logo

  เป็นมนุษย์เงินเดือนจะสามารถลงทุนอะไรได้บ้าง? คำถามนี้อาจจะเกิดขึ้นในใจมนุษย์เงินเดือนหลาย ๆ คนที่เริ่มอยากจะมีรายได้อีกทาง นอกเหนือจากรายได้ประจำ แม้จะมีข้อดีในเรื่องของรายได้รายเดือนที่มีเข้ามาอย่างสม่ำเสมอ แต่มนุษย์เงินเดือนหลาย ๆ คนจะติดปัญหาเรื่องความสามารถในการรับความเสี่ยงของการลงทุนค่อนข้างต่ำ ดังนั้นการจะเลือกลงทุนอะไรสักอย่าง ประกอบกับความรู้เพิ่มเติมที่ต้องศึกษาก่อนการลงทุนที่ต้องใช้เวลานาน มนุษย์เงินเดือนเลยจะค่อนข้างคิดมาก และวิตกกังวลเวลาจะลงทุนอะไรสักอย่างหนึ่ง การลงทุนคอนโดมิเนียม ถือเป็นหนึ่งในการลงทุนที่นิยมสำหรับพนักงานเงินเดือน เพราะใช้เวลาศึกษาตลาดน้อยกว่าการลงทุนอื่น ๆ หากจะมองถึงเรื่องการหาความรู้เพิ่มเติมก่อนลงทุน รวมถึงความเสี่ยงในการลงทุนนั้น การลงทุนอสังหาฯ ถือเป็นการลงทุนที่ต้องใช้ความรู้ ความเชี่ยวชาญน้อยกว่าการลงทุนในแบบอื่นๆ รวมถึงความเสี่ยงที่จะสูญเงินไปทั้งหมดก็น้อยกว่าด้วย 

          ยกตัวอย่าง เช่น การลงทุนในหุ้น, ตลาดซื้อขายแลกเปลี่ยนเงินตรา ล้วนต้องใช้เวลาศึกษาข้อมูล และมีความเสี่ยงที่จะสูญเงินลงทุนไปโดยไม่ได้อะไรคืนมา รวมไปถึงเรา (พนักงานผู้มีเงินเดือนประจำ) สามารถใช้การกู้เงินจากธนาคารมาเป็นทุนในการลงทุนได้ หรือที่เรียกอีกอย่างว่า OPM: Other People’s Money และอีกข้อดีของการที่มนุษเงินเดือนลุงทุนคอนโดคือเราสามารถกู้คอนโดได้ในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำกว่าดอกเบี้ยประเภทอื่น (เพราะใช้อัตราดอกเบี้ยของเงินกู้ประเภทที่อยู่อาศัย) โดยที่เราสามารถจะมีสินทรัพย์เป็นของตัวเองได้ด้วย ใช้เวลาในการลงทุน 3-4 ปี ก็สามารถได้ผลตอบแทนที่น่าพอใจ ด้วยเหตุผลนี้การลงทุนคอนโดมิเนียมเลยกลายเป็นการลงทุนที่น่าสนใจ และวันนี้ CondoNewb จะมาแนะนำการเตรียมตัว สำหรับมนุษย์เงินเดือนลงทุนคอนโดมิเนียมมือใหม่ ซึ่งกรณีนี้เราจะพูดแค่ในส่วนของการกู้ธนาคารมาเพื่อลงทุนคอนโดมิเนียมนะคะ

          ซึ่งการกู้ธนาคารเพื่อลงทุนคอนโดมิเนียมนั้นโดยส่วนใหญ่แล้ว จะเป็นการกู้ซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อมาปล่อยเช่าในช่วง 3 ปีแรก (ช่วงที่เรายังผ่อนกับธนาคารในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำ) เพื่อเก็บผลตอบแทนจากค่าเช่า หากคำนวณเป็นอัตราผลตอบแทนจากการปล่อยเช่า หรือที่เรียกกันว่า Rental Yield โดยเฉลี่ยแล้วไม่ควรต่ำกว่า 4% ซึ่งหลักการก็คือ จะทำให้เราปล่อยเช่าได้ในราคาที่สูงกว่ายอดที่เราต้องผ่อนกับธนาคาร หรือถ้าพูดกันง่าย ๆ ก็คือมีคนผ่อนคอนโดให้เรา แถมเรายังได้ส่วนต่างเพิ่มเติมเป็นกำไรด้วย

          หลังจากนั้นช่วง 3 ปีแรก หากเราอยากจะปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมต่อ ก็อาจจะทำการรีไฟแนนซ์คอนโด กับธนาคาร เพื่อให้ยังผ่อนคอนโดมิเนียมในอัตราดอกเบี้ยที่ต่ำอยู่ และยังปล่อยเช่าคอนดโดต่อไปได้ หรือจะขายคอนโดมิเนียมต่อเพื่อเก็บผลตอบแทนเป็นก้อนใหญ่ในคราวเดียว ก็ต้องคำนวณอัตราส่วนต่างกำไรที่ได้จากการขายคอนโดต่อ หรือ Capital Gain ให้ดี แต่อย่างไรก็ตามโดยส่วนใหญ่แล้วราคาคอนโดมิเนียมจะเพิ่มขึ้นทุกปี ตามราคาที่ดินที่สูงขึ้นทุกปีเช่นกัน

          นอกจากนี้ หากเราสามารถลงทุนคอนโดจนมีเงินมากพอที่จะซื้อคอนโดมิเนียมเป็นของเราเอง การลงทุนคอนโดมิเนียมในลักษณะของการปล่อยเช่า จะทำให้เราสามารถเพิ่มเครดิตในการขอกู้เงินจากธนาคารได้เพิ่มมากขึ้น เพราะเรามีรายได้เพิ่มอีกทาง ซึ่งก็คือรายได้จากการปล่อยเช่าในแต่ละเดือนนั่นเองค่ะ

          ฟังอย่างนี้แล้ว มนุษย์เงินเดือนหลาย ๆ คนอาจจะเริ่มสนใจการลงทุนคอนโดมิเนียมกันมากขึ้นแล้วใช่ไหมล่ะคะ แต่อย่าเพิ่งพุ่งตัวไปกู้ธนาคารตอนนี้ เพราะมนุษย์เงินเดือนอย่างเรา ๆ นั้นยังรับความเสี่ยงไม่ได้มาก สิ่งที่ควรทำเมื่อมนุษย์เงินเดือนลงทุนคอนโดมิเนียม ก็คือการเตรียมตัวให้พร้อม เพื่อให้การลงทุนของเรานั้นสามารถเป็นไปได้อย่างมีระบบและมีแผนสำรอง เพราะทุกการลงทุนมีความเสี่ยงค่ะ แล้วเราต้องเตรียมอะไรบ้างก่อนลงทุนคอนโด ต้องวางแผนยังไงบ้าง ไปดูกันเลยค่ะ

การลงทุน, กราฟสัดส่วน, ข้อมูลการลงทุน

สิ่งที่มนุษย์เงินเดือนลงทุนคอนโดต้องเตรียมก่อนลงทุน

1. ควรมีเงินสำรองฉุกเฉิน

          แม้มนุษย์เงินเดือนที่มีรายได้ประจำอยู่แล้ว แต่อย่างที่บอกไปค่ะว่ามนุษย์เงินเดือนนั้นยังรับความเสี่ยงได้ไม่มาก ซึ่งวิธีที่จะเพิ่มความหนาของฟูกที่รอรับเรานั้น (เหมือนกับคำกล่าวที่ว่า ล้มบนฟูกยังไงก็ไม่เจ็บ...จริงไหมคะ^^) คือ ต้องมีเงินก้อนฉุกเฉินเอาไว้อย่างน้อย 180,000 ++ บาท หรือคำนวนตามสัดส่วนของเงินที่จะต้องส่งธนาคาร อย่างน้อย 6 เดือน (รวมค่าใช้จ่ายส่วนตัว เช่น เงินใช้จ่ายส่วนตัว 15,000 + เงินที่ต้องผ่อนธนาคาร 15,000 ตกเดือนละ 30,000 บาท) ถ้าถามว่าทำไมเราต้องมีเก็บจำนวนนี้ไว้กับตัว ก็อยากให้เข้าใจก่อนว่าเมื่อเรากู้เงินซื้อคอนโดมาเพื่อปล่อยเช่านั้น ถ้าเราโชคดีก็อาจจะได้ผู้เช่าในทันทีที่ลงประกาศ ทำให้มีคนช่วยผ่อนคอนโดมิเนียม แต่บางครั้งเราอาจจะต้องใช้ระยะเวลาที่นานมากขึ้นในการหาผู้เช่า ซึ่งในระหว่างที่เรากำลังหาผู้เช่านั้น เราจะต้องมีเงินสำรองไว้ก่อนเผื่อผ่อนกับธนาคารด้วยตัวเอง เงินเก็บส่วนนี้ยังสามารถนำมาใช้เก็บเป็นเงินฉุกเฉินในกรณีที่ห้องเกิดความเสียหาย และเผื่อในกรณีฉุกเฉินต่าง ๆ ที่อาจจะเกิดขึ้นระหว่างลงทุนนั่นเองค่ะ

          นอกจากนี้การมีเงินเก็บ จะทำให้ธนาคารมองเราว่าน่าจะเป็นลูกค้าที่ดีได้ มีความสามารถในการผ่อนชำระ มีแนวโน้มว่าจะไม่ผิดนัดชำระหนี้ ซึ่งจะมีส่วนทำให้ธนาคารปล่อยกู้ให้เราได้ง่ายขึ้นนั่นเองค่ะ สำหรับมนุษย์เงินเดือนที่เพิ่งเริ่มทำงาน และเริ่มอยากจะลงทุนคอนโดมิเนียม อาจจะต้องใช้เวลาเก็บเงินสัก 2-3 ปี โดยเก็บเดือนละ 5,000 – 6,000 บาท โดยในระหว่างนี้ให้ศึกษาการลงทุนคอนโดเพิ่มเติมเพื่อเตรียมความพร้อมไปก่อนก็ได้ค่ะ

2. เครดิตต้องดี ก่อนยื่นกู้ธนาคาร

         ถ้าคุณเป็นพนักงานเงินเดือน การสร้างเครดิตให้ตัวเองก็เป็นอีกหนึ่งสิ่งสำคัญในการเตรียมตัวจะเป็นนักลงทุน เพราะธนาคารจะดูพฤติกรรมทางการเงินของเพื่อน ๆ ผ่านประวัติการฝากเงินเข้า-ออก ประวัติการผ่อนชำระกับธนาคารอื่น ดังนั้นถ้าตอนนี้เพื่อน ๆ ได้รับเงินเดือนในลักษณะที่เป็นเงินสด ก็อยากเอาเงินฝากบัญชีธนาคารไว้บ้าง หรือหากมีบัตรเครดิตและชำระคืนเต็มจำนวนทุกเดือน หรือเคยทำการผ่อนสินค้าชิ้นเล็กๆและชำระตรงเวลาทุกเดือน จะช่วยเพิ่มประวัติลูกหนี้ที่ดีให้กับตัวเอง มีร่องรอยของพฤติกรรมในการผ่อนที่ธนาคารสามารถตรวจสอบได้บ้าง แต่อย่าผิดนัดชำระนะคะ เพราะนั่นอาจจะกลายเป็นประวัติไม่ดี และทำให้ธนาคารไม่อยากจะปล่อยกู้ให้กับเราค่ะ ส่งผลต่อการพิจารณาการปล่อยกู้ของธนาคารค่ะ 

เงินดอลลาห์, เงินเก็บ, ออมเงิน

3. ศึกษาทิศทางตลาด และทำเลที่อยากลงทุน

          คอนโดมิเนียมในแต่ละทำเลนั้นจะมีช่วงราคาที่แตกต่างกัน ตามความอุดมสมบูรณ์ของพื้นที่ ซึ่งมีหลายเรื่องที่เพื่อน ๆ ต้องศึกษาเพิ่มเติมก่อนตัดสินใจลงทุน ดังนี้

3.1 ศึกษาทำเลที่ต้องการลงทุน

ทำเลในแต่ละพื้นที่นั้นจะมีลักษณะพิเศษที่แตกต่างกัน ขึ้นอยู่กับราคาของที่ดิน และความอุดมสมบูรณ์ ซึ่งทำเลจะช่วยทำให้เราสามารถวางแผนการลงทุน พร้อมจะช่วยให้เราสามารถวิเคราะห์กลุ่มผู้เช่าของเราได้ ต้องวิเคราะห์ให้ได้ว่าทำเลนั้น มีใครอาศัยอยู่ มีความอุดมสมบูรณ์แบบไหน เหมาะสมกับการลงทุนหรือไม่ มี Traffic อยู่ในพื้นที่นั้นมากน้อยแค่ไหน เพื่อทำการประเมินก่อนการลงทุนคอนโดค่ะ

          สิ่งต่อมาที่เราต้องศึกษาเกี่ยวกับทำเล ที่อยากจะลงทุนคอนโดคือ การศึกษาอนาคตของทำเลเหล่านั้น ว่าในอนาคตจะเกิดอะไรบ้าง มีโครงการอะไรที่กำลังดำเนินการก่อสร้างอยู่ และโครงการเหล่านั้นจะสร้างมีผลต่อการลงทุนของเราหรือไม่ ยกตัวอย่างเช่น ย่านบางนา ที่ตอนนี้กำลังมีหลายเมกาโปรเจกต์ที่กำลังพัฒนาอยู่ ซึ่งจะอาจจะทำให้ย่านบางนาได้รับความนิยม และมี Traffic เพิ่มขึ้น ซึ่งจะส่งผลดีต่อการลงทุนนั่นเองค่ะ 

          และนอกจากจะทำการบ้านในแง่ของข้อมูลแล้ว ก็อย่าลืมเดินเท้าสำรวจพื้นที่นั้น ๆ ด้วยตัวเอง มองผู้เช่าของเราให้เจอว่าเขาเป็นใคร อาชีพอะไร เงินเดือนเท่าไหร่ มีความสามารถในการเช่าอยู่ได้ที่กี่บาทต่อเดือน เพื่อประเมินการลงทุนนั่นเองค่ะ 

3.2 เช็คราคาซื้อ-ขาย ปล่อยเช่า

  การเช็คราคาซื้อ-ขาย ปล่อยเช่า คอนโดมิเนียมในย่านที่เพื่อน ๆ สนใจจะลงทุนคอนโด นั้นจะทำให้เพื่อน ๆ มองเห็นแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาฯ ว่าขึ้นปีละกี่เปอร์เซ็นต์ เพื่อคาดคะเนผลกำไรที่เราจะได้รับ เช่น ในระยะเวลา 4 ปี ทำเล A มีแนวโน้มการเพิ่มขึ้นของราคาอสังหาฯอยู่ที่ 4% หากเราจะลงทุนคอนโดมิเนียมในย่านนี้ เราอาจจะสามารถคาดหวังผลตอบแทนได้ไม่ต่ำกว่า 4% เป็นต้น โดยสามารถติดตามได้ตามเว็บไซต์วิเคราะห์ข้อมูลเกี่ยวกับราคาอสังหาฯ แนะนำให้ศึกษาข้อมูลจากหลากหลายช่องทาง หรือจะติดตาม CondoNewb เอาไว้ก็ได้นะ 

3.3 ศึกษาคอนโดมิเนียมในย่านที่เราสนใจ

          ก่อนจะลงทุนนั้น เราต้องดูโครงการที่ผ่าน ๆ มาในย่านนั้น ๆ ก่อน เพื่อศึกษาทิศทางและวิเคราะห์คู่แข่ง ว่ามีกี่โครงการ มีกี่ยูนิต (จำนวนยูนิตสำคัญมากในการลงทุนคอนโดปล่อยเช่า เพราะเราจะสามารถประเมินได้ว่า ในพื้นที่นี้เรามีคู่แข่งในการปล่อยเช่ากี่ห้อง) เพื่อศึกษา Supply และ Demand ในย่านนั้นว่ายังมีความต้องการอยู่หรือไม่ เพราะถ้า Supply ล้น แล้วเราลงทุนปล่อยเช่าไป อาจจะต้องปาดเหงื่อในการหาผู้เช่า หรืออาจจะต้องยอมลดค่าเช่า จนได้ผลตอบแทนไม่คุ้มการลงทุน

 

3.4 วางแผน Exit Plan ในการลงทุน

          สำหรับการลงทุนคอนโดมิเนียมนั้น เพื่อน ๆ ต้องมีการวางแผน Exit Plan หรือการออกจากการลงทุน เพราะโดยปกติแล้วการลงทุนคอนโดมิเนียมนั้น โดยท้ายที่สุดแล้ว เราจะต้องมีการขายคอนโดมิเนียมเพื่อรับผลตอบแทน Capital Gain ดังนั้นเราจึงควรวาง Exit Plan เอาไว้ว่าเราจะลงทุนการปล่อยเช่าระยะเวลากี่ปี ซึ่งจุดนี้ต้องคำนวนอย่างถี่ถ้วน โดยดูเรื่องทำเล และสภาพของคอนโดมิเนียมเป็นหลักด้วย เพราะถ้าปล่อยเช่านานเกินไปจนห้องมีสภาพเก่า ซึ่งอาจจะทำให้เราขายห้องในราคาต่ำกว่าที่ควรจะเป็น หรือถ้าวางแผนออกจากการลงทุนเร็วเกินไป อาจจะทำให้เราได้ Capital Gain ในจุดที่ยังได้ผลตอบแทนไม่คุ้มค่าที่สุด

          ทั้งหมดทั้งมวลนี้คือบทความเกี่ยวกับมนุษย์เงินเดือนลงทุนคอนโดมิเนียมมือใหม่ ว่าจะต้องเตรียมตัว และศึกษาในส่วนไหนเพิ่มเติมบ้าง หวังว่าบทความนี้จะเป็นประโยชน์สำหรับมนุษย์เงินเดือน ที่เล็งการลงทุนคอนโดมิเนียมอยู่ไม่มากก็น้อยนะคะ ถ้าเพื่อน ๆ สนใจเรื่องราวของวงการอสังหาฯ และลงทุนคอนโดมิเนียม ได้ที่นี่ CondoNewb ค่ะ  

Written by NewbMind