logo

          ในการเลือกซื้ออสังหาริมทรัพย์อย่างคอนโดมิเนียม ไม่ว่าจะเป็นการซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองหรือซื้อเพื่อลงทุนก็ตาม นิวบ์เชื่อว่าหลาย ๆ คนคงจะต้องสะดุดตาและให้ความสนใจกับโครงการคอนโด High-Rise หรือคอนโดประเภทตึกสูงเป็นอย่างแรก ๆ ด้วยความโดดเด่นของความสูงอาคาร และสัดส่วนของสิ่งอำนวยความสะดวกในพื้นที่ส่วนกลางที่ความหลากหลายและทันสมัยกว่าเดิมมาก และโครงการคอนโด High-Rise เหล่านี้มักตั้งอยู่ในทำเลที่มีความเพียบพร้อม

          แต่ในเมื่อมีจุดเด่นก็ย่อมมีจุดด้อยเป็นคู่ตรงข้าม ความยิ่งใหญ่ของคอนโด High-Rise ก็แลกมาด้วยปัญหาหลากหลายที่ผู้ซื้ออาจจะต้องพบเจอ ซึ่งเป็นที่แน่นอนว่าไม่ใช่ทุกคนจะชื่นชอบหรือปลื้มใจเป็นแน่ ในบทความการซื้อคอนโดและลงทุนคอนโดฉบับนี้ คอนโดนิวบ์จะพาผู้อ่านไปร่วมกันผ่าข้อดีคอนโด High-Rise และข้อเสียคอนโด High-Rise พร้อมกับสำรวจโครงการคอนโด High-Rise 2563/2020 ที่น่าสนใจกันครับ

. . . . . . .

ทำความรู้จักคอนโด High-Rise

          ก่อนที่จะเข้าสู่รายละเอียดของเรื่อง เรามาทำความเข้าใจในเบื้องต้นว่าคอนโด High-Rise คืออะไรกันก่อนครับ ซึ่งตามนิยามของกฎหมาย พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ของไทย ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ในข้อ 1 ซึ่งระบุว่า

“อาคารสูง” คือ อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้โดยมีความสูงตั้งแต่ 23.00 เมตรขึ้นไป การวัดความสูงของอาคารให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างถึงพื้นดาดฟ้า สำหรับอาคารทรงจั่วหรือปั้นหยาให้วัดจากระดับพื้นดินที่ก่อสร้างยอดผนังของชั้นสูงสุด

          หากคำนวณอย่างคร่าว ๆ ด้วยความสูงของชั้นอาคาร 1 ชั้น จากพื้นห้องชั้นล่างถึงพื้นห้องของชั้นถัดไปข้างบน (Floor to Floor Height) ประมาณ 2.8 เมตร (ความสูงพื้นถึงเพดานประมาณ 2.5 เมตร) ก็จะได้อาคารที่มีความสูง (23.00 ÷ 2.8) = 8.2 หรือ ประมาณ 8 ชั้นนั่นเองครับ โดยอาคารที่สูงไม่เกิน 23.00 เมตรเหล่านี้จะนับเป็นอีกกลุ่มนิยามก็คืออาคารประเภท Low-Rise นั่นเองครับ โดยในนิยามของความสูงอาคารยังไม่รวมถึงนิยามส่วนอื่น ๆ อย่าง “อาคารขนาดใหญ่” หรือ “อาคารขนาดใหญ่พิเศษ” ซึ่งจะเกี่ยวข้องกับขนาดของพื้นที่ใช้สอยภายในอาคารเป็นหลัก แต่โดยทั่วไปแล้วอาคารสูงก็จะมีพื้นที่ใช้สอยที่เกิน 2,000 ตร.ม. หรือ เกิน 10,000 ตร.ม. ขึ้นไปอยู่แล้วนั่นเอง

          ทั้งนี้ทั้งนั้นก็ยังขึ้นอยู่กับกฎหมายฉบับอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องแวดล้อม อย่างเรื่องของผังเมือง ข้อกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดิน ระยะความกว้างของหน้าแปลงที่ดิน ระยะความกว้างถนนหน้าที่ดิน รวมถึง EIA เป็นต้น ที่จะเป็นเงื่อนไขที่บังคับว่าอาคารประเภท High-Rise จะสามารถพัฒนาและก่อสร้างได้หรือไม่นั่นเอง

ข้อดีของคอนโด High-Rise

          จากนี้เรากลับมาดูในส่วนของคอนโดมิเนียมกันว่า โครงการคอนโด High-Rise ที่มักจะเป็นตัวเลือกที่ได้รับความสนใจแรก ๆ ด้วยขนาดและความสูงของอาคารทำให้ตัวโครงการดูโดดเด่นกว่าตึกอื่นในบริเวณใกล้เคียงรอบ ๆ และเป็นธรรมดาที่ยูนิตชั้นบน ๆ ของตึกมักจะได้รับความสนใจก่อนด้วยเช่นกัน ทีนี้เรามาดูกันครับว่าโครงการคอนโด High-Rise มีข้อดีอะไรบ้าง ถึงได้เป็นที่น่าสนใจกับผู้ซื้อทั่วไปไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อ Real Demand ที่ตั้งใจอยู่อาศัยเอง หรือนักลงทุนทั้งกลุ่มถือระยะยาวไว้ปล่อยเช่าและนักขายต่อใบจองต่าง ๆ ไม่แพ้กัน

คอนโดใกล้แนวรถไฟฟ้า BTS ทำเลลาดพร้าว

          ข้อดีคอนโด High-Rise : มักตั้งในทำเลที่มีความอุดมสมบูรณ์

          จุดเด่นแรก ๆ ของโครงการคอนโด High-Rise คือตัวโครงการมักจะตั้งอยู่ในละแวกหรือทำเลที่มีความอุดมสมบูรณ์ ไม่ว่าจะเป็นความเพียบพร้อมของธุรกิจและกิจการต่าง ๆ โดยรอบ อย่างห้างสรรพสินค้าแหล่งจับจ่ายของกินของใช้ ใกล้แหล่งงานย่าน หรือใกล้เส้นทางคมนาคมในการเดินทางวิธีต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นสถานีรถไฟฟ้า หรือถนนใหญ่ ถนนสายหลัก และจุดขึ้นลงทางด่วน เป็นต้น ด้วยโครงการคอนโด High-Rise มีข้อจำกัดทางกฎหมายในเรื่องของถนน และระยะความกว้างหน้าแปลงที่ดิน ทำให้ Developer ต้องเลือกพัฒนาโครงการคอนโด High-Rise ในทำเลที่มีปัจจัยแวดล้อมเหล่านี้ตั้งต้นนั่นเอง

          ข้อดีคอนโด High-Rise : ชั้นสูง วิวสวย มุมมองกว้าง

          ด้วยความสูงของคอนโด High-Rise ที่สูงเกิน 8 ชั้นขึ้นไป ยิ่งหากเป็นยูนิตที่ตำแหน่งชั้นบน ๆ อย่างเกินชั้นที่ 15 – 20 ขึ้นไป ก็จะมีโอกาศที่ได้รับวิวทิวทัศน์ที่กว้างไกล และได้รับอากาศถ่ายเทจากกระแสลมโดยรอบได้ดี โดยเฉพาะกับโครงการคอนโด High-Rise ที่มีจุดขายเป็นวิวแม่น้ำ วิวหาด วิวทะเล หรือวิวเมืองย่าน CBD แต่ทั้งนี้ไม่รวมกรณีของคอนโดบล็อควิวนะครับ

คอนโด High-Rise วิวเมืองแบบ City View ใจกลางกรุงเทพ

          ข้อดีคอนโด High-Rise : ราคาดีและเป็นที่สนใจกับผู้เช่าหรือคนซื้อต่อ

          จากข้อดีก่อนหน้าในเรื่องของวิวและการถ่ายเทอากาศของคอนโด High-Rise แล้ว หากผู้ซื้อหรือผู้เช่าไม่ได้เลือกคอนโดประเภทอื่นอย่างคอนโด Low-Rise เป็นการเฉพาะเจาะจง วิวก็ถือว่านับเป็นอีกปัจจัยบวกในแง่ของการเพิ่ม Capital Gain ในราคาขายต่อ หรือเรียกค่าเช่าที่สูงขึ้นได้อีกด้วย เพราะราคาของคอนโดมิเนียมจะยิ่งแพงขึ้นตามจำนวนชั้นที่สูงขึ้นนั่นเอง

          ข้อดีคอนโด High-Rise : ยิ่งชั้นสูงยิ่งสงบ

          นอกจากนี้โอกาสที่ยิ่งชั้นสูงจะได้วิวดีและอากาศถ่ายเทแล้ว หากเป็นโครงการใกล้ถนนใหญ่หรือย่านที่พลุกพล่าน ความสูงของตึกยังช่วยให้ห้องพ้นจากเสียงดังรบกวนของถนนด้านล่าง และห่างไกลจากแมลงที่สร้างความรำคาญอย่างเช่นยุงหรือแมลงวันอีกด้วย

          ข้อดีคอนโด High-Rise : พื้นที่ส่วนกลางหลากหลายครบครัน

         เนื่องจากคอนโด High-Rise มักจะเป็นโครงการขนาดใหญ่ ยิ่งโครงการใหม่ ๆ ในช่วง 3 – 4 ปี ให้หลังจะมีการออกแบบพื้นที่ส่วนกลางที่เพิ่มความสะดวกสบายและหลากหลายมากขึ้นเรื่อยๆ จากเดิมที่คอนโดจะมีส่วนกลางให้เพียงที่จอดรถ และการรักษาความปลอดภัย ก็เริ่มมีสระว่ายน้ำ ห้องออกกำลังกาย ไปจนถึงพื้นที่ Co-Sharing ต่าง ๆ อย่าง Co-Working Space และ Co-Kitchen นอกจากนั้นอาจจะยังมีพื้นที่ส่วนกลางบนดาดฟ้าแบบ Rooftop Garden ให้ลูกบ้านได้ชมวิวกันอย่างทั่วถึงเลยทีเดียว

          ข้อดีคอนโด High-Rise : ค่าใช้จ่ายส่วนกลางมีเพื่อนบ้านช่วยหารเยอะ

          สำหรับโครงการคอนโด High-Rise ในกลุ่ม Segment คอนโดทั่วไปอย่าง Economy Class, Main Class ถึง High Class จะสร้างในจำนวนยูนิตค่อนข้างเยอะ ตั้งแต่ 400 – 1,000 ยูนิต ขึ้นไป ทำให้แม้จะมีสัดส่วนการเข้าอยู่อาศัย Occupancy Rate ไม่เต็มที่ทั้งโครงการ หรือประมาณ 70% – 80% ก็นับว่ายังมากพอที่ทางนิติบุคคลของโครงการจะบริหารพื้นที่ส่วนกลางได้อย่างเรียบร้อยด้วยเงินที่เก็บจากจำนวนลูกบ้านที่มีอยู่ ยิ่งในตึกมีลูกบ้านเยอะ จำนวนของผู้ที่จะช่วยหารค่าธรรมเนียมส่วนกลางก็เยอะขึ้น เราก็ไม่ต้องจ่ายค่าส่วนกลางแพงนั่นเอง

ข้อเสียของคอนโด High-Rise

          แต่อย่างไรก็ตาม โครงการคอนโด High-Rise ก็ไม่ได้เป็นที่หมายปองของทุกคน นอกจากดีแล้วย่อมที่จะมีข้อเสียหรือข้อด้อยพ่วงติดตามมาเสมอ ซึ่งก็อาจเป็นปัจจัยที่ทำให้หลาย ๆ คนไม่ชื่นชอบคอนโด High-Rise ไม่ว่าจะเป็นเหตุผลส่วนตัวหรือไม่ก็ตาม แต่จะมีอะไรบ้างนั้น เรามาดูกันเลย

          ข้อเสียคอนโด High-Rise : ความวุ่นวายและจอแจ

          จากข้อดีของคอนโด High-Rise ในแง่ของจำนวนยูนิตที่เยอะทำให้สามารถหารค่าธรรมเนียมส่วนกลางได้ถูกลงนั้น ก็กลายเป็นปัจจัยด้านลบของคอนโด High-Rise ได้เองเช่นกัน เนื่องจากโครงการระดับ 400 – 1,000 ยูนิตขึ้นไป ความวุ่นวายและจอแจแออัดก็ยิ่งมากขึ้นตามจำนวนผู้อยู่อาศัย อย่างการใช้พื้นที่ส่วนกลาง และการสัญจรต่าง ๆ ภายในโครงการคอนโด High-Rise โดยเฉพาะการใช้ลิฟต์ ซึ่งหากในตึกมีจำนวนลิฟต์ไม่เพียงพอ จะทำให้ต้องรอลิฟต์นานเวลาจะขึ้นลงอาคารในช่วงชั่วโมงเร่งด่วนในตอนเช้านั่นเอง โดยสัดส่วนจำนวนลิฟต์ต่อจำนวนยูนิตคอนโดที่กำลังดีจะอยู่ที่ 1 : 100 ซึ่งก็คือ ลิฟต์ 1 ตัว ต่อ คอนโด 100 ยูนิต ยิ่งตัวเลขน้อยลงเท่าไหร่ยิ่งดีครับ

          ข้อเสียคอนโด High-Rise : ความเป็นส่วนตัว

          จากข้อที่แล้วหมาด ๆ อย่างจำนวนผู้อยู่อาศัยที่มีจำนวนมากตามจำนวนยูนิต สำหรับโครงการที่ออกแบบอาคารให้แต่ละชั้นมีจำนวนยูนิตเกิน 10 ห้องขึ้นไป อาจมีเสียงรบกวนของเพื่อนบ้านเวลาเดินผ่านหน้าห้อง โดยเฉพาะห้องที่อยู่ช่วงกลางอาคารระหว่างลิฟต์และยูนิตอื่น ๆ ในชั้นนั้น นอกจากนี้คอนโด High-Rise อาจมีเสียงรบกวนจากเพื่อนบ้านห้องข้าง ๆ หรือห้องตำแหน่งเดียวกันในชั้นบน หากโครงสร้างอาคารไม่ได้ใช้วัสดุช่วยเก็บเสียงที่มีคุณภาพมากพอครับ

คอนโด High-Rise ยิ่งชั้นสูงยิ่งราคาแพง

          ข้อเสียคอนโด High-Rise : ราคาค่อนข้างแพง

          เมื่อเทียบกับที่อยู่อาศัยประเภทอื่น ๆ คอนโด High-Rise มันจะมีราคาขายที่ค่อนข้างแพงเพื่อแลกกับห้องขนาดเริ่มต้น ตร.ม. ละ 70,000 บาท กับห้องแบบ Studio ที่ 22 – 25 ตร.ม. ขึ้นไป ทั้งยังแปรผันตรงตามกับในส่วนของข้อดีเอง โดยยิ่งชั้นสูง ๆ ราคาก็จะยิ่งแพงขึ้น ทำให้อาจจะกลายเป็นข้อเสียของผู้ซื้อหรือผู้เช่าที่ฐานะทางการเงินยังไม่พร้อมนั่นเอง

          ข้อเสียคอนโด High-Rise : ความปลอดภัยกรณีเกิดเหตุฉุกเฉิน

          เรื่องความปลอดภัยก็เป็นอีกเหตุผลสำคัญในการเลือกซื้อคอนโดสำหรับใครหลาย ๆ คน หากเกิดเหตุฉุกเฉินไม่คาดคิดต่าง ๆ อย่างเหตุเพลิงไหม้ หรือภัยธรรมชาติอื่น ๆ การอพยพหนีภัยลงจากตึกสูงสำหรับคอนโด High-Rise ย่อมมีอุปสรรคและใช้เวลานานกว่า โดยเฉพาะการที่ต้องเดินลงบันไดจากชั้น 20 ขึ้นไป หรือหากอยู่อาศัยที่ห้องชั้นบนแต่พื้นที่เกิดเหตุเป็นชั้นที่อยู่ต่ำกว่า ก็อาจกังวลว่าเส้นทางหนีไฟจะถูกบล็อกกีดขวางหรือถูกตัดขาด เป็นต้น

          ข้อเสียคอนโด High-Rise : ปัญหาการปล่อยเช่ารายวัน

          นอกจากการที่คอนโด High-Rise จะตั้งอยู่ในทำเลที่มีจุดขายและได้วิวสวยซึ่งเป็นข้อดีแล้ว ยังอาจมีข้อเสียตามมาอย่างปัญหาการลักลอบปล่อยเช่ารายวัน เช่น Airbnb ซึ่งอาจสร้างความรำคาญและรบกวนลูกบ้านผู้อยู่อาศัยได้ โดยเฉพาะตามโครงการที่อยู่ในย่านท่องเที่ยวสำคัญ ๆ หรืออยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้า ซึ่งในส่วนนี้ขึ้นอยู่กับความเด็ดขาดและเข้มงวดของนิติบุคคลในการควบคุมดูแลครับ

โครงการคอนโดมิเนียม High-Rise ที่น่าสนใจในปี 2563/2020

          จากข้อดีข้อเสียที่เราได้ลองสำรวจกันไปแล้ว สำหรับใครยังคงสนใจคอนโดมิเนียมแบบ High-Rise ไม่ว่าจะไว้อยู่อาศัยเองหรือลงทุนก็ตามแต่ ในปีนี้ก็ยังมีโครงการคอนโด High-Rise โครงการพร้อมอยู่ ที่น่าสนใจพร้อมโปรโมชั่นจากทาง Developer อยู่ไม่น้อยเลยเหมือนกันครับ

Life Ladprao คอนโด High-Rise พร้อมอยู่ ทำเลห้าแยกลาดพร้าว

  • Life Ladprao : คอนโด High-Rise 2 อาคาร จำนวน 1,615 ยูนิต ทำเล BTS ห้าแยกลาดพร้าว ย่านที่มีศักยภาพเป็นทำเลธุรกิจ North CBD แห่งกรุงเทพตอนเหนือ รายล้อมไปด้วยบริการต่าง ๆ มากมาย กับโปรโมชั่น “ลดเพื่อชาติ” กับยูนิตที่ร่วมรายการ ด้วยราคาเริ่มต้นที่ ตร.ม. ละ 135,000 บาท *ถึง 30 มิ.ย. นี้

*ข้อมูลเมื่อ 16 มิ.ย. 2563

  • Life One Wireless : ซึ่งไม่บ่อยนักที่เราจะมีโอกาสพบเห็นโครงการคอนโดในราคาระดับ High Class บนทำเลระดับ Luxury อย่างถนนวิทยุที่เป็นย่าน CBD ใจกลางกรุงเทพ กับจำนวน 1,344 ยูนิต ในระยะเพียง 600 ม. จาก BTS เพลินจิต ด้วยราคาเริ่มต้นที่ ตร.ม. ละ 145,000 บาท *ถึง 30 มิ.ย. นี้ สามารถอ่านรีวิวฉบับเต็มของเราได้เร็ว ๆ นี้

*ข้อมูลเมื่อ 16 มิ.ย. 2563

คอนโด The LINE Sukhumvit 101 พร้อมอยู่ ทำเล BTS ปุณณวิถี

  • The LINE Sukhumvit 101 : คอนโดสำหรับคนรุ่นใหม่กับพื้นที่ส่วนกลางที่ตอบโจทย์ชีวิตติดแนวรถไฟฟ้า ด้วยจำนวน 778 ยูนิต กับทำเลย่านศักยภาพใหม่ BTS ปุณณวิถี ที่กำลังมีโครงการ Mega Project อีกมากมายที่กำลังพัฒนาขึ้นรายล้อมโครงการ เริ่มต้นที่ 3.99 ล้านบาท

*ข้อมูลเมื่อ 16 มิ.ย. 2563

          นอกจากโครงการเหล่านี้ ก็ยังมีโครงการคอนโด High-Rise อยู่ระหว่างการก่อสร้างหรือกำลัง Presale ที่น่าสนใจอยู่อีกจำนวนไม่น้อยอย่าง SkyRise Avenue Sukhumvit 64 จาก RISLAND กับจำนวน 1,961 ยูนิต ทำเล BTS ปุณณวิถี ย่านศักยภาพกรุงเทพตอนใต้ ในราคาที่คนทั่วไปสามารถจับต้องได้ที่ราคาเริ่มต้นประมาณ ตร.ม. ละ 95,000 บาท

. . . . . . .

          โดยรวมแล้วนอกจากข้อดีข้อเสียในแง่ของคอนโด High-Rise แล้ว ในแต่ละโครงการก็ยังมีข้อดีข้อเสียในแง่มุมอื่น ๆ อย่างทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม รูปแบบโครงการ ไปจนถึงความน่าเชื่อถือและมั่นคงของ Developer เอง การจะเลือกซื้อคอนโดสักห้องก็จำเป็นที่จะต้องพิจารณาปัจจัยในด้านอื่น ๆ เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจด้วยนะครับ แล้วมาพบกับเนื้อหาสาระดี ๆ เกี่ยวกับอสังหาฯ และการลงทุนคอนโดได้ใหม่กับ CondoNewb นะครับ

Written by NewbTay