logo

          มาเกาะติดอีกหนึ่งบทความที่น่าสนใจ "วิกฤตอสังหาจีน" ที่กำลังเป็นประเด็นร้อนแรงกันอยู่ตอนนี้ดีกว่าค่ะ นักลงทุนอสังหาฯหลายคนก็เริ่มผวากันอีกครั้ง เพราะเมื่อไม่กี่เดือนที่ผ่านมา มีข่าวว่าคนจีนที่ซื้อบ้านต่างพากันไม่ผ่อนบ้านต่อเพราะว่าโครงการอสังหาฯหลายๆแห่งส่อแววว่าจะสร้างไม่เสร็จหรือหยุดสร้าง เนื่องจากขาดสภาพคล่องทางการเงิน เอาล่ะสิ... ได้ยินแบบนี้ใจก็ตุ้มๆต่อมๆ ว่าวิกฤฤตอสังหาครั้งนี้จะลุกลามให้จีนเกิดปัญหาฟองสบู่อสังหาเหมือนไทยหรือบางประเทศที่เคยเจอกันหรือเปล่า เพราะวิกฤตอสังหานี้มีผลต่อเศรษฐกิจจีนอย่างแน่นอน หลายคนก็เกรงว่ามันอาจจะกระทบกับเศรษฐกิจของประเทศไทยเราด้วยหรือไม่ วงการอสังหาฯ ในสไตล์นิวบ์จะชวนทุกคนมาติดตามสถานการณ์วิกฤตอสังหาจีน ที่ว่ายังไม่จบ และจะส่อแววว่าจะล้มอีกระลอกหรือไม่ ติดตามได้ในบทความนี้ค่ะ

. . . . . . . . . .

สถานการณ์วิกฤตอสังหาของจีน

          เมื่อไม่กี่เดือนที่ผ่านมานี้มีโครงการที่อยู่อาศัยหลายโครงการในจีน ตอนนี้ได้หยุดก่อสร้างไป รวมถึงคนซื้อบ้านไปแล้ว ตอนนี้ต่างพากันหยุดผ่อนบ้านไม่ผ่อนต่อ ซึ่งก็คาดว่าไม่ต่ำกว่า 300 โครงการ ใน 100 เมืองของจีน ความกังวลนี้ทางธนาคารเองก็เกรงว่ามันอาจจะกลายไปเป็นหนี้เสียในอนาคตได้

วิกฤตอสังหาของจีน

          Domino Effect ที่เกิดขึ้นไม่ใช่เฉพาะในฝั่งของลูกค้าหรือคนซื้อบ้านเท่านั้น แต่ปัญหามันยังกระทบไปยังฝั่งซัพพลายเออร์หรือผู้รับเหมาก่อสร้างด้วย ที่ต้องหยุดดำเนินการไปและไม่สามารถจ่ายหนี้ธนาคารได้ สาเหตุก็มาจากที่ผู้พัฒนาโครงการอสังหาฯ ไม่มีเงินจ่ายซัพพลายเออร์นั่นเอง นั่นก็ทำให้บริษัทพัฒนาอสังหาริมทรัพย์กำลังประสบปัญหาการขาดสภาพคล่องอย่างหนักหลายแห่ง ทั้งการผิดนัดชำระหนี้ทั้งในและต่างประเทศ รวมๆ แล้วอาจจะมากกว่า 30 แห่งเลยทีเดียวค่ะ

ตัวเลขผลประกอบการอสังหาฯในจีน ในครึ่งปีแรกของปี 2022 คาดว่าอาจจะลงลง 30% เมื่อเทียบกับปีที่แล้ว นอกจากนี้ราคาขายอสังหาฯ มูลค่าหุ้น รวมถึงหุ้นกู้อสังหาฯก็ลดลงด้วยทั้งหมด ตอนนี้หลายบริษัทอสังหาฯ กำลังเสี่ยงล้มละลาย ไม่มีเงินทุนมาหมุน หนี้เดิมก็ยังค้างอยู่ แถมยังถูกปรับลดลงความน่าเชื่อถือลงด้วย ทำให้โครงการพรีเซลหรือว่าเปิดขายก่อนสร้างให้กับลูกค้าก่อนหน้านี้ จำเป็นต้องหยุดสร้างไปอย่างเลี่ยงไม่ได้

          ภาคอสังหาฯของจีนถือว่าเป็นภาคเศรษฐกิจใหญ่ ที่มีมูลค่าสูงถึงเกือบ 30% ของ GDP ของประเทศจีนเลยทีเดียว หรือสามารถสร้างรายได้ 1 ใน 4 ของ GDP ทั้งประเทศ และก็เกี่ยวข้องกับภาคธุรกิจอื่นๆ ของประเทศอีกมากมาย ทางรัฐบาลจีนเองอาจจะนิ่งนอนใจไม่ได้แล้วนะคะ คงต้องรีบเข้าไปจัดการกับวิกฤตอสังหานี้โดยเร็วที่สุด

. . . . . . . . . .

วิกฤตอสังหาเกิดขึ้นได้อย่างไร ?

          สำหรับจุดเริ่มต้นของวิกฤตอสังหานี้ ก็ต้องย้อนกับไปเมื่อปี 2021 เมื่อบริษัทยักษ์ใหญ่อย่าง Evergrand Group ประสบปัญหาทางสภาพคล่อง หนี้สินท่วม ไม่สามารถชำระหนี้ธนาคารและนักลงทุนได้ หนี้สินรวมประมาณ 300,000 ดอลลาร์สหรัฐหรือประมาณ 10 ล้านล้านบาทเลยทีเดียว มีดอกเบี้ยมหาศาลที่ต้องแบกรับด้วย ปริมาณหนี้ของ Evergrand สูงถึง 2% ของ GDP กลายเป็นบริษัทที่มีภาระหนี้สินสูงอันดับต้นๆ ของโลก

จุดเริ่มต้นของวิกฤตอสังหา

          วิกฤต Evergrand ถามว่า บริษัทอสังหาฯ ยักษ์ใหญ่ขนาดนี้ เหตุใดถึงได้มีภาระหนี้สินมากมายได้ ? บริษัทอสังหาฯ ใช้วิธีการเติบโตรวดเร็วด้วยโมเดลหมุนเงิน ก็คือ กู้ยืมเงินไปซื้อที่ดินทำโครงการแล้วก็จ้างผู้รับเหมา นอกจากกู้ยืมเงินจากธนาคารก็ยังกู้ผ่าน Dollar-denominated offshore bonds ซึ่งขายในตลาดตราสารหนี้นอกประเทศจีน โดยมีผู้ลงทุนหลักเป็นต่างชาติ จากนั้นก็ขายอสังหาฯ แบบ Pre-sale เพื่อนำเงินไปหมุนทำโครงการต่อไป

          สาเหตุของปัญหาวิกฤตอสังหาจีนอีกข้อ เมื่อปี 2020 ทางการจีนได้ประกาศใช้กฎเกณฑ์ Three Red Lines กำหนดสัดส่วนเงินสดและหนี้สิน ประกอบกับตลาดอสังหาฯที่ได้รับผลกระทบจากเศรษฐกิจที่ซบเซาลงด้วยข้อจำกัดด้านการกู้ยืมและดีมานด์ที่ลดลง มีโควิด-19 เข้ามาเป็นตัวเร่ง ส่งผลให้กระแสเงินสดที่ใช้หมุนเวียนในธุรกิจลดลงไปด้วย ในที่สุดก็เลยเกิดปัญหาขาดสภาพคล่องตามมานั่นเองค่ะ

. . . . . . . . . .

วิกฤตอสังหามีผลกระทบอย่างไรบ้าง ?

          ภาวะวิกฤตอสังหานี้ยังลุกลามไปยังภาคการเงิน (ดูเนื้อหาการเงินแบบฉบับคอนโดนิวบ์ คลิก) ของประเทศจีน ตั้งแต่ลูกค้ารายย่อย ซัพพลายเออร์ รวมไปถึงบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ รายใหญ่ๆ ตอนนี้ก็ผิดนัดชำระหนี้กันเป็นทอดๆเลยทีเดียว อนาคตมันก็จะมีผลลุกลามยังภาคธุรกิจอื่นๆ ของประเทศจีน วิกฤตนี้จะนำไปสู่เหตุการณ์ “โครงการสร้างไม่เสร็จ” จนล่าสุด นำไปสู่การประท้วงของลูกบ้านที่ไม่ยอมจ่ายคืนเงินสินเชื่อบ้าน ในโครงการเหล่านั้น 

          บลูมเบิร์ก เทเลวิชัน รายงานว่า จากจุดเล็กๆ ของจดหมายประท้วงสั้นๆ 590 คำ ของลูกบ้านในโครงการ Dynasty Mansion Project ของ Evergrande ที่มณฑลเจียงซี แจ้งเพื่อทราบว่า “ถ้าไม่เริ่มสร้างต่อ ลูกบ้านก็จะไม่จ่ายเงินเช่นกัน” เพียงช่วงเวลาสั้นๆ ในไม่กี่สัปดาห์ ก็ได้แพร่ระบาดไปยังเมืองต่างๆ ประมาณ 100 เมืองหรือ 300 กว่าโครงการ กลายเป็นจุดเปลี่ยนสำคัญของวิกฤตอสังหาจีนขึ้น

Photo: Chinatopix Via AP

ขอบคุณภาพจาก Photo: Chinatopix Via AP

          เพราะปัญหาเรื่องนี้กำลังกระจายออกจาก “ภาคอสังหา” ไปสู่ “ภาคการเงิน” ที่เป็นคนปล่อยกู้ ทำให้ทางการไม่สามารถปล่อยให้เรื่องนี้เป็นเพียงเรื่องของเอกชน หรือเป็นเรื่องของภาคอสังหา ที่จะต้องจัดการปัญหาโดยลำพัง อีกต่อไป เพราะถ้าปล่อยไปไว้ ไม่แน่ว่าเราอาจจะเห็นภาพของคนไปยืนรอถอนเงินอีกหลายธนาคารท้องถิ่นในจีนแน่ๆ ทำให้วิกฤตอาจจะลุกลามขึ้นไปอีกขั้นได้ เมื่อเกิดวิกฤตอสังหาจีน มันก็จะมีผลต่อการขยายตัวของเศรษฐกิจโดยรวมอย่างเลี่ยงไมได้ ไม่น่าแปลกใจว่า ทำไมจีนที่เคยขยายตัวดีมาตลอด ตอนนี้กำลังมีปัญหาในการขยายตัว

          ด้วยการคาดการณ์การเติบโตของเศรษฐกิจจีนจะลดลง ทั้งจากดีมานด์ที่ลดลง การยืนหยัดในนโยบายโควิดเป็นศูนย์ ผสมโรงกับวิกฤตด้านพลังงาน ทำให้ธนาคารยักษ์ใหญ่อย่าง Goldman Sachs ปรับลดคาดการณ์ GDP ของจีนปี 2022 เหลือ 3.0% จากจาก 3.3% ส่วนทาง Nomura คาดเหลือเพียง 2.8% จาก 3.3% ทั้งตัวเลขการใช้จ่ายด้านต่างๆ ต่ำกว่าที่เคยคาดการณ์ไว้ ปัญหาโควิด-19 ที่มียอดผู้ติดเชื้อเพิ่มขึ้นต่อเนื่อง และที่ยิ่งอ่วมเข้าไปอีกเมื่อเด็กจบใหม่ราว 20% ยังหางานทำไม่ได้ นอกจากนี้การที่แบงก์ชาติจีนปรับลดอัตราดอกเบี้ยลงอย่างน่าตกใจ ยิ่งเป็นแรงฉุดให้การลงทุนด้านอสังหาฯลดลง นี่คือสัญญาณที่บอกว่าจีนกำลังตกอยู่ในภาวะวิกฤตเศรษฐกิจที่น่าเป็นห่วงจริงๆ ค่ะ 

. . . . . . . . . .

วิกฤตอสังหาจะมีแนวทางแก้ไขอย่างไร ?

          หากใครยังพอจำได้ถึงวิกฤตฟองสบู่อสังหาริมทรัพย์ ที่เคยเกิดขึ้นในประเทศต่างๆ เช่น ในช่วงก่อนปี 1991 ที่ประเทศญี่ปุ่น เมื่อก่อนปี 1997 ที่ประเทศไทย หรือในช่วงก่อนปี 2008 ที่ประเทศสหรัฐฯ ซึ่งการที่จะออกจากวิกฤตอสังหา เมื่อความเสียหายได้เกิดขึ้นแล้ว อาจจะต้องเริ่มจากความเข้าใจที่ว่า เราจะจัดการกับความเสียหายที่เกิดขึ้นแล้วนั้นอย่างไร จะให้ “ใคร” เป็นคนรับภาระบ้าง ซึ่งความเสียหายของจีนนั้นเริ่มมาจาก “โครงการที่ไม่เสร็จ” และ “ลูกหนี้ไม่สามารถจ่ายชำระหนี้” กลายเป็นหนี้เสีย NPL ในระบบการเงินและเศรษฐกิจ

วิกฤตอสังหาจะมีแนวทางแก้ไข

         นอกจากนี้แล้ว หากจัดการไม่ดีอาจมีหนี้เสียเพิ่มเติมจากภาคส่วนอื่นๆ ของเศรษฐกิจตามมาเพิ่มเติมด้วย จากเศรษฐกิจที่ขยายตัวน้อยกว่าที่คาดมาก ทำให้แผนธุรกิจของหลายๆ บริษัท ไม่เป็นไปตามเป้าหมาย อย่างเหตุการณ์ที่เคยเกิดในประเทศไทยเมื่อปี 1997 นั่นเอง

          ด้าน ดร.กอบศักดิ์ ภูตระกูล กรรมการรองผู้จัดการใหญ่ ธนาคารกรุงเทพ จำกัด(มหาชน) และประธานกรรมการสภาธุรกิจตลาดทุนไทย (FETCO) โพสต์ข้อความผ่านทางเฟซบุ๊ก "กอบศักดิ์ ภูตระกูล" ถึงเรื่องวิกฤตอสังหาจีนไว้ว่า เวลาเกิดวิกฤตอสังหา ปกติแล้วจะมีทางออกอยู่ 2 ทาง 

          แนวทางแรก เป็นทางออกแบบประเทศไทยหรือสหรัฐฯ คือการยอมให้เกิดวิกฤตอสังหาครั้งใหญ่เพื่อขจัดปัญหา ทั้งภาคอสังหา ธนาคาร เจ้าหนี้หุ้นกู้ ผู้ฝากเงิน ต้องแบ่งรับภาระไปบางส่วน และทางการเองก็ต้องยอมรับหนี้เสียต่างๆ เข้ารัฐ เพื่อที่จะให้สามารถเริ่มต้นใหม่ได้อีกครั้ง การสะสางปัญหานี้ไทยเสียเวลาไป 4-5 ปี ส่วนสหรัฐประมาณ 5 ปีกว่าที่ทุกอย่างจะกลับดีขึ้น

          หรือจะเป็นแนวทางที่สอง แบบประเทศญี่ปุ่น ที่ประคองปัญหาไว้ไม่ให้ลุกลาม แต่หนี้เสียที่ฝังตัวอยู่ในระบบก็ไม่ได้รับการคลี่คลาย เศรษฐกิจญี่ปุ่นไม่สามารถขยายตัวได้เป็นเวลานับสิบกว่าปี เจ็บหนักและยาวนานกว่าไทยและสหรัฐ จนกลายเป็นที่กล่าวว่านั่นคือ “ทศวรรษที่หายไป” นั่นเองค่ะ

          สาเหตุที่การคลี่คลายวิกฤตอสังหาต้องใช้เวลานานถึง 4-5 ปี เพราะธนาคารต้องตัดหนี้เสียออกไปจากบัญชีก่อน และปรับปรุงโครงสร้างหนี้ เป็นกระบวนการที่กินเวลาพอสมควร โดยเฉพาะการเจรจาต่อรองระหว่างกลุ่มเจ้าหนี้ รัฐเองก็ต้องเพิ่มทุนใหม่ให้ภาคธนาคาร เพื่อเป็นฐานใหม่ในการฟื้นฟูเศรษฐกิจ สำหรับกรณีของประเทศจีน ด้วยความสามารถในการสั่งการของทางการจีนให้เจ้าหนี้ตกลงกัน และเร่งกระบวนการปรับปรุงโครงสร้างหนี้ให้จบ อาจลดเวลาในการแก้ไขปัญหาให้เหลือ 2-3 ปีได้นับจากเกิดวิกฤต

วิกฤตอสังหาจะมีแนวทางแก้ไข 01

          อีกทั้งจีนยังมีกำลังเหลือพอที่จะแบกรับความเสียหายที่เกิดขึ้นแล้วเข้าสู่ภาครัฐ เพื่อให้ระบบเดินต่อไปได้ แม้ในช่วงของการแก้ไขปัญหา เศรษฐกิจจีนจะขยายตัวลดลงสักระยะหนึ่ง และอาจจะมีผลต่อการส่งออกของประเทศต่างๆ รวมถึงสินค้าจีนซึ่งปกติผลิตเพื่อใช้ในประเทศอย่างวัสดุก่อสร้าง อาจจะหลั่งไหลออกมาสู่ตลาดโลกมากขึ้น และกระทบกับอุตสาหกรรมอื่นๆด้วย

          มาถึงนี้ตอนนี้อาจจะยังสรุปไมได้ว่า วิกฤตอสังหาของจีนจะจบลงแบบไหน เพราะจริงๆ แล้วทางการจีนเขาก็ยังมีเครื่องมือทางนโยบายอีกมากที่ยังไม่ได้ใช้อย่างเต็มที่ ไม่ว่าจะเป็นนโยบายด้านดอกเบี้ยที่ลดได้อีก การปล่อยสภาพคล่องเพิ่ม การปรับลดค่าเงินหยวน และการจัดเงินพิเศษช่วยเหลือเอกชนจากภาครัฐ และยังสามารถรับหนี้เสียของเอกชนเข้าสู่ภาครัฐได้ ซึ่งนโยบายที่ทางการจีนเลือกในช่วงต่อไปนี้แหละค่ะ ที่จะเป็นตัวกำหนดเส้นทางของวิกฤตอสังหาจีนต่อไป และต้องติดตามกันอย่างใกล้ชิดค่ะ

. . . . . . . . . .

วิกฤตอสังหาจีนจะกระทบไทยหรือไม่ ?

           เชื่อว่านักลงทุนหลายคนหรือแม้แต่คนไทยที่ให้ความสนใจกับวิกฤตอสังหาจีน น่าจะมีคำถามว่าแล้ววิกฤตอสังหาจีนดังกล่าวจะมีผลกระทบอะไรกับบ้านเราหรือไม่ นักเศรษฐศาสตร์ไทยหลายคนออกมาให้ความคิดเห็นว่า ปัญหาของ Evergrand จะไม่ส่งผลมายังตลาดอสังหาฯในประเทศไทย เพราะบริษัทดังกล่าวไม่ได้เข้ามาลงทุนในไทย แต่จะมีผลต่อคนจีนที่ซื้ออสังหาฯ ในบริษัทนั้นๆ และอาจมีผลต่อเนื่องมายังกำลังซื้อหรือการตัดสินใจลงทุนในอสังหาฯ ในอนาคตของพวกเขา 

วิกฤตอสังหาจีนจะกระทบไทย

          ส่วนผู้ประกอบการหรือบริษัทอสังหาฯจากประเทศจีนที่เข้ามาลงทุนในประเทศไทย ก็ไม่ได้มีแนวทางการดำเนินกิจการแบบ Evergrand ในขณะที่ผู้ประกอบการอสังหาฯไทย ก็ไม่มีการก่อหนี้สินเกินตัว ยังคงมีวินัยทางด้านการเงิน จากสถานการณ์โควิด-19 ที่ผ่านมาก็มีการชะลอการลงทุนไปบ้างแล้วเพื่อให้สอดคล้องกับตลาดและภาวะเศรษฐกิจของประเทศ

ซึ่งในทางกลับกันกลุ่มที่จะได้รับผลกระทบจาก Evergrand โดยตรงคือ กลุ่มของนักลงทุนรายย่อยหรือสถาบันต่างๆ ที่เข้าไปลงทุนในตลาดตราสารหนี้หรือตลาดหลักทรัพย์ประเทศจีนและฮ่องกง อย่างเช่น กองทุนตราสารหนี้จีน กองทุนตราสารหนี้เอเชีย กองทุนตราสารหนี้ Emerging Market ใครที่เข้าไปลงทุนก็อย่านิ่งนอนใจนะคะ ควรเช็คดูว่ามีการลงทุนในตราสารหนี้ของ Evergrand หรือไม่ เพราะอาจจะได้รับผลกระทบโดยตรงจากการลงทุนนี้ค่ะ

          ทางสมาคมอสังหาริมทรัพย์ไทยระบุว่า จากกรณีวิกฤตอสังหาจีนดังกล่าว ไม่น่าจะกระทบต่อตลาดอสังหาฯไทย เพราะที่ผ่านมาทั้งผู้ประกอบการและสถาบันการเงินเคยได้รับบทเรียนมาตั้งแต่วิกฤติปี 2540 มาแล้ว สะท้อนได้จากความเข้มงวดในการปล่อยสินเชื่อโครงการและรายย่อย รวมถึงการชะลอพัฒนาโครงการของแต่ละบริษัทด้วย

          สำหรับสถานการณ์อสังหาริมทรัพย์ของไทย หลังจากที่รัฐบาลประกาศเปิดประเทศรับนักท่องเที่ยว และการปลดล็อกระบบ Test & Go ส่งผลให้ด้านการท่องเที่ยวและภาคธุรกิจต่างๆ เริ่มฟื้นตัว สังเกตได้จากจำนวนนักท่องเที่ยวเริ่มกลับมามากขึ้น ประชาชนเริ่มกลับมาใช้ชีวิตปกติ โดยเฉพาะธุรกิจอสังหาริมทรัพย์ก็เริ่มมีทิศทางที่ดีขึ้น แม้จะมีปัจจัยในเรื่องการปรับขึ้นของราคาที่ดิน ราคาน้ำมัน และการก่อสร้าง แต่ก็เป็นสิ่งที่ผู้ประกอบการอสังหาฯไทยต้องเตรียมรับมือกับการปรับราคาที่อยู่อาศัย แต่ปัจจัยเหล่านี้ก็ไม่ได้ทำให้ทิศทางการฟื้นตัวของตลาดที่อยู่อาศัยหมดไป ทำให้ในช่วงต้นปี 2565 ที่ผ่านมา ธุรกิจอสังหาฯ ยังมีการขยายการลงทุนอย่างต่อเนื่องค่ะ

. . . . . . . . . .

          อย่างไรก็ตาม ก็ต้องมาลุ้นและติดตามกับสถานการณ์ของวิกฤติอสังหาจีนกันต่อไป ว่าจะออกมาในทิศทางไหน เพราะเพียงแค่วิกฤตอสังหาเดียวก็กระทบไปยังเศรษฐกิจภาพรวมของประเทศจีนได้อย่างหนักหนาสาหัสเช่นกัน คงต้องมาเอาใจช่วยให้จีนผ่านพ้นวิกฤตอสังหาครั้งนี้ไปให้ได้ ส่วนไทยเองก็ใช้บทเรียนวิกฤตปี 40 ดำเนินธุรกิจกันด้วยความระมัดระวัง เพื่อจะได้ไม่ให้เกิดประวัติศาสตร์ซ้ำรอยนั่นเองค่ะ...