอย่างน้อย 3 เมตร ด้านหลังและด้านข้างอย่างน้อย 2 เมตร
  • ต้องมีขอบเขตอาคารไม่เกินร้อยละ 70 ของที่ดิน โดยนับจากชั้นที่กว้างที่สุด

ทั้งนี้ระยะร่นและที่เว้นว่างดังกล่าวขึ้นอยู่กับความกว้างถนน ประเภทและความสูงอาคาร

 

4. ต้องได้รับการยินยอมจากเพื่อนบ้าน

           นอกจากเรื่องกฎหมายที่ว่าสำคัญแล้ว เพื่อนบ้านก็สำคัญไม่แพ้กัน เพราะการต่อเติมข้างบ้าน ต้องไม่สร้างความเดือดร้อนให้กับผู้อื่นโดยเฉพาะเพื่อนบ้านของเรา ดังนั้น คุณจำเป็นต้องพูดคุยขอความยินยอมจากเพื่อนบ้านก่อนการต่อเติมข้างบ้านด้วย เพราะในการต่อเติมข้างบ้านด้วยผนังทึบชิดรั้วบ้านด้านข้าง ในทางกฎหมายจะต้องมีหนังสือยินยอมจากเพื่อนบ้านเป็นลายลักษณ์อักษร เพื่อป้องกันความขัดแย้งกันในอนาคต

 

           ยกตัวอย่างที่มีหญิงสาวรายหนึ่งโพสต์แชร์ภาพและเรื่องราวลงในเฟซบุ๊คชื่อ Paangkanompang Koodisthalert ถึงเพื่อนบ้านที่กำลังต่อเติมครัว 3 ชั้น โดยโพสต์ดังกล่าวระบุว่า "ต่อเติมโรงครัวก็ 3 ชั้นไปเลยสิคะ #ต่อเติมแบบนี้ก็ได้เหรอ? ประเด็นคือ ได้ใบอนุญาตมาได้ยังไง "จรรยาบรรณ" ของคนเซ็นอยู่ที่ไหน ก่อสร้างอาคารผิดแบบขนาดนี้ อันตรายมาก ถ้าถล่มใครรับผิดชอบคะ? ไฟไหม้...รถน้ำเข้าไม่ถึง ใครมารับผิดชอบ มีคนเสียชีวิตหรือบาดเจ็บ มีใครเอาชีวิตคืนให้ได้บ้าง เพื่อนบ้านทั้งโครงการ มีการส่งเรื่องยื่นคำขอไปที่เขตแต่เรื่องก็เงียบ สร้างตึก 3 ชั้น ไม่เว้นระยะแบบนี้ ถูกแล้วเหรอ?"

  • โครงสร้างมันจะถล่มลงมา ชิดกำแพงบ้านมาก ๆ
  • ขึ้นมา 3 ชั้น บังทัศนียภาพ เปิดหน้าต่างก็เจอตึกค่ะ
  • ทิศทางของแดดและลม
  • รุกล้ำความเป็นส่วนตัว เพราะสามารถปีนเข้ามาหน้าต่างชั้น 2 และชั้น 3 ได้ อยู่แบบระแวงๆ เสียสุขภาพจิต
  • บ้านหลังกลายเป็นหลังมุมอับ ราคาตกไปเลย
  • ถ้าไฟไหม้จะทำยังไงคะ??? รถน้ำมันเข้าไม่ถึงอยู่กันแบบหวาดระแวง กลัวเสาปูนจะตกใส่วันไหน ไม่มีใครกล้าใช้ส่วนครัว

           ไม่มีใครอยากมีเรื่อง ไม่มีใครอยากมีปัญหาค่ะ ขอปกป้องสิทธิและสินทรัพย์ของตัวเอง ก่อนที่เรื่องนี้จะเกิดความสูญเสีย คนตายลุกขึ้นมาพูดไม่ได้ มาทวงสิทธิ์ไม่ได้ ชีวิตคน แลกไม่ได้ด้วยคำขอโทษและกระเช้ารังนก"

          ทั้งนี้ หลังจากที่โพสต์ดังกล่าวเผยแพร่ออกไป ได้กลายเป็นประเด็นที่ชาวเน็ตให้ความสนใจเป็นอย่างมาก โดยเสียงส่วนใหญ่บอกว่า การก่อสร้างต่อเติมลักษณะนี้เป็นอันตราย จึงอยากวอนหน่วยงานที่เกี่ยวข้องเร่งตรวจสอบก่อนที่จะเกิดเหตุไม่คาดฝันขึ้นได้ ฉะนั้นหากไม่อยากกลายเป็นบ้านที่ใครๆก็ไม่รัก แถมโดนพลังโซเชียลถล่มจนต้องมารื้อถอนการต่อเติมข้างบ้านไปเสียก่อน ลองกลับมาทบทวนกฎหมายให้ดีๆ และปรึกษาผู้เชี่ยวชาญน่าจะเป็นการดีกว่านะคะ

 

. . . . . . . . . .

ต่อเติมข้างบ้านโดยไม่ขออนุญาตมีบทลงโทษอย่างไร

           ในความเป็นจริงแล้วหลายบ้านอาจมีการดัดแปลง ต่อเติมข้างบ้านโดยพละการกันทั้งนั้น เพียงแต่เจ้าหน้าที่อาจไม่มีเวลามาดูแลได้ครบทุกครัวเรือน แต่เมื่อใดที่มีการแจ้งหรือร้องเรียนขึ้นมา การต่อเติมอาคารหรือต่อเติมข้างบ้านที่ไม่มีการขออนุญาต ก็มีบทลงโทษสำหรับเจ้าของบ้านหลังนั้นได้เหมือนกัน ไปดูกันว่ามีอะบ้าง

1. เจ้าพนักงานจะออกคำสั่งให้ระงับการกระทำดังกล่าว

           กรณีที่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ ก็สั่งให้เจ้าของอาคารหรือเจ้าของบ้านยื่นคำขออนุญาตหรือแก้ไขให้ถูกต้องภายในเวลาที่กำหนด แต่ต้องไม่น้อยกว่า 30 วัน หรือถ้าเป็นกรณีที่ไม่สามารถแก้ไขให้ถูกต้องได้ หรือเจ้าของไม่ยอมแก้ไขตามคำสั่งของเจ้าพนักงานท้องถิ่น ก็จะถูกสั่งให้รื้อถอนอาคารนั้นทั้งหมดหรือบางส่วนภายในเวลาที่กำหนด แต่ไม่น้อยกว่า 30 วัน

 

2. ผู้กระทำผิดจะมีโทษจำคุกไม่เกิน 3 เดือน หรือปรับไม่เกิน 60,000 บาท หรือทั้งจำทั้งปรับ

          และยังต้องถูกโทษปรับอีกวันละไม่เกิน 10,000 บาทตลอดเวลาที่ยังฝ่าฝืนหรือจนกว่าจะได้ปฏิบัติให้ถูกต้อง

 

3. กรณีที่มีการฝ่าฝืน ให้ถือว่าเป็นการกระทำของเจ้าของ

           หรือผู้ครอบครองอาคาร (กรณีเป็นนิติบุคคลอาคารชุด) ผู้ดำเนินการ เว้นแต่บุคคลนั้นจะพิสูจน์ได้ว่าเป็นการกระทำของผู้อื่น

 

4. กรณีที่นิติบุคคลทำความผิดตามกฎหมายควบคุมอาคาร

          ให้ถือว่ากรรมการหรือผู้จัดการทุกคนของนิติบุคคลนั้นเป็นผู้ร่วมกระทำผิดกับนิติบุคคลนั้น เว้นแต่จะพิสูจน์ได้ว่า การกระทำของนิติบุคคลนั้นได้กระทำโดยตนมิได้รู้เห็นหรือยินยอมด้วย

 

5. ให้ถือว่าเจ้าของหรือผู้ครอบครองที่ดินหรืออาคารที่อยู่ใกล้ชิดหรือติดต่อกับอาคาร

           ที่มีการกระทำความผิดเกิดขึ้น หรือบุคคลซึ่งความเป็นอยู่หรือการใช้สอยที่ดินหรืออาคารถูกกระทบกระเทือน เนื่องจากการกระทำความผิดดังกล่าว เป็นผู้เสียหายตามกฎหมาย

 

          นอกจากนี้กฎหมายควบคุมอาคารยังกำหนดให้มีคณะกรรมการเปรียบเทียบคดี ทั้งในกรุงเทพฯและต่างจังหวัด เพื่อดำเนินการในความผิดจากการก่อสร้าง ดัดแปลง เคลื่อนย้ายอาคาร โดยไม่ได้รับอนุญาต หากพนักงานสอบสวนพบว่ามีการกระทำความผิดดังกล่าว ถ้าผู้กระทำความผิดยินยอมให้เปรียบเทียบปรับ ก็ให้พนักงานสอบสวนส่งเรื่องให้คณะกรรมการเปรียบเทียบคดีภายใน 7 วัน ถ้าคณะกรรมการเปรียบเทียบคดีเห็นว่าผู้ต้องหาไม่ควรถูกฟ้องร้องหรือได้รับโทษถึงจำคุก ก็ให้กำหนดค่าปรับ ถ้าผู้ต้องหายินยอมให้ปรับและได้ชำระค่าปรับตามจำนวนที่เปรียบเทียบภายใน 30 วัน ให้ถือว่าคดีเลิกกัน แต่ถ้าผู้ต้องหาไม่ยินยอมให้ปรับก็ให้ดำเนินคดีต่อไป

 

. . . . . . . . . .

ขั้นตอนการขอต่อเติมบ้าน

           แม้กฎหมายต่อเติมบ้านจะกำหนดว่าให้ขออนุญาตเจ้าพนักงานท้องถิ่นก่อน แต่มีกรณีที่อนุโลมให้ไม่ต้องอนุญาตได้เช่นกัน คือ

  • การเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของอาคารโดยใช้วัสดุที่มีขนาด จำนวน และชนิดเดียวกับของเดิม เว้นแต่การเปลี่ยนโครงสร้างของอาคารที่เป็นคอนกรีตเสริมเหล็ก คอนกรีตอัดแรง หรือเหล็กโครงสร้างรูปพรรณ
  • การเปลี่ยนส่วนต่าง ๆ ของบ้านที่ไม่ใช่โครงสร้าง โดยใช้วัสดุชนิดเดียวกับของเดิม หรือวัสดุอื่นซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่ส่วนหนึ่งส่วนใดของโครงสร้างบ้านเดิมเกิน 10%
  • การเปลี่ยนแปลง การต่อเติม การเพิ่ม การลด หรือการขยายซึ่งลักษณะขอบเขต แบบ รูปทรง สัดส่วน น้ำหนัก เนื้อที่ส่วนต่าง ๆ ของบ้านที่ไม่ใช่โครงสร้าง ซึ่งไม่เป็นการเพิ่มน้ำหนักให้แก่ส่วนหนึ่งส่วนใดของโครงสร้างบ้านเดิม เกิน 10% และ
  • การลดหรือการขยายเนื้อที่ของหลังคาหรือของพื้นชั้นหนึ่งชั้นใด ให้มีเนื้อที่น้อยลงหรือมากขึ้น รวมกันไม่เกิน 5 ตารางเมตร โดยไม่ลดหรือเพิ่มจำนวนเสาหรือคาน

          แต่หากไม่มั่นใจว่าเราจะทำได้ตามที่กฎหมายต่อเติมบ้านอนุโลมไว้ ควรไปทำเรื่องของอนุญาตไว้ดีกว่า เพราะถ้าโดนเพื่อนบ้างฟ้องร้อง หรือโดนเจ้าหน้าที่รัฐตรวจสอบพบภายหลัง ผลที่ตามมาอาจไม่คุ้มค่าก็ได้

 

สำหรับขั้นตอนขออนุญาตต่อเติมบ้าน มีอะไรบ้าง ไปดูกัน

1. ติดต่อเจ้าพนักงานท้องถิ่น

2. ยื่นคำขอตามแบบฟอร์มขออนุญาตที่กฎหมายต่อเติมบ้านกำหนดพร้อมเอกสารสำคัญ เช่น แบบแปลนและรายการประกอบแบบแปลน สำเนาโฉนดที่ดิน หนังสือแสดงความยินยอมให้ปลูกสร้างอาคารชิดเขตที่ดิน แต่ถ้าหากเป็นอาคารอยู่อาศัยไม่เกินสองชั้นและมีพื้นที่อาคารไม่เกิน 150 ตารางเมตร สามารถยื่นแผนผังบริเวณ แสดงแนวเขตที่ดิน แปลนพื้นชั้นล่าง และที่ตั้งของอาคารพอสังเขป แทนแบบแปลนและรายการประกอบแบบแปลนได้

3. หากเอกสารทุกอย่างถูกต้องและครบถ้วน เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะตรวจพิจารณาและออกใบอนุญาตให้ภายใน 45 วัน นับจากวันที่ได้รับคำขอ หากเอกสารไม่ถูกต้องตามกฎหมายกำหนด เจ้าพนักงานท้องถิ่นจะตรวจพิจารณาและแจ้งเหตุผลให้ทราบภายใน 45 วันเช่นกัน แล้วผู้ยื่นขอนอนุญาตต้องแก้ไขให้ถูกต้อง เมื่อเอกสารถูกต้องแล้ว จะได้รับใบอนุญาตภายใน 30 วัน นับตั้งแต่วันที่ได้รับเอกสารที่แก้ไขแล้ว

4. เมื่อได้รับใบอนุญาตแล้ว ผู้ได้รับใบอนุญาตต้องมีหนังสือแจ้งชื่อผู้ควบคุมงาน กับวันเริ่มต้นและสิ้นสุดการดำเนินงาน ให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นรับทราบก่อนเริ่มงาน

 

 แต่ถ้าผู้ขออนุญาตไม่สามารถรอได้นานขนาดนั้น สามารถเปลี่ยนจากการขออนุญาตมาเป็น “การแจ้งเพื่อทราบ” โดย

 

1. แจ้งให้เจ้าพนักงานท้องถิ่นทราบ

2. คำขอตามแบบฟอร์มขออนุญาตที่กฎหมายต่อเติมบ้านกำหนดพร้อมเอกสารสำคัญ เช่นเดียวกับการขอใบอนุญาต โดยผู้ออกแบบอาคาร ต้องเป็นวุฒิวิศวกรและวุฒิสถาปนิก พร้อมทั้งแจ้งวันเริ่มต้นและวันสิ้นสุดการดำเนินงาน

3. ชำระค่าธรรมเนียม

4. รับใบรับแจ้งเพื่อเป็นหลักฐานการแจ้ง แล้วเริ่มการต่อเติมบ้านได้เลย

           ซึ่งแบบนี้มีข้อดีอยู่ที่สะดวก รวดเร็ว อาจมีข้อเสียอยู่ที่ แต่หากเจ้าพนักงานท้องถิ่นตรวจพบภายหลังว่าการต่อเติมไม่เป็นไปตามกฎหมายอาจถูกสั่งให้รื้อถอนภายหลังได้

 

. . . . . . . . . .

          ถึงแม้ว่าการขออนุญาตต่อเติมข้างบ้านจะดูมีขั้นตอนและใช้เวลานานไปบ้าง แต่เพื่อความปลอดภัยของคนในบ้านและเพื่อนบ้าน แนะนำว่าควรทำให้ถูกต้องตามกฎหมายจะดีที่สุด เพราะการเปลี่ยนแปลงโครงสร้างของบ้านที่ว่าเล็ก ๆน้อยๆ มันจะลามเป็นเรื่องใหญ่ได้โดยไม่รู้ตัว ใครที่มีแผนจะต่อเติมข้างบ้านเร็ว ๆ นี้ คุยกับเพื่อนบ้านแล้วเตรียมทำเรื่องขออนุญาตก่อนเลยจ้า แล้วติดตามบทความอื่น ๆ ได้เช่นกัน กับ CondoNewb เว็บไซต์ข้อมูลอสังหาและการลงทุนคอนโด แล้วเจอกันบทความความรู้ครั้งหน้าครั บ