logo

          หลาย ๆ คนอาจจะเคยพอได้ยินกันมาว่า จะซื้อคอนโดทั้งทีควรเลือกซื้อคอนโดแบบขายขาดกรรมสิทธิ์ถือครองหรือคอนโด Freehold ไปเลย เพราะจะได้ถือครองไปนานๆ อยากปล่อยเช่าหรือปล่อยขายก็ได้ราคา ดีกว่าซื้อสัญญาเช่าระยะยาวกับคอนโด Leasehold ที่แม้จะราคาถูกกว่าแต่นับวันมูลค่าก็ยิ่งลดลง พอครบกำหนดสัญญาก็ต้องคืนให้เจ้าของที่ดินไป เท่ากับไม่เหลือมูลค่าอะไรไว้เลย คอนโด Leasehold หากจะปล่อยขายก็หาคนซื้อต่อลำบาก ซึ่งวลีเหล่านี้ก็มีบางส่วนที่เป็นความจริงอยู่บ้างนะครับ แต่จะถือว่าเป็นหลักความจริงสมบูรณ์หรือไม่แค่ไหนในยุคสมัยนี้

          ด้วยนับวันโครงการใหม่ ๆ แบบ Freehold ยิ่งมีต้นทุนโครงการในเรื่องของที่ดินที่ราคาสูงขึ้น ทำให้ราคาขายต่อห้องแพงขึ้น ๆ เรื่อย ๆ สำหรับคนที่ไม่ได้มีเงินเย็นสำรองไว้มากมาย นอกจากเงื่อนไขการกู้คอนโดขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยจากธนาคารจะมีข้อแม้ยิบย่อย และยังเป็นภาระค่างวดที่ต้องผ่อนต่อในระยะยาว อีกทั้งทำเลคอนโด Freehold ที่พอซื้อไหวก็มักจะอยู่ไกลออกไปทางย่านชานเมือง คอนโด Leasehold ที่มักจะอยู่ในทำเลดี ๆ ใจกลางเมืองที่ราคาเบากว่า ไม่ต้องติดตัวเป็นภาระ ก็กลายเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจกว่าขึ้นมาทันทีครับ ซึ่งนิวบ์ได้เคยเล่าไว้เบื้องต้นในบทความฉบับก่อนอย่าง "คอนโด Leasehold 2020 ทำไมน่าสนใจและตอบโจทย์คนยุคนี้?" ที่ได้เล่าถึงจุดเด่นของโครงการคอนโด Leasehold ครับ

          ในบทความลงทุนคอนโดฉบับนี้ นิวบ์จะพาผู้อ่านไปร่วมหาคำตอบกันครับว่าจริงแท้แค่ไหน? ที่คอนโด Leasehold จะสูญมูลค่าเมื่อหมดสัญญาครับ

. . . . . . .

คอนโด Leasehold คืออะไร? แตกต่างจากคอนโด Freehold ยังไงบ้าง?

กรรมสิทธิ์ในการถือครอง

          อย่างที่หลาย ๆ คนพอจะทราบกันว่าจุดแตกต่างสำคัญระหว่างคอนโด Freehold และคอนโด Leasehold ก็คือ "สิทธิในการถือครองคอนโดหรือห้องชุด" นั่นเอง โดยในคอนโดแบบ Freehold จะเป็นการให้สิทธิถือครองแบบขายขาดที่ผู้ซื้อจะได้เป็นเจ้าของห้องชุดคอนโดห้องที่ตนซื้อในลักษณะหนังสือกรรมสิทธิ์ห้องชุด (อช.2) ที่ออกโดยกรมที่ดินซึ่งมีสถานะคล้ายกับโฉนดที่ดิน (นส.4) โดยถือครองสิทธิในการใช้อาคารชุดคอนโดร่วมกันกับเจ้าของห้องรายอื่น ๆ โดยมีกรรมการและนิติบุคคลคอยดูแลอาคารร่วมกัน

          แต่โครงการแบบ Freehold ก็มีเงื่อนไขสำหรับการถือครองโดยชาวต่างชาติ ซึ่งโครงการแบบ Freehold จะกำหนดให้ผู้ซื้อที่เป็นชาวต่างชาติสามารถถือครองได้ตามกำหนดโควตา (Foreigner Quota) ที่สัดส่วนร้อยละ 49 ของเนื้อที่ที่เป็นห้องชุดทั้งหมดในอาคารเท่านั้น (ไม่ใช่จาก 49% ของจำนวนยูนิต เพราะแต่ละอาคารมีจำนวนและขนาดยูนิตไม่เท่ากัน) ตามที่ระบุในพระราชบัญญัติอาคารชุดนั่นเองครับ 

          ในขณะที่คอนโด Leasehold ผู้ซื้อจะได้เพียงสิทธิในการอยู่อาศัยเป็นสัญญาเช่าระยะยาวที่ตกลงกับผู้พัฒนาโครงการที่เช่าที่ดินมาจากเจ้าของที่ดิน (Landlord) อีกต่อหนึ่ง หรือเช่าตรงกับเจ้าของที่ดินหากเป็นโครงการที่เจ้าของพัฒนาเอง โดยเป็นการถือครองสิทธิในการใช้ประโยชน์และอยู่อาศัยตามเงื่อนไขและระยะเวลาที่กำหนดในสัญญานั่นเอง ซึ่งระยะการเช่านานสุดต่อรอบสัญญาของไทยจะให้ได้เต็มที่ที่ 30 ปีครับ

          โดยที่คอนโด Leasehold ไม่ได้กำหนดสัดส่วนโควตาสำหรับชาวต่างชาติ เพราะไม่ได้ถือครองกรรมสิทธิ์อย่างแท้จริงอยู่แล้ว อีกทั้งอาคารแบบ Leasehold ยังไม่สามารถจดทะเบียนเป็นอาคารชุดได้ โครงการจึงมีสถานะคล้าย ๆ Service Apartment มากกว่า และมีการจ้างบริษัทผู้ดูแลอาคาร ซึ่งจะมาทำหน้าที่แทนหน้าที่ของนิติบุคคลอาคารชุดนั่นเอง

มูลค่าและราคาของห้องชุด

          โดยปกติแล้วคอนโด Freehold จะได้รับการปรับมูลค่าของทรัพย์สินให้สูงขึ้นตามมูลค่าของที่ดินที่มีการปรับขึ้นอยู่เรื่อย ๆ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ขึ้นอยู่กับศักยภาพของทำเล และการดูแลรักษาสภาพของโครงการโดยนิติบุคคลอาคาร หากโครงการตั้งอยู่ในทำเลที่มีปัจจัยบวกอย่างแหล่งงาน และบริการที่ตอบสนองไลฟ์สไตล์ของผู้อยู่อาศัยเยอะ และมีการดูแลรักษาอาคารให้สมบูรณ์และดูดีอยู่เสมอ ก็จะทำให้ตัวคอนโดมีมูลค่าที่สูงขึ้น หากว่าไม่ใช่แล้วผลลัพธ์ก็อาจจะเป็นไปในทางตรงกันข้ามนั่นเองครับ

          ส่วนโครงการคอนโด Leasehold นั้นโดยทั่วไปจะเป็นการซื้อขายสิทธิการเช่าในระยะยาว โดยมูลค่าของสัญญาเช่าจะอิงตามช่วงเวลาการเช่าที่ระบุไว้ เมื่อเทียบกับราคาคอนโด Freehold ในทำเลเดี่ยวกันหรือใกล้เคียงแล้วจะถูกกว่าถึง 30% – 40% เลยล่ะ

          ซึ่งโดยพื้นฐานแล้วตัวมูลค่าของสัญญาการเช่าคอนโด Leasehold นั่นล่ะ ที่จะลดลงเรื่อยๆ ตามระยะเวลาของการเช่าที่เหลืออยู่ในสัญญาที่ลดลงเรื่อยๆ เช่นกันนั่นเอง โดยการซื้อขายต่อ (Resale) ของคอนโด Leasehold ก็มักจะเป็นการขายต่อสิทธิการเช่าห้องชุดมากกว่าตัวห้อง เพราะตัวอาคารแท้จริงยังอยู่ในการดูแลของผู้พัฒนาโครงการและเจ้าของที่ดินครับ

ทำไมโครงการคอนโด Leasehold จึงมักอยู่ในย่านใจกลางเมือง?

          เมื่อสังเกตดูแล้วก็คงไม่ใช่เรื่องแปลกที่ว่าทำไมโครงการแบบ Leasehold ต่างๆ ทั้งโครงการ Mixed Use อาคารสำนักงาน ศูนย์การค้า โรงแรม รวมไปถึงอาคารพักอาศัยอย่างอพาร์ทเม้นท์และคอนโด Leasehold เอง มักจะอยู่ในทำเลใจกลางเมืองที่เป็นย่านธุรกิจการค้า หรือย่าน CBD ของเมือง เมื่อเทียบกับโครงการคอนโด Freehold ที่มักจะอยู่กระจายถัดออกไปเรื่อย ๆ เนื่องจากปัจจัยอย่าง

ต้นทุนราคาที่ดินที่สูงขึ้น

          โดยแปรผันตามศักยภาพของทำเล ซึ่งย่านใจกลางเมืองที่เพียบพร้อมไปด้วยโครงสร้างพื้นฐานและการบริการต่าง ๆ ก็มักจะมีราคาแพงกว่าทำเลอื่น ๆ อยู่แล้ว เช่น ทำเลถนนวิทยุที่มีมูลค่าสูงถึง 1 ล้านบาทต่อตารางวา หรือตารางเมตรละ 250,000 บาท (เมื่อเทียบกับทำเลรอบนอกอย่างถนนกรุงเทพ-นนทบุรี มีมูลค่าที่ดินประมาณตารางวาละ 170,000 บาท หรือ ตารางเมตรละ 42,500 บาท) ทำให้หากจะพัฒนาโครงการคอนโด Freehold ขึ้นมาขายต่อโดยไม่ให้ขาดทุน ก็ต้องบวกราคาขายขึ้นไปจนในบางกรณีราคาขายปลายทางอาจจะแพงเอามาก ๆ จนขายไม่ออกเพราะคนซื้อไม่ไหว อีกทั้งยังเป็นข้อจำกัดให้เหล่าผู้พัฒนาโครงการเลือกที่จะสร้างโครงการที่อยู่ใน Segment ระดับบนอย่างโครงการระดับ Luxury ขึ้นไป เพื่อให้ได้ราคาขายที่ถึงจุดคุ้มทุนอีกด้วย

กรรมสิทธิ์ถือครองที่ดิน

          ยิ่งทำเลใจกลางเมืองส่วนใหญ่แล้ว หากยังไม่นับพื้นที่ย่านเมืองเก่าในเขตกรุงเทพฯ ชั้นใน อย่างเกาะรัตนโกสินทร์ ทำเลย่าน CBD ของกรุงเทพฯ ส่วนมากยังถือครองโดยชนชั้นสูงและหน่วยงานของรัฐครับ ซึ่งโครงการต่าง ๆ ที่เห็นพัฒนาขึ้นมาในทำเลเหล่านี้จึงมักเป็นโครงการ Leasehold ที่ทำสัญญาเช่าที่ดินมานั่นเอง

          และเนื่องจากย่านใจกล่างเมืองถือเป็นทำเลที่มีศักยภาพในการสร้างกำไรสูง จะปล่อยปละละเลยไปก็จะไม่เกิดประโยชน์ใด ๆ เจ้าของที่ดินเหล่านี้จึงปล่อยเช่าที่ดินให้กับผู้พัฒนาโครงการต่าง ๆ หรือไม่ก็พัฒนาโครงการขึ้นเอง โดยโครงการเด่น ๆ ในย่านใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ที่เราพอจะสังเกตได้ก็อย่างเช่น

 Chula Smart City

 Chula Smart City เป็นโครงการคอนโด Leasehold ที่พัฒนาโดยจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัยบนที่ดินของตนเอง โดยแบ่งเป็นโครงการย่อยต่าง ๆ ทั้งพื้นที่พาณิชกรรมและที่พักอาศัย โดยมีโครงการ Block 33 เป็นต้นแบบหนึ่งในโครงการอาคารพักอาศัยรวมทางจุฬาฯ จะพัฒนาขึ้นภายใต้โครงการใหญ่นี้นั้นเอง 

โครงการ Chula Smart City พัฒนาและบริหารโดยจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย

ภาพจำลองโครงการ Chula Smart City บนเขตที่ดินในการบริหารของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ที่มา: PMCU

Chula Block 33 อาคารที่อยู่อาศัย Leasehold ส่วนหนึ่งของโครงการ Chula Smart City

ภาพจำลองโครงการ Block 33 ที่เป็นส่วนหนึ่งของ Chula Smart City ที่มา: PMCU

 Samyan Mitrtown

          โครงการ Samyan Mitrtown หรือ สามย่านมิตรทาวน์ เป็นโครงการ Mixed-Use ที่รวมทั้งศูนย์การค้า อาคารสำนักงาน และที่พักอาศัย พัฒนาโดยการร่วมทุนระหว่าง Golden Land กับ TCC Asset บนที่ดินของจุฬาลงกรณ์มหาวิทยาลัย ด้วยมูลค่าการลงทุนถึง 9,000 ล้านบาท

          โดยมีในส่วนของ Triple Y Residence เป็นโรงแรมและคอนโด Leasehold ตัวโครงการพักอาศัยรวมแบบ สัญญาเช่าระยะยาสิทธิการเช่า 30 ปี โดยมีกำหนดสิ้นสุดสัญญาในวันที่ 9 มิถุนายน 2592/2049 นั่นเอง(สัญญาเช่าที่ดินทั้งโครงการด้วยเช่นกัน)

ราคาเริ่มต้นของโครงการห้อง 1 Bedroom ขนาด 34 ตารางเมตรจะอยู่ที่ 4.89 ล้านบาท หรือประมาณตารางเมตรละ 144,000 บาท นับว่าถูกกว่าโครงการ Freehold ในละแวกเดียวกันในระดับ Segment ใกล้เคียงกันที่ 1 Bedroom ขนาด 34.5 ตารางเมตร เริ่มต้น 5.7 ล้านบาท หรือประมาณตารางเมตรละ 165,000 บาท นั่นเองครับ

Samyan Mitrtown โครงการ Mixed-Use ทำเลสามย่าน

โครงการสามย่านมิตรทาวน์ (Samyan Mitrtown) บริเวณแยกสามย่าน กรุงเทพฯ ที่มา: Bangkok Post

 Sindhorn Village

          โครงการ Sindhorn Village บนทำเลถนนหลังสวนและซอยต้นสน อีกโครงการ Mixed-Use ย่าน CBD ที่พัฒนาเองโดยสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ประกอบด้วยอาคารพักอาศัย โรงแรม และศูนย์การค้าแบบ Community Mall

โครงการ Sindhorn Village ทำเลถนนหลังสวน เขตปทุมวัน

ภาพจำลองโครงการ Sindhorn Village ทำเลถนนหลังสวนเขตปทุมวัน กรุงเทพฯ ที่มา: Facebook

 One Bangkok

          โครงการ One Bangkok หนึ่งในโครงการ Mixed-Use ที่เป็น Mega Project ขนาดใหญ่ พัฒนาโดยการร่วมทุนระหว่าง TCC Asset และ Fraser Property บนที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ขนาด 104 ไร่ ของ โดยทำสัญญาเช่าที่ดิน 60 ปี และมีมูลค่าการลงทุนที่สูงถึง 1.2 แสนล้านบาท ซึ่งเดิมเป็นที่ตั้งของโรงเรียนเตรียมทหารและต่อมาเป็นตลาดนัดสวนลุมไนท์บาซาร์

          โดยเป็นโครงการแบบ Mixed Use ครบวงจรขนาดใหญ่ประกอบด้วยสำนักงานเกรด A, โรงแรม, ศูนย์การค้า, พื้นที่กิจกรรมทางวัฒนธรรม, พื้นที่สีเขียว และอาคารพักอาศัยแบบคอนโด Leasehold ที่มีถึง 3 อาคาร โดยโครงการในเฟสที่ 1 คาดว่าจะเปิดให้บริการได้ในปี 2566/2023

โครงการ One Bangkok หนึ่งใน Leasehold Mega Project ใหญ่ของกรุงเทพฯ

ภาพจำลองโครงการ One Bangkok ทำเลแยกถนนวิทยุและถนนพระรามที่ 4 ที่มา: One Bangkok

 Dusit Central Park

          โครงการ Dusit Central Park เป็นอีกหนึ่งโครงการ Mixed-Use ใจกลางเมืองที่จะมีทั้งโรงแรม สำนักงาน พื้นที่พาณิชกรรมค้าปลีก และที่พักอาศัยแบบคอนโด Leasehold บนที่ตั้งของโรงแรมดุสิตธานีเดิมบริเวณแยกศาลาแดง มุมถนนสีลมและถนนพระรามที่ 4 โดยเครือโรงแรมผู้เช่าที่ดินจากสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ได้ต่อสัญญาการเช่าไปอีก 30 ปี ด้วยมูลค่าการลงทุนสูงถึง 3.67 หมื่นล้านบาท และมีกำหนดเปิดใช้ทั้งโครงการได้ครบสมบูรณ์ในปี 2567/2024 โดยเล็งเห็นว่าที่ตั้งของโครงการสามารถพัฒนาเพื่อเพิ่มศักยภาพต่อไปได้เกินกว่าพื้นที่อาคารเดิมของโครงการนั่นเอง

โครงการ Dusit Central Park ที่พัฒนาแทนที่โรงแรมดุสิตธานีเดิม

ภาพจำลองโครงการ Dusit Central Park ที่จะพัฒนาบนที่ตั้งเดิมของโรงแรมดุสิตธานี สี่แยกศาลาแดง ที่มา: Dusit Thani

คอนโด Leasehold จะอยู่ต่อหรือรื้อหายไป เมื่อครบสัญญาเช่าที่ดิน

          สำหรับในประเด็นนี้แล้ว ล้วนขึ้นอยู่กับการตัดสินใจของผู้พัฒนาโครงการและเจ้าของที่ดินเลยล่ะครับ โดยหากพิจารณาเพียงในเรื่องของสิทธิการเช่าคอนโด Leasehold ที่เป็นส่วนหนึ่งของโครงการ มูลค่าของตัวสัญญาการเช่าก็ถือว่าลดลงตามระยะเวลาการเช่าที่เหลือน้อยลงตามกันไปนั่นเอง

          แต่ในส่วนของตัวอาคารและมูลค่าของทรัพย์สินที่พัฒนาขึ้นมาแล้ว หากมีการต่อสัญญาการเช่าขยายระยะเวลาออกไปอีกอย่างน้อย 30 ปี ก็นับว่าอาคารคอนโด Leasehold บนที่ดินนั้นสามารถขายสิทธิการเช่าหรือต่อสัญญาให้ผู้อยู่อาศัยต่อไปได้อีกรอบหนึ่งนั่นเอง ซึ่งในกรณีนี้อาจจะทำให้ราคาของสัญญารอบใหม่มีการปรับขึ้นจากสัญญาฉบับเดิมหากราคาที่ดินในทำเลมีมูลค่าสูงขึ้น และสภาพของโครงการยังอยู่ในสภาพที่สมบูรณ์ครับ โดยสังเกตได้จากมูลค่าการลงทุนในโครงการใหม่ต่าง ๆ มีต้นทุนที่สูงมหาศาล หากผู้พัฒนาโครงการและเจ้าของที่ดินต้องการผลตอบแทนไปนาน ๆ โครงสร้างอาคารที่ยังอยู่ในสภาพดีก็นับว่ายังสามารถสร้างกำไรต่อไปได้อีก อย่างเช่นโครงการ Sindhorn Village และ One Bangkok เป็นต้น

          ในทางกลับกันหากเจ้าของที่ดินหรือผู้พัฒนาโครงการเลือกที่จะไม่ต่อสัญญา หรือเห็นว่าโครงการปัจจุบันบนที่ดินสร้างกำไรได้ไม่พอต่อศักยภาพของทำเลที่เปลี่ยนไป อย่างเช่นโครงการ Dusit Central Park ทั้งเจ้าของโครงการและเจ้าของที่ดินก็อาจที่จะเลือกรื้อกระดานเริ่มต้นใหม่และพัฒนาโครงการใหม่ให้ได้สัดส่วนที่จะเพิ่มรายได้ตามที่คาดหวังนั่นเอง

. . . . . . .

 โดยสรุปแล้วหากนับเฉพาะตัวใบสิทธิการเช่าที่มีมูลค่าแปรผันตามระยะว่าที่เหลือในข้อสัญญา ก็อาจนับได้ว่าคอนโด Leasehold จะมีมูลค่าลดลงตามระยะกำหนดเช่าที่เหลืออยู่นั่นเอง กลับกันมูลค่าของตัวโครงการขึ้นอยู่กับทางเลือกของเจ้าของโครงการและเจ้าของที่ดินเป็นหลัก ซึ่งเมื่อพิจารณาจากศักยภาพของทำเลแล้วหากตัวโครงการยังสามารถสร้างกำไรต่อไปได้ ก็สามารถขยายสัญญาการเช่าเพิ่มมูลค่าอ้างอิงตามราคาใหม่ได้อีก หรือหากพิจารณาแล้วว่าโครงการเดิมสร้างกำไรได้ไม่เท่ากับศักยภาพของทำเล โครงการคอนโด Leasehold บนที่ดินผืนนั้นก็นับว่าสิ้นสุดอายุและต้องเริ่มต้นใหม่นั่นเอง

. . . . . . .

          ทีนี้ก็พอจะทราบกันแล้วใช่ไหมครับว่า จริงแท้แค่ไหน? ที่คอนโด Leasehold จะสูญมูลค่าเมื่อหมดสัญญาเช่า ก็ขึ้นอยู่กับศักยภาพของทำเลที่ตั้งโครงการ และความคาดหวังผลตอบแทนของเจ้าของสัญญาเช่าผู้ถือครองที่ดินอีกด้วย แล้วมาพบกับเนื้อหาสาระดี ๆ เกี่ยวกับการซื้อและการลงทุนด้านอสังหาฯ คอนโดดีดีได้ใหม่กับ CondoNewb นะครับ

Written by NewbTay