logo

          หลายคนกำลังมองหาการซื้อคอนโดกันอยู่ในช่วงนี้ เพราะจากภาวะเศรษฐกิจที่ชะลอตัวทำให้ผู้พัฒนาอสังหาฯ หลายเจ้าอัดโปรโมชั่น หั่นราคา จ่ายค่าห้องให้ลูกค้ากัน ทำให้การซื้อคอนโดช่วงเศรษฐกิจขาลงมีข้อดีอยู่เหมือนกัน หลังจากบรรยากาศของธุรกิจภาคอสังหาริมทรัพย์โดยเฉพาะตลาดคอนโดมิเนียมนับว่าซบเซาลงจากปีก่อน ๆ มากพอสมควร ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจซบเซาที่สะสมมาตั้งแต่ช่วงปี 2562 / 2019 และปีก่อนหน้า รวมถึงสถานการณ์การระบาดของ COVID-19 ในช่วงต้นปี ที่ส่งผลในกำลังซื้อทั้งในประเทศและต่างชาติลดลงไปมาก

          รวมถึงภายในปี 2563 / 2020 นี้เองก็มีโครงการคอนโดอีกจำนวนไม่น้อยที่ใกล้จะก่อสร้างเสร็จ ซึ่งอาจจะทำให้เหลือคอนโดที่จะค้างสต็อกจำนวนมาก ด้วยเหตุนี้จึงทำให้ Developer โครงการคอนโดต่าง ๆ พากันออกโปรโมชั่นส่งเสริมการขายหลากหลายรูปแบบ ทั้งการหั่นราคาขายลงถึงครึ่งหนึ่ง การออกค่าธรรมเนียมใช้จ่าย ไปจนถึงลงทุนผ่อนค่างวดสินเชื่อให้ผู้ซื้อเป็นเวลา 2 ปี เพื่อเร่งระบายสต็อกแม้จะได้กำไรน้อยลง

          ซึ่งหากมองในมุมของการลงทุนประเภทขายซื้อมาขายต่อแบบทันด่วนรวดเร็วในภาวะแบบนี้อาจจะลำบากมากขึ้น ด้วยการที่กำลังซื้อต่อที่ลดลง รวมถึงการซื้อตรงกับ Developer ในราคาที่ถูกลงของห้องคอนโดมือหนึ่งก็กลายเป็นคู่แข่งโดยตรงไปด้วย ทำให้หากสนใจที่จะซื้อคอนโดในช่วงนี้ อาจจะเหมาะกับผู้ซื้อ Real Demand ที่ตั้งใจซื้อคอนโดเพื่ออยู่อาศัยเอง หรือถ้าสายป่านยาวพอก็สามารถลงทุนไว้ปล่อยเช่าเพื่อหวัง Capital Gain ในระยะยาวได้นั่นเอง

          โดยนิวบ์ก็ได้เคยอธิบายไว้เบื้องต้นใน “อสังหาฯ 63 พลิกวิกฤตเป็นโอกาสในช่วงอสังหาฯ ขาลง!!!” ซึ่งในบทความวิเคราะห์อสังหาฯ ฉบับนี้ นิวบ์จะพาผู้อ่านไปสำรวจ "ข้อดีของการซื้อคอนโดช่วงเศรษฐกิจขาลง” กันครับ

. . . . . . .

“ข้อดีของการซื้อคอนโดช่วงเศรษฐกิจขาลง” ห้องมือหนึ่งหลุดโอนลดราคา

          ไม่ว่าจะเป็นการซื้อคอนโดสักห้องไว้อยู่เอง หรือไว้ถือระยะยาวหวัง Capital Gain เพื่อปล่อยเช่าก่อนขายต่อ ในช่วงนี้ที่หลาย ๆ โครงการก่อสร้างใกล้เสร็จพร้อมโอนกรรมสิทธิ์ย้ายเข้าอยู่มีห้องเหลือขาย หรือห้องที่หลุดโอนถูกตีกลับมาขายใหม่จำนวนไม่น้อยเลยทีเดียว ซึ่งโครงการหลาย ๆ แห่งก็ตั้งอยู่ในทำเลที่มีศักยภาพอย่างใกล้สถานีรถไฟฟ้า หรือในย่าน CBD อีกด้วย

          โดยบางโครงการถึงกับหั่นราคาตั้งขายลงครึ่งหนึ่งจากราคาเดิม หรือบางกรณีก็ลดราคาลงเทียบเท่ากับราคาช่วงเปิดตัวโครงการในรอบ Presale อีกด้วย

“ข้อดีของการซื้อคอนโดช่วงเศรษฐกิจขาลง” Developer ออกเงินให้ ช่วยลดค่าใช้จ่าย

          เนื่องจากโครงการที่จะถึงกำหนดสร้างเสร็จมีจำนวนคอนโดเตรียมโอนอีกจำนวนมาก รวมถึงสต็อกห้องที่เหลือค้างอยู่ปลายปี 2562 และต้นปี 2563 ก็ยังมีอยู่ ถ้าหากไม่เร่งขายเพื่อระบายห้องที่เหลืออยู่ หรือชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ที่จะเข้ามาเพิ่มจำนวนสต็อกขาย Developer ก็จำเป็นที่จะต้องแบกรับภาระค่าใช้จ่ายในการดูแลและบริหารโครงการต่าง ๆ ที่ยังขายไม่หมด และไม่สามารถปิดโครงการเพื่อจัดตั้งนิติบุคคลและบริหารค่าใช้จ่ายในแต่ละโครงการด้วยตัวเองได้ เราจึงเห็นโปรโมชั่นต่าง ๆ ที่เชิญชวนให้ผู้ซื้อสนใจเต็มไปหมด เช่น

  • ลดค่าธรรมเนียมการจอง จากช่วงปกติทั่วไปเริ่มต้นที่ 5,000 – 10,000 บาท ลดลงเหลือไม่เกิน 1,000 – 3,000 บาท
  • ฟรีค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์ รวมถึงค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่สำนักงานที่ดิน โดย Developer เต็มใจลงทุนที่จะจ่ายให้ผู้ซื้อเอง
  • ฟรีค่าธรรมเนียมส่วนกลางคอนโด บางกรณีรวมถึงเงินกองทุนสำรองโครงการ ปกติผู้ซื้อจะต้องชำระในวันโอนกรรมสิทธิ์ซึ่งคิดเป็นเงินชำระล่วงหน้า 1 ปี ให้กับโครงการ โดยช่วงนี้ทาง Developer เต็มใจลงทุนที่แบกรับค่าใช้จ่ายในส่วนนี้แทนผู้ซื้อคอนโด บางโครงการจ่ายค่าธรรมเนียมส่วนกลางแทนผู้ซื้อนานถึง 2 ปีเลยทีเดียว
  • เข้าอยู่ฟรี ออกค่าผ่อนแทนผู้ซื้อ สำหรับบางโครงการหรือบาง Developer แล้ว หากผู้ซื้อคอนโดซื้อผ่านการกู้สินเชื่อกับธนาคารที่อยู่ในสัญญากับโครงการ ทาง Developer ยังเต็มใจที่ออกเงินค่าผ่อนชำระแทนผู้ซื้อ โดยบางกรณีนานถึง 24 – 30 เดือน หรือนานกว่า 2 ปีเลยทีเดียวเชียวครับ

“ข้อดีของการซื้อคอนโดช่วงเศรษฐกิจขาลง” ฟรีเฟอร์นิเจอร์ พร้อมเข้าอยู่

          นอกจากโปรโมชั่นลดราคาหรือฟรีค่าใช้จ่ายจากทาง Developer แล้ว อีกข้อที่ถือว่าผู้ซื้อค่อนข้างได้เปรียบคือโปรโมชั่นฟรีตกแต่งพร้อมอยู่แบบ Fully-Furnished ซึ่งปกติจะมีอยู่แล้วในโครงการที่ตึกคอนโดก่อสร้างแล้วเสร็จใหม่ ๆ โดยประกอบไปด้วยเฟอร์นิเจอร์พื้นฐานต่าง ๆ โดยบางกรณีก็มีการแถมเครื่องใช้ไฟฟ้าจำเป็นเข้ามาด้วยซึ่งนอกจากเครื่องปรับอากาศแล้ว ยังให้ทั้ง ตู้เย็น เตาไมโครเวฟ เครื่องซักผ้า ไปจนถึงโทรทัศน์และระบบ Home Automation ในบางโครงการ

          นับว่าเป็นข้อได้เปรียบของผู้ซื้อคอนโดอยู่เองที่เมื่อโอนห้องแล้วก็สามารถย้ายเข้าอยู่ได้เลย ไม่ต้องเสียค่าตกแต่งเพิ่มเติมมากนัก หรือผู้ที่ตั้งใจซื้อคอนโดไว้ลงทุนปล่อยเช่า ก็สามารถประกาศปล่อยเช่าได้แทบจะทันที่เพียงลงทุนตกแต่งเพิ่มเติมเพียงเล็กน้อยเท่านั้น

“ข้อดีของการซื้อคอนโดช่วงเศรษฐกิจขาลง” ซื้อต่อใบจองขายขาดทุน

          นอกจากการซื้อโดยตรงกับทาง Developer แล้ว การซื้อต่อสิทธิใบจองกับนักลงทุนที่สายป่านสั้นต่าง ๆ ที่ร้อนเงินก็นับว่าเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจครับ ไม่ว่านักลงทุนระยะสั้นเหล่านี้จะมีอุปสรรคการเงินส่วนตัว กลัวโอนห้องติดมือติดดอยมาและไม่อยากรับโอนห้องกับทางโครงการ ข้อนี้นอกจากตัวห้องจะยังอยู่ในเงื่อนไขคอนโดมือหนึ่งของ Developer ทุกประการ อีกทั้งถ้านักลงทุนระยะสั้นที่รีบปล่อยขายต่อก็อาจจะบวกกำไรไม่มากนัก หรือขายแบบขาดทุนอีกด้วย เพราะการซื้อต่อใบจองหากเป็นช่วงเศรษฐกิจบูม ผู้ซื้ออาจต้องจ่ายแพงที่บวกกำไรไปแล้วให้นักลงทุนเหล่านี้นั่นเองครับ

“การซื้อคอนโดช่วงเศรษฐกิจขาลง” กับสิ่งที่ควรคำนึง

          แม้ว่าโปรโมชั่นคอนโดต่าง ๆ ในช่วงเศรษฐกิจขาลงเช่นนี้จะมีความน่าสนใจ และให้ประโยชน์กับฝั่งผู้ซื้อ Real Demand อยู่ไม่น้อย ทั้งการลดราคา การงดค่าธรรมเนียมให้กับผู้ซื้อ รวมถึงของแถมหลากหลายรายการ การจะตกลงปลงใจซื้ออสังหาฯ อย่างคอนโดทั้งทีก็ต้องพิจารณาอย่างรอบคอบไม่แพ้การซื้อคอนโดในช่วงภาวะปกติเช่นเดียวกัน ซึ่งนิวบ์เองเคยอธิบายไว้ใน “10 ข้อควรรู้ก่อนซื้อคอนโด อยู่เองก็สบาย ขายต่อ – ปล่อยเช่าก็ได้ราคา” และ “7 เทคนิคการเลือกซื้อคอนโด เลือกอย่างไรให้ได้ห้องที่ใช่ ไม่มีพลาด” เพื่อที่นอกจากจะได้คอนโดราคาดีมีของแถมให้ ยังได้อยู่สบายหรือปล่อยเช่าได้ไม่ติดดอยนั่นเอง

ความพร้อมทางการเงิน

          การซื้อคอนโดช่วงเศรษฐกิจขาลง หากยังต้องกู้สินเชื่อกับธนาคารก็นับว่าเป็นด่านแรกที่ต้องเตรียมตัวอย่างรอบคอบก่อนการจองห้องเสียอีก แม้คอนโดจะลดราคาเพื่อเร่งขายระบายสต็อกจนอยู่ในระดับที่หลาย ๆ คนซื้อไหวมากขึ้น ก็ไม่ได้รับประกันว่าจะสามารถกู้ผ่านนั่นเอง ยิ่งด้วยความไม่มั่นคงทางการเงินจากผลกระทบของ COVID-19 ทำให้ธนาคารเพิ่มความเข้มงวดยิ่งขึ้นกว่าเดิม หากเตรียมตัวจะซื้ออสังหาฯ คอนโดอยู่แล้ว ควรเตรียมตัวเรื่องเงินออมเพื่อให้ธนาคารมั่นใจสถานะทางการเงินของเรายิ่งขึ้นนั้นเอง

 ทำเลที่ตั้งของโครงการ

          ในช่วงของการเร่งขายระบายสต็อก เราอาจเห็นว่าหลาย ๆ โครงการของแต่ละ Developer ประกาศลดราคาในหลาย ๆ ทำเลพร้อม ๆ กัน นอกจากปัจจัยด้านราคาแล้ว ก่อนตัดสินใจจองหรือซื้อคอนโดจึงควรพิจารณาทำเลของโครงการแต่ละแห่งอย่างละเอียดอีกด้วย เพราะบ่อยครั้งห้องที่ทางโครงการนำมาจัดโปรโมชั่นอาจจะเป็นโครงการในทำเลที่ไม่เป็นที่นิยมมากนักหรือยังไม่ค่อยมีศักยภาพในการลงทุน ขณะที่โครงการในทำเลที่ไพร์มและมีศักยภาพสูง อาจจะยังลดราคาไม่มากหรือแทบไม่ลดราคาเลย

 ตำแหน่งและรูปแบบของแปลนห้อง

          ถัดจากเรื่องทำเลของโครงการ รูปแบบและตำแหน่งของห้องในอาคารที่นำมาจัดโปรโมชั่นมักจะเป็นห้องที่อยู่ในตำแหน่งเหลือขาย หรือตำแหน่งห้องที่ไม่ค่อยมีใครอยากได้ เช่น ห้องที่ทางเข้าเจอโถงลิฟต์หรือห้องขยะ ห้องบล็อกวิว หรือห้องที่มีตำหนิต่าง ๆ เป็นต้น

          นอกจากนั้นรูปแบบการจัดโปรโมชั่นของ Developer มักจะนิยมประกาศเพียงราคาเริ่มต้นขั้นต่ำ ซึ่งจะเป็นราคาของห้องขนาดเริ่มต้นอย่าง Studio 22 – 28 ตร.ม. และเป็นห้องชั้นล่าง ๆ ของตึกที่มีสิทธิจะถูกบล็อควิวเสียส่วนใหญ่ด้วยเช่นกันนั่นเอง ในขณะที่ห้องแปลนอื่น ๆ หรือตำแหน่งอื่น ๆ อาจจะมีราคาที่แพงขึ้นไม่ได้ลดราคาตามโปรโมชั่นเท่าไหร่นัก หากจะเลือกซื้อทั้งทีถือไปนาน ๆ นิวบ์แนะนำว่าควรมั่นใจในเรื่องของตำแหน่งห้องและขนาดของห้องก่อนว่าเป็นห้องที่เราจะอยู่สบายจริง ๆ หรือมีโอกาสขายต่อทีหลังให้ได้ราคา Capital Gain จริง ๆ ครับ

 ควรตรวจรับห้องอย่างละเอียด

          การตรวจหา Defect หรือจุดตำหนิในห้องคอนโดไม่ใช่เรื่องใหม่หรือแปลกแต่อย่างใด โดยจะมีมากหรือน้อยก็แตกต่างกันไป ซึ่งปัจจุบันก็มีบริการวิศวกรตรวจรับห้องอยู่มากมาย โดยในเมื่อเป็นการซื้อคอนโดห้องมือหนึ่งจากทางโครงการซึ่งยังอยู่ในระยะประกัน หากภายในห้องมีจุดบกพร่องก็สามารถแก้ไขได้โดยไม่เปลืองค่าใช้จ่ายของเรานั่นเองครับ

. . . . . . .

          ในมุมมองของนิวบ์แล้ว หากเรามีความพร้อมทางการเงินอยู่แล้วพอสมควรการซื้อคอนโดช่วงเศรษฐกิจขาลงแบบนี้นับว่าเป็นโอกาสเหมาะมาก ๆ ที่เราจะได้ของดีในราคาที่ถูก แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ควรที่จะมีความรอบคอบในการพิจารณาคอนโดในแต่ละโครงการไม่แตกต่างจากการซื้อในช่วงที่เศรษฐกิจขาขึ้นหรือช่วงไหน ๆ ก็ตามครับ แต่โปรโมชั่นมากมายจัดเต็มแบบนี้นับว่า ไม่ได้มีมาบ่อย ๆ ซึ่งหากรอไว้นานกว่านี้ ก็ไม่รับประกันว่า Developer แต่ละรายจะมีนโยบายเช่นนี้อีกไหมหรือเมื่อไหร่ หรือแม้แต่จะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมใหม่อีกไหมด้วยซ้ำ และอาจทำให้เหลือเพียงตัวเลือกเป็นการซื้อต่อคอนโดมือสองที่เราจะไม่ได้สิทธิในโปรโมชั่นแบบนี้นั่นเองครับ แล้วมาพบกับเนื้อหาสาระดี ๆ ที่เว็บไซต์อสังหาฯ และการลงทุนคอนโด ของเราได้ใหม่นะครับ

Written by NewbTay