logo

สุขุมวิทตอนกลางอีกหนึ่งโซน ที่ได้รับความนิยมไม่น้อย หากดูจากผลสำรวจต่าง ๆ เช่น พลัส พร็อพเพอร์ตี้ ที่ยกให้สุขุมวิทตอนกลางยังคงมีดีมานด์ต่อเนื่องมาตลอด ซึ่งผลสำรวจได้ย้อนกลับไปดูข้อมูล ว่าช่วงหลังปี 61 เริ่มเปิดคอนโดสุขุมวิทโครงการใหม่จำนวนมากถึง 19 โครงการ คิดเป็น 5,796 ยูนิต ซึ่งส่วนใหญ่ก็อยู่ในเซกเมนต์ Super Luxury (ราคาเฉลี่ย 200,000 - 250,000 บาท / ตร.ม.) ขึ้นไปด้วยนะ มากถึง 47% ส่วนที่เหลือราคาก็ดี๊ดี ไม่แพ้กัน ในกลุ่มเซกเมนต์ High Class (ราคาเฉลี่ยน 120,000 - 160,000 บาท / ตร.ม.) ขึ้นไป อีกทั้งพบว่าโครงการคอนโดสุขุมวิทที่เปิดใหม่นี้ กว่า 55% เป็นโครงการที่ไม่ได้อยู่ติดรถไฟฟ้า แต่ยังคงมีดีมานด์มาตลอด ซึ่งเรามาลงลึกเจาะทำเลสุขุมวิทตอนกลางกันว่า เพราะเหตุใดสุขุมวิทตอนกลางยังคงได้รับความนิยมในการลงทุนคอนโดอยู่เรื่อย ๆ CondoNewb จะพาไปสำรวจพื้นที่ Insight และหาคำตอบกัน

ภาพรวมของของ ทำเลสุขุมวิทตอนกลาง

          มาทำความรู้จักกับพื้นที่ขอบเขตของสุขุมวิทตอนกลางกันก่อนนะ ซึ่งจะเริ่มตั้งแต่แยกอโศก ไปจนถึงคลองพระโขนง จะประกอบไปด้วยรถไฟฟ้า BTS สายยสีเขียวเข้มสถานีพร้อมพงษ์ ทองหล่อ เอกมัย และพระโขนง มีสถานีสำคัญ ๆ มีชื่อเสียงเรื่องแหล่งไลฟ์สไตล์ ไม่ว่าจะเป็นห้างสรรพสินค้า หรือคอมมูนิตี้เก๋ ๆ หรือ สถานที่แฮงเอาท์มีระดับยามค่ำคืน ล้วนอยู่ในโซนสุขุมวิทตอนกลางนี้เป็นส่วนมาก จะขอไล่ไปทีละย่านโดยยึดการเชื่อมต่อของแต่ละสถานีรถไฟฟ้าเป็นหลัก เพราะรถไฟฟ้าใคร ๆ ก็สามารถใช้ในการเดินทาง เข้าถึงสถานที่ต่าง ๆ ได้ง่าย และตัวสถานีเองก็เป็นปัจจัยทำให้เกิดการพัฒนาที่ดินและอาคารต่าง ๆ ตามมาด้วยแหละ

สุขุมวิทตอนกลาง กับสถานี BTS พร้อมพงษ์

BTS สถานีพร้อมพงษ์ อาจกล่าวได้ว่าเป็นจุดเริ่มต้นของหลาย ๆ สิ่ง ด้านกายภาพนั้นจากแผนที่จะเห็นได้ว่า บริเวณโดยรอบอุดมสมบูรณ์มาก มีทั้งโรงแรมชั้นนำ ตึกสำนักงานออฟฟิศขนาดใหญ่ ห้างสรรพสินค้าขนาบข้าง ร้านค้า ร้านอาหารซึ่งสิ่งเหล่านี้เป็นแม่เหล็กให้คน Traffic มาในย่านนี้ไม่ขาดสาย หากมองโดยรอบจะมีซอยสุขุมวิท 24 ที่ทะลุไปยังถนนพระราม 4 ได้ หรือสุขุมวิท 39 ที่ลัดเลาะไปถนนเพชรบุรีได้อีกด้วย ต้องยอมรับว่าความครบเครื่องของย่านสุขุมวิทตอนกลางนี้เกิดจากพัฒนาห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ของเจ้าเดอะมอลล์เลยนะ ซึ่งเดิมทีจะมีแค่ Emporium ต่อมามี Emquatier และอนาคต ก็จะมี EmSphere ซึ่งมีชื่อเก๋ ๆ เรียกย่านนี้ว่า The EmDistrict ต้องบอกว่าเดิมทีสำหรับห้าง Emporium ที่ Position ไว้ห้างสรรพสินค้าหรู Luxury ยังไม่ได้ทำให้พื้นที่นี้คึกคักมากนัก จนมาถึงการมาของ Emquatier แม้จะเป็นห้างที่หรูเช่นกัน แต่ก็ได้วางกลุ่มเป้าหมายที่มีความหากหลายมากขึ้น และเหมาะกับวัยทำงานออฟฟิศที่อยู่บริเวณโดยรอบ ทำให้โซนนี้ได้ความคึกคักขึ้นอย่างเห็นได้ชัด และในอนาคตยังไม่หมดแค่นี้ กลุ่มเดอะมอลล์ยังวางแพลนที่จะมี EmSphere ห้างที่มีความเป็นวัยรุ่นขึ้นมาอีก ถ้าจะเปรียบเทียบก็จะเหมือนกับ Siam Center ซึ่งการเข้ามาปักหมุด และพัฒนาพื้นที่โดยรอบของกลุ่มเดอะมอลล์นี้ ทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงหลาย ๆ อย่าง แม้สถานีพร้อมพงษ์จะไม่จุด Interchange ใหญ่ ๆ อย่างสถานีสยาม แต่ก็ทำให้ย่านนี้ใหญ่เกือบเทียบเท่าได้ และเป็น New CBD ซึ่งผังเมืองใหม่ปี 2563 นี้ เปลี่ยนจากสีน้ำตาล เป็นสีแดง หมายถึง แหล่งพาณิชยกรรม ค้าขาย กิจการโรงแรม กิจกรรมท่องเที่ยว นอกจากที่อยู่อาศัย และแน่นอนการที่มี Traffic เพิ่มมากขึ้น ทำให้ราคาที่ดินสูงขึ้นมาก จากข้อมูลฐานเศรษฐกิจ ราคาที่ดินตารางวาละ 1 ล้านปลาย ๆ เกือบแตะ 2 ล้านบาท โครงการอสังหาฯ หลายเจ้าก็ได้พัฒนาโครงการที่มีความ Luxury มาก ๆ ราคาเฉลี่ยเกือบ 200,000 บาท / ตร.ม. ขึ้นไปกันทั้งนั้น 

ห้างเอมควอเทียร์

ห้างสรรพสินค้า The EmQuatier

โครงการปักหมุด
  • ห้างสรรพสินค้า EmSphere ของกลุ่มเดอะมอลล์ที่เคลียร์พื้นที่เรียบร้อยแล้วอยู่ระหว่างการก่อสร้าง พื้นที่นี้จะติดกับสวนเบญจสิริ นอกจากห้างแล้วยังมีอาคารโรงแรม และไฮไลท์จะเป็น EmLive หอจัดแสดงคอนเสิร์ตระดับโลก จุที่นั่ง 6,000 ที่ หากสร้างเสร็จครบสมบูรณ์จะได้ชื่อว่า The EmDistrict อย่างเต็มตัว และจะทำให้ย่านพร้อมพงษ์เป็นแหล่งช้อปปิ้งที่สำคัญระดับโลกเลยก็ว่าได้

 

ภาพเรนเดอร์ ห้าง EmSphere

ห้าง EmSphere เครือเดอะมอลล์กรุ๊ป ที่กำลังก่อสร้าง

สุขุมวิทตอนกลาง กับสถานี BTS ทองหล่อ 

          สำหรับพื้นที่รอบ ๆ ถนนซอยทองหล่อ (สุขุมวิท 55) ก็เป็นย่านที่คึกคักอีกเช่นกัน ย่านทองหล่อนี้มีชื่อเสียงร้านกิน ดื่ม และแหล่งแฮงเอาท์ยามค่ำคืน เป็นซอยที่ล้อมรอบไปด้วยสำนักงานออฟฟิศทั้งขนาดเล็ก และขนาดใหญ่ หากพูดทำเลนี้ก็อดไม่ได้ที่จะพูดถึงย่านชาวญี่ปุ่น ที่มักมาพักมาอาศัยในบริเวณนี้ และมีร้านอาหารญี่ปุ่นเพียบตลอดสองข้างทางของซอยทองหล่อ คนไทยมองว่า ความเป็นญุี่ปุ่นเป็นอะไรที่ดูทันสมัย เทคโนโลยีก้าวหน้า หน้าตาและรสชาติอาหารที่ถูกปากคนไทย ไม่ว่าจะร้านอาหาร ร้านขนมที่มีความน่ารัก หรือมีที่มาจากญี่ปุ่นมักจะมาตั้งสาขาย่านนี้เป็นแห่งแรก ทำให้เกิดภาพลักษณ์ร้านที่มีไลฟ์สไตล์ ความมีระดับได้ดี อย่างร้าน ​After You ร้านขนมหวานวัยรุ่น สาขาทองหล่อ ก็เป็นสาขาแรก และมีร้านอาหารเก๋ ๆ ตามมาอย่างมากมาย ส่วนห้างสรรพสินค้าจะเน้นคอมมูนิตี้เข้าถึงง่ายตอบโจทย์คนเมืองในละแวกพื้นที่ อีกอย่าง คือ ในซอยนี้เหลือพื้นที่แปลงใหญ่สำหรับการพัฒนาโครงการขนาดใหญ่น้อยมาก คอมมูนิตี้ขนาดเล็กถึงกลาง เช่น J Avenue ทองหล่อ Lifestyle Shop ping Center แหล่งรวบรวมร้านอาหารชื่อดัง ออกแบบทางเดินแบบเปิดโล่ง สถานที่พักผ่อนหย่อนใจของคนในละแวกนี้ รวมถึงห้างญี่ปุ่น Donki Mall ที่เปิดมาได้ไม่นานมาก สินค้านำเข้าจากประเทศญี่ปุ่นล้วน ๆ แถมเปิด 24 ชม. ก็เลือกโลเคชั่นเปิดตัวสาขาแรกที่ซอยทองหล่อแห่งนี้ หรือ Ginza ทองหล่อ บนโรงแรม Nikko กรุงเทพฯ ประกอบไปด้วยร้านอาหาร เสื้อผ้าแบรนด์เนม และอื่น ๆ ก็ล้วนมาจากญี่ปุ่นโดยตรง ‘ทองหล่อ’ ถนนที่มากด้วยไลฟ์สไตล์ และยังอยู่กึ่งกลางระหว่างพร้อมพงษ์ และเอกมัย พื้นที่ศักยภาพ ก็ทำให้ราคาที่ดินถนนเส้นนี้สูงมากที่เดียว มาดูตัวเลขกันบ้าง ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในย่านนี้ ภาพรวมอยู่ที่ 200,000 - 250,000 บาท หากมองเรื่องการลงทุน สำหรับย่านสุขุมวิทตอนกลางนี้ก็ยังมีดีมานด์อยู่เรื่อย ๆ ไม่ว่าจากไทย หรือชาวต่างชาติที่เป็นส่วนใหญ่ หากมองเรื่องการเช่าจะมี Rental Yield ยู่ที่ 5 - 6% ต่อปี หากเป็นราคาที่อยู่อาศัยจะปรับขึ้นเรื่อย ๆ ราว 4 - 8% ต่อปี ซึ่งอยู่ในระดับมีเสถียรภาพพอควร

Donki Mall Thonglor

ห้างสรรพสินค้า Donki Mall ทองหล่อ

โครงการปักหมุด
  • รถไฟฟ้า LRT สายสีเทา Phase 1 ที่วิ่งจากวัชรพล เชื่อมต่อกับสายสีชมพู ผ่านถนนทองหล่อมาสิ้นสุด และเชื่อมกับ BTS ทองหล่อ สายสีเขียว โดยรูปแบบของโครงการนี้จะเป็นรถไฟฟ้ารางเบา ด้วยถนนที่มีความแคบ และเพียงกำหนดสายนี้เป็นการเชื่อมต่อถ่ายเทคนเท่านั้น แต่ก็มีความยากลำบากที่จะเกิดขึ้นเหมือนกัน เนื่องจากจะต้องมีพื้นที่สำหรับเวนคืนที่ดิน และที่ดินในย่านนี้มีราคาค่อนข้างสูง จึงยังไม่มีความแน่ชัดมากนักจะมีเส้นทาง หรือสถานีในรูปแบบใด
  • แชงกรี-ลา โฮเต็ล ที่ผ่านมามีการซื้อขายที่ดินกันโหดมาก ที่ดินขนาด 657.5 ตารางวา ไม่ไกลจาก BTS ทองหล่อมากนัก มูลค่า 1,880 ล้านบาท หรือประมาณ 2.86 ล้านบาท / ตารางวา ซึ่งเครือแชงกรี-ลาเตรียมพัฒนาเป็นโรงแรมระดับ 4 ดาว ในชื่อ Hotel Jen

รถไฟฟ้าสายสีเทา

รถไฟฟ้าสายสีเทา ระยะที่ 1 วัชรพล - ทองหล่อ

สุขุมวิทตอนกลาง กับสถานี BTS เอกมัย 

ซอยเอกมัย หรือสุขุมวิท 63 อีกหนึ่งทำเลสุขุมวิทตอนกลางที่ถูกจัดไว้ลำดับต้น ๆ ที่มีตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์คนเมือง แบบ Urban Lifestyle ซึ่งซอยนี้ก็ถัดจากทองหล่อไม่ไกล มีซอยที่เชื่อมถึงกันหลายซอยเลย ก็จะมีแหล่งกิน ดื่ม และแฮงเอาท์ยามค่ำคืนไม่ต่างทองหล่อ รวมถึงห้างสรรพสินค้า ที่เริ่มจากที่สถานีเอกมัย จะมี Gateway Ekamai ศูนย์การค้าขนาดกลาง ซึ่งจะออกแนวสไตล์ญี่ปุ่น และกลางซอยเอกมัย ประมาณเอกมัย ซอย 6 จะมี Bic G Supermarket หากพูดถึงโครงการที่อยู่อาศัย ในปีที่ผ่านมามียูนิตใหม่ ๆ เพิ่มขึ้น 2,000 ยูนิต ซึ่งจะเป็นเซกเมนต์ระดับ High ค่อนไปทาง Luxury มีราคาเฉลี่ยประมาณ 200,000 บาท / ตร.ม. และมีดีมานด์อยู่ต่อเนื่อง ด้วยคนที่มาอยู่อาศัยไม่ว่าจะเป็นชาวไทยหรือต่างชาติ กลุ่มคนระดับบนที่ชอบเรื่องทำเลที่ตั้ง แม้เอกมัยจะเป็นถนนที่เต็บไปด้วยคอมมูนิตี้ไลฟ์สไตล์ ร้านอาหารเก๋ แต่ไม่เท่ากับทองหล่อ ถนนเอกมัยมีซอยที่เชื่อมลัดเลาะไปหาถนนทองหล่อได้ แต่ก็อาจจะมีคำถามว่าทำไมเลือกที่จะไม่อยู่ทองหล่อเลย หากมองทางกายภาพสำหรับทองหล่อที่ดินที่เหลือน้อยเต็มทีให้พัฒนา ต่างจากฝั่งเอกมัยที่ยังมีพื้นที่ว่างแปลงขนาดกลาง และขนาดใหญ่ให้รอการพัฒนาอยู่จำนวนหนึ่ง และเรื่องราคาในย่านเอกมัยอาจจะมีราคาต่ำกว่าโซนทองหล่อ ขณะเดียวกันก็เดินทางไปมาได้สะดวกไม่ต่างกันนั้นเอง 

สุขุมวิทตอนกลาง กับสถานี BTS พระโขนง 

BTS สถานีพระโขนง สถานีสุดท้ายที่เป็นในส่วนสุขุมวิทตอนกลาง และเริ่ม ๆ เข้าสู่สุขุมวิทตอนปลาย สำหรับโซนนี้ อาจจะใช้คำว่า ‘ทำเลที่พักอาศัยที่ไม่ควรมองข้าม’ ด้วยสาเหตุหนึ่งก็คือ พื้นที่ในซอยพระโขนงนี้ยังไม่หนาแน่นไม่ว่าจะเป็นผู้คน ที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียม ที่มีมากนักเท่ากับพร้อมพงษ์ ทองหล่อ หรือเอกมัย ในอดีตย่านพระโขนงเป็นที่อยู่อาศัยแนวราบ อาคารพาณิชย์ที่มีการค้าขาย ซึ่งยังไม่บูมมากเท่ากับซอยรอบ ๆ ข้าง ไม่ว่าจะเป็นเอกมัย หรืออ่อนนุช ที่มีทั้งคอนโดมิเนียม และห้างแนวคอมมูนิตี้อยู่มากมาย การเกิดสถานีรถไฟฟ้า BTS สถานีพระโขนงทำให้เกิดการเปลี่ยนแปลงในซอยนี้ แม้ว่าใน 2 - 3 ปี การเจริญเติบโตที่อยู่อาศัย ห้างต่าง ๆ จะยังคงหนาแน่นเกาะรอบ ๆ ตัวสถานีเท่านั้น แต่ในปัจจุบันเริ่มมีการขยับขยายที่อยู่อาศัยเข้ามาภายในซอยสุขุมวิท 71 มากขึ้น โดยเฉพาะชาวต่างชาติ ในปีที่ผ่านมาขยับค่าเช่าพุ่งไปถึง 10% และแนวโน้มเป็นดีมานด์ต่างชาติประมาณ 70% เนื่องด้วยเดินทางด้วยรถไฟฟ้า สิ่งอำนวยความสะดวกที่มีเพียบพร้อม อย่างห้าง Summer Hill ที่อุดมสมบูรณ์ด้วยร้านอาหาร แหล่งช้อปปิ้ง และ Co - working Space ที่อยู่ใกล้กับสถานีเลย หากจะจะไปห้างที่ใหญ่ขึ้นมาหน่อยก็สามารถไป Gateway Ekamai ที่ห่างกัน 1 สถานี หรือโลตัส ซุปเปอร์มาเก็ตขนาดใหญ่ ที่สถานีอ่อนนุช ซึ่งอยู่ถัดจากพระโขนง 1 สถานีเช่นเดียวกัน และเป็นที่สังเกตว่า คอนโดมิเนียมที่พักอาศัยในย่านนี้ยังมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรที่ต่ำกว่าย่านอื่น ๆ สำหรับสุขุมวิทตอนกลาง ประมาณ 160,000 เกือบถึง 200,000 บาท / ตร.ม. ต่างจากทองหล่อที่ราคาจะประมาณ 200,000 ขึ้นไปซะส่วนใหญ่

โครงการปักหมุด
  • รถไฟฟ้า LRT สายสีเทา Phase 2 ที่มีจุดเริ่มต้นบริเวณสถานี BTS พระโขนง วิ่งไปทางถนนพระราม 4 ผ่านท่าเรือคลองเตย และในอนาคตมีการวางแผนจะมีโครงการขนาดใหญ่เป็นมิกซ์ยูส บริเวณนี้ รวมถึงผ่านโครงการ One Bangkok ที่กำลังก่อสร้าง วิ่งผ่านถนนพระราม 3 โดยมีจุดสิ้นสุดเชื่อมกับสถานีสายสีน้ำเงินสถานีท่าพระ ท่าโครงการสำเร็จจะทำให้บริเวณรอบ ๆ สถานีพระโขนง หรือภายในซอยสุขุมวิท 71 (ซอยปรีดี พนมยงค์) มีความคึกคัก และราคาเพิ่มขึ้นสูงมาก แต่ขณะนี้พื้นที่โซนพระโขนงก็มีดีมานด์อยู่แล้วมากพอควร ก็เป็นพื้นที่ที่น่าจับตามอง และหากสนใจลงทุน ก็น่าจะได้ผลตอบแทนที่น่าสนใจทีเดียวครับ

          ต้องบอกว่า สุขุมวิทตอนกลาง ทำเลสุขุมวิทยังคงมีดีมานด์ความต้องการร้อนแรงต่อเนื่อง ย่านที่ดินสุขุมวิท พร้อมพงษ์ ที่กำลังจะเป็นทำเล Shopping Destination ในอนาคต เมื่อเกิด The EmDistrict อย่างสมบูรณ์แบบ ย่านทองหล่อ ที่ผ่านมาก็มาการซื้อขายที่ดินเปลี่ยนมือกัน มีดีลราคาที่ดินที่สูงที่สุดที่เคยมีมาสำหรับย่านนี้ เพื่อเตรียมพัฒนาโครงการใหม่ ๆ มากมาย แม้ที่ดินจะเหลือน้อย แต่ก็มีคนในพื้นที่พร้อมที่ขายต่อให้กับกลุ่มทุนใหญ่อยู่เรื่อย ๆ จึงมองว่าย่านทองหล่อก็น่าสนใจที่จะลงทุนอยู่ไม่น้อย ส่วนเอกมัยที่ไม่ห่างจากทองหล่อมากนัก ยังพอมีที่ว่างแปลงขนาดกลางถึงใหญ่รอการพัฒนา ในโซนนี้ยังพัฒนาต่อไปได้เรื่อย ๆ แต่สำหรับพระโขนงแล้วเป็นพื้นที่ที่น่าจับตามองทั้งเรื่องการอยู่อาศัย และการลงทุนเลยทีเดียว ด้วยบริเวณนี้ยังไม่มีความหนาแน่นของโครงการใหญ่ เดินทางก็สะดวกไม่ไกลจากย่านช้อปปิ้ง ราคาก็จะเห็นว่าต่ำกว่าย่านอื่นอยู่มาก และการเดินทางในอนาคตหากมี Interchange สายสีเทา Phase 2 ที่เชื่อมกับถนนพระราม 4 ที่บริเวณนี้มีแหล่งงานข้ามชาติ เชื่อมกับสีลม สาทร แหล่งธุรกิจชั้นนำจำนวนมาก และยังผ่าน One Bangkok โครงการมิกซ์ยูสขนาดใหญ่ ที่รวบรวมสิ่งอำนวยความสะดวกทุก ๆ อย่าง ไว้ในจุดเดียว หากการเดินทางเชื่อมต่อกันได้หมด ก็จะทำให้ย่านพระโขนงได้รับอานิสงค์ไปด้วยนั้นเอง และนี่ก็เป็นเหตุผลที่ว่าทำไมทำเลสุขุมวิทตอนกลางถึงน่าลงทุนที่เรานำมาฝากกันครับ

Written by NewbPete