logo

          คนในแวดวงอสังหาริมทรัพย์เคยได้ยินคำว่า “อัตราดูดซับ” กันบ้างมั้ยคะ? ซึ่งในตลาดอสังหาริมทรัพย์นั้น ถือเป็นหนึ่งในตลาดที่มีผู้ลงทุนสนใจมากที่สุดตลาดหนึ่ง เพราะว่าสามารถให้ผลตอบแทนได้สูง และเป็นได้ทั้งในรูปแบบกำไรจากส่วนต่างราคา รวมถึงรายได้เหนาะ ๆ แบบ Passive Income อีกด้วย แต่อย่างไรก็ตาม การจะประสบความสำเร็จตามเป้าหมายที่ตั้งใจไว้ให้ได้ในการลงทุนอสังหาริมทรัพย์นั้น ก็ต้องอาศัยความรู้และข้อมูลรอบด้าน ซึ่งสิ่งที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ควรทำความรู้จักไว้เพื่อให้การลงทุนในอสังหาฯ เป็นไปอย่างมีประสิทธิภาพมากขึ้นได้ก็คือ “อัตราดูดซับ” นั่นเองค่ะ วันนี้นิวบ์ก็เลยจะชวนเพื่อน ๆ มาทำความรู้จักเทคนิคลงทุนคอนโดกับคำ ๆ นี้กันค่ะ

 

. . . . . . . . . .

ทำความรู้จัก “อัตราดูดซับ”

          อัตราการดูดซับ หรือ Absorption Rate คือ ดัชนีชี้วัด ‘ความต้องการ’ หรือ ‘อุปสงค์’ ของตลาดอสังหาริมทรัพย์ ว่าในทำเลนั้น ๆ หรือ ตลาดของอสังหาฯ แต่ละประเภท เป็นที่ต้องการของผู้บริโภคมากน้อยเพียงใด ซึ่งสามารถคำนวณได้โดยการนำหน่วยที่ขายได้ หารด้วยจำนวนยูนิตทั้งหมดที่โครงการมี ยิ่งค่าสูง แสดงว่ายังเป็นที่ต้องการมาก

Absorption Rate

          อัตราการดูดซับนี้ เป็นหนึ่งในดัชนีที่ใช้คาดการณ์ภาวะธุรกิจ (Business Expectation Index) ซึ่งโดยส่วนมากทางภาครัฐจะเป็นผู้เก็บรวบรวมข้อมูลตัวเลขเพื่อนำมาใช้เป็นข้อมูลเพื่อให้เห็นถึงจุดสูงสุดและต่ำสุดของเศรษฐกิจในประเทศ และติดตามสภาวะเศรษฐกิจ แต่ในบางครั้งนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์เองก็มีการเก็บรวบรวมข้อมูลตัวเลขเกี่ยวกับโครงการของตัวเองไว้ เพื่อคำนวณออกมาเป็นอัตราดูดซับเช่นเดียวกัน ซึ่งอัตราการดูดซับ ( Absorption Rate ) ในอสังหาริมทรัพย์จะบอกนักลงทุนว่าต้องใช้เวลานานแค่ไหนในการขายบ้านในตลาดหนึ่ง ๆ และคำตอบก็สามารถระบุได้ว่าเป็นตลาดของผู้ซื้อหรือผู้ขายนั่นเอง

Absorption Rate

ในการคำนวณอัตราดูดซับ (Absorption Rate) ทุกคนต้องรู้สูตรก่อนนะคะ ซึ่งสูตรอัตราการดูดซับคือ

 

อัตราดูดซับ

อัตราการดูดซับ = (จำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่มีขายในตลาดที่กำหนด ÷ ด้วยจำนวนอสังหาริมทรัพย์ที่ขายในช่วงเวลาที่กำหนด) x 100

 

ยกตัวอย่าง เช่น

          คอนโด xxx มีจำนวนห้องทั้งหมดของโครงการอยู่ที่ 100 ยูนิต ขายได้ไปแล้ว 85 ห้อง การคำนวณหาอัตราดูดซับก็ คือ (จำนวนยูนิตที่ขายแล้ว ÷ จำนวนห้องทั้งหมด ) x 100 หรือ (80 ÷ 100) x100 = 85%

จากตัวอย่างอัตราดูดซับของโครงการ xxx จะอยู่ที่ 85% ยิ่งตัวเลข % มีสูงมากขึ้นเท่าไหร่ก็จะช่วยบ่งบอกถึงศักยภาพของทำเลและโครงการนั้น ๆ ได้มากขึ้นเท่านั้น สามารถนำข้อมูลนี้ไปวิเคราะห์เพื่อต่อยอดการลงทุนอสังหาฯ ได้นั่นเองค่ะ

 

Occupancy rate

         อีกหนึ่งคำที่นักลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ต้องรู้และอาจจะเคยได้ยินมาบ้างแล้ว คือ Occupancy rate คือ อัตราการเช่าหรือใช้พื้นที่เทียบกับพื้นที่สามารถใช้ได้ นักวิเคราะห์จะใช้ในการวิเคราะห์ในอสังหาริมทรัพย์ประเภทให้การเช่าใช้สถานที่ ไม่ว่าจะเป็น ห้องพัก โรงแรม ห้องเช่า บ้านเช่า ฮอลล์ รวมไปถึงโรงพยาบาลด้วย

ซึ่งหลักการคิด Occupancy rate นั้น จะมีสูตรคำนวณคือ

 

Occupancy rate

Occupancy rate = (พื้นที่ใช้ประโยชน์ ÷ พื้นที่ทั้งหมด) x 100

 

ยกตัวอย่าง เช่น

           มีอพาร์ตเม้นท์ให้เช่า 100 ห้อง มีคนเช่าพัก 90 ห้อง ดังนั้น Occupancy rate ของอพาร์ตเม้นท์แห่งนี้ก็จะเท่ากับ 90% หรืออีกหนึ่งตัวอย่าง โรงแรมแห่งหนึ่งมีห้องให้บริการ 200 ห้อง แต่มีคนเข้าพัก 75 ห้อง

Occupancy rate = (75 ÷ 200) x 100

ดังนั้น Occupancy rate โรงแรมแห่งนี้เท่ากับ 37%

 

          Occupancy rate เป็นสิ่งสำคัญที่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์จะต้องคำนึงถึง ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนอสังหาริมทรัพย์โดยตรงหรือซื้อหุ้นอสังหาริมทรัพย์ก็ตาม ก็จำเป็นต้องดู Occupancy rate หากเราไม่ได้ดูตัวเลขนี้เราก็จะไม่เห็นประสิทธิภาพของอสังหาริมทรัพย์ที่เราจะซื้อได้ เพราะเป็นค่าที่แสดงถึงความต้องการการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ ค่ะ

 

          หากถามว่า Occupancy rate ต่ำ คืออสังหาริมทรัพย์ที่ไม่น่าลงทุนหรือไม่? จริง ๆ แล้ว Occupancy rate ต่ำก็จะมาพร้อมกับราคาที่ซื้อได้ในราคาถูก ถ้าเราสามารถปรับปรุงให้มีความต้องการในอสังหาริมทรัพย์มากขึ้น จะทำให้มูลค่าของอสังหาริมทรัพย์มากขึ้นด้วย ในทางกลับกัน ถ้าเราเลือกลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ที่มี Occupancy rate สูง ก็จะมาพร้อมด้วยราคาและโอกาสปรับปรุงให้อสังหาริมทรัพย์มีมูลค่าเพิ่มยากขึ้นได้เช่นกัน

 

. . . . . . . . . .

อัตราดูดซับมีตัวแปรอะไรบ้าง

          การคำนวณอัตราดูดซับจะแตกต่างกันไป เนื่องจากจะต้องพิจารณาตัวแปรหรือปัจจัยอื่น ๆ ประกอบไปด้วย สำหรับตลาดและระยะเวลาที่คุณต้องการวัดค่า ซึ่งผู้เชี่ยวชาญด้านอสังหาริมทรัพย์จะตั้งค่าพารามิเตอร์ของตนเองสำหรับการคำนวณ เช่น ขนาดของตลาดที่ต้องการวัด และระยะเวลา เมื่อดูอัตราที่คนอื่นคำนวณ ให้พิจารณาพารามิเตอร์ที่ใช้ ข้อดีของสูตรนี้คือ มันมีความยืดหยุ่นตามธรรมชาติ และคุณสามารถใช้ในทางที่เป็นประโยชน์กับคุณได้

          ในช่วงที่มีอัตราดูดซับ (Absorption Rate) ต่ำ ตัวแทนอสังหาริมทรัพย์อาจถูกบังคับให้ลดราคาในรายการเพื่อดึงดูดการขาย อีกทางหนึ่ง ตัวแทนสามารถเพิ่มราคาโดยไม่ต้องเสียสละความต้องการบ้าน หากตลาดมีอัตราดูดซึม (Absorption Rate) สูง อัตราดูดซับ (Absorption Rate) ยังเป็นสิ่งสำคัญสำหรับผู้ซื้อและผู้ขายที่จะต้องปฏิบัติตามในขณะที่พวกเขาตัดสินใจเกี่ยวกับระยะเวลาของการซื้อและการขาย

อัตราดูดซับ (Absorption Rate)

          อาจเป็นสัญญาณให้นักพัฒนาเริ่มสร้างบ้านใหม่ ในช่วงสภาวะตลาดที่มีอัตราการดูดซับ (Absorption Rate) สูง ความต้องการอาจจะสูงพอที่จะรับประกันการพัฒนาต่อไป ในขณะเดียวกัน ช่วงเวลาที่มีอัตราการดูดซับต่ำกว่าก็บ่งชี้ถึงระยะเวลาสำหรับการก่อสร้างได้ด้วย

          ผู้ประเมินราคาใช้อัตราการดูดซับ (Absorption Rate) เพื่อกำหนดมูลค่าของทรัพย์สินบางขั้นตอนจำเป็นต้องมีภาคผนวกที่แสดงอัตราการดูดซับได้รับพิจารณาในการคำนวณการประเมิน โดยทั่วไปแล้ว ผู้ประเมินราคามีหน้าที่การวิเคราะห์สภาวะตลาด และดูแลการรับรู้ถึงอัตราดูดซับสำหรับมูลค่าการประเมินทุกประเภท ผู้ประเมินราคาส่วนใหญ่จะรวมข้อมูลนี้ไว้ในส่วนพื้นที่ใกล้เคียงของแบบฟอร์มการประเมิน ซึ่งการประเมินมูลค่าบ้านในปัจจุบันจะลดลงในช่วงที่อัตราดูดซับลดลงและเพิ่มขึ้นเมื่ออัตราดูดซับสูงนั่นเองค่ะ

 

. . . . . . . . . .

อัตราดูดซับ มีประโยชน์อย่างไร

           พูดถึงอัตราดูดซับ (Absorption Rate) คือ ตัวเลขที่ช่วยบ่งบอกถึงความต้องการของคอนโดในทำเลนั้น ๆ แล้ว จริง ๆ แล้วอัตราดูดซับมีประโยชน์อะไรอีกบ้างสำหรับนักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ ที่กำลังสนใจจะลงทุนในอสังหาริมทรัพย์ หลัก ๆ เลยก็จะมี...

  • อัตราดูดซับสามารถใช้ประเมินสภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์ ในภาพรวมของประเทศว่าน่าลงทุนหรือไม่ โดยหากอัตราดูดซับสูง ก็แสดงว่าตลาดมีความต้องการซื้อสูง จึงค่อนข้างเหมาะกับการลงทุน
  • อัตราดูดซับสามารถใช้ประเมินคุณภาพโครงการที่อยู่อาศัย ว่าโครงการนั้นเป็นที่นิยมหรือไม่ โดยหากอัตราดูดซับของโครงการที่อยู่อาศัยนั้นสูง ก็แสดงว่ามีคนต้องการซื้อที่อยู่อาศัยโครงการนั้นมาก
  • อัตราดูดซับสามารถใช้ประเมินคุณภาพทำเลว่ามีศักยภาพมากน้อยแค่ไหน โดยหากอัตราดูดซับของอสังหาฯ ประเภทต่าง ๆ ในพื้นที่ทำเลนั้นสูง ก็แสดงให้เห็นว่า ทำเลนั้นมีคุณภาพ เป็นที่ต้องการของผู้คนจำนวนมาก

 

อัตราดูดซับ มีประโยชน์อย่างไร

           ทั้งนี้อัตราดูดซับเป็นตัวช่วยในการวิเคราะห์ศักยภาพของโครงการและทำเลนั้น ๆ ก็จริง แต่ผู้ลงทุนไม่ควรใช้แค่ค่าของอัตราดูดซับในการวิเคราะห์เพียงอย่างเดียวนะคะ ควรดูปัจจัยอื่น ๆ ในการวิเคราะห์ และประกอบการตัดสินใจ ไม่ว่าจะเป็นเรื่องของราคาของคอนโดโครงการนั้น ๆ ซึ่งอัตราดูดซับสูงขึ้นอาจส่งผลให้คอนโดมีราคาขายที่สูงขึ้นตาม การลงทุนในคอนโดที่ราคาสูงเกินไปก็ย่อมมีความเสี่ยงเพิ่มมากขึ้นเช่นกันค่ะ

 

ถามว่าอัตราดูดซับเหมาะกับอสังหาริมทรัพย์ประเภทใดบ้าง? ...

           อย่างที่ทราบกันมาตั้งแต่ต้นว่า อัตราดูดซับ คือ ตัวเลขดัชนีที่ใช้สะท้อนความต้องการซื้ออสังหาริมทรัพย์ของผู้คน นักลงทุนจึงสามารถใช้อัตราดูดซับให้เป็นประโยชน์กับการลงทุนในอสังหาฯ ได้ทุกประเภท แต่ก็ขึ้นอยู่กับความต้องการของนักลงทุนว่าอยากจะซื้ออสังหาฯ ประเภทไหน ทำเลไหน เช่น ถ้าเราอยากลงทุนปล่อยเช่า เราอาจเลือกเจาะไปที่การปล่อยเช่าอาคารชุดมากกว่าบ้านเดี่ยว เป็นต้น แต่ทั้งนี้ ก็ขึ้นอยู่กับปัจจัยอื่น ๆ ด้วยเช่นเดียวกัน อย่างภาพรวมของสถานการณ์ ปัจจัยที่คาดว่าการซื้อที่อยู่อาศัยทุกกลุ่มจะชะลอตัวลง แบบนี้เป็นต้นค่ะ

 

           อย่างไรก็ตาม แม้อัตราดูดซับจะเป็นดัชนีที่บ่งบอกแนวโน้มความต้องการซื้อในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ได้อย่างมีนัยสำคัญ แต่ผู้ลงทุนก็ไม่ควรที่จะใช้อัตราดูดซับเพียงอย่างเดียวในการตัดสินใจลงทุนหรือเช่าซื้ออสังหาฯ เพราะยังมีอีกหลายปัจจัยที่มีผลต่อความเหมาะสมในการตัดสินใจด้วย ยกตัวอย่างเช่น ขณะที่เราเห็นว่าตอนนั้นอัตราดูดซับสูงขึ้น การที่เราเข้าไปซื้อเพื่อลงทุนเพราะคิดว่าจะปล่อยขายได้ง่าย ปล่อยเช่าได้ง่าย เพราะตลาดมีความต้องการ ก็จำเป็นต้องประเมินราคาที่เหมาะสมไปด้วย เพราะเมื่อมีความต้องการสูง ก็อาจเป็นไปได้ว่า “ราคาขาย” ที่กำลังประกาศอยู่นั้น อาจสูงเกินกว่าความเป็นจริงไปมากจนทำให้เรามีความเสี่ยงเพิ่มมากขึ้นได้นั่นเอง ข้อนี้ต้องระวังกันด้วยนะคะ

 

. . . . . . . . . .

           เราสามารถนำอัตราดูดซับ มาใช้เป็นส่วนหนึ่งของข้อมูล ไว้ศึกษาตลาด ก่อนลงทุนเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์ เพื่อดูว่าโครงการมีแนวโน้มเปิดตัวมาแล้วได้รับความนิยมหรือไม่ ควรเดินหน้าลงทุนกับโครงการนี้หรือพิจารณาโครงการใหม่ อัตราดูดซับก็จะเป็นประโยชน์ต่อการลงทุนของเรา และนี่ก็คือบทความ Insight จากคอนโดนิวบ์ค่ะ และติดตามบทความอื่น ๆ สำหรับการลงทุนคอนโดในเว็บไซต์ได้เช่นกัน และพบกันใหม่บทความหน้าค่ะ