logo

          ในการซื้ออสังหาริมทรัพย์สักครั้ง ไม่ว่าจะเป็นบ้าน ที่ดิน หรือคอนโดมิเนียม กว่าจะได้มาครอบครองเป็นของเราจริง ๆ นั้น นอกจากราคาตั้งซื้อ-ขายแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายยิบย่อยต่าง ๆ ตามมาอีกหลายอย่าง กว่าที่สินทรัพย์ชิ้นนั้นจะตกมาเป็นของเราอย่างแท้จริงนั่นเอง ทั้งในส่วนของค่าใช้จ่ายโอนคอนโดที่ต้องชำระให้กับทางโครงการ ค่าธรรมเนียมดำเนินการที่ต้องชำระกับสำนักงานที่ดิน และค่าธรรมเนียมธนาคารต่าง ๆ ซึ่งในการซื้อคอนโดมิเนียมในแต่ละครั้งก็มีค่าใช้จ่ายมากน้อยแตกต่างกันไป โดยขึ้นอยู่กับปัจจัยของขนาดห้อง และระดับ Segment คอนโด เป็นตัวกำหนดอีกด้วยครับ

          ในบทความการซื้อคอนโดในฉบับนี้ นิวบ์จะพาผู้อ่านไปสำรวจกันว่าในค่าใช้จ่ายโอนคอนโด นั้นมีอะไรบ้าง ไปดูกันครับ

. . . . . . .

          กว่าที่การซื้อคอนโดสักห้องจะเสร็จสิ้น นอกจากค่าใช้จ่ายที่เป็นราคาคอนโดที่เราจะซื้อแล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายในส่วนของค่าธรรมเนียมต่าง ๆ อีกไม่น้อยที่เราจะต้องเตรียมเพื่อเป็นค่าใช้จ่ายโอนคอนโดก่อนที่เราจะได้เป็นเจ้าของคอนโดห้องนั้น ๆ ครับ ซึ่งนิวบ์จะขอจำแนกเป็นส่วน ๆ ให้เข้าใจไม่ยาก โดยแบ่งเป็นในส่วนของค่าใช้จ่ายที่จะต้องชำระให้กับทางโครงการ ค่าใช้จ่ายที่ต้องชำระให้กับหน่วยงานราชการซึ่งก็คือสำนักงานที่ดิน และค่าใช้จ่ายในส่วนอื่น ๆ อีกเล็กน้อยครับ

ค่าใช้จ่ายก่อนโอนคอนโดที่ต้องชำระให้กับ Developer

          เงินกองทุนสำรองโครงการ

          เป็นเงินที่นิติบุคคลหรือทางโครงการจะเรียกเก็บกับผู้ซื้อตามกฎหมายอาคารชุด เพื่อจัดเตรียมไว้สำหรับการบริหารโครงการในระยะแรก ๆ ที่โครงการใกล้จะแล้วเสร็จพร้อมย้ายเข้าอยู่นั่นเอง ทั่วไปจะเก็บเพียงครั้งเดียวกับผู้ซื้อที่ได้รับโอนห้อง ซึ่งจะคำนวณตามขนาดตารางเมตรของห้อง โดยทั่วไปจะเริ่มต้นตั้งแต่ 500 – 1,000 บาท / ตร.ม. ขึ้นอยู่กับระดับ Segment ของโครงการ โดยเงินกองทุนนี้จะใช้เพื่อ

  • ค่าจัดซื้อสิ่งของที่ใช้ประโยชน์ในพื้นที่ส่วนกลาง
  • ค่าใช้จ่ายเผื่อสำหรับทดแทนค่าธรรมเนียมส่วนกลางระหว่างที่ยังขายห้องไม่ครบ หรือจำนวนค่าธรรมเนียมส่วนกลางที่เก็บจากจำนวนลูกบ้านที่มีอยู่ยังไม่เพียงพอ
  • สำหรับการซ่อมแซมบำรุงโครงการครั้งใหญ่ ที่นอกเหนือจากค่าใช้จ่ายส่วนกลางทั่วไป เช่น ยกระดับระบบอุปกรณ์และระบบรักษาความปลอดภัยต่าง ๆ ปรับปรุงระบบลิฟต์ รวมถึงการรีโนเวทส่วนกลางของโครงการ เป็นต้น
  • การใช้จ่ายลงทุนในส่วนกลางอื่น ๆ ที่กรรมการลูกบ้านจะเห็นเหมาะสมครับ

          ค่าธรรมเนียมส่วนกลาง

          ค่าส่วนกลางคอนโดจะคำนวณตามขนาดตารางเมตรของยูนิตคอนโดเช่นเดียวกัน แต่เงินค่าธรรมเนียมส่วนกลางนี้ทางนิติบุคคลโครงการจะเรียกเก็บเพื่อใช้จ่ายบริหารการจัดการคอนโดทั่ว ๆ ไป ในแต่ละเดือน เช่น เป็นเงินเดือนของเจ้าหน้าที่นิติบุคคล แม่บ้าน และรปภ. ที่ดูแลส่วนกลาง เป็นงบในการดูแลเรื่องความสะอาดและรักษาความเรียบร้อยต่าง ๆ ในแต่ละเดือนนั่นเอง

          โดยสำหรับโครงการที่เพิ่งสร้างเสร็จก่อนโอนห้องก็จะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมส่วนกลางกับผู้ซื้อเป็นเงินก้อนเท่ากับค่าธรรมเนียมล่วงหน้าประมาณ 1 ปี ก่อนที่ปีถัด ๆ ไปจะเริ่มเรียกเก็บเป็นรายเดือนหรือรายปีไปเรื่อย ๆ ขึ้นอยู่กับนิติบุคคลคอนโดโครงการนั้น ๆ จะตกลงกับกรรมการและลูกบ้านคอนโดครับ

          ทั่วไปจะเรียกเก็บค่าธรรมเนียมส่วนกลางตั้งแต่ 30 – 120 บาท / ตร.ม. ขึ้นอยู่กับสัดส่วนความมากน้อยของพื้นที่ส่วนกลางและระดับ Segment ของโครงการครับ

ค่าใช้จ่ายก่อนโอนคอนโดที่ต้องชำระให้กับสำนักงานที่ดิน

          ค่าธรรมเนียมการโอนคอนโด

          โดยปกติแล้วจะคิดเป็น 2% ของราคาประเมินหรือราคาที่ตั้งขายครับ *แต่ในระยะนี้นโยบายของภาครัฐได้ประกาศลดค่าธรรมเนียมการโอนลงเหลือเพียง 0.01% สำหรับโครงการมือหนึ่งที่ซื้อจากผู้พัฒนาโครงการ และบ้านหรือคอนโดนั้นมีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทครับ

*ถึงเพียง 24 ธ.ค.2563

          และโดยทั่วไปจะเป็นการออกค่าใช้จ่ายกันคนละครึ่ง 50/50 ระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายครับ แต่ด้วยในระยะนี้ที่บรรดาผู้พัฒนาอสังหาฯ คอนโดต่างก็ออกโปรโมชั่นงดค่าธรรมเนียมการโอนให้ผู้ซื้อในช่วงนี้ หมายถึงทางโครงการจะออกค่าใช้จ่ายในส่วนนี้แทนผู้ซื้อนั่นเองครับ

          ค่าอากรแสตมป์

          ซึ่งจะคิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขาย แต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน ถ้าต่ำกว่าจะใช้ราคาประเมินเป็นเกณฑ์ครับ

ค่าใช้จ่ายก่อนโอนคอนโดที่ต้องชำระให้กับธนาคาร

          ค่าประเมินราคา

          จะเป็นค่าดำเนินการในการประเมินมูลค่าบ้านหรือคอนโดเพื่อที่ธนาคารจะได้นำมาประเมินวงเงินสินเชื่อที่จะอนุมัติให้นั่นเอง โดยปกติจะคิดที่ 2,000-3,000 บาท แล้วแต่ธนาคารครับ

          ค่าจดจำนอง

          โดยจะคิดเป็น 1% ของมูลค่าที่จำนองหรือยอดเงินกู้ทั้งหมดที่ธนาคารอนุมัติให้นั่นเอง *แต่ในระยะนี้นโยบายของภาครัฐได้ประกาศให้สถาบันการเงินลดค่าธรรมเนียมการจดจำนองลงเหลือเพียง 0.01% สำหรับโครงการมือหนึ่งที่ซื้อจากผู้พัฒนาโครงการ และบ้านหรือคอนโดนั้นมีมูลค่าไม่เกิน 3 ล้านบาทครับ

*ถึงเพียง 24 ธ.ค.2563

ค่าใช้จ่ายอื่นๆ

          ค่าประกันมิเตอร์น้ำ-มิเตอร์ไฟฟ้า

          ซึ่งจะต้องเสียให้กับหน่วยงานที่รับผิดชอบ โดยก็ต้องเสียค่าประกันมิเตอร์น้ำประปาให้กับการประปานครหลวงและค่าประกันมิเตอร์ไฟฟ้าให้กับการไฟฟ้านครหลวงสำหรับโครงการในเขตกรุงเทพ หรือการประปาส่วนภูมิภาคและการไฟฟ้าส่วนภูมิภาคสำหรับโครงการในต่างจังหวัดครับ โดยอัตราจะมากหรือน้อยขึ้นอยู่กับขนาดของมิเตอร์ครับ

. . . . . . .

          ทีนี้พอจะทราบกันบ้างแล้วใช่ไหมครับ ว่านอกจากราคาของห้องคอนโดที่ตั้งขายไว้แล้ว ยังมีค่าใช้จ่ายโอนคอนโดอีกจำนวนไม่น้อยเลยเหมือนกัน กว่าที่ขั้นตอนของการซื้อคอนโดจะสำเร็จลุล่วงนั้นเอง แต่สำหรับคอนโดสร้างใหม่ที่เสร็จพร้อมอยู่ต่างก็มีโปรโมชั่นฟรีค่าธรรมเนียมต่าง ๆ จากทางโครงการ ก็อาจช่วยให้ผู้ซื้อประหยัดค่าใช้จ่ายในการโอนคอนโดส่วนนี้ไปได้มากเหมือนกันนะครับ แล้วมาพบกับเนื้อหาสาระดี ๆ ที่เว็บไซต์ข้อมูลอสังหาฯ และการลงทุนคอนโดได้ใหม่นะครับ

Written by NewbTay