อสังหาริมทรัพย์อย่างบ้านหรือคอนโดถือเป็นทรัพย์ชิ้นใหญ่ การจะตัดสินใจซื้อทั้งทีต้องใช้เงินจำนวนมากใช่ไหมล่ะครับ แล้วถ้าหากตัวเราเองไม่ได้มีเงินสดเก็บไว้จำนวนมากพอ อีกทางเลือกในการซื้ออสังหาฯ ที่หลายๆ คนพอจะรู้จักกันดีก็คือการขอสินเชื่อเพื่อกู้ซื้อคอนโดจากสถาบันการเงินอย่างธนาคารนั่นเอง

. . . . . . . . . . .

          ซึ่งการขอสินเชื่อกับธนาคารเพื่อกู้ซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างการกู้ซื้อคอนโดก็ไม่ได้นับว่าเป็นเรื่องที่ยุ่งยากหรืออย่างที่หลายๆ คนอาจจะคิด แต่จะเรียกว่าง่ายไหมก็ไม่เชิงเสียทีเดียวครับ เพราะการจะยื่นขอกู้สินเชื่อให้ได้ผ่านในครั้งเดียว หรือให้ได้งบจำนวนเยอะๆ ล้วนขึ้นอยู่กับปัจจัยหลายอย่าง ทั้งด้วยคุณสมบัติของตัวผู้ยื่นกู้ซื้อคอนโดอย่างเราเอง นโยบายการให้สินเชื่อหรือปล่อยกู้ของแต่ละธนาคาร ราคาของคอนโดที่นำมายื่นกู้ รวมถึงปัจจัยแวดล้อมอย่างสภาวะเศรษฐกิจ ณ เวลานั้นๆ อีกด้วย

          ในบทความ NewbInsight ในฉบับนี้ นิวบ์จึงรวบรวมเคล็ด(ไม่)ลับ กู้ซื้อคอนโดให้ผ่าน 100% ไว้สำหรับผู้ซื้อคอนโดมือใหม่ที่สนใจกู้ซื้อคอนโดเป็นครั้งแรก หรือใครที่ยังสงสัยในขั้นตอนของการยื่นกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยกันครับ

. . . . . . . . . .

1. กู้ซื้อคอนโดให้ผ่าน

ควรประมาณกำลังในการผ่อนของตนเอง

          ถือเป็นการประมาณตัวเราเองด้วยตัวเองในขั้นต้นเลยล่ะครับ ว่าด้วยลักษณะอาชีพการงานของเราเป็นกลุ่มไหน ระดับรายได้ต่อเดือนของเราประมาณเท่าไหร่ รายจ่ายต่อเดือนของเรามากน้อยแค่ไหน มีเงินเก็บต่อเดือนเยอะไหม รวมถึงมีหนี้สินที่ต้องผ่อนชำระอย่างบัตรเครดิตอยู่อีกเท่าไหร่ด้วย

 

          ซึ่งปัจจัยในการกู้ซื้อคอนโดยิบย่อยเหล่านี้ จะเหมือนเป็นด่านแรกที่จะรายงานกับธนาคารว่าเรานั้นมีศักยภาพมากพอที่จะรับผิดชอบการผ่อนชำระสินเชื่อที่มายื่นขอกู้มากน้อยแค่ไหน ธนาคารควรจะปล่อยกู้ให้ไหมหรือให้เท่าไหร่ 

           และนิวบ์เองก็เคยมีวิดีโอคลิปอธิบายหลักการประมาณความสามารถในการผ่อนชำระสินเชื่อที่อยู่อาศัยไว้คร่าวๆ ว่าด้วยเงินเดือนที่ระดับนี้เราควรจะเลือกซื้อคอนโดที่ระดับราคาเท่าไหร่ ถึงจะผ่อนไหวและมีสิทธิกู้ผ่าน ในคลิปวิดีโอตอน “คอนโด 101 - รายได้เท่านี้ จะมีสิทธิ์กู้ซื้อคอนโดราคาเท่าไหร่” สามารถลองย้อนกลับไปทำความเข้าใจกันได้ครับ

. . . . . . . . .

2. กู้ซื้อคอนโดให้ผ่าน

อย่าเพิ่งกู้ซื้อทรัพย์ชิ้นใหญ่พร้อมกันหลายอย่าง

          การกู้ซื้อคอนโดขณะที่เรามีหนี้หลายก้อน หรือรายจ่ายประจำหลายทางอาจลดศักยภาพในการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยที่จะมาเป็นหนี้ก้อนใหญ่อีกก้อนได้ ทำให้มีโอกาสสูงที่ธนาคารจะเลือกปฏิเสธการกู้ของเรานั่นเอง 

           โดยอุปสรรคเหล่านี้ก็อย่างเช่นหนี้บัตรเครดิตต่างๆ แม้ว่าเหมือนจะใช่ปัญญหาใหญ่ แต่จำนวนเงินที่เราต้องผ่อนจ่ายไปกับบัตรเครดิตก็นับว่าเข้ามาลดทอนตัวรายรับที่เป็นเงินเดือนของเราไปแล้วเชียวนะ

ตัวอย่าง นาย ก มีรายได้ต่อเดือน 25,000 บาท มีหนี้บัตรเครดิตที่ต้องผ่อนชำระเดือนละ 3,500 บาท ความสามารถในการกู้ซื้อคอนโดจะเลือกคิดที่ประมาณ 40% ของรายได้

          จะได้ว่า (25,000 – 3,500) x 40% = 8,600 บาท มาคำนวณเงินกู้

          จากที่ควรจะได้ว่า 25,000 x 40% = 10,000 บาท หากไม่มีรายจ่ายประจำมาหักออกไปนั่นเอง

          นอกจากบัตรเครดิตแล้วยังรวมไปถึงกรณีการซื้อสินค้าชิ้นใหญ่ หรือมีราคาแพงที่ต้องผ่อนจ่ายหลายๆ เดือน อย่างโทรศัพท์มือถือ เครื่องใช้ไฟฟ้าอย่าง TV ตู้เย็น หรือ เครื่องซักผ้า หรืออุปสรรคใหญ่ที่สุดก็เห็นจะเป็นการซื้อรถยนต์นั่นเอง เพราะนับว่าเป็นทรัพย์ชิ้นใหญ่อีกประเภทที่หลายๆ คนมักเลือกที่จะยื่นกู้ขอสินเชื่อเพื่อนำมาซื้อเหมือนกันนั่นเอง 

           ซึ่งถ้าเราติดพันธะผ่อนรถยนต์อยู่ก่อนแล้วก็นับว่ามีโอกาสน้อยมากๆ ที่จะกู้ซ้ออสังหาฯ อย่างบ้านหรือคอนโดผ่านครับ หากเราไม่ได้มีเงินเก็บคงบัญชีไว้เยอะๆ หรือมีรายได้ต่อเดือนที่มากพอนั่นเอง

          โดยวิธีแก้ไขที่ดีที่สุดก็คือ อย่าเพิ่งซื้อหรือผ่อนอะไรที่เป็นหนี้ผูกพันในจำนวนเงินที่มาก หรืออย่างน้อยก็ควรรีบโปะผ่อนชำระให้ครบจนหมด ก่อนที่จะยื่นกู้ขอสินเชื่อเพื่อซื้อคอนโดนั่นเอง

. . . . . . . . . .

3. กู้ซื้อคอนโดให้ผ่าน

ควรรักษาประวัติการชำระหนี้

          ในการยื่นกู้เงินใดๆ ก็ตามรวมถึงการกู้ซื้อคอนโด ทางธนาคารจะขอตรวจสอบข้อมูลการชำหนี้ย้อนหลังของเรา ผ่านทางบริษัท ข้อมูลเครดิตแห่งชาติ จำกัด หรือ เครดิตบูโร นั่นเอง ซึ่งจะมีข้อมูลการชำระหนี้และประวัติการขอสินเชื่อของเราทั้งหมดบันทึกอยู่ในนั้น

          ดังนั้น ในการกู้ซื้อคอนโดถ้าหากเรามีวินัยในการชำระหนี้ที่ดี ผ่อนชำระอย่างสม่ำเสมอโดยไม่เคยจ่ายช้าเลยกำหนดหรือค้างชำระสะสม ก็มีโอกาสสูงขึ้นที่ธนาคารจะพิจารณาปล่อยสินเชื่อกู้ซื้อคอนโดให้กับเรานั่นเองครับ

. . . . . . . . . .

4. กู้ซื้อคอนโดให้ผ่าน

ควรมีเงินเหลือติดบัญชี

          ก่อนที่จะยื่นกู้ขอสินเชื่อเพื่อกู้ซื้อคอนโด แนะนำว่าจำนวนเงินเก็บในบัญชีของเราควรมีไว้ให้มีอย่างน้อย 20% ของวงเงินที่เราจะทำการขอสินเชื่อกับธนาคาร ยิ่งมีมากเท่าไหร่ยิ่งดีเพราะธนาคารจะมั่นใจได้ว่าเรานั้นจะมีความสามารถที่จะผ่อนชำระต่อไปได้อีกอย่างน้อย 3 เดือนหรือนานกว่านั้น หากเกิดเหตุสุดวิสัยตัวเรามีปัญหาทางการเงินหรือขาดรายได้ขึ้นมากระทันหันนั่นเอง อีกทั้งจะไม่เป็นการทำให้ประวัติการผ่อนชำระของเราเสียอีกด้วยนะ

          หรือในอีกวิธีก็คือการเก็บเงินเข้าบัญชีอย่างสม่ำเสมอ โดยอาจทำได้ด้วยการโอนเงินเข้าไปเก็บไว้ในจำนวนที่มากพอเท่ากับจำนวนที่เราจะต้องผ่อนคอนโดในแต่ละเดือนเข้าบัญชีนั้นไปเรื่อยๆ อย่างต่อเนื่องนานสัก 6 เดือนขึ้นไป

ตัวอย่าง หากเราคาดการณ์และประมาณตนแล้วว่าจะสามารถผ่อนจ่ายคอนโดได้เดือนละ 10,000 บาท เราก็ควรที่จะเก็บเงินเข้าบัญชีเดือนละ 10,000 บาทหรือมากกว่า เท่ากับ 10,000 x 6 = 60,000 บาท ไว้ในบัญชีโดยไม่รวมกับเงินส่วนอื่น และไม่หักถอนยอดเงินจำนวนนั้นออกมาใช้จ่ายเลย

. . . . . . . . . .

5. กู้ซื้อคอนโดให้ผ่าน

ควรศึกษาหลักเกณฑ์เบื้องต้นให้พร้อม

          โดยทั่วไปแล้วแต่ละธนาคารก็จะกำหนดคุณสมบัติของผู้กู้แตกต่างกันไป ตามสินเชื่อแต่ละรูปแบบ ซึ่งใจความหลักๆ ที่คล้ายคลึงกันก็จะมีดังนี้ครับ

ตัวผู้กู้ซื้อคอนโด (Character)

     • อายุ ส่วนใหญ่จะมีผลถ้าผู้ยื่นกู้อายุมากๆ อย่างเกิน 40 – 45 ปีขึ้นไป ธนาคารจะพิจารณาปล่อยกู้ค่อนข้างยากหากไม่ได้มีหลักทรัพย์หรือเงินเก็บเยอะพอหรือมีเงินหมุนเวียนในธุรกิจ เพราะการกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยเป็นเงินจำนวนมากต้องผ่อนชำระนาน 10 – 30 ปีขึ้นไป 

                หมายความว่าหากผ่อนตามขั้นต่ำไปเรื่อยๆ จะต้องผ่อนจนถึงอายุ 70 – 75 ปี ซึ่งส่วนใหญ่ธนาคารใจให้ผ่อนนานสุด (อายุผู้กู้ + จำนวนปีการผ่อนนานสุด) ถึงอายุเพียง 65 – 70 ปี เท่านั้น ก็เกรงว่าเราจะลำบากตอนแก่เสียก่อน จึงได้สินเชื่อก้อนใหญ่ค่อนข้างยาก เมื่อเทียบกับผู้กู้ที่อายุยังน้อยเพิ่งบรรลุนิติภาวะนั่นเอง

     • อาชีพและความมั่นคงของรายได้ คือมีอาชีพและรายได้ที่ชัดเจนสม่ำเสมอหรือไม่ ทำงานในอาชีพกลุ่มเสี่ยงไหม มีแนวโน้มจะขาดรายได้หรือตกงานมากน้อยแค่ไหน

     • ประวัติการชำระหนี้ ถ้าไม่มีหนี้เสีย ค้างชำระหรือผิดชำระ ก็สบายใจได้ครับ

ความสามารถในการชำระหนี้ (Capacity)

     • รายได้ ได้แก่ เงินเดือน รวมไปถึงช่องทางรายได้พิเศษอื่นๆ

     • ภาระค่าใช้จ่ายต่างๆ เช่น หนี้บัตรเครดิต หรือสินเชื่ออื่นๆ อย่างรถยนต์

     • สัดส่วนเงินงวดต่อรายได้สุทธิ ต้องไม่เกิน 33%

หลักประกัน (Collateral)

     • สังหาริมทรัพย์ หรือ อสังหาริมทรัพย์ ที่มีสภาพคล่องมาใช้ในการคำประกัน

     • ตัวผู้กู้ร่วม กู้ร่วมกับบุคคลอื่นที่มีความสัมพันธ์เป็นคู่สมรส บุตร บิดา มารดา หรือ พี่น้องร่วมบิดามารดาเดียวกัน ไม่จำเป็นต้องถือกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกันทุกคนก็ได้ ส่วนกรณีที่กู้ร่วมกับบุคคลอื่น เช่น แฟน โดยที่ยังไม่สมรส ผู้กู้ร่วมต้องถือกรรมสิทธิ์ร่วมในหลักประกันครับ โดยที่ระยะเวลาผ่อนจะคิดตามอายุของผู้กู้คนที่อายุน้อยที่สุด

เงินทุน

     • ทุนส่วนตัวสำรองในบัญชีเงินฝากประมาณ 10% - 20% สำหรับเป็นเงินดาวน์ หรือส่วนต่างราคากรณีที่กู้ไก้ไม่เต็มจำนวนครับ

เงื่อนไขอื่น ๆ

     • นโยบายการปล่อยสินเชื่อ ซึ่งในแต่ละธนาคารจะมีรายละเอียดปลีกย่อยที่แตกต่างกันออกไปครับ

     • เงื่อนไขและข้อกำหนดของเงินกู้ ในบางธนาคารจะแบ่งชัดเจนระหว่าง

 คอนโดที่เป็นบ้านหลังแรก หรือคอนโดใหม่มือหนึ่งซื้อตรงจาก Developer

          โดยส่วนใหญ่จะยึดการพิจารณาตามเกณฑ์หลักประกัน และตามเกณฑ์รายได้ของผู้ยื่นกู้เป็นหลัก ซึ่งหากคุณสมบัติรายได้ของเรากับราคาคอนโดสมเหตุสมผลกันอยู่แล้ว โอกาสที่จะยื่นกู้ได้เต็มจำนวนกับราคาคอนโด 100% ก็มีมากนั้นเอง 

 คอนโดมือสองหรือห้องขายต่อ

          โดยหลักการแล้วจะต้องมีการประเมินราคาจากธนาคารด้วย ซึ่งปกติแล้วก็จะต่ำกว่าราคาที่ตั้งซื้อขายจริงทำให้การซื้อคอนโดมือสองส่วนใหญ่จะได้วงเงินกู้ซื้อคอนโดไม่เต็มจำนวนกับราคาซื้อขายนั่นเอง ปกติแล้วจะวงเงินสูงสุดที่ประมาณ 90% ครับ แม้ว่าเกณฑ์รายได้เราจะผ่านก็ตาม ทางนิวบ์เองก็ก็เคยเขียนแชร์ประสบการณ์เรื่องการกู้ซื้อคอนโดมือสอง ตามอ่านได้ ที่นี่

. . . . . . . . . .

6. กู้ซื้อคอนโดให้ผ่าน

ควรเตรียมหลักฐานทางการเงินให้เรียบร้อย

          เมื่อเราศึกษาเงื่อนไขและหลักเกณฑ์เกี่ยวข้องกับคุณสมบัติต่างๆ ของผู้ยื่นกู้ซื้อคอนโดแล้ว เราก็ควรเตรียมหลักฐานทางการเงินที่เกี่ยวข้องในการยื่นกู้ให้เรียบร้อย

 เอกสารส่วนบุคคล

          พวกเอกสารยืนยันตัวตนต่างๆ ทั้งสำเนาบัตรประชาชน ทะเบียนบ้าน หรือใบแจ้งเปลี่ยนชื่ออะไรก็ตามที่ใช้ยืนยันตัวเรานั่นเอง

 เอกสารทางการเงิน

          เพื่อแสดงหลักฐานที่มาของรายได้กรณีที่ไม่ใช่ลูกค้ากลุ่มสวัสดิการ หรือทำงานในหน่วยงานที่มี MOU ร่วมกับธนาคารนั้นๆ เช่น หากเป็นพนักงานประจำ ต้องมีสลิปเงินเดือนย้อนหลัง 3 เดือน และสำเนาบัญชีเงินฝากย้นหลัง 6 เดือน

          แต่ถ้าทำอาชีพอิสระหรือ Freelance ก็แนะนำว่าให้ฝากเงินกับธนาคารที่เราจะทำการขอสินเชื่อเพื่อให้ทางธนาคารสามารถตรวจสอบย้อนหลังได้อย่างน้อย 6 – 12 เดือนครับ ประกอบกับเอกสารด้านอาชีพที่เราทำ อย่างใบประกอบวิชาชีพ หลักฐานการเสียภาษี รวมถึงสำเนาทะเบียนการค้ากรณีเป็นเจ้าของกิจการครับ

 เอกสารหลักประกัน

          ได้แก่เอกสารที่เกี่ยวข้องกับคอนโดที่เราจะซื้อนั่นเองครับ เช่น

• สำเนาสัญญาจะซื้อจะขาย
• หนังสือแสดงกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) ทุกหน้า

          รวมไปถึงเอกสารเกี่ยวข้องกับคอนโดนั้นที่ทางธนาคารอาจเรียกหรือคัดเพิ่มเติมนั่นเอง ถ้ามีเอกสารต่างๆ เหล่านี้ครบถ้วนเตรียมไว้รอยื่น ขั้นตอนในการพิจารณาของทางธนาคารก็จะทำได้อย่างรวดเร็วยิ่งขึ้นนั้นเอง

. . . . . . . . . .

          หากเพื่อนๆ คนไหนที่กำลังสนใจจะซื้อคอนโดแล้วกังวลว่าจะขอสินเชื่อกู้ซื้อคอนโดกับธนาคารไม่ผ่าน ก็ลองนำรวมเคล็ด(ไม่)ลับการกู้ซื้อคอนโดที่นิวบ์เอามาฝากนี้ไปปรับใช้กันดูครับ โอกาสในการกู้ซื้อคอนโดจะผ่านเพิ่มขึ้นแน่นอน แล้วมาพบกับเนื้อหาสาระดีๆ เกี่ยวกับการซื้อและการลงทุนด้านอสังหาฯ คอนโดดี ๆ ได้ใหม่กับ CondoNewb นะครับ

Written by NewbTay