logo

ถนนสุขุมวิท (Sukhumvit Road) ถนนใจกลางเมืองกรุงเทพฯ ทำเลที่ได้ชื่อว่าเป็น แหล่งเศรษฐกิจ การค้า การลงทุน ทั้งจากไทย และต่างประเทศ ถนนสุขุมวิทนี้เป็นถนนเส้นที่ต่อเนื่องกันกับย่านปทุมวัน หรือสยาม สัญลักษณ์ของ Shopping District รวมถึงชิดลม เพลินจิต Central Prime ที่ถือว่าเป็นจุดไข่แดง หรือ CBD ของกรุงเทพฯ เต็มตัว มีความโดดเด่นมากมาย ไม่ว่าจะเป็นจุดศูนย์กลางที่เพียบพร้อมไปด้วยแหล่งงาน ที่มีตึกสำนักงานสูงให้เช่า แหล่งธุรกิจร้านค้าขนาดเล็กไปจนถึงขนาดใหญ่ โดยเฉพาะ สยาม ที่ได้กลายเป็นจุดหมายปลายทางของการชอปปิ้งแห่งหนึ่งของโลก โดยสยามมีขนาดพื้นที่แหล่งชอปปิ้งมากกว่า 900,000 ตร.ม. ผู้คนทั้งชาวไทย และชาวต่างชาติหมุนเวียนมาใช้บริการในโซนนี้ไม่ต่ำกว่า 70,000 คนต่อวัน ขยับมาย่านชิดลม เพลินจิต ที่มีแหล่งออฟฟิศขนาดใหญ่ ตึกสูง ห้างสรรพสินค้า และที่อยู่อาศัยคอนโดมิเนียมแบบ Luxury โดยเฉพาะถนนวิทยุที่เป็นพื้นที่เก่าแก่ มีสถานทูตสำคัญ ๆ หลากหลายประเทศ มีคอนโดมิเนียมที่ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงที่สุดอันดับต้น ๆ ในไทย มีอาคารออฟฟิศสูงมากมายเต็มพื้นที่ และยังมีอีกหลายโครงการที่กำลังดำเนินก่อสร้าง ยกตัวอย่าง One Bangkok อาคาร Mixed Use ที่จะมีพื้นที่ใช้สอยอีกเป็นล้านตารางเมตร ซึ่งจะทำให้ย่าน ๆ นี้คึกคัก และคับคั่งมากกว่าเดิม ด้วยเหตุผลทั้งหมดทั้งมวลนี้เอง ทำให้เส้นสุขุมวิทได้รับอานิสงส์ไปด้วยเช่นกันจากการขยายตัวของ ย่านปทุมวัน CBD กรุงเทพฯ โดยเฉพาะสุขุมวิทตอนต้น ที่ได้ชื่อว่า Outer CBD หรือพื้นที่บริเวณโดยรอบของ CBD นั่นเอง และสุขุมวิทตอนกลาง สุขุมวิทตอนปลาย ที่ได้ชื่อว่า Extened CBD ที่จะเกิดเป็น CBD แบบย่อม ๆ อีกทั้งรถไฟฟ้าปัจจัยต้น ๆ ที่มีส่วนสำคัญให้เกิดการขยายตัวได้อย่างรวดเร็ว ซึ่งเราจะมาเจาะลึกทำเลในแต่ละย่านทั้งสุขุมวิทตอนต้น ตอนกลาง และตอนปลายกัน ว่าสิ่งใดที่เป็นจุดเด่น รวมไปถึงวิเคราะห์ทิศทางการขยายตัวในอนาคตของถนนเส้นนี้กัน

ถนนอโศก

โครงการคอนโดฯ จากแสนสิริที่กำลังจะเกิดขึ้น บริเวณแยกอโศก

สุขุมวิทตอนต้น : ภาพรวมและจุดเด่น

ถ้าจะจำกัดความ 3 คำกับย่านสุขุมวิทตอนต้นเห็นจะเป็น ‘Ultimate Luxury’ ‘Density’ และ ‘Richness’ สุขุมวิทตอนต้น มีจุดเริ่มต้นตั้งแต่สุขุมวิทซอย 1 ถ้าจะมองให้เห็นภาพหน่อย ก็คือ ถัดจากรถไฟฟ้าสถานีเพลินจิต พ้นทางพิเศษเฉลิมมหานครที่พาดผ่าน จุดเริ่มต้นถนนสุขุมวิท ไปจนถึงแยกอโศก เริ่มต้นจากโครงการคอนโดมิเนียมระดับ High-End ราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรสูงอันดับต้น ๆ พื้นที่ถูกพัฒนาเกือบครบทุกพื้นที่ และพื้นที่ทุกตารางเมตรนั้นล้วนมีมูลค่าทั้งสิ้น จึงต้องใช้พื้นที่ให้คุ้มค่ามากที่สุด ไม่แปลกใจที่จะเกิดความหนาแน่นในย่านนี้ด้วยเช่นกัน จากที่เราได้เกริ่นไปแล้วว่า ในส่วนสุขุมวิทตอนต้นนั้น คือ Outer CBD ซึ่งเป็นจิ๊กซอว์สำคัญ ในฐานะแหล่งอำนวยความสะดวกตอบโจทย์ของผู้คน ในละแวกนี้  

  • Terminal 21 ห้างสรรพสินค้า แหล่งช้อปปิ้ง ไลฟ์สไตล์ครบครันแหล่งเดียวบนทำเลสุขุมวิทตอนต้น มีแบรนด์ร้านค้าชั้นนำ และ Gourmet Market ไว้เลือกซื้อของกินของใช้
  • Interchange BTS และ MRT จุดถ่ายเทการเดินทางของผู้คน ที่สามารถเดินทางไปย่านอื่น ๆ ได้ จุดนี้ถือเป็นจุดสำคัญเลย ไม่ว่าจะไปทำงาน เรียน หรือไปทำธุระแหล่งไหน ก็เดินทางได้สะดวก ยกตัวอย่าง MRT สำคัญ ๆ เช่น สถานีพระราม 9, สถานีลุมพินี, สถานีสีลม และสถานีสามยอด แหล่งท่องเที่ยวเมืองเก่ายอดนิยม

          อีกอย่างหนึ่งคือ การมีรถไฟฟ้าพาดผ่านเดินทางไม่กี่สถานีก็ถึงจุดไข่แดง อย่างที่บอกไปไม่ว่าจะเป็นโซนสยามแหล่งช้อปปิ้งที่มีครบ ห้างสรรพสินค้าขนาดใหญ่ อย่าง Central World หรือ Central ชิดลม ทำเลย่านเพลินจิตที่มี Central Embassy และอย่างที่ทราบข่าวกันว่า พื้นที่สถานทูตประเทศอังกฤษอีกส่วนหนึ่งที่ตั้งอยู่หลังห้าง Central Embassy นั้น ได้เป็นส่วนหนึ่งของ Central Group ไปแล้ว ซึ่งอาจจะกลายเป็นโครงการมิกซ์ยูสอีกหนึ่งโครงการในทำเลนี้ ก็คงต้องจับตาดูกันต่อไปว่าจะมาในรูปแบบไหน แต่ที่แน่ ๆ ก็คงต้องมีในส่วน Shopping Area ก็จะทำให้เกิด Traffic ในแง่ของผู้คนเข้ามาใช้บริการมากขึ้นครับ

 หากพูดถึงโครงการอสังหาฯ ด้วยพื้นที่ที่หนาแน่นทุกขณะ พื้นที่ผืนใหญ่ถูกจับจองและเริ่มก่อสร้างโครงการขนาดใหญ่ แต่จะเห็นได้จากแผนที่กายภาพว่าจะมีพื้นที่เปล่าขนาดเล็ก ๆ ที่รอการพัฒนา คอนโดมิเนียมรูปแบบ Low-Rise ก็ยังเป็นก้าวสำคัญ สำหรับใครที่ชอบทำเลในบริเวณนี้ เพราะราคาเฉลี่ยต่อพื้นที่ที่อาจจะน้อยกว่าโครงการขนาดใหญ่ แต่ก็อาจจะต้องแลกด้วย Facilities หรือการเข้าถึงโครงการ รวมไปถึงการเข้าสิ่งอำนวยความสะดวก ที่อาจจะมีระยะทางไกลสักหน่อย ก็ต้องเปรียบเทียบ และชั่งน้ำหนักดูครับ

ทิศทางการขยายตัว

          สำหรับการขยายตัวนั้น หากจะพูดถึงคอนโดสุขุมวิทระดับบนในทำเลนี้ ยังคงได้รับความนิยมอย่างต่อเนื่องเลยครับ ด้วยศักยภาพการลงทุนในประเทศไทย และต่างประเทศ การขยายตัวของบริษัทที่มาลงทุนก่อนหน้า หรือแม้กระทั่งการท่องเที่ยวในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมาที่ได้รับความนิยมอย่างมาก ซึ่งหลายคนอาจจะเคยผ่านตาเรื่องการจัดอันดับท่องเที่ยวต่าง ๆ ของไทย การหลั่งไหลของผู้คน โดยเฉพาะชาวต่างชาติ ที่เข้ามาอยู่อาศัยเพื่อเข้ามาทำงาน ได้เล็งพื้นที่ที่มีความสะดวกสบาย ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์ในย่านสุขุมวิทตอนต้นนี้

ห้างสรรพสินค้า Terminal 21

ห้างสรรพสินค้า Terminal 21 บริเวณแยกอโศก

สุขุมวิทตอนกลาง : ภาพรวมและจุดเด่น

‘Future Interchange’ ‘New Shopping Destination’ และ ‘Fancy Lifestyle’ คือนิยามของย่านสุขุมวิทตอนกลาง ซึ่งมีจุดเริ่มต้นมาตั้งแต่แยกอโศก ไปจนถึงรถไฟฟ้าสถานีพระโขนง ในถนนเส้นนี้เกิดความเปลี่ยนแปลงอย่างมากมาย โดยเฉพาะการเปลี่ยนแปลงที่กำลังจะเกิดขึ้นอย่าง The Em District จาก The Mall Group ที่รวบรวมไลฟ์สไตล์แห่งการช้อปปิ้ง ไม่ว่าจะเป็น The Emporium, The EmQuatier และ The Emsphere ที่ตอนนี้กำลังดำเนินการก่อสร้างเข้าไว้ด้วยกัน หากเสร็จครบสมบูรณ์แบบ เชื่อได้ว่าย่านนี้จะกลายเป็นจุดหมายแห่งการช้อปปิ้งแห่งใหม่ได้ไม่ยากเลย หากพูดถึง Interchange ในอนาคต จะมีระบบรางรถไฟฟ้าสายสีเทา อยู่ภายใต้การดูแลของ สำนักการจราจรและขนส่งกรุงเทพมหานคร ที่บริเวณ BTS สถานีทองหล่อ (วัชรพล - ทองหล่อ) และอีกจุดที่ BTS สถานีพระโขนง (พระโขนง - ท่าพระ) จะทำให้มีผู้คนเดินทางเข้ามาในทั่วทุกสารทิศเข้ามาใช้บริการในโซนนี้ หรือจะเป็นจุดเปลี่ยนผ่านก็ตาม ซึ่งจะทำให้ที่ดินในโซนนี้เกิดมูลค่ามากขึ้นแน่ ๆ แต่อย่างไรก็ตามโปรเจคนี้ยังคงหาข้อสรุปไม่ได้ เนื่องจากพื้นที่บางส่วนภายในซอยทองหล่อต้องเวนคืนด้วย จึงต้องใช้เวลาอีกพักใหญ่ ๆ เลย มาถึงความเป็นทองหล่อ เอกมัย คือพื้นที่แห่ง Chill out ในยามหลังเลิกงาน หรือช่วงวันหยุด ซอยสำคัญที่หนาแน่นไปด้วยร้านอาหารธรรมดา ๆ คาเฟ่เก๋ไก๋ ไปจนถึง Fancy Restaurant ระดับพรีเมี่ยม กระทั้งแม้ยามค่ำคืนที่เป็นแหล่ง Hang out วัยรุ่น รวมถึงทำเลสุขุมวิทตอนกลางยังเป็นย่านยอดฮิตของชาวญี่ปุ่นซึ่งส่วนใหญ่จะมาทำงาน นิยมมาพำนักอาศัยในโซนนี้ จึงเกิดเป็นสังคมญี่ปุ่น เป็นปัจจัยหนึ่งที่ทำให้โดยเฉพาะซอยทองหล่อคราคร่ำไปด้วยร้านอาหารญี่ปุ่นมากมาย

 หากพูดถึงโครงการอสังหาฯ ในย่านนี้ถือว่ายังมีราคาเฉลี่ยต่อตารางเมตรในระดับที่ยังสูง เพราะมีแหล่งช้อปปิ้งที่เกือบเทียบเท่า CBD อย่างย่านสยาม ทำให้ไม่จำเป็นต้องเดินทางไปไกล ก็มีครบทุกอย่าง เป็นที่ตั้งอาคารสำนักงานให้เช่าที่ส่วนใหญ่เป็นบริษัทขนาดใหญ่แหล่งทุนหนา ด้วยศักยภาพทำเลที่ตอบโจทย์ไลฟ์สไตล์มีระดับ มีผู้อาศัยเป็นกลุ่มผู้บริหารระดับสูง ทำให้คอนโดมิเนียมที่กำลังก่อสร้างอยู่ในช่วงนี้ เป็นคอนโดมิเนียมระดับ Luxury เกือบทั้งหมด อย่าง The Strand ทองหล่อ โครงการมิกซ์ยูส จาก One.Six Development ที่ราคาต่อตารางเมตรสูงมาก โดยเฉลี่ยทั้งโครงการอยู่ที่ 360,000 บาท ซึ่งมีดีมานด์สูงทีเดียว เพราะได้รับการตอบรับเป็นอย่างดี โดยเฉพาะ Duplex มีขนาดพื้นที่อยู่อาศัย ประมาณ 110 ตร.ม. ที่ได้รับความสนใจเป้นอย่างมาก จนมีท่าทีว่าจะ Sold out ด้วยซ้ำ

ทิศทางการขยายตัว

          ยังไม่แตกต่างจากทำเลสุขุมวิทตอนต้นที่คอนโดมิเนียมระดับไฮเอนท์ยังมีดีมานด์อยู่ และพื้นที่แห่งนี้ ยังคงดำเนินการพัฒนาต่อไปเรื่อย ๆ แม้พื้นที่จะแน่นเอี้ยด พื้นดินเปล่าขนาดใหญ่เหลือน้อยเต็มที หากมีโครงการใหญ่ ๆ มักจะเกิดจากการที่ที่ดินนั้น ๆ ถูกเปลี่ยนมือจากเจ้าของเดิม เช่น เครือโรงแรม Shangri-La ที่ได้ซื้อที่ดิน ที่เดิมทีเป็นอาคารพาณิชย์เก่าบริเวณต้นซอยสุขุมวิท ซึ่งราคาสูงมากเทียบกับขนาดพื้นที่ และเตรียมพัฒนาโรงแรมในนาม Hotel Jen

The Emsphere

ห้างสรรพสินค้า The Emsphere

The Strand ทองหล่อ โครงการคอนโดฯ Super Luxury

The Strand ทองหล่อ โครงการคอนโดฯ Super Luxury จาก One.Six Development

Summer Point คอมมูนิตี้เล็ก ๆ โครงการในอนาคต

Summer Point คอมมูนิตี้เล็ก ๆ โครงการในอนาคต บริเวณ BTS พระโขนง

สุขุมวิทตอนปลาย : ภาพรวมและจุดเด่น

‘Investment’ ‘New Age’ และ ‘Work Anywhere’ นิยาม 3 คำ ที่เห็นว่าน่าจะเหมาะกับทำเลสุขุมวิทตอนปลาย ด้วยทำเลสุขุมวิทตอนปลายเป็นพื้นที่ที่ตอบรับความต้องการของกลุ่มคนวัยทำงาน หรือ First Jobber รวมไปถึงคนรุ่นใหม่ที่มีความ Active ความคิดเป็นอิสระ มีความเป็นตัวของตัวเองสูง รวมถึง Individual Lifestyle ซึ่งจะมีย่านที่ตอบโจทย์ เช่น Whizdom101 อาคารมิกซ์ยูสของกลุ่ม MQDC ที่มุ่งเน้นสร้างพื้นที่สำหรับคน Gen ใหม่ มีพื้นที่ WiFi ภายใต้ศูนย์กลางด้านดิจิทัล ที่มี True Digital Park เป็นฮับใหญ่ ซึ่งคนที่ทำงาน Freelance เอง ก็สามารถทำงานผ่านคอมฯเพียงเครื่องเดียวได้ รวมถึงพื้นที่สร้างแรงบันดาลใจ และแหล่งชอปปิ้ง กิน ดื่ม เที่ยว ซื้อข้าวของเครื่องใช้ อุปโภค บริโภค ทำให้คอนโดมิเนียมที่มีอยู่เดิมได้รับอานิสงส์ไปด้วย และทำให้เกิดโครงการคอนโดมิเนียมใหม่ ๆ เพราะยังไงแหล่งช้อปปิ้งไลฟ์สไตล์ที่อยู่ใกล้ ๆ ก็ถือเป็นจุดเด่นของโครงการนั้น ๆ ไปโดยปริยายนอกจากนี้ยังมีโครงการอภิมหาโปรเจคในอนาคต คือ Bangkok Mall ของ The Mall Group ซึ่งโปรเจคนี้เป็นโครงการพัฒนาพื้นที่เชิงพาณิชยกรรมแบบผสมและสถานีขนส่งสาธารณะขนาดใหญ่ โดยเมื่อเปิดทำการโครงการดังกล่าว ศูนย์การค้าและสนามกีฬาในร่มจะมีขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย ศูนย์การค้าจะมีขนาดใหญ่ที่สุดในเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ด้วยพื้นที่รวมประมาณ 870,000 ตร.ม. เป็นอาคารมิกซ์ยูส ที่รวมทั้งห้างสรรพสินค้า อาคารชุด โรงแรม สวนน้ำสวนสนุก โรงภาพยนตร์ ฮอลล์แสดงคอนเสิร์ตขนาดใหญ่ นอกจากนี้ยังมีสถานีขนส่งผู้โดยสารสายตะวันออกอีกด้วย การใช้พื้นที่หลากหลายฟังก์ชั่นนี้ทำให้ตอบโจทย์ผู้คนแบบ One Stop Service และจะสร้าง Traffic ผู้คนในย่านนี้มากขึ้น แน่นอนว่าพื้นที่ในย่านนี้ คือ ทำเลที่เหมาะการลงทุนคอนโดมิเนียมชั้นดี เพราะเมื่อมีแหล่งงานใหม่ ๆ เกิดขึ้น ผู้คนย่อมมองหาที่พักตามมาเป็นลำดับ ภาพรวมของเส้นสุขุมวิทตอนปลายที่มี Mega Project มากมาย มีความเจริญเติบโตอย่างไม่สิ้นสุด จากข้อมูล Baania บริษัทวิเคราะห์ราคาอสังหาริมทรัพย์ ได้ประเมิน Rental Yield ของย่านนี้โดยเฉลี่ย อยู่ที่ 5 - 6% (ข้อมูลปี 2561) และสามารถแตะขึ้นไปถึง 8% ในอนาคตที่ Mega Project ทยอยเปิด ซึ่งขึ้นอยู่กับทำเล และรูปแบบโครงการ พื้นที่นี้เหมาะกับคนที่ต้องการลงทุนคอนโดมิเนียมโดยเงินที่ลงไปนั้นจะมีมูลค่าไม่สูงมาก โดยราคาเฉลี่ยอยู่ที่ ±90,000 บาท / ตร.ม. ในโซนใกล้แหล่งพื้นที่แหล่งไลฟ์สไตล์ และแหล่งงานใหม่ ๆ ที่จะเกิดขึ้นในอนาคต

โครงการ Bangkok Mall

โครงการมิกซ์ยูส Bangkok Mall

 หากพูดถึงโครงการอสังหาฯ อย่างที่บอกไปแล้วครับว่า โซนนี้เหมาะกับการลงทุนปล่อยเช่า หรือขายต่อคอนโดมิเนียม ซึ่งมีหลายโครงการทั้ง High-Rise และ Low-Rise โดยจะมีราคาที่ไม่สูงมากเท่ากับสุขุมวิทตอนต้น และปลาย แต่เป็นพื้นที่ที่ศักยภาพด้วยแหล่งช้อปปิ้งที่คอยรองรับไว้ด้วยครับ

ทิศทางการขยายตัว

          ด้วยโครงการใหญ่ ๆ ในอนาคต ทำให้ทำเลเส้นนี้มีศักยภาพที่จะเติบโตสูง ด้วยพื้นที่ว่างที่ยังมีอยู่มากพอควร การเดินทางที่สะดวกด้วยระบบราง นอกจากนี้โครงการนอกเขตสุขุมวิทตอนปลายเป็นต้นไป จะเป็นที่ตั้งของโรงงานอุตสาหกรรมเบาอยู่มากมายทีเดียว ทำให้ทำเลนี้ สามารถเป็นแหล่งที่พักอาศัยของคนนอกพื้นที่ ซึ่งอาจจะทำงานในย่านสมุทรปราการ แต่ชื่นชอบไลฟ์สไตล์ในแบบฉบับสุขุมวิทตอนปลาย

บริเวณสถานีแบริ่ง

บริเวณ BTS แบริ่ง พื้นที่อาคารพาณิชย์ และยังมีพื้นที่เปล่ารอการพัฒนา

สุขุมวิท (Sukhumvit) ทำเลยอดนิยมของกรุงเทพฯ ซึ่ง CondoNewb ขอมองในภาพรวมว่า ณ ปัจจุบันจะเป็นอย่างไร หรือจะมีจุดเด่นแตละทำเลยังไงบ้าง หากอยากอ่านบทความที่เจาะลึกวิเคราะห์ทำเลคอนโดทั้ง 3 ทำเล ให้ละเอียดลงลึกมากกว่านี้ เราก็มีบทความที่แยกทำเลนั้น ๆ อย่างชัดเจนเลย ตั้งแต่ความเป็นมา ราคาเฉลี่ยในปัจจุบัน ไปจนถึงคอนโดมิเนียมที่น่าสนใจ ซึ่งสามารถติดตามได้ที่ลิงก์นี้เลย

สุขุมวิทตอนต้น : เจาะลึกทำเล สุขุมวิทตอนต้น ตอนนี้เติบโตขนาดไหน และอนาคตจะเป็นยังไง 

สุขุมวิทตอนกลาง : เจาะลึกทำเล สุขุมวิทตอนกลาง ควรเน้นอยู่อาศัย หรือลงทุนดี 

สุขุมวิทตอนปลาย : เจาะลึกทำเล สุขุมวิทตอนปลาย คอนโดไหนน่าอยู่ โครงการไหนน่าลงทุน 

Written by NewbPete