logo

          อยากลงทุนทั้งที เราก็ควรต้องศึกษาดีๆ ให้เข้าใจถึงสิ่งทีเราจะไปลงทุนด้วย ซึ่งก็รวมถึงการลงทุนอสังหาฯ อย่างการคอนโดมิเนียมด้วยเช่นกัน นอกจากการซื้อคอนโดเพื่อการอยู่อาศัยเองแล้วผู้อ่านบางท่านก็อาจที่จะมีความสนใจในการริเริ่มที่จะลงทุนคอนโดมิเนียม ไม่ว่าจะเป็นการลงทุนระยะสั้นหรือระยะยาวก็ตาม นิวบ์เองก็มีความสนใจไม่ต่างกันครับ

          ในบทความ Insight ในฉบับนี้ นิวบ์จึงขอพาผู้อ่านมาสำรวจกันว่ารูปแบบในการลงทุนอสังหาฯ ลงทุนคอนโดมีวิธีไหนบ้าง และแต่ละแบบมีรายละเอียดอย่างไร

          กการลงทุนอสังหาฯ ลงทุนคอนโดจริงๆ แล้วก็มีมากมายหลากหลายวิธี แต่สามารถแบ่ง 2 กลุ่มหลักๆ ได้แก่ การลงทุนอสังหาฯ ระยะสั้น และ การลงทุนอสังหาฯ ในระยะยาว ซึ่งก็มีแบ่งย่อยด้วยกันอีก 4 วิธีแบ่งเป็นกลุ่มละ 2 วิธี โดยนิวบ์ได้รวบรวมมาให้ผู้อ่านสามารถทำความเข้าใจในเบื้องต้นได้ไม่ยาก และอาจยกตัวอย่างในบางส่วนเพื่อให้สามารถเข้าใจได้สะดวกยิ่งขึ้น โดยเริ่มต้นกันที่ในการลงทุนคอนโดกลุ่มแรก

1. การลงการลงทุนอสังหาฯ ลงทุนคอนโดระยะสั้น

          มักจะเป็นการลงทุนคอนโดแบบหวังผลกำไรในระยะสั้นๆ โดยที่ผู้ซื้อที่เป็นนักลงทุนไม่ได้ตั้งใจจะถือครองคอนโดนั้นๆ นาน เน้นผลตอบแทนกำไรที่ไม่ต้องมากแต่ได้อย่างเร็วไว โดยการลงทุนคอนโดระยะสั้นนี้ก็สามารถแบ่งได้อีก 2 วิธีย่อย ได้แก่

1.1 การซื้อขายใบจอง หรือขายต่อรอบ Presale

          นับว่าเป็นกลุ่มวิธีในการการลงทุนอสังหาฯ ลงทุนคอนโดที่อาจจะใช้เงินต้นทุนที่น้อยที่สุดในบรรดาวิธีการลงทุนคอนโดทั้งหมด คือไม่จำเป็นต้องใช้เงินต้นทุนที่มากเท่ากับการซื้อคอนโดจริงๆ ทั้งห้อง เพียงแค่การวางเงินจอง เงินทำสัญญา และอาจจะมีการผ่อนจ่ายเงินดาวน์ไปด้วยเท่านั้น จำนวนเงินที่ใช้อย่างเต็มที่ใช้อาจจะประมาณหลักแสนถึง 1 ล้านบาท ขึ้นอยู่กับขนาดห้อง ระดับ Segment และทำเลที่ตั้งของโครงการครับ จากนั้นก็ต้องรีบหาขายต่อผู้ซื้อให้ทันก่อนโครงการจะก่อสร้างเสร็จและถึงกำหนดโอนรับห้องนั้นเอง

          แต่วิธีก็มีความเสี่ยงว่า เพราะเป็นวิธีที่ง่ายและใช้เงินทุนไม่มาก คนจึงเลือกวิธีนี้กันเยอะเกิดจำนวนคู่แข่งมากมาย อีกทั้งยังเป้นการสร้าง Demand เทียม ให้ตลาดอสังหาฯ คอนโดดูคึกคักขายง่ายขายคล่อง ล้นกว่าจำนวนผู้ซื้อที่เป็น Demand จริงที่จะมาซื้อต่อได้ครบทั้งหมด และเกิดการ Over Supply นั่นเอง ซึ่งหากปล่อยขายทิ้งไม่ทันก็จะต้องเข้าสู่ขั้นตอนของการยื่นกู้ธนาคารเพื่อรับโอนห้องติดมือมาผ่อนเองอีก หรือในบางกรณีที่นักลงทุนคอนโดในหมวดวิธีนี้ก็เลือกที่จะทิ้งโอนห้อง ปล่อยให้เป็นห้องหลุดโอนที่ Developer ต้องรับห้องกลับมาขายใหม่เองอีกนั่นเอง

1.2 ซื้อมาขายไป หรือ Flipping

          ในกลุ่มการลงทุนอสังหาฯ วิธีที่ 2 ของการลงทุนคอนโดระยะสั้น (แต่ในบางกรณีก็อาจจะถือครองยาวนาน) จะเน้นการถือครองเก็งกำไรไว้สักระยะหนึ่ง ให้ราคาค่อย ๆ ปรับขึ้นจนถึงจุดที่พอใจก่อนจะปล่อยขายต่อ หรือทำการสร้างมูลค่าเพิ่มแล้วจึงปล่อยขาย ซึ่งการลงทุนคอนโดในกลุ่มนี้จะต้องไม่เดือดร้อนที่จะรับโอนห้องมาถือครองพร้อมผ่อนจ่ายต่อนะครับ โดยการลงทุนคอนโดแบบซื้อมาขายไป หรือ Flipping ไม่ได้จำกัดเฉพาะกับคอนโดที่เป็นโครงการสร้างใหม่ หรือ Presale แต่รวมถึงโครงการมือสองหรือการลงทุนอสังหาฯ ด้วยการซื้อต่อด้วยเช่นกัน แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นการจะขายต่อได้อาคารคอนโดจะต้องก่อสร้างแล้วเสร็จเห็นห้องจริงแล้วจึงปล่อยขายต่อนั่นเอง

          ดังนั้นความมั่นคงทางการเงินที่จะลงทุนคอนโดทุนระยะสั้นวิธีนี้บางครั้งอาจต้องเผื่อเงินทุนที่เป็นเงินเย็นไว้บ้าง โดยอย่างง่ายที่สุดก็คือ ซื้อขายต่อตามสภาพ อาจจะเป็นการปล่อยขายต่อห้องที่อยู่ในสภาพเปล่าหรือแถมเฟอร์นิเจอร์จากโปรโมชั่นของโครงการ โดยไม่มีการปรับเปลี่ยนอะไรเพิ่มเติม หรือเป็นห้องตามสภาพเดิมของเจ้าของเก่า โดยหากเป็นห้องในตำแหน่งที่ดีของอาคาร ขนาดยูนิตกำลังเป็นที่นิยม และโครงการอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพ นักลงทุนอสังหาฯ อาจถือครองเก็บไว้สักระยะรอให้ราคาตลาดประขึ้นจึงค่อยขายต่อเพื่อเอากำไร

          หรือหากไม่ต้องการถือเก็บไว้นาน การปรับปรุงรีโนเวทเพิ่มมูลค่าก่อนขายต่อ ก็เป็นอีกวิธีของการลงทุนคอนโดระยะสั้นกลุ่มนี้ โดยทำการรีโนเวทตกแต่งห้องให้ใหม่เอี่ยมยกชุด เป็นการสร้างมูลค่าเพิ่มเติมเข้าไปจากห้องเดิมด้วยราคาของเฟอร์นิเจอร์และวัสดุตกแต่งต่างๆ แล้วค่อยขายต่อในราคาที่อาจบวกกำไรเพิ่มขึ้นอีกนั่นเอง

          ความเสี่ยง ของการลงทุนอสังหาฯ วิธีนี้อาจต้องดูที่ศักยภาพทั้งของตัวโครงการและทำเลแวดล้อมในการทำกำไรด้วยครับ หากเป็นโครงการที่มีเรื่องอื้อฉาว ทำเลไม่มีศักยภาพ หรือมีคู่แข่งด้านราคาเยอะ ก็มีโอกาสที่จะติดดอยเอาได้นะครับ

2. การลงทุนอสังหาฯ ลงทุนคอนโดระยะยาว

          หลังจากเรื่องของการลงทุนคอนโดระยะสั้นแล้ว สำหรับการลงทุนคอนโดระยะยาวคือความพร้อมของเงินที่จะนำมาลงทุนคอนโดห้องสักห้องจะต้องมากพอที่จะรับโอนห้องและผ่อนจนหมดและถือครองได้นานๆ จริงๆ โดยการลงทุนในหมวดการลงทุนอสังหาฯ นี้นอกจากการแสวงหาผลกำไรจากการเก็งราคาขายต่อยังมีช่องทางรายได้อื่นอย่างการปล่อยเช่านั่นเอง

 2.1 การซื้อคอนโดไว้ปล่อยเช่า

          ซึ่งการลงทุนคอนโดซื้อไว้เพื่อปล่อยเช่า จะมีกลุ่มผู้เช่าเป็นปัจจัยเป้าหมายที่สำคัญ เพื่อสร้างความมั่นใจได้ว่า คอนโดห้องที่ซื้อไปนั้นจะสร้างรายได้ให้เราในทุกๆ เดือน หรือไม่ทิ้งช่วงขาดผู้เช่านานนักไม่เช่นนั้นก็จะเสี่ยงแก่การติดดอยหรือปล่อยเช่าไม่ออกเช่นกัน โดยการลดความเสี่ยงที่ดีที่สุดอาจวิเคราะห์ได้จากโครงการคอนโดที่อาคารจริงสร้างเสร็จแล้วสักระยะหนึ่งและมีผู้เข้าพักอาศัยจริงให้เราสามารถหาอัตราการเข้าพัก หรือ Occupancy Rate ได้นั่นเอง โดยหากเป็นโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จหรือเป็นรอบ Presale ก็อาจจะวิเคราะห์จากโครงการตึกอื่นๆ ที่เป็นเพื่อนบ้านละแวกใกล้เคียได้เช่นกัน

          โดยถ้าเป็นโครงการในทำเลที่มีผู้พักอาศัยเยอะ เช่น เป็นแหล่งชุมชน ใกล้แหล่งงานและศูนย์กลางบริการต่างๆ ราคาค่าเช่าอยู่ในระดับที่จับต้องได้ โอกาสการปล่อยเช่าได้ก็จะสูงขึ้น หากไม่วิเคราะห์อัตราการเข้าอยู่หรือ Occupancy Rate แล้ว ความเสี่ยงที่จะปล่อยเช่ายากก็จะเยอะนั่นเอง

 2.2 ซื้อคอนโดแบบรับประกันค่าเช่า Rental Guarantee หรือ Yield

          ในวิธีการลงทุนอสังหาฯ นี้อาจจะยังไม่คุ้นเคยกันมากนัก แต่ก็นับว่าเริ่มมีปรากฎให้เห็นบ้างแล้วสำหรับโครงการอสังหาฯ คอนโดที่เน้นเพื่อการลงทุนเป็นพิเศษ ไม่ว่าจะเป็นคอนโดตากอากาศตามเมืองพักผ่อนหรือคอนโดกึ่งโรงแรมที่มีเครือโรมแรมชั้นนำเข้ามาเป็นผู้บริหารจัดการนิติบุคคลอาคาร ทำให้สามารถปล่อยเช่าระยะสั้นแบบโรงแรมได้อย่างถูกต้องตามกฎหมายและมีผู้เข้าพักได้ต่อเนื่องมากกว่า จึงสามารถรับประกันรายได้ต่อห้องได้อย่างมั่นคงชัดเจนนั่นเองครับ

          ซึ่งโครงการประเภทนี้ก็มักจะกำหนดค่าธรรมเนียมบำรุงส่วนกลางที่ค่อนข้างสูง ตั้งแต่ 80 – 125 บาทต่อตารางเมตร หากไม่ได้แบ่งจากรายได้ที่ลงทุนคอนโดปล่อยเช่า ตัวอย่างก็ได้แก่ โครงการของ Siamese Asset อย่าง Siamese Rama 9 และ Siamese Exclusive Ratchada เป็นต้น

          แต่ข้อด้อยของการลงทุนคอนโดในวิธีนี้คือเพื่อการลงทุนอสังหาฯ ชนิดที่จริงจังโดยที่เจ้าของห้องอาจจะไม่มีโอกาสได้อยู่เอง หรือสามารถเข้าพักได้เพียงชั่วคราว เนื่องจากหากไม่ได้ปล่อยเช่าอย่างสม่ำเสมอ อาจขาดรายได้ที่จะมาจุนเจือค่าบำรุงส่วนกลางที่แพงเอามาก ๆ นั่นเองครับ

          พอจะทราบกันแล้วใช่ไหมครับ ว่าการการลงทุนอสังหาฯ ลงทุนคอนโดโดยหลักๆ แล้วมีวิธีไหนบ้าง วิธีลงทุนอสังหาฯ ไหนเริ่มต้นได้ง่ายไม่ต้องใช้เงินทุนมากมาย และวิธีลงทุนอสังหาฯ ไหนบ้างที่ต้องมีความพร้อมทางการเงินจริงๆ เพื่อให้สามารถรับความเสี่ยงและไม่เดือดร้อนในภายหลังครับ ทุกการลงทุนมีความเสี่ยงการลงทุนคอนโดเองก็เช่นกัน ควรประเมินความพร้อมของตนเองก่อนลงทุนด้วยเสมอครับ แล้วมาพบกับเรื่องราวข่าวสารคอนโดดีๆ ได้ใหม่ที่ CondoNewb นะครับ

Written by NewbTay