logo

          คำว่า ผ่อนคอนโดยังไม่หมดแต่อยากขาย จริง ๆ มีหลายกรณีนะ คลาสสิคสุดเลยก็คือ อยากย้ายที่อยู่ / ผ่อนต่อไม่ไหว ภาระค่าใช้จ่ายเยอะ / ไปจนถึงต้องการขายเพื่อทำกำไร เดี๋ยววันนี้เรามาดูกันครับว่าหากคุณอยากจะ ขายคอนโด ที่ยังผ่อนไม่หมด จะต้องทำอย่างไรกันบ้าง?

. . . . . . . . . .

. . . . . . . . . .

คอนโดผ่อนหมดแล้ว กับ คอนโดยังผ่อนไม่หมด ตอนขาย ต่างกันแค่ไหน?

          เอาเรื่องค่าใช้จ่ายก่อน ส่วนนี้เบนเชื่อว่าทุกคนทราบกันดีอยู่ละว่า ตอนที่เราผ่อนคอนโดอยู่เนี่ย โฉนดเรายังอยู่ที่ธนาคารเนอะ จะได้โฉนดคืนมาเป็นของเราจริง ๆ ก็ต่อเมื่อเราผ่อนหมดเเล้ว ฉะนั้น การขายคอนโดที่ “ยังผ่อนไม่หมด” กับคอนโดที่ “ผ่อนหมดแล้ว” ต้องมีความยุ่งยากกว่าอยู่ละ เรื่องแรกเลยคือ การโอน ไม่ได้โอนจากชื่อเราเป็นชื่อคนอื่น แต่มันต้องผ่านธนาคารด้วย ซึ่งมันก็อาจจะมีค่าธรรมเนียมยิบย่อย

อีกทั้ง… ต้องกลับไปดูเงื่อนไขสินเชื่อด้วยนะ ว่าหากปิดบัญชีเงินกู้ก่อนกำหนด จะเสียค่าธรรมเนียมเท่าไหร่ ส่วนนี้ก็จะเป็นค่าใช้จ่ายที่เพิ่มขึ้นมา

ค่าใช้จ่ายในการขายคอนโดผ่อนไม่หมด มีความแตกต่างเล็กน้อย

  • ค่าธรรมเนียมการโอน 2% ของราคาประเมิน ส่วนใหญ่เจ้าของจะออก เพื่อให้ขายห้องได้ไวขึ้น แต่ก็ตกลงกับคนซื้อได้
  • ภาษีธุรกิจเฉพาะ หากซื้อมาไม่ถึง 5 ปี ต้องเสีย 3.3% แต่ถ้าเกินแล้วไม่ต้องเสีย
  • อากรแสตมป์ 0.5% ถ้าเสียภาษีธุรกิจเฉพาะเเล้ว ยกเว้นได้
  • ภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ขายทุกกรณี ต้องจ่ายหมด คำนวณจากราคาประเมิณ ยิ่งขายไว ยิ่งเสียเยอะ เช่น ซื้อมาแค่ 1 ปี เอา 92% ของรายได้ไปคำนวณ / ซื้อมา 5 ปี คำนวณที่ 65% / หรือถ้า 8 ปีขึ้น ก็ 50%

. . . . . . . . .

3 กรณีที่ตัวอย่าง ของคนส่วนใหญ่ที่ ผ่อนคอนโดยังไม่หมดแต่อยากขาย

            คือจริง ๆ ตรงนี้ต้องการมาแนะนำเฉย ๆ ครับสำหรับคนที่ต้องการขายคอนโดผ่อนไม่หมดทั้ง 3 กรณี เพราะมันก็จะมีเงื่อนไขและข้อจำกัดที่แตกต่างกัน รวมถึง แต่ละบุุลก็มีเหตุผลที่แตกต่างกันอีก ก็เลยคิดว่า น่าจะพอเป็นตัวช่วยได้ครับ

ผ่อนคอนโดยังไม่หมดแต่อยากขาย เพราะอยากย้ายที่อยู่

          ข้อนี้เนี่ย พบว่า ปัญหาที่เกิดขึ้น จากคนใกล้ตัวหลาย ๆ คนที่เป็นมนุษย์เงินเดือนเหมือนกันคือ “ภาระค่าใช้จ่ายมันจะตึงเกินไป” เพราะจริง ๆ แล้ว การที่จะย้ายที่อยู่รูปแบบนี้ คือเราต้องไปซื้อคอนโดใหม่เนอะ ซึ่งมันก็จะต้องทำสัญญาเงินกู้ใหม่ จากรายรับที่เราจะต้องถูกคำนวณใหม่เนื่องจากเราผ่อนคอนโดหลังเดิมอยู่ ก็จะเพิ่มความยุ่งยากตรงนี้ และมีค่าใช้จ่ายประกอบเพิ่มขึ้น ค่าส่วนกลาง บลาๆๆๆ

          นอกจากนี้ บางคนติดผ่อนคอนโดเก่า แล้วต้องไปกู้คอนโดใหม่ ย้ายไปปุ๊บ ระหว่างรอขายคอนโดเก่า ก็ต้องผ่อนคอนโดใหม่อีก บางทีมันตึงมือเกินไป แบบนี้จะลำบากเอา 

          เลยอยากจะแนะนำให้ วิธีการคือ ถามตัวเองก่อนว่า ทำไมเราถึงย้ายคอนโด สมมุติว่าเปลี่ยนงาน ดูสิว่าหากย้ายไป ค่าใช้จ่ายในการเดินทางไปทำงานลดลงมั้ย ทำเลที่จะย้ายไปคุ้มค่ามากพอสำหรับการย้ายหรือเปล่า หากย้ายไปแล้วมีข้อดีข้อเสียอะไรบ้าง คือ ย้ายทั้งทีเอาให้คุ้มกับเหตุผลในการย้ายอ่ะ ต้องเลือกดี ๆ ต้องใกล้ที่ทำงานจริง เดินทางสะดวกขึ้นจริง และต้อง พยายาม ขายคอนโดเก่าให้ได้ก่อนที่จะไปซื้อคอนโดใหม่ ส่วนนี้จริงอยู่ที่ว่ามันยากนเอะ ต้องใช้เวลาพอสมควร และก็แทบเป็นไปไม่ได้เลยที่จะไม่มีช่องว่างระหว่างย้ายที่คุณอาจไม่มีที่อยู่ แต่ลองคิดกลับกัน

          หากยังขายไม่ได้ เราต้องผ่อนคอนโดเก่าไปด้วย คอนโดใหม่ไปด้วย ภาระค่าใช้จ่าย 2 ทาง จะดีกว่ามั้ยหาก เราประกาศขายคอนโดเก่า จนได้ลูกค้า และเหลือช่องว่างระหว่างย้ายเพียง 1 - 2 เดือน ซึ่ง เอาเงิน 1 - 2 เดือน ไปจ่ายค่าเช่าโรงแรมรายเดือน เพราะถือว่า มีระยะเวลาการจ่ายที่เราวางแผนไว้เเล้ว ว่าจ่ายแค่ 2 เดือน แล้วจากนั้นค่อยย้ายเข้าไปคอนโดใหม่ อันนี้เบนว่าดีกว่า คือ ถ้าผ่อนไปขายไป ผ่อนอันใหม่ไป บางทีมันแบบ ปล่อยใจฝันเกินไปหน่อย ควบคุมค่าใช้จ่ายยากระ ต้องระวังๆ

ผ่อนคอนโดยังไม่หมดแต่อยากขาย เพราะผ่อนต่อไม่ไหว

          ข้อนี้เบนเข้าใจเลยว่า ปัญหาของแต่ละคนไม่เหมือนกัน การขายคอนโดเพราะผ่อนไม่ไหว ไม่ใช่เรื่องน่าอายเลย บางครั้งเราก็ต้อง ถอยเพื่อไปเริ่มใหม่ แต่จะถอยอย่างไรให้เราเจ็บตัวน้อยที่สุด ซึ่งการจะเจ็บตัวน้อยที่สุดอย่างแรกเลยคือ อย่าปล่อยให้ถูกยึด!!! *** เพราะการปล่อยให้ธนาคารยึด อันนี้เจ็บตัวมากแน่นอน เสียเครดิตทางการเงิน ทำให้เราเริ่มใหม่ลำบาก แถม ดอกเบี้ยก็วิ่ง ตามสัญญาแล้วผู้กู้ต้องจ่ายดอกเบี้ยอยู่ดี และ ถึงแม้ธนาคารจะนำทรัพย์ไปขายทอดตลาดแล้ว ก็อาจจะต้องเสียอีก ถ้าราคาที่ขายทอดตลาดไปแล้วนำมาหักลบกลบหนี้ไม่หมด

ฉะนั้น อย่าปล่อยให้ถึงขั้นถูกยึดเด็ดขาด!!!

          แล้วจะทำอย่างไร? ถ้าถามเบนนะ เบนยอมเจ็บน้อยดีกว่าเจ็บมาก เบนจะขายแบบเททิ้งเลย หมายความว่า ทำยังไงก็ได้ให้ภาระค่าใช้จ่ายในการผ่อน หลุดพ้นไปจากตัวเราให้ไวที่สุด

  • ขายต่ำกว่าราคาตลาด (แต่อย่าลืมดูยอดหนี้คงเหลือ)
  • เจ็บเพราะส่วนแบ่งเอเจ้นท์ ทุกช่องทาง
  • ขายคนในโครงการเดียวกัน ในกรุ๊ปไลน์ หรือแจ้งนิติ

ผ่อนคอนโดยังไม่หมดแต่อยากขาย เพราะทำกำไร

          จริง ๆ แล้วการขายคอนโดด้วยเหตุผลนี้ค่าใช้จ่าย ไม่ได้ต่างกับการขายด้วยเหตุผลอื่น ๆ สิ่งสำคัญที่อยากจะแนะนำสำหรับเพื่อน ๆ ในกรณีนี้ก็คือ โอกาสของการทำกำไรนั่นเอง จึงเกิดเป็นคำถามต่อไปว่าแล้วเราควรมีกำไรจากการขายหรือที่เรียกว่า Capital Gain เป็นจำนวนมากน้อยเท่าไรถึงจะคุ้มค่า เราก็อาจจะต้องมาเช็คปัจจัยสำคัญที่เกี่ยวข้องกับเรื่องนี้กันหน่อย เช่น

  • ปัจจุบันราคาต่อตารางทำเลนั้นเป็นอย่างไร เพิ่มขึ้นจากเดิมมากน้อยแค่ไหน โดยการเช็คดูตัวเลขสถิติราคาประเมินที่ดินของกรมธนารักษ์ หรืออาจจะลองดูราคาซื้อขายโครงการนั้นในเว็บไซต์ออนไลน์ด้านคอนโดดูว่า โครงการนี้ตอนเปิดตัวราคาเท่าไร่ ปัจจุบันราคาเท่าไร
  • กลุ่มเป้าหมายคอนโดนี้คือใคร หากเป็นคนนักเรียนนักศึกษา ก็อาจจะมีความต้องการซื้อของผู้ปกครองที่อยากจะซื้อในบุตรหลานได้อยู่อาศัยในวันธรรมดาเพื่อจะได้ใช้ชีวิตง่ายขึ้น ราคาคอนโดมิเนียมก็น่าจะดีต่อไปเรื่อย ๆ หากเราลองปรับปรุงห้องให้ดูดีกว่าห้องอื่น ๆ ก็อาจจะประกาศขายในราคาที่สูงกว่าราคาตลาดได้ เพื่อจับกลุ่มคนมีเงินที่อยากสร้างความสุขสบายให้กับลูกหลาน เป็นต้น
  • หากคอนโดตั้งอยู่ในทำเลดี อย่างแหล่งงานกลางเมืองที่จะมีความต้องการของกลุ่มพนักงานกินเงินเดือนในพื้นที่นั้น ๆ อยู่อาศัยเป็นจำนวนมาก บางทีเพื่อน ๆ อาจจะไม่ต้องขายคอนโดทิ้ง แต่เลือกที่เป็นแหล่งรายได้ Passive Income ในรูปแบบของการปล่อยเช่า กินเก็บค่าเช่าไปเรื่อย ๆ ก็ต้องมาคำนวณ Rental Yield กัน ก็เป็นทางเลือกที่น่าสนใจอยู่ไม่น้อย

. . . . . . . . . .

          และนี่คือทั้งหมดของบทความ ผ่อนคอนโดยังไม่หมดแต่อยากขาย ต้องทำอย่างไรบ้าง ที่ CondoNewb นำมาฝากกัน หากชอบบทความของเราสามารถคลิ๊กอ่าน บทความเกี่ยวกับการซื้อขายคอนโด ได้ที่นี่ ขอบคุณครับ