logo

          การซื้ออสังหาริมทรัพย์สักหลังอย่างคอนโดมิเนียมในแต่ละครั้ง ขั้นตอนการซื้อคอนโดที่ผู้ซื้อทุกรายจะต้องเจอไม่ว่าจะเป็นการซื้อคอนโดมือหนึ่งจาก Developer ผู้พัฒนาโครงการ หรือซื้อคอนโดมือสองต่อจากเจ้าของห้องรายแรกหรือรายไหน ๆ ล้วนต้องมาถึงขั้นตอนของการโอนคอนโดเปลี่ยนความเป็นเจ้าของจากผู้ถือครองเดิมมาให้ผู้ซื้อล่าสุดอย่างเรา ๆ นั่นเอง ทั้งนี้ไม่ว่าจะเป็นการซื้อด้วยเงินสด เงินเย็นที่เก็บออมไว้ หรือกู้สินเชื่อจากธนาคารก็ตาม

          สำหรับผู้ที่ผ่านการซื้อขายหรือถือครองทรัพย์สินอย่างคอนโดมาก่อนอาจจะไม่รู้สึกแปลกใจกับหัวข้อของบทความในฉบับนี้เท่าไหร่นัก ซึ่งสำหรับผู้ซื้อคอนโดเองเป็นครั้งแรกไม่ว่าจะเป็นการซื้อคอนโดเพื่ออยู่เองหรือซื้อคอนโดไว้ลงทุนก็ตาม ในขั้นตอนการซื้อคอนโดหากต้องการถือครองระยะยาวแล้ว ส่วนของขั้นตอนการรับโอนคอนโดจะต้องพบเจออะไรบ้าง รวมถึงเอกสารสำคัญอะไรบ้างที่จำเป็นจะต้องเตรียมสำหรับขั้นตอนการเป็นเจ้าของทรัพย์ชิ้นใหญ่นี้

          ในบทความการซื้อคอนโดและลงทุนคอนโดฉบับนี้ คอนโดนิวบ์จะพาผู้อ่านที่ทั้งสนใจจะซื้อคอนโด กำลังอยู่ในขั้นตอนการซื้อคอนโด หรือซื้อคอนโดแล้วและกำลังจะถึงขั้นตอนการรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโด ได้เตรียมตัวให้พร้อมสำหรับขั้นตอนการรับโอนคอนโดและมีเอกสารสำคัญอะไรบ้างที่ต้องเตรียมกันครับ

. . . . . . .

ข้ามไป อ่าน ค่าโอนคอนโด เท่าไหร่ อย่างไร รวมค่าใช้จ่ายอย่างละเอียด

. . . . . . .

ขั้นตอนการโอนคอนโดมีอะไรบ้าง?

“การโอนคอนโด” หรือ “การโอนกรรมสิทธิ์คอนโด” ในส่วนของการซื้อขายเปลี่ยนมือมักจะมีขั้นตอนที่คล้ายคลึงกันโดยจะมีบางส่วนที่แตกต่างกันเล็กน้อย และเอกสารจำเป็นที่เกี่ยวข้องก็จะคล้ายกันเป็นส่วนใหญ่ โดยจะแตกต่างกันไปตามเงื่อนไขปลีกย่อยต่าง ๆ ของตัวผู้ซื้อหรือผู้ถือครอง ซึ่งลำดับขั้นตอนของการโอนคอนโดจะสามารถลำดับได้ดังนี้เลยครับ

ขั้นตอนที่ 1 ของการโอนคอนโด : เตรียมค่าใช้จ่ายส่วนที่เหลือ

          หากจองซื้อคอนโดมือหนึ่งจากรอบ Presale ผู้ซื้อจะได้รับแจ้งประมาณการถึงค่าใช้จ่ายที่ยังเหลืออยู่และจะต้องชำระให้ทางโครงการ ซึ่งคำนวณจากยอดส่วนที่เหลือจากการผ่อนเงินดาวน์คอนโดที่จ่ายไปก่อนหน้าแล้วประมาณ 10% ของราคาคอนโดนั่นเอง โดยในส่วนนี้ผู้ซื้อสามารถตัดสินใจเลือกได้ว่าจะจ่ายค่าโอนคอนโดส่วนนี้เป็นเงินสด หรือจะกู้ธนาคารเพื่อขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยก็ได้

          หากเป็นการซื้อคอนโดมือสองก็คือเงินส่วนที่เหลือจากการวางเงินจองมัดจำจะซื้อนั่นเอง โดยเงินส่วนที่เหลือจะเตรียมเป็นเงินสดหรือกู้สินเชื่อกับธนาคารก็ได้เช่นกัน เพียงแต่การซื้อคอนโดมือสองทางธนาคารส่วนใหญ่จะปล่อยกู้สูงสุดเพียง 90-95% ของวงเงินกู้ครับ

 

ขั้นตอนที่ 2 ของการโอนคอนโด : ตรวจรับมอบคอนโด

          ในการโอนคอนโดนั้นสำหรับโครงการคอนโดมือหนึ่งที่ก่อสร้างใหม่หลังจากที่อาคารสร้างแล้วเสร็จ ทางโครงการจะติดต่อผู้ซื้อเพื่อนัดหมายเข้าตรวจรับคอนโด ซึ่งก็คือการตรวจหา Defect ของห้องนั่นเอง โดยในส่วนนี้หากเข้าใจการตรวจรับคอนโดก็สามารถเข้ามาตรวจรับด้วยตัวเองได้ หรือจะมอบอำนาจให้วิศวกรผู้เชี่ยวชาญ หรือ Inspector ตรวจรับห้องเข้ามาตรวจแทนก็ได้เช่นกัน ในส่วนนี้คอนโดนิวบ์ก็ได้มีวิดีโอแนะนำขั้นตอนการตรวจรับคอนโดสำหรับมือใหม่ให้ด้วยเช่นกัน หากการก่อสร้างมีคุณภาพ ผู้ซื้อสามารถรับมอบได้เลย แต่หากต้องมีการแก้ไขก็จะมีการนัดหมายตรวจรับอีกครั้งหลังซ่อมจุดบกพร่อง โดยการตรวจรับสามารถทำได้กี่ครั้งนั้นขึ้นอยู่กับเงื่อนไขที่ระบุในสัญญาครับ

 

ขั้นตอนที่ 3 ของการโอนคอนโด : เอกสารประกอบการรับโอนกรรมสิทธิ์คอนโด

          โดยปกติแล้วหากเป็นการซื้อคอนโดมือหนึ่งจากทางโครงการ หรือซื้อคอนโดมือสองผ่านทางเอเจนต์หรือนายหน้า เจ้าหน้าที่ของทางโครงการหรือเอเจนต์จะจัดทำรายการเอกสารประกอบการโอนกรรมสิทธิ์ให้ผู้ซื้ออย่างเราจะต้องเตรียมตามรายการนั้น แต่หากเป็นการซื้อขายระหว่างผู้ซื้อและผู้ขายเจ้าของคอนโดรายเดิมโดยไม่ผ่านนายหน้า ก็สามารถจัดเตรียมเอกสารโอนคอนโดตามรายการเหล่านี้ได้เช่นกัน ซึ่งส่วนแตกต่างจะขึ้นอยู่กับประเภทและคุณสมบัติของผู้ซื้อเป็นหลัก โดยคอนโดนิวบ์ขอแบ่งกลุ่มให้สามารถเข้าใจง่ายขึ้นตามนี้ครับ

3.1 เอกสารการโอนคอนโดในกรณีของผู้ซื้อชาวไทย

3.1.1 กรณีบุคคลธรรมดา

กรณีโสด เอกสารการโอนคอนโดที่ต้องเตรียมได้แก่

  • สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน (กรณีเปลี่ยนชื่อมาก่อน ต้องมีสำเนาการเปลี่ยนชื่อ-สกุล ด้วย)
  • สำเนาทะเบียนบ้านปัจจุบัน (ทุกหน้า)

กรณีสมรส ทั้งแบบจดทะเบียนและไม่จดทะเบียน หลัก ๆ แล้วเอกสารระบุตัวตนก็จะเตรียมคล้าย ๆ กัน

  • สำเนาบัตรประจำตัวประชาชน ทั้งของตนเองและคู่สมรส (กรณีเปลี่ยนชื่อมาก่อน ต้องมีสำเนาการเปลี่ยนชื่อ-สกุล ด้วย)
  • สำเนาทะเบียนบ้านปัจจุบัน (ทุกหน้า) ทั้งของตนเองและคู่สมรส
  • สำเนาทะเบียนสมรส (กรณีหย่าร้างแล้วให้เตรียมสำเนาใบจดทะเบียนหย่า, กรณีคู่สมรสเสียชีวิตแล้วให้เตรียมสำเนาใบมรณะบัตรครับ)
  • หนังสือยินยอมคู่สมรส

3.1.2 กรณีนิติบุคคลสัญชาติไทย

เอกสารการโอนคอนโดที่ต้องเตรียมก็จะมีมากกว่ากรณีบุคคลธรรมดาขึ้นมาอีกหน่อยซึ่งได้แก่

  • สำเนาบัตรประจำตัวประชาชนและทะเบียนบ้านของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
  • สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียน (อายุเอกสารไม่เกิน 1 เดือน)
  • สำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น (อายุเอกสารไม่เกิน 1 เดือน)
  • สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ (หนังสือแสดงเจตนาในการจัดตั้งบริษัท)
  • รายงานการประชุม คณะกรรมการบริษัทเพื่อซื้อห้องชุด โดยระบุที่มาของเงินที่ซื้อและวัตถุประสงค์ในการซื้อ
  • หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการบริษัท
  • แบบ ก. (กรรมการเข้าใหม่)
  • สำเนาเอกสารจดทะเบียนนิติบุคคล

*โดยสำเนาทุกฉบับต้องมีการลงรายมือชื่อรับรองความถูกต้อง

3.2 เอกสารการโอนคอนโดในกรณีของผู้ซื้อชาวต่างชาติ

กรณีผู้ซื้อเป็นชาวต่างชาติ เอกสารการโอนคอนโดที่ต้องใช้บางฉบับก็จำเป็นที่จะต้องมีการแปลเป็นภาษาไทยด้วย

3.2.1 กรณีบุคคลธรรมดาชาวต่างชาติ

  • สำเนาหนังสือเดินทาง (เฉพาะหน้าที่ปรากฏชื่อ, รูปถ่าย, เลขที่หนังสือเดินทาง และหน้าประทับตราวีซ่า)
  • หนังสือรับรองการโอนเงินระหว่างประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีธนาคารในประเทศซึ่งออกโดยธนาคารพาณิชย์(ธนาคารท้องถิ่นในประเทศต้นทางของชาวต่างชาติ) โดยต้องระบุจำนวนเงินที่เพียงพอต่อราคาห้องชุดในสกุลเงินของธนาคารต่างชาติที่เป็นต้นทาง *อย่าเพิ่งแปลงค่าสกุลเงินเป็นบาทไทย
  • กรณีที่ชาวต่างชาติมีบัญชีเงินฝากของธนาคารพาณิชย์ในไทยและมีสกุลเงินเป็นบาท ผู้ซื้อชาวต่างชาติต้องมีหลักฐานการขอใบรับรองบัญชีเงินฝากจากธนาคารนั้น ๆ ด้วยตนเอง

กรณีสมรส (รวมถึงกรณีผู้ซื้อชาวไทยที่มีคู่สมรสเป็นชาวต่างชาติ) เอกสารการโอนคอนโดที่ต้องเตรียมเพิ่มเติม ได้แก่

  • สำเนาหนังสือเดินทาง (เฉพาะหน้าที่ปรากฏชื่อ, รูปถ่าย, เลขที่หนังสือเดินทาง และหน้าประทับตราวีซ่า) ของคู่สมรส
  • สำเนาทะเบียนสมรส
  • หนังสือยินยอมคู่สมรส
  • กรณีหย่าร้างแล้วก็ต้องแนบสำเนาใบหย่าเช่นกัน

*โดยเอกสารที่ทำขึ้นจากประเทศต้นทางและเป็นภาษาต่างประเทศ จะต้องมีฉบับแปลเป็นภาษาไทยด้วยพร้อมเอกสารรับรองผู้แปล

*กรณีที่มีการมอบอำนาจจากต่างประเทศผ่านเอเจนต์ที่ไทย (ผู้ซื้อชาวต่างชาติมาด้วยตนเองไม่ได้) เอกสารจะต้องได้รับการรับรองโดยโนตารี พับลิค (Notary Public) หรือสถานทูตไทยประจำประเทศต้นทาง

3.2.2 นิติบุคคลต่างชาติ

  • สำเนาหนังสือเดินทาง (เฉพาะหน้าที่ปรากฏชื่อ, รูปถ่าย, และเลขที่หนังสือเดินทาง) ของกรรมการผู้มีอำนาจลงนาม
  • สำเนาหนังสือรับรองการจดทะเบียน
  • สำเนาบัญชีรายชื่อผู้ถือหุ้น
  • สำเนาหนังสือบริคณห์สนธิ (หนังสือแสดงเจตนาในการจัดตั้งบริษัท)
  • รายงานการประชุม คณะกรรมการบริษัทเพื่อซื้อห้องชุด โดยระบุที่มาของเงินที่ซื้อและวัตถุประสงค์ในการซื้อ
  • หนังสือแสดงตัวอย่างลายมือชื่อกรรมการบริษัท
  • แบบ ก. (กรรมการเข้าใหม่)
  • สำเนาเอกสารจดทะเบียนนิติบุคคล
  • หนังสือรับรองการโอนเงินระหว่างประเทศหรือถอนเงินจากบัญชีธนาคารในประเทศซึ่งออกโดยธนาคารพาณิชย์(ธนาคารท้องถิ่นในประเทศต้นทางของชาวต่างชาติ) โดยต้องระบุจำนวนเงินที่เพียงพอต่อราคาห้องชุดในสกุลเงินของธนาคารต่างชาติที่เป็นต้นทาง *อย่าเพิ่งแปลงค่าสกุลเงินเป็นบาทไทย

*โดยเอกสารที่ทำขึ้นจากประเทศต้นทางและเป็นภาษาต่างประเทศ จะต้องมีฉบับแปลเป็นภาษาไทยด้วยพร้อมเอกสารรับรองผู้แปล

*เอกสารต้องมีการลงลายมือชื่อรับรองสำเนาทุกฉบับ พร้อมประทับตราบริษัท

*กรณีที่มีการมอบอำนาจจากต่างประเทศผ่านเอเจนต์ที่ไทย (ผู้ซื้อชาวต่างชาติมาด้วยตนเองไม่ได้) เอกสารจะต้องได้รับการรับรองโดยโนตารี พับลิค (Notary Public) หรือสถานทูตไทยประจำประเทศต้นทาง

 

ขั้นตอนที่ 4 ของการโอนคอนโด : เตรียมการชำระเงิน

 จากขั้นตอนที่ 1 หากผู้ซื้อเลือกชำระด้วยเงินสด ทางโครงการจะแจ้งรายละเอียดการออกแคชเชียร์เช็คจากธนาคาร ส่วนการกู้ธนาคารขอสินเชื่อที่อยู่อาศัย สำหรับโครงการคอนโดมือหนึ่งสร้างใหม่ ทางเจ้าหน้าที่โครงการจะประสานงานกับเจ้าหน้าที่สินเชื่อของธนาคารที่ลูกค้าขอสินเชื่อ โดยหากวงเงินกู้ที่ธนาคารอนุมัติต่ำกว่าค่าใช้จ่าย ผู้ซื้อจะต้องเตรียมเงินสดหรือแคชเชียร์เช็คไว้ชำระค่าใช้จ่ายส่วนต่างครับ รวมถึงค่าธรรมเนียมต่าง ๆ ในการโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งคอนโดนิวบ์ได้เล่าไปในเบื้องต้นแล้วในบทความฉบับก่อนหน้าเกี่ยวกับค่าใช้จ่ายในการโอนคอนโด ได้แก่

4.1 ค่าใช้จ่ายที่ต้องรับผิดชอบร่วมกันระหว่างผู้ขายและผู้ซื้อ

  • ค่าธรรมเนียมการโอนกรรมสิทธิ์คอนโด : คิดเป็น 2% ของราคาประเมินที่ดินและสิ่งปลูกสร้างหรือราคาตั้งขาย รับผิดชอบกัน 50/50 ระหว่างผู้ขาย(โครงการของคอนโดมือหนึ่ง หรือ เจ้าของเดิมของคอนโดมือสอง)และผู้ซื้อคนละครึ่ง หรือฝ่ายละ 1% นั่นเอง หรือบางกรณีผู้ขายยินดีรับผิดชอบค่าใช้จ่ายส่วนนี้แทนผู้ซื้อ

4.2 ค่าใช้จ่ายที่ผู้ซื้อต้องรับผิดชอบ

  • ค่าจดจำนอง : คิดเป็น 1% ของมูลค่าที่จำนองหรือยอดเงินกู้ทั้งหมด สำหรับกรณีที่กู้ธนาคารเพื่อขอสินเชื่อครับ

4.3 ค่าใช้จ่ายที่ผู้ขายจะต้องรับผิดชอบ

  • ค่าภาษีเงินได้บุคคลธรรมดา : จะถูกหัก ณ ที่จ่าย โดยคิดตามหลักเกณฑ์ของกรมสรรพากรครับ
  • ค่าภาษีธุรกิจเฉพาะ : คิดเป็น 3.3% ในกรณีขายคอนโดมือสองที่ผู้ขายเป็นเจ้าของเดิมถือครองไม่เกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านน้อยกว่า 1 ปี (*กรณีผู้ขายเป็นนิติบุคคล จะถูกคิดภาษีธุรกิจเฉพาะเสมอ ไม่เสียอาการแสตมป์)
  • ค่าอากรแสตมป์ : คิดเป็น 0.5% ของราคาซื้อขายแต่ไม่ต่ำกว่าราคาประเมินที่ดิน ในกรณีขายคอนโดมือสองที่ผู้ขายเจ้าของเดิมถือครองเกิน 5 ปี หรือมีชื่ออยู่ในทะเบียนบ้านเกิน 1 ปีขึ้นไป

          ทั้งนี้หากในกรณีที่ผู้ซื้อไม่มีหลักฐานยืนยันจำนวนเงินที่เพียงพอสำหรับการชำระเพื่อโอนคอนโดหรือกู้ธนาคารไม่ผ่าน ก็จะไม่สามารถทำการโอนคอนโดได้สำเร็จ และอาจทำให้คอนโดห้องนั้นตีกลับไปให้ทางโครงการขายใหม่เป็นห้องหลุดโอนได้ครับ ซึ่งรวมถึงกรณีผู้ที่ซื้อคอนโดไว้ลงทุนระยะสั้นแบบขายต่อใบจองที่ทิ้งเงินดาวน์ไม่ยอมรับโอนคอนโดอีกด้วย

ขั้นตอนที่ 5 ของการโอนคอนโด : การโอนกรรมสิทธิ์

          ทางโครงการจะแจ้งนัดหมายวันเวลาที่จะโอนกรรมสิทธิ์ที่สำนักงานที่ดินสาขาที่ดูแลพื้นที่ที่โครงการคอนโดตั้งอยู่ โดยในกรุงเทพมหานครจะมีการแบ่งสำนักงานที่ดินเป็นสาขาตามพื้นที่ต่าง ๆ โดยสามารถตรวจสอบสาขาที่รับผิดชอบพื้นที่ที่คอนโดตั้งอยู่ได้ตามลิงค์นี้เลยครับ พร้อมกับแจ้งค่าใช้จ่ายต่างๆ ที่อาจจะต้องจ่ายเพิ่มเติมในการดำเนินการโอนกรรมสิทธิ์ ทั้งนี้ผู้ซื้อสามารถไปโอนด้วยตนเองที่สำนักงานที่ดิน หรือให้เจ้าหน้าที่โครงการดำเนินการแทนด้วยการมอบอำนาจก็ได้ โดยผู้ซื้อจะได้รับเอกสารที่เกี่ยวข้องกับการโอนกรรมสิทธิ์ในภายหลัง

          กรณีผู้ซื้อชาวต่างชาติที่มารับโอนคอนโดด้วยตนเอง ต้องมาแสดงตัวพร้อมหนังสือเดินทางฉบับจริงและเอกสารแสดงการเข้าเมือง (ใบ ตม.)

 

ขั้นตอนที่ 6 ของการโอนคอนโด : ตรวจสอบและจัดเก็บหลักฐานการโอนกรรมสิทธิ์คอนโด

หลังจากที่เราซึ่งเป็นผู้ซื้อคอนโดรับโอนกรรมสิทธิ์โอนเอกสารที่จะได้รับจากการโอนกรรมสิทธิ์มีดังนี้

  • เอกสารแสดงกรรมสิทธิ์คอนโด ได้แก่ โฉนด หรือใบแสดงกรรมสิทธิ์ในอาคารชุด (อช.2)
  • หนังสือสัญญาซื้อขาย
  • ใบเสร็จค่าธรรมเนียมการโอน
  • หนังสือสัญญาจำนองเป็นประกัน (กรณีขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคาร)
  • ใบเสร็จค่าจดจำนอง (กรณีขอสินเชื่อที่อยู่อาศัยกับธนาคาร)

. . . . . . .

          ด้วยลำดับขั้นตอนเหล่านี้เมื่อการโอนคอนโดสำเร็จเสร็จสิ้น คอนโดมิเนียมห้องนั้น ๆ ก็จะอยู่ในกรรมสิทธิ์การครอบครองของผู้ซื้ออย่างเรานั้นเองครับ สำหรับการซื้อแบบกู้สินเชื่อและจดจำนองก็อาจจะจำเป็นต้องผ่อนชำระสินเชื่อต่อไปอีกระยะตามสัญญากู้นั่นเอง ก่อนที่เราจะต้องติดต่อทางนิติบุคคลคอนโดเพื่อดำเนินการในส่วนอื่น ๆ ต่อไป การโอนกรรมสิทธิ์คอนโดเป็นเพียงส่วนหนึ่งของขั้นตอนการซื้อคอนโดเท่านั้น ในส่วนขั้นตอนอื่น ๆ อย่างการเลือกซื้อคอนโด และการเตรียมตัวเพื่อซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดมิเนียมทางผู้อ่านสามารถติดตามเนื้อหาสาระดี ๆ เกี่ยวกับอสังหาฯ คอนโดได้ทางเว็บไซต์อสังหาฯ และการลงทุนคอนโดของเราได้เลยครับ แล้วกลับมาพบกับข้อมูลดี ๆ จาก CondoNewb ในบทความฉบับหน้าครับผม

 

Written by NewbTay