logo

          การจะก่อสร้างโครงการอสังหาริมทรัพย์ใด ๆ ก็ตามในสมัยนี้ ไม่ว่าจะเป็นโครงการสำนักงาน บ้านจัดสรร โรงงานอุตสาหกรรม หรือแม้กระทั้งคอนโดมิเนียม ก็ต้องทำรายงาน “การวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อม” หรือ “EIA” ก่อนเสมอ จึงจะสามารถขอใบอนุญาตก่อสร้างเพื่อพัฒนาโครงการต่อไปได้ แต่ในช่วงของการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ที่ผ่าน ๆ มา โครงการที่อยู่อาศัยหลายโครงการ ทั้งแนวราบอย่างหมู่บ้านจัดสรรและที่อยู่อาศัยแนวตั้งอย่างคอนโดมิเนียม ก็มักนิยมที่จะเปิดรอบขายก่อนล่วงหน้าอย่าง VVIP, VIP และรอบ Presale ก่อนที่ตัวโครงการจะได้รับการอนุมัติ หรือ “Approved” ให้ผ่านการพิจารณา EIA ด้านผลกระทบสิ่งแวดล้อมเสียอีก

          ซึ่งในบางกรณีที่มีผลพิจารณาออกมาว่าตัวโครงการนั้นไม่ผ่านการพิจารณาหรือถูกปฏิเสธ ทำให้ Developer ต้องนำแบบกลับมาปรับเปลี่ยนแก้ไขหรือรื้อแบบทำใหม่ จำนวนห้องและรูปแบบอาจมีการเปลี่ยนแปลงไปไม่เป็นไปตามที่คาดหวังไว้ หรือในบางกรณีก็อาจถึงขั้นต้องยกเลิกแผนและพับโครงการไปเลย ฉะนั้นแล้วยูนิตที่ทำการขายจองออกไปแล้วจะต้องพบกับปัญหาและอุปสรรคอะไรบ้าง ผู้ซื้อจะสามารถเรียกร้องและทำอะไรได้บ้าง หากโครงการคอนโดที่วางเงินจองซื้อเอาไว้ไม่ได้ไปต่อ ซึ่งนิวบ์ได้เคยเล่าไว้เบื้องต้นในบทความฉบับก่อนเกี่ยวกับ EIA ในบทความ “EIA คืออะไร? ทำไมต้อง Approved” สามารถลองทำความเข้าใจคร่าว ๆ ได้ครับ

          ในบทความการซื้อคอนโดในฉบับนี้ นิวบ์จะพาผู้อ่านไปหาคำตอบว่าจะต้องทำยังไงได้บ้างหากคอนโดที่จองซื้อไว้นั้นไม่ผ่าน EIA ครับ

EIA คืออะไร? ทำไมถึงสำคัญกับการพัฒนาอสังหาริมทรัพย์

          EIA หรือ Environmental Impact Assessment Report คือ การทำรายงานวิเคราะห์ผลกระทบสิ่งแวดล้อมที่ Developer โครงการอสังหาฯ จะต้องจ้างบริษัทที่ปรึกษาในการจัดทำรายงานเพื่อยืนยันว่าโครงการที่ตนต้องการจะพัฒนาขึ้นจะไม่สร้างผลกระทบในด้านลบแก่พื้นที่โดยรอบโครงการในแง่มุมต่าง ๆ ทั้งด้านสิ่งแวดล้อมทางธรรมชาติ สังคม และเศรษฐกิจ

          โดยเงื่อนไขของโครงการที่จะต้องจัดทำรายงาน EIA มีความแตกต่างกันไปขึ้นอยู่กับรูปแบบและขนาดของโครงการ เช่น

  • อาคารพักอาศัยรวมทั้งคอนโดมิเนียม อะพาร์ตเมนต์ หรือโรงแรมที่มีจำนวนห้องพักอาศัยตั้งแต่ 80 ยูนิต ขึ้นไป หรือมีพื้นที่ใช้สอยในอาคารตั้งแต่ 4,000 ตารางเมตรขึ้นไป จะต้องทำรายงาน EIA ก่อนจะขออนุญาตก่อสร้างได้ เป็นต้น

          โดย Developer ต้องยื่นรายงาน EIA เพื่อขออนุมัติการต่อสำนักงานนโยบายและแผนทรัพยากรธรรมชาติและสิ่งแวดล้อมก่อนที่จะสามารถขอใบอนุญาตก่อสร้างกับหน่วยงานท้องถิ่นต่อไปนั่นเอง

ทำไมบางโครงการถึงเปิดขายจองรอบ Presale ก่อนที่จะผ่าน EIA

          ในบางกรณี(หรือหลาย ๆ กรณี) ทาง Developer จะทำการเปิดขายจองโครงการในรอบแรก ๆ อย่างรอบ VVIP/VIP หรือ Presale ที่เป็นช่วงก่อนที่โครงการจะผ่านการอนุมัติ EIA หรือก่อนที่ Developer จะยื่นรายงานขออนุมัติด้วยซ้ำ ก็เพื่อลองดูกระแสตอบรับที่มีต่อโครงการในเบื้องต้นก่อนว่า หากตัวโครงการได้รับการตอบรับที่ดีจึงค่อยดำเนินการในขั้นตอนต่อ ๆ ไป ทั้งเรื่อง EIA เรื่องยื่นแบบอนุญาตก่อสร้าง และเตรียมเปิดรอบขายใหม่ถัดไป ซึ่งในช่วงแรกอาจจะตั้งราคาขายที่ถูกจนเท่าทุนหรือบวกกำไรไม่แพงมากนัก เพื่อที่ว่าหากโครงการเกิดไม่ผ่าน EIA เสียก่อน เงินทุนที่ต้องคืนลูกค้าผู้ซื้อจองจะไม่สูญมากจนเสียดาย เมื่อเทียบกับการที่ต้องพับโครงการกลางคันในช่วงระหว่างการก่อสร้างไปแล้วนั่นเอง

          ซึ่งหากผลการอนุมัติ EIA ของโครงการอยู่ในสถานะผ่าน (Approved) สามารถพัฒนาก่อสร้างต่อได้ Developer จึงค่อยปรับราคาขายในรอบต่อ ๆ ไปตามระดับกำไรที่ตั้งเป้าเอาไว้นั่นเองครับ

กรณีที่โครงการต้องปรับแบบใหม่เพื่อให้ผ่าน EIA

          ในกรณีที่โครงการต้องถูกตีกลับมาปรับปรุงใหม่ ซึ่งเกิดขึ้นได้ทั้งกับโครงการของ Developer เจ้าดังประวัติดีและเจ้าที่ประวัติดีน้อยกว่า โดยลูกค้าที่ซื้อจองในรอบแรก ๆ ควรได้รับการติดต่อชี้แจงจากทางโครงการถึงส่วนที่อาจมีการเปลี่ยนแปลง

          บางกรณีตำแหน่งห้องที่จองไว้อาจมีการปรับขนาดใหม่หรือถอดหายไป ซึ่งหากผู้ซื้อยอมรับที่จะซื้อโครงการนั้นต่อแม้ว่าจะต้องเปลี่ยนแปลงตำแหน่งและขนาดของห้อง ก็อาจที่จะเจรจากับทางโครงการในเรื่องของการคืนเงินส่วนต่างได้ แต่หากเลิกสนใจโครงการดังกล่าวแล้วและไม่ต้องการซื้ออีกเพราะห้องที่ได้จะไม่ตรงกับความต้องการ ก็สามารถที่จะร้องขอยกเลิกเพื่อขอเงินคืนครับ

กรณีที่โครงการถูกยกเลิกเพราะไม่ผ่าน EIA

          สำหรับกรณีผู้ที่ซื้อโดยตรงกับทางโครงการ โดยปกติแล้วในสัญญาการซื้อคอนโดจะระบุเงื่อนไขการคืนเงินต่าง ๆ ว่า หากโครงการไม่ได้สร้างต่อตามกำหนดจะมีการคืนเงินชดเชยอย่างไรบ้าง ซึ่งโดยทั่วไปผู้ซื้อจะได้รับเงินพร้อมดอกเบี้ยตามที่ระบุในเงื่อนไขคืนจาก Developer โครงการ โดยสำหรับ Developer ที่มีความน่าเชื่อถือก็จะมีการดำเนินการติดต่อลูกค้าเพื่อคืนเงินเองครับ หรือหากผู้ซื้อทราบข่าวก่อนเองก็สามารถติดต่อเพื่อร้องขอเงินคืนได้ครับ

          ในกรณีที่ไม่ได้รับการติดต่อคืนเงินตามเงื่อนไขที่ตกลง Developer โครงการทำผิดจากสัญญาที่ระบุไว้ และไม่ได้รับความเป็นธรรม ผู้ซื้อสามารถร้องเรียนผ่านทางสำนักงานคุ้มครองผู้บริโภค (สคบ.) โทร. 1166 ได้เช่นกันครับ

          สำหรับกรณีผู้ที่ซื้อต่อใบจองมาอีกต่อหนึ่งและมีการจ่ายส่วนต่างกำไรที่แพงขึ้นให้กับผู้ขายใบจอง ผู้ซื้อในกลุ่มนี้ก็จะได้รับเงินคืนตามที่ระบุในสัญญาและเงื่อนไขการซื้อครั้งแรกเท่านั้นครับ เนื่องจากส่วนต่างที่จ่ายไปนับเป็นข้อตกลงนอกรอบ ไม่ใช่เงื่อนไขการซื้อที่ตกลงไว้กับทางโครงการนั่นเองครับ

          อย่างไรก็ตามในบางกรณีแม้ว่าโครงการจะได้รับการอนุมัติ EIA ไปแล้วก็อาจมีการสะดุดระหว่างทางได้ด้วยเช่นกัน ฉะนั้นการซื้อคอนโดในรอบแรก ๆ ก่อนที่โครงการจะเริ่มก่อสร้างหรือก่อนที่จะก่อสร้างแล้วเสร็จนับว่าผู้ซื้อต้องแบกรับความเสี่ยงอยู่พอสมควรเลยล่ะครับ และในหลาย ๆ กรณีแม้ว่าผู้ซื้อจะได้รับเงินคืนหากโครงการไม่ได้สร้างต่อ ก็นับว่าเสียความเชื่อมั่นที่มีให้กับโครงการ พร้อมทั้งเสียเวลาในการรอคอยไปอีกด้วย

          ในมุมมองของนิวบ์แล้ว หากต้องการเซฟตัวเองจริง ๆ การรอซื้อกับโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมอยู่หรือใกล้จะแล้วเสร็จอาจจะดีกว่านั่นเอง ด้วยในระยะหลัง ๆ Developer ต่างเสนอโปรโมชั่นสำหรับโครงการที่ก่อสร้างแล้วเสร็จเหล่านี้ในราคาพิเศษ โดยในหลาย ๆ กรณีมีการลดราคาลงมาเท่ากับรอบ Presale เสียด้วยซ้ำครับ ไม่ว่าจะเป็นข้อเสนอของยูนิตหลุดโอน หรือการเร่งขายห้องเหลือเพื่อปิดโครงการ ทำให้บรรดาโครงการที่สร้างแล้วเสร็จมีความน่าสนใจไม่แพ้โครงการที่เปิดตัวใหม่ในระยะนี้เลยครับ แล้วมาพบกับเนื้อหาสาระเกี่ยวกับการซื้อและการลงทุนด้านอสังหาฯ คอนโดดี ๆ ได้ใหม่กับ CondoNewb นะครับ

Written by NewbTay