logo

          ด้วยการลงทุนสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดมิเนียมในเขตกรุงเทพฯ กำลังเป็นที่นิยมและเห็นผลตอบรับที่ดี ไม่ว่าจะเป็นการซื้อมาเก็งกำไรไว้ขายต่อ หรือซื้อไว้ปล่อยเช่า ที่นิวบ์ได้เคยเล่าไว้แล้วในบทความฉบับก่อนอย่าง “ควรรู้ การลงทุนอสังหาฯ ลงทุนคอนโด มีวิธีไหนบ้าง?” ซึ่งหลาย ๆ คนที่เริ่มจะหันมาสนใจการลงทุนในอสังหาฯ ลงทุนคอนโดโดยเฉพาะนักลงทุนมือใหม่ที่ยังไม่ค่อยจะเข้าใจอะไรเกี่ยวกับการลงทุนอสังหาฯ ลงทุนคอนโดเลย ควรจะจับทิศทางในการลงทุนอย่างไรบ้าง

          ในเมื่อทุกการลงทุนย่อมมีความเสี่ยง มือใหม่ในการลงทุนกับทรัพย์ชิ้นใหญ่ที่ต้องใช้เงินจำนวนมากหรือต้องขอสินเชื่อก้อนใหญ่ก็ย่อมกังวลเกี่ยวกับความผิดพลาดเป็นธรรมดา แต่ยิ่งในเมื่อไม่ลงทุนก็ไม่เกิดผลกำไร มือใหม่ลงทุนคอนโด มีอะไรบ้างที่รู้ เพื่อให้เจ็บหรือพลาดน้อยที่สุด

          ในบทความความรู้เกี่ยวกับลงทุนคอนโดในฉบับนี้ นิวบ์จึงรวบรวม 10 เรื่องควรรู้ สำหรับมือใหม่ที่สนใจอยากจะลงทุนในด้านอสังหาฯ อย่างคอนโด ไว้เป็นแนวทางในเบื้องต้นกันครับ

. . . . . . .

เรื่องควรรู้ที่ 1 : ทำเลที่ตั้งโครงการ มีศักยภาพแค่ไหน

          ทำเลนั้นสำคัญฉไหน ปัจจัยที่ทำให้แต่ละพื้นที่ของเมืองมีศักยภาพไม่เท่ากันก็ขึ้นอยู่กับลักษณะของกิจกรรมหรือรูปแบบธุรกิจที่เป็น Magnet หลักสำคัญของพื้นที่ ยิ่งทำเลไหนมีเยอะก็นับว่ามีศักยภาพมาก ไม่ว่าจะเป็นแหล่งงานตึกสำนักงานทั้งของภาครัฐและเอกชนอย่างย่านธุรกิจใจกลางเมือง หรือ CBD ความใกล้พื้นที่จับจ่ายใช้สอยอย่างตลาด หรือศูนย์การค้า โรงเรียนนานาชาติ ความมีจุดขายพิเศษอย่างวิวทิวทัศน์ ไม่มีปัญหาเรื่องบล็อควิว รวมไปถึงความสะดวกในการเดินทางอย่างสถานีรถไฟฟ้า จุดขึ้น-ลงทางด่วน หรือถนนสายหลักที่เชื่อมต่อพื้นที่อื่น ๆ ได้หลากหลายเส้นทาง

          นอกจากนั้นการลงทุนคอนโดควรสำรวจด้วยว่า ในทำเลดังกล่าวมีโครงการคอนโดตั้งอยู่มีจำนวนห้องที่ประกาศขายต่อหรือปล่อยเช่ามากหรือน้อยแค่ไหน มีราคาเฉลี่ยอยู่ที่เท่าไหร่ มีสัดส่วนอัตราการเข้าอยู่อาศัยหรือ Occupancy Rate แค่ไหนบ้าง หรือโครงการใหม่ ๆ ที่กำลังก่อสร้าง หรือกำลัง Presale เปิดขายอยู่มากหรือน้อยเท่าไหร่ด้วย เพื่อเป็นการประเมินความเสี่ยงที่จะ Oversupply ของการลงทุนคอนโด จะได้ไม่พลาดไปติดดอยด้วยนั้นเอง ซึ่งเงื่อนไขต่างจากการเลือกซื้อเพื่ออยู่เองอยู่พอสมควรเลยล่ะ

เรื่องควรรู้ที่ 2 : รู้จักและเข้าใจกลุ่มเป้าหมายผู้ซื้อต่อหรือผู้เช่า

          แน่นอนว่าการลงทุนย่อมต้องหวังผลกำไรจากการขายต่อหรือปล่อยเช่าได้ ก่อนที่เราจะลงทุนไปกับอะไรสักอย่าง สำหรับการลงทุนอสังหาฯ ลงทุนคอนโดแล้ว นอกจากทำเลดีทำเลเด่น ก่อนจะลงทุนลงเงินไปนั้น เราควรจะมีกลุ่มเป้าหมายของผู้ที่จะมาซื้อต่อหรือมาเช่าห้องที่เราลงทุนซื้อไปว่าเป็นใคร ระดับฐานะแค่ไหน มีวิถีชีวิตไลฟ์สไตล์อย่างไรบ้าง

          โดยกลุ่มผู้ที่จะอยู่อาศัยในคอนโดระหว่างชาวไทยกับชาวต่างชาติก็มีเงื่อนไขและความต้องการที่ไม่เหมือนกัน วัยเรียนและวัยทำงานก็มีความสามารถในการจ่ายค่าเช่าไม่เท่ากัน รวมถึงมีไลฟ์สไตล์ที่แตกต่างกันอีกด้วย ซึ่งกลุ่มเป้าหมายสำหรับการลงทุนคอนโดเหล่านี้ก็จะแปรผันไปตามทำเลในข้อแรกอีกด้วย หากเป็นโครงการที่ใกล้สถานศึกษาจะมีกลุ่มเป้าหมายเป็นนักศึกษาวัยเรียนเยอะ หรือหากเป็นโซนแนวรถไฟฟ้าย่านสุขุมวิทตอนกลางก็จะเป็นที่นิยมของชาวต่างชาติ เป็นต้น

เรื่องควรรู้ที่ 3 : ประเมินความพร้อมทางการเงินของตนเอง

          การลงทุนอสังหาฯ ลงทุนคอนโด ถือเป็นการลงทุนในทรัพย์สินชิ้นใหญ่ หากเน้นการถือครองระยะยาวเพื่อขายต่อเก็งกำไรเอา Capital Gain หรือปล่อยเช่าโดยไม่ได้มีทุนสำรองส่วนตัวหรือเงินเย็น เราก็จะต้องยื่นกู้ขอสินเชื่อกับธนาคารซึ่งเมื่อพิจารณาด้วยระดับเงินเดือนหรือรายได้ส่วนตัวของเราแล้วจะสามารถกู้ได้เท่าไหร่ เพียงพอกับระดับราคาและ Segment ของโครงการในทำเลที่เราจะซื้อหรือไม่ ระดับอัตราดอกเบี้ยปัจจุบันของธนาคารอยู่ที่เท่าไหร่บ้างและเราจะสามารถผ่อนจ่ายไหวไหม พิจารณาจากทำเลและกลุ่มเป้าหมายแล้วสามารถมั่นใจว่าจะมีผู้เช่ามาจุนเจือเป็นรายได้ไว้ทบค่างวดผ่อนหรือไม่นั่นเองครับ

          หรือการลงทุนขายใบจองซึ่งแม้จะทำได้ง่าย ใช้ทุนไม่เยอะแต่ในช่วงนี้ก็มีความเสี่ยงสูงกว่าใคร จะปล่อยใบจองต่อทันก่อนรอบโอนไหม ถ้ากู้ธนาคารเพื่อรับโอนไม่ผ่านจะต้องทิ้งผ่อนกลายเป็นห้องหลุดโอนหรือเปล่านั่นเอง

เรื่องควรรู้ที่ 4 : ศึกษารอบของการซื้อ โครงการสร้างใหม่หรือตึกเสร็จพร้อมอยู่

          การจะลงทุนคอนโดควรศึกษาการซื้อขายในแต่ละรอบของโครงการ ระหว่างการซื้อในรอบแรก ๆ กับซื้อต่อทีหลัง มีข้อได้เปรียบหรือเสียเปรียบต่างกันอย่างไรบ้าง ไม่ว่าจะเป็นโครงการเปิดตัวใหม่รอบ Presale ที่กำลังก่อสร้าง ที่อาจจะต้องลงทุนผ่อนจ่ายเงินดาวน์ไปก่อนจนกว่าตึกจะสร้างเสร็จพร้อมโอน หรือตึกที่เพิ่งตกแต่งเสร็จพร้อมโอนพร้อมเข้าอยู่ สามารถตกแต่งเพิ่มเติมแล้วขายต่อหรือปล่อยเช่าได้เลย รวมไปถึงห้องขายต่อ Resale มือสองต่างๆ ซึ่งจะมีข้อได้เปรียบในเรื่องของสภาพแวดล้อมจริงของโครงการ Occupancy Rate และลักษณะของผู้อยู่อาศัยปัจจุบันที่เป็นกลุ่มเป้าหมายอีกด้วย

เรื่องควรรู้ที่ 5 : ศึกษาให้เข้าใจเงื่อนไขการซื้อ การถือครอง และระเบียบข้อกำหนดกฎหมายต่างๆ

          ในรอบของการซื้อและการจองรอบ Presale หากลงทุนคอนโดระยะสั้นในการขายต่อใบจองก่อนโอนควรจะต้องเช็คด้วยว่า เงื่อนไขการขายมีการตั้งค่าธรรมเนียมในการเปลี่ยนชื่อผู้ถือใบจองไว้หรือไม่ ถ้ามีจะอยู่ที่เท่าไหร่ ต้องถือไว้นานแค่ไหนถึงจะงดเว้นค่าธรรมเนียมนี้

          การถือครองเงื่อนไขการปล่อยเช่าหรือขายต่อชาวต่างชาติในสัดส่วนของโควตาสิทธิชาวต่างชาติที่ตั้งไว้ไม่ให้เกินร้อยละ 49 ของพื้นที่อยู่อาศัยเป็นตารางเมตรทั้งหมดของอาคาร หากตึกนั้นเต็มโควตาแล้วก็ทำได้เพียงปล่อยเช่าแก่ชาวต่างชาติหรือสามารถขายได้แค่กับคนไทยด้วยกัน หรือหากต้องการลงทุนคอนโด ปล่อยเช่ารายวันระยะสั้น เงื่อนไขของโครงการและนิติบุคคลในอาคารอนุญาตไหม เป็นต้น

เรื่องควรรู้ที่ 6 : ประวัติและความน่าเชื่อถือของ Developer

          โดยส่วนใหญ่แล้วหากลงทุนคอนโดซื้อห้องกับ Developer รายใหญ่ จะสร้างความมั่นใจได้มากกว่าโครงการจาก Developer รายย่อยเล็ก ๆ ทั้งในด้านของแบรนด์ คุณภาพวัสดุการก่อสร้าง สิ่งอำนวยความสะดวกในโครงการ และบริการหลังการขาย รวมไปถึงคุณภาพของทีมนิติบุคคลที่จะเข้ามาดูแลโครงการอีกด้วย

          แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น แม้กับ Developer เจ้าใหญ่ ก็มีทั้งโครงการดีเด่น และโครงการอื้อฉาวปะปนกันไป โดยหากเกิดเรื่องร้องเรียนต่าง ๆ จากผู้ซื้อหรือลูกบ้านผู้อยู่อาศัยปัจจุบัน การรับมือของ Developer รายใหญ่อาจจะรับมือกับปัญหาต่าง ๆ ได้ดีกว่า

เรื่องควรรู้ที่ 7 : รูปแบบและลักษณะของโครงการ รวมถึงขนาดและตำแหน่งของห้อง

          นอกจากในส่วนของทำเลที่ตั้งโครงการแล้ว หากเน้นที่จะซื้อห้องเพื่อลงทุนคอนโดส่วนใหญ่โครงการที่เป็นรูปแบบ High-Rise จะได้เปรียบโครงการแบบ Low-Rise กว่าเสมอ ด้วยหากเป็นตำแหน่งของชั้นสูง ๆ วิวดี สามารถชูเป็นจุดขายเพื่อเรียกมูลค่าเพิ่มขึ้นได้เยอะกว่า ฉะนั้นคอนโดยิ่งชั้นสูงราคาจะยิ่งแพงขึ้นเป็นเงาตามตัวครับ

          ในส่วนของรูปแบบห้องนั้นการลงทุนคอนโดจะนิยมห้องขนาด Studio, 1 Bedroom หรือ 1 Bedroom Plus มากกว่า เพราะปล่อยเช่าหรือขายต่อง่าย ขนาดตารางเมตรไม่เยอะทำให้ราคาไม่แพงขึ้นมากนัก อีกทั้งไลฟ์สไตล์ของผู้เช่าก็อยู่อาศัยไม่ถาวรและไม่ได้ต้องการพื้นที่ใช้สอยมากมายนัก เมื่อเทียบกับห้องยูนิตขนาดใหญ่อย่าง 2 Bedroom ขึ้นไปที่ผู้ซื้อมักจะนิยมอยู่อาศัยเองมากกว่า ราคาขายตั้งต้นแพงกว่า หากลงทุนคอนโดปล่อยเช่าก็ต้องเรียกค่าเช่าแพงขึ้นเพื่อให้ได้กำไร มีความเสี่ยงที่จะปล่อยออกยากกว่านั่นเอง

          ในขณะที่ทิศของห้องในอาคารแต่ละด้านก็จะขึ้นอยู่กับไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัย โดยห้องทิศตะวันตกแม้จะเป็นทิศที่ถูกมองว่าแย่ในมุมมองของชาวไทย แต่ถ้าหากมีจุดขายเป็นวิวเด่นอย่างวิวแม่น้ำหรือวิวเมืองก็อาจจะทำราคาดี ๆ ได้ เมื่อเทียบกับห้องในตำแหน่งอื่นที่อาจจะถูกบล็อกวิว ซึ่งอาจจะปล่อยเช่ายากหรือได้ราคาที่น้อยกว่าห้องที่ตำแหน่งวิวดีนั้นเอง

          นอกจากนั้นแล้วในเรื่องของนอกจากนั้นแล้วการลงทุนคอนโดในเรื่องของพื้นที่จอดรถก็เป็นปัจจัยสำคัญเช่นกัน หากตำแหน่งโครงการเป็นทำเลยอดนิยมของผู้อยู่อาศัยชาวต่างชาติที่ส่วนใหญ่ไม่ขับรถ ก็อาจจะเลือกโครงการที่อยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าหรือสามารถเดินเท้าได้สะดวก หากเป็นผู้อยู่อาศัยชาวไทยวัยทำงานก็จะให้ความสำคัญเรื่องที่จอดรถมากขึ้นนั่นเอง

เรื่องควรรู้ที่ 8 : การปล่อยเช่า สัญญาเช่าต้องรอบคอบและรัดกุม

          เมื่อสนใจจะลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่า ควรจะต้องมีความรอบคอบในส่วนของสัญญาการเช่า เงื่อนไขการชำระค่าเช่า รวมถึงการคัดเลือกผู้เช่าที่ต้องมีความละเอียดและใส่ใจถึงลักษณะนิสัย รูปแบบอาชีพที่มีความน่าเชื่อถือและน่าไว้ใจ เพื่อไม่ให้มีช่องโหว่อันจะก่อให้เกิดการถูกเอาเปรียบในเรื่องของการเบี้ยวค่าเช่า หรือเกิดความเดือดร้อนจากผู้เช่าที่ไม่มีวินัย ทำห้องชำรุดเสียหายนั่นเอง

เรื่องควรรู้ที่ 9 : การขายต่อ เงื่อนไขและค่าใช้จ่ายที่ต้องรับผิดชอบ

          การลงทุนคอนโดไว้เก็งกำไรเพื่อขายต่อ จะมีเงื่อนไขด้วยค่าธรรมเนียมการถือครองที่ขึ้นอยู่กับระยเวลาที่เราถือครองคอนโดห้องนั้น รวมถึงมูลค่าของคอนโดที่ซื้อมาอีกด้วย โดยหากเราไม่ได้มีชื่อจดไว้ในทะเบียนบ้านของคอนโดนั้น หรือจดไว้น้อยกว่า 1 ปี และถือครองคอนโดห้องนั้นไม่ถึง 5 ปี การขายต่อก็จะถูกคิดภาษีธุรกิจเฉพาะถึง 3.3% โดยคิดจากราคาที่แพงที่สุดระหว่างราคาประเมินกับราคาซื้อขายจริงครับ

เรื่องควรรู้ที่ 10 : Exit Plan แผนสำรองและการแบกรับความเสี่ยง

          แผนสำรองในการลงทุนอสังหาฯ กรณีหากลงทุนคอนโดแล้วไม่เป็นไปตามแผนที่คาดการณ์ไว้ ตรงนี้อาจจะต้องลองย้อนกลับไปดูในข้อที่ 3 ซึ่งเป็นเรื่องของการประเมินความพร้อมทางการเงินของเราด้วยว่า หากซื้อคอนโดเพื่อลงทุนระยะสั้น โดยกว่าจะขายต่อใบจองแล้วดันปล่อยไม่ออกทำให้ต้องรับโอน จะสามารถกู้ผ่านและรับภาระผ่อนต่อไหวหรือไม่ หรือหากขายต่อไม่ถึง 5 ปี จะต่อรองเรื่องค่าธรรมเนียมภาษีกับผู้ซื้อต่ออย่างไร

          และหากจะซื้อเพื่อปล่อยเช่า ในกรณีอย่างแย่ที่สุดคือไม่มีผู้เช่าเลย 6 เดือน ถึง 1 ปี เราสามารถผ่อนด้วยเงินของเราเองไหวหรือไม่ หากไม่ต้องขายทิ้งหนีหนี้เสียก่อน

          หรือหากถือครองปล่อยเช่าไป การพัฒนาของทำเลที่ตั้งของโครงการไปได้ไม่เต็มประสิทธิภาพตามที่คาดไว้ ทำให้ราคาไม่ขึ้นหรือมีโครงการคู่แข่งมากมายจน Oversupply แล้วต้องลดราคาเช่าหรือราคาตั้งขายแข่งกันเอง ทำให้ไม่ได้ผลตอบแทนหรือ Yield ที่ตั้งใจไว้ เราจะยอมรับการขาดทุนที่เกิดขึ้นหรือไม่นั่นเอง

. . . . . . .

          ทีนี้ก็พอจะทราบในเบื้องต้นกันแล้วใช่ไหมครับ ถึง 10 เรื่องที่ควรรู้สำหรับมือใหม่ในการลงทุนอสังหาฯ ลงทุนคอนโด เพื่อให้พร้อมกับความเสี่ยงในการลงทุนที่อาจจะพบเจอหากเข้าสู่แวดวงการลงทุน แต่หากมั่นใจว่ายังไม่พร้อมก็อ่านไว้เป็นคำแนะนำเพื่อเตรียมรับมือได้เช่นกัน แล้วมาพบกับเนื้อหาสาระดีๆ เกี่ยวกับการซื้อและการลงทุนด้านอสังหาฯ คอนโดดีดีได้ใหม่กับ CondoNewb นะครับ

Written by NewbTay