logo

          ในช่วงหลัง ๆ ด้วยปัจจัยหลักอย่างราคาที่ดินภายในเขตกรุงเทพฯ มีราคาปรับเพิ่มสูงขึ้นในทุก ๆ ปี ทั้งด้วยราคาประเมินราชการ และการซื้อขายที่ดินจริงในตลาดอสังหาริมทรัพย์ ส่งให้ต้นทุนของอสังหาริมทรัพย์ประเภทคอนโดมิเนียมเพิ่มสูงขึ้นเพื่อที่ผู้พัฒนาโครงการจะสามารถทำกำไรจากการลงทุนพัฒนาโครงการในทำเลนั้น ๆ ได้ ด้วยค่านิยมของโครงการคอนโดมิเนียมในช่วงไม่กี่ปีที่ผ่านมา ทั้งองค์ประกอบภายในโครงการอย่างเรื่องของรูปแบบห้องและพื้นที่ส่วนกลางหรือองค์ประกอบแวดล้อมอย่างทำเลรอบโครงการหรือเส้นทางการเดินทางต่าง ๆ ที่ยิ่งมีความสะดวกมากขึ้นเท่าไหร่ ราคาขายคอนโดก็ยิ่งเริ่มต้นแพงขึ้นเท่านั้น จนกลายเป็นบรรทัดฐานไปแล้วว่าโครงการคอนโดใหม่ ๆ ที่ตั้งอยู่ในทำเลที่เพียบพร้อมและมีสิ่งอำนวยตามมาตรฐานจะตั้งราคาขายเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 2 ล้านบาท และหากมองหาโครงการที่ขายในราคาต่ำกว่านี้ อาจจะต้องยอมเสียสละและลดทอนความสะดวกสบายลงไปนั่นเอง ในบทความวิเคราะห์อสังหาฯ คอนโดฉบับนี้ คอนโดนิวบ์จะขอพาผู้อ่านมาร่วมทำความเข้าใจกันว่า “เพราะอะไร? คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้าน เริ่มหายากในกรุงเทพฯ” กันครับ

. . . . . . .

คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้าน ทำไมถึงน่าสนใจ

          หากสังเกตดูแล้วไม่แปลกใจเลยว่า ทำไมอสังหาริมทรัพย์ทั้งในส่วนของบ้าน ที่ดิน หรือจะเป็นคอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท มักจะเป็นที่สนใจกับผู้ซื้อทั่ว ๆ ไปเสมอ ทั้งกลุ่มนักลงทุนหรือผู้ซื้อที่เป็น Real Demand เองก็ตาม ด้วยเพราะหากพิจารณาการซื้อคอนโดด้วยการขอกู้สินเชื่อจากธนาคาร ระดับรายได้ของคนทั่วไปโดยเฉพาะระดับวัยที่เริ่มต้นทำงานจะอยู่ที่ประมาณ 15,000 บาท – 30,000 บาท จะสามารถกู้ได้ไม่เกิน 857,150 บาท – 1,715,000 บาท หากยังไม่พิจารณาในเรื่องของโปรโมชั่นสินเชื่อที่อยู่อาศัยเพิ่มเติมนะครับ

ตัวอย่าง มีรายได้ต่อเดือนที่ 20,000 บาท โดยทั่วไปธนาคารจะคำนวณความสามารถในการผ่อนที่ 40% ของรายได้ ก็จะเท่ากับ

          20,000 x 40% = มีความสามารถในการผ่อนที่ 8,000 บาท / เดือน

          โดยธนาคารจะคิดค่างวดผ่อนเริ่มต้นที่ล้านละ 7,000 บาท ทำให้หากมีรายได้ที่ 20,000 บาท / เดือน จะขอวงเงินกู้ได้

          8,000 x (1,000,000 ÷ 7,000) = 1,142,857.14 หรือประมาณ 1,143,000 บาท เท่านั้นเอง

          ซึ่งคอนโดนิวบ์ได้เคยแนะนำการคำนวณยอดสินเชื่อที่สามารถกู้ได้ตามระดับรายได้ไว้คร่าว ๆ โดยสามารถลองย้อนกลับไปทำความเข้าใจในเบื้องต้นกันได้ครับ และด้วยเงื่อนไขของรายได้นี่เองที่ทำให้คนส่วนใหญ่ที่อาจจะไม่ได้มีเงินเย็นเก็บออมสำรองไว้มากนัก จึงเลือกมองหาคอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้านบาท เพราะหากจะซื้อคอนโดที่มีราคาแพงกว่านั้นก็อาจจะต้องหารายได้เพิ่มหรือหาคนมากู้ร่วมนั่นเอง

คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้าน ปัจจัยอะไรบ้างที่ใช้ตั้งราคาขาย

          ในการตั้งราคาขายคอนโดสักห้องรวมถึงคอนโดไม่เกิน 2 ล้านบาท ทางผู้พัฒนาโครงการจะพิจารณาจากต้นทุนโครงการในด้านต่าง ๆ ก่อนจะตั้งราคาขายแบบทำกำไรซึ่งส่วนมากจะเริ่มต้นที่กำไร 50% ของราคาต้นทุนต่อห้อง โดยปัจจัยด้านต้นทุนโครงการจะแบ่งได้คร่าว ๆ ซึ่งในตัวอย่างถัดไปนี้คอนโดนิวบ์จะขอใช้คอนโดยูนิตขนาด 1 Bedroom 30 ตร.ม. เป็นตัวอย่างตั้งต้นครับ

 ราคาที่ดิน

          ที่ดินที่จะเตรียมมาพัฒนาโครงการคอนโดจะมีราคาที่แตกต่างกันไปตามแต่ละทำเล โดยที่ดินในย่าน CBD ที่เป็นแหล่งธุรกิจใจกลางเมืองก็มักจะแพงกว่าที่ดินแถบชานเมืองเป็นธรรมดา ซึ่งต้นทุนราคาที่ดินจะยึดจากราคาซื้อขายจริงที่เกิดขึ้นมากกว่าตัวราคาประเมินซึ่งจะถูกกว่าราคาตลาดมาก อย่างตัวอย่างเช่น

  • ต้นทุนราคาที่ดินแปลง A ทำเลกรุงเทพตอนกลาง เฉลี่ย ตร.วา ละ 165,000 บาท หรือประมาณ (1 ตร.วา = 4 ตร.ม.) 41,250 บาท / ตร.ม. จะทำให้คอนโดห้อง 1 Bedroom ขนาด 30 ตร.ม. มีต้นทุนในส่วนของราคาที่ดินอยู่ที่ (30 x 41,250) 1,237,000 บาท แล้วนั่นเอง
  • ต้นทุนราคาที่ดินแปลง B ทำเลกรุงเทพรอบนอก เฉลี่ย ตร.วา ละ 80,000 บาท หรือประมาณ (1 ตร.วา = 4 ตร.ม.) 20,000 บาท / ตร.ม. จะทำให้คอนโดห้อง 1 Bedroom ขนาด 30 ตร.ม. มีต้นทุนในส่วนของราคาที่ดินอยู่ที่ (30 x 20,000) 600,000 บาท แล้วนั่นเอง

 ต้นทุนค่าก่อสร้าง

          ถัดจากต้นทุนในส่วนของค่าที่ดินเปล่า ในส่วนของงบประมาณในการก่อสร้างตึกคอนโดมักจะอ้างอิงด้วยราคาต่อตารางเมตร ซึ่งโดยทั่วไปจะเฉลี่ยราว ๆ 10,000 บาท – 20,000 บาท ต่อ ตร.ม. ดังนั้นคอนโด 1 Bedroom ห้องขนาด 30 ตร.ม. ตกราว ๆ (30 x 10,000 ถึง 30 x 20,000) 300,000 บาท ถึง 600,000 บาทนั่นเอง ซึ่งเมื่อรวมต้นทุนราคาที่ดินกับค่าก่อสร้างแล้ว จะมีต้นทุนต่อห้องประมาณ

  • ต้นทุนห้อง 1 Bedroom ในโครงการแปลง A (1,237,000 + 300,000 บาท) = 1,537,000 บาท หรือ
  • ต้นทุนห้อง 1 Bedroom ในโครงการแปลง B (600,000 + 300,000 บาท) = 900,000 บาท

 ทำเลและสภาพแวดล้อม

          ทำเลแต่ละที่ของเมืองล้วนมีศักยภาพและจุดด้อยที่แตกต่างกันออกไป และมีปัจจัยย่อยที่เป็นองค์ประกอบอย่างข้อกำหนดในการพัฒนาตามกฎหมายผังเมือง สิ่งอำนวยความสะดวกในบริเวณนั้นอย่างตลาดหรือศูนย์การค้า ความสะดวกในการคมนาคมทั้งทางรถยนต์และขนส่งมวลชนอย่างรถไฟฟ้า รวมถึงแหล่งงานต่าง ๆ ที่จะดึงดูดคนให้เข้ามาในพื้นที่

          โดยในการเลือกของ Developer ว่าจะนำคอนโดในระดับ Segment คอนโด ไหนมาพัฒนาใน ทำเลใดบ้าง ซึ่งก็เชื่อมโยงกับราคาที่ดินในข้อข้างต้น หากต้นทุนในราคาที่ดินค่อนข้างสูงทำให้ต้นทุนต่อห้องแพงขึ้น รวมกับกำไรราคาตั้งขายที่ 50% จากตัวอย่างที่แล้วห้อง 1 Bedroom ขนาด 30 ตร.ม. จะมีราคาขายที่

  • โครงการคอนโดบนที่ดินแปลง A (1,537,000 + 50%) = 2,306,250 บาท เฉลี่ย 76,875 บาท / ตร.ม. จะจัดอยู่ในโครงการระดับ Main Class
  • โครงการคอนโดบนที่ดินแปลง B (900,000 + 50%) = 1,350,000 บาท เฉลี่ย 45,000 บาท / ตร.ม. จะจัดอยู่ใน Super Economy Class นั่นเอง

 รูปแบบพื้นที่ส่วนกลาง

          จากในปัจจัยเบื้องต้นส่วนที่แล้วเรื่องของราคากับ Segment กำหนดสัดส่วนของพื้นที่ส่วนกลางภายในโครงการว่าจะให้มากหรือน้อย โดยหากเป็นโครงการระดับ Super Economy ถึง Economy Class ก็อาจจะไม่ได้จัดสรรพื้นที่ส่วนกลางให้มากมายนอกจากพื้นที่จอดรถและการรักษาความปลอดภัยเท่านั้นเอง เช่น แบรนด์คอนโดอย่าง DCondo, Plum Condo, Notting Hill หรือ Chateau in Town เป็นต้น

          ขณะที่โครงการที่อยู่ใน Segment ระดับบน ๆ ขึ้นไปก็จะมีพื้นที่ส่วนกลางหลากหลายมากขึ้น ทั้งสระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย ไปจนถึงพื้นที่ Co-Working Space หรือยิ่งไปกว่านั้นอาจจะมีการเปิดส่วนกลางให้ผู้ซื้อหรือลูกบ้านเข้าใช้ได้ตลอด 24 ชม. ซึ่งนอกจากจะเป็นปัจจัยในราคาขายแล้ว ยังจะเป็นค่าใช้จ่ายส่วนกลางต่อเดือนที่เพิ่มขึ้นอีกด้วย อย่าง The BASE, The LINE, IDEO, KnightsBridge หรือ Life หรือ The Address เป็นต้น

 รูปแบบและขนาดของยูนิต

          จากตัวอย่างที่คอนโดนิวบ์ยกมาเป็น 1 Bedroom ขนาด 30 ตร.ม. ในโครงการ A ราคาขายที่ 2,306,250 บาท โดยหากพิจารณาซื้อห้องขนาดเล็กลงมาภายในโครงการ เช่นห้องแบบ Studio ขนาด 26 ตร.ม. ราคาจะเหลือ (76,875 x 26) 1,998,750 บาท ซึ่งนับว่าเป็นคอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทแล้ว

          ซึ่งในบางโครงการอาจเน้นแบ่งยูนิตห้องเพื่อขายโดยเน้นห้องแบบ Studio เป็นส่วนใหญ่ เพื่อช่วยคุมราคาตั้งขายให้ต่ำเอาไว้อีกวิธีหนึ่งนั่นเอง ส่วนเรื่องของการอยู่อาศัยหรือลงทุนแล้ว ระหว่างห้องแบบ Studio กับ 1 Bedroom ก็นับว่าเป็นรูปแบบห้องคอนโดไม่เกิน 2 ล้านบาทที่เป็นที่นิยมทั้งคู่ครับ แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ควรพิจารณาปัจจัยแวดล้อมอื่น ๆ นอกเหนือจากราคาด้วยครับ

 วัสดุภายในโครงการ

          ในส่วนของวัสดุที่ใช้ภายในการตกแต่งยูนิตคอนโดก็นับว่าเป็นอีกปัจจัยที่ทั้งเชื่อมโดยกับต้นทุนด้านราคาที่ดินและกลุ่มแบรนด์ในแต่ละ Segment ของ Developer ด้วย ทั้งในเรื่องของวัสดุปูพื้นระหว่างลามิเนตหรือไม้จริง สุขภัณฑ์ในห้องน้ำแบบกระเบื้องทั่วไปหรือหินอ่อน ครัวแบบมีเครื่องใช้ไฟฟ้าครบชุดหรือให้มาแบบ Fully-Fitted เพียงตู้เคาน์เตอร์ Built-In ซึ่งคุณภาพของอุปกรณ์ที่ต่อเติมมาภายในห้องก็เป็นส่วนกำหนดราคาขายในตอนท้ายด้วยเช่นกัน ยิ่งใส่ให้มากราคาขายต่อห้องก็ยิ่งแพงขึ้น ทำให้คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้านจึงหายากในปัจจุบัน

คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้าน ราคารอบโปรโมชั่นหรือราคาขายจริง

          คอนโดไม่เกิน 2 ล้านบาท นอกจากการตั้งราคาขายคอนโดโดยบวกกำไรจากราคาต้นทุนที่ 50% แล้ว ปกติทางโครงการจะมีการจัดช่วงเวลาของการขายเป็นรอบต่าง ๆ ตั้งแต่ VVIP, VIP, Presale, Presale หลังผ่าน EIA จนถึงรอบห้องหลุดโอนเตรียมปิดตึก ซึ่งราคาแต่ละรอบขายก็จะแตกต่างกัน โดยเฉพาะรอบการขายพิเศษในช่วงเปิดโครงการ และช่วงที่เตรียมปิดโครงการเพื่อจัดตั้งนิติบุคคล ที่ทาง Developer จะจัดโปรโมชั่นราคาขายที่ถูกแบบพิเศษ โดยในบางครั้งก็เหลือราคาเท่าต้นทุนเลยทีเดียว

          ซึ่งในช่วงนี้ที่หลาย ๆ โครงการที่ก่อสร้างเสร็จไล่เลี่ยกันจำนวนมากและพยายามเร่งขายเพื่อระบายสต็อก จึงมีการตั้งราคาขายแบบต่ำพิเศษจนมีคอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้าน ให้เราพบเห็นได้ทั่วไป แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นห้องที่นำมาจัดโปรโมชั่นราคาพิเศษเป็นคอนโดไม่เกิน 2 ล้านบาท ก็อาจจะมีจุดบกพร่องหรือมีตำหนิบางอย่าง หรือเป็นตำแหน่งห้องที่ไม่ค่อยดีเท่าไหร่นักสำหรับการอยู่อาศัยระยะยาว และอาจเกิดอุปสรรคในการปล่อยเช่าหรือขายต่อในอนาคตนั่นเอง

          อย่างไรก็ตามหากไลฟ์สไตล์ของผู้ซื้อไม่ได้ยึดถือความสะดวกในพื้นที่ส่วนกลาง หรือเน้นทำเลที่มีบริการครบครันมากนักและสามารถเดินทางเองด้วยรถยนต์ส่วนตัวเป็นประจำ การเลือกซื้อคอนโดที่ราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทก็อาจเลือกโครงการที่ระดับ Segment รอง ไม่ต้องมีพื้นที่ส่วนกลางมากนัก และอยู่ในทำเลรอบนอกหรือเข้าซอยถนนรอง

          สำหรับโครงการที่มีสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย ตั้งอยู่ในทำเลที่แวดล้อมด้วยธุรกิจและบริการต่าง ๆ ด้วยราคาตั้งขายที่มักจะเกิน 2 ล้านบาทขึ้นไป (หรือขั้นเริ่มต้นที่ 1.9 ล้านบาท ซึ่งโดยนัยแล้วไม่ได้แตกต่างเท่าไหร่นัก) การกู้ซื้อด้วยรายได้ส่วนตัวคนเดียวก็อาจจะกู้ได้ไม่ถึงจำนวนราคาคอนโด ทางเลือกที่จะซื้อโครงการเหล่านี้ในราคาไม่ถึง 2 ล้านบาทก็อาจจำเป็นที่ต้องติดตามข้อมูลและรอบขายของโครงการอย่างใกล้ชิด หรือยื่นกู้ร่วมกับบุคคลอื่นเพื่อให้สามารถซื้อในราคาที่เกิน 2 ล้านได้นั่นเอง

คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้าน มือสอง Resale มักบวกกำไรเพิ่ม

          สำหรับโครงการคอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้านที่สร้างเสร็จมาสักระยะหนึ่งและไม่เหลือห้องมือหนึ่งจาก Developer แล้ว การซื้อคอนโดไม่เกิน 2 ล้านบาทต่อมือสองจากผู้ถือครองเดิมก็จะมีการบวกกำไรเพิ่มเข้าไป โดยอ้างอิงราคาประเมินที่เพิ่มขึ้นด้วยเช่นกัน ซึ่งหากเป็นโครงการช่วงที่ตึกเสร็จใหม่ ๆ มีราคาขายที่ 1.8 ล้านบาท - 1.9 ล้านบาท ราคาในอนาคตรวมกำไรแล้วก็อาจแพงกว่า 2 ล้านบาทขึ้นไปนั่นเองครับ

. . . . . . .

          ทีนี้ก็พอจะทราบกันแล้วใช้ไหมครับว่า หนึ่งในปัจจัยหลัก ๆ ที่ทำให้คอนโดราคาไม่เกิน 2 ล้านบาทหายากในกรุงเทพฯ ก็เพราะต้นทุนของราคาที่ดินนั่นเอง แต่การที่ Developer จะพัฒนาโครงการแล้วบวกกำไรเพิ่มนั้น ปัจจัยในส่วนของต้นทุนค่าก่อสร้างและวัสดุก็มีผลไม่น้อยเลยเช่นกัน ซึ่งก็บ่อยครั้งที่เราจะพบเห็นโครงการระดับ Segment บน ๆ อย่าง High Class หรือ Luxury ในแถบชานเมือง หรือคอนโดระดับ Main Class หรือ Upper Class ในย่านกรุงเทพชั้นในได้เช่นกัน เนื่องจากเป็นการควบคุมที่ขั้นตอนการออกแบบและก่อสร้างอีกส่วนหนึ่งด้วยนั่นเอง แล้วมาพบกับเนื้อหาสาระดี ๆ ที่เว็บไซต์อสังหาฯ และการลุงทุนคอนโด ของเราได้ใหม่นะครับ

Written by NewbTay