logo

          จากบทความการผ่าข้อดีข้อเสียของคอนโด High-Rise ที่เป็นอาคารสูงกันไปแล้ว มาถึงเรื่องของตึกที่เตี้ยกว่าอย่างคอนโด Low-Rise กันบ้าง สำหรับใครที่ไม่ได้ซีเรียสเรื่องต้องได้ห้องชั้นสูง ๆ ได้วิวมองเห็นไกล ๆ คอนโด Low-Rise ก็อาจเป็นอีกทางเลือกที่น่าสนใจไม่แพ้กันเลยทีเดียว แล้วความน่าสนใจของอาคารที่เตี้ยกว่าแบบคอนโด Low-Rise มีอะไรกันบ้างนะ และในความน่าสนใจที่ว่านี้มีจุดด้อยอะไรอีกบ้างที่ไม่ควรมองข้ามหากเราสนใจที่จะซื้อคอนโด Low-Rise ไว้อยู่เองหรือลงทุนในระยะยาว

          ในบทความการซื้อคอนโดและลงทุนคอนโดฉบับนี้ คอนโดนิวบ์จะพาผู้อ่านไปร่วมกันผ่าข้อดีคอนโด Low-Rise และข้อเสียคอนโด Low-Rise พร้อมกับสำรวจโครงการคอนโด Low-Rise 2563/2020 ที่น่าสนใจกันครับ

. . . . . . .

ทำความรู้จักอาคารแบบ Low-Rise

          จากนิยามในบทความก่อนหน้าเกี่ยวกับอาคารสูงแบบ High-Rise ตามกฎหมาย พ.ร.บ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 ของไทย ตามกฎกระทรวง ฉบับที่ 33 (พ.ศ.2535) ในข้อ 1 ซึ่งระบุว่า

“อาคารสูง” คือ อาคารที่บุคคลอาจเข้าอยู่หรือเข้าใช้สอยได้โดมีความสูงตั้งแต่ 23.00 เมตรขึ้นไป

หรืออาคารที่มีความสูงเกิน 8 ชั้นขึ้นไป โดยประมาณ ฉะนั้นในทางกลับกันแล้ว อาคารหรือสิ่งปลูกสร้างที่เตี้ยกว่า 23 เมตรหรือ 8 ชั้นก็จะนับว่าเป็นอาคารแบบ Low-Rise นั่นเองครับ โดยการจะเลือกพัฒนาโครงการให้เป็นแบบ Low-Rise ขึ้นอยู่กับข้อจำกัดและเงื่อนไขในด้านต่าง ๆ คล้ายกับที่โครงการแบบ High-Rise ต้องเจอ ซึ่งได้แก่เงื่อนไขทางกฎหมายผังเมือง เช่น

  • ข้อบังคับ FAR หรือสัดส่วนขนาดอาคารต่อขนาดแปลงที่ดินที่พัฒนาได้ โดยจะกำหนดเป็นกี่เท่า เช่น ที่ดินขนาดประมาณ 1 ไร่ หรือประมาณ 1,600 ตร.ม. ในพื้นที่ FAR 3:1 สามารถพัฒนา ได้พื้นที่อาคารเป็น 3 เท่า คือ 1,600 x 3 = 4,800 ตร.ม. จะไม่สามารถพัฒนาอาคารขนาดใหญ่พิเศษที่มีพื้นที่อาคารเกิน 10,000 ตร.ม. ได้ ซึ่งสำหรับแปลงที่ดินขนาด 1 ไร่ จะต้องได้ FAR ที่ 7:1 หรือ 7 เท่าขึ้นไปนั่นเอง
  • ระยะความกว้างของหน้าแปลงที่ดินและระยะความกว้างถนนหน้าที่ดินว่าหากไม่กว้างพอจะก่อสร้างเป็นตึกสูง High-Rise ไม่ได้ เช่น ระยะความกว้างหน้าแปลงที่ดินแคบกว่า 12 เมตร หรือกรณีที่ถนนสาธารณะหน้าที่ดินกว้างน้อยกว่า 10 เมตร เป็นต้น
  • รวมถึงเรื่องของ EIA และข้อบังคับพิเศษอื่น ๆ ในเรื่องของการควบคุมความสูงอาคารโดยรอบสถานที่สำคัญอย่างในเขตอนุรักษ์เมืองเก่า เป็นต้น

ซึ่งหากนอกจากหลักเกณฑ์และเงื่อนไขทางกฎหมายแล้ว Demand หรือความต้องการซื้อในโครงการแนวตั้งในทำเลนั้น ๆ ก็มีส่วนสำคัญที่ Developer จะเลือกนำโครงการแบบคอนโด High-Rise ด้วยจำนวนยูนิตระดับ แมสหรือคอนโด Low-Rise แต่เน้นความสำคัญของบรรยากาศโครงการมาพัฒนาในทำเลอีกด้วย

ข้อดีของคอนโด Low-Rise

          จากนี้เรากลับมาดูในข้อดีของโครงการคอนโดมิเนียมประเภท Low-Rise กันบ้าง ที่ก็นับว่าเป็นตัวเลือกที่ได้รับความสนใจไม่แพ้คอนโด High-Rise เลย ซึ่งแม้ว่าอาคารจะหลังเล็กกว่า จำนวนชั้นเตี้ยกว่า แต่โครงการคอนโด Low-Rise ที่ “จิ๋วแต่แจ๋ว” ก็มีมาแล้วมากมาย ด้วยเพราะขนาดโครงการพอเหมาะกำลังดีไม่ใหญ่จนเกินไป และเป็นที่ถูกใจสำหรับผู้ซื้อบางกลุ่มที่อาจจะไม่ได้ชื่นชอบความยิ่งใหญ่เสมอไปนั่นเอง

          ข้อดีของคอนโด Low-Rise : โครงการเล็กกว่า สงบกว่า จอแจน้อยกว่า

          สำหรับคอนโด Low-Rise ที่ไม่ได้มีการแบ่งจำนวนตึกย่อยมากมายหลายอาคาร หากนับตามสัดส่วนในแต่ละอาคารแล้ว คอนโด Low-Rise จะมีความเป็นส่วนตัวมากกว่า เพราะจำนวนเพื่อนบ้านในแต่ละอาคารจะมีจำนวนยูนิตไม่เยอะเท่าคอนโด High-Rise เต็มที่แล้วแต่ละอาคารจะไม่เกิน 100 – 200 ยูนิต เท่านั้นเอง อีกทั้งด้วยความสูงของอาคารเพียง 8 ชั้น ผู้อยู่อาศัยในชั้นล่าง ๆ ก็อาจจะไม่จำเป็นต้องใช้ลิฟต์ ช่วยลดความแออัดจากการใช้ลิฟต์ไปในตัวด้วยนั่นเอง

          ข้อดีของคอนโด Low-Rise : ราคาเริ่มต้นย่อมเยา เข้าถึงง่าย

          ด้วยคอนโด Low-Rise จะมีจำนวนชั้นของอาคารไม่เกิน 8 ชั้น ทำให้ราคาขายคอนโดต่อตารางเมตรไม่ได้แพงมากนักเพราะสูงกว่ากันเพียงเล็กน้อย อัตราการเพิ่มของราคาก็ไม่มาเท่า High-Rise ที่ยิ่งชั้นสูงยิ่งแพงเพราะเน้นปัจจัยในการขายวิวทิวทัศน์รอบ ๆ นั่นเอง

คอนโด Low-Rise กับวิวของพื้นที่ส่วนกลาง

ข้อดีของคอนโด Low-Rise : วิวเปลี่ยนแปลงน้อย

          เรื่องการขายวิวของคอนโด Low-Rise โดยส่วนใหญ่จะเน้นฝั่งของอาคารหรือด้านที่วิวไม่มีแนวโน้มจะเปลี่ยนแปลงเป็นอย่างอื่นอีกแล้ว เช่น วิวพื้นที่ส่วนกลาง อย่างสวนพักผ่อนและสระว่ายน้ำของโครงการ ด้วยเพราะอาคารจะสูงเพียง 8 ชั้น ห้องที่อยู่ฝั่งสระตลอดความสูงก็จะเห็นวิวแบบเดียวกันอย่างทั่วถึงอยู่แล้ว วิวบริวณพื้นที่ส่วนกลางจึงมักเป็นจุดขายพิเศษของคอนโด Low-Rise เมื่อเทียบกับห้องอื่นที่หันไปยังแปลงที่ดินโดยรอบที่มีโอกาสเปลี่ยนแปลงได้ในอนาคต

          ข้อดีของคอนโด Low-Rise : อพยพง่ายเวลาเกิดเหตุฉุกเฉิน

          นับว่าเป็นข้อได้เปรียบของคอนโด Low-Rise ที่เป็นขั้วตรงข้ามกับคอนโด High-Rise ที่เป็นตึกสูงเลยทีเดียว เพราะความสูงเพียง 8 ชั้น ทำให้ยังสามารถใช้บันไดแทนได้เวลาลิฟต์เสียหรือขัดข้อง หรือเวลาเกิดเหตุฉุกเฉินอย่างไฟไหม้ก็ใช้เวลาลงบันไดเพียงไม่กี่ชั้นเช่นเดียวกัน

ข้อเสียของคอนโด Low-Rise

          แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น นอกจากในส่วนของข้อดีแล้วก้ย่อมที่จะมีข้อเสียเป็นด้านตรงกันข้ามเสมอ ซึ่งคอนโด Low-Rise ก็ไม่พ้นความจริงข้อนี้ไปแต่อย่างใด ทีนี้เรามาดูกันว่าคอนโด Low-Rise ยังมีข้อบกพร่องอะไรอยู่บ้าง ที่สำหรับใครหลาย ๆ คนก็ยังสนใจที่อยู่อาศัยประเภทอื่นมากกว่า หากไม่ได้ตั้งใจเลือกหาคอนโด Low-Rise อย่างเป็นการเฉพาะเจาะจง

          ข้อเสียของคอนโด Low-Rise : มักอยู่ในทำเลซอยลึก ถนนแคบ และห่างไกลขนส่งสาธารณะ

          ด้วยข้อจำกัดในการพัฒนาโครงการแบบคอนโด Low-Rise มีน้อยกว่าคอนโด High-Rise ทำให้สามารถก่อสร้างได้แม้จะตั้งในซอยลึกหรือถนนแคบ ซึ่งมักเป็นทำเลที่ไม่ค่อยมีบริการขนส่งสาธารณะอย่างรถเมล์หรือรถไฟฟ้า ทำให้ดูลำบากกับผู้ที่ไม่มีรถยนต์ส่วนตัวไว้ใช้ หรือในบางกรณีตำแหน่งที่ตั้งโครงการอยู่ลึกจากถนนหลักและจุดขึ้นลงทางด่วน ทกให้การสัญจรเข้าออกโครงการต้องผ่านเส้นทางคดเคี้ยวมากมายนั่นเอง

          ข้อเสียของคอนโด Low-Rise : อาคารเตี้ยกว่า ถูกบล็อกวิวได้ง่าย

          ในด้านตรงกันข้ามกับข้อดีเรื่องห้องวิวสระ ซึ่งไม่ใช่ทุกยูนิตในอาคารจะได้วิวฝั่งนี้ ยิ่งกับห้องที่หันไปด้านอื่น ๆ อย่างแปลงที่ดินเพื่อนบ้านข้าง ๆ กัน ซึ่งมีโอกาสที่จะเปลี่ยนแปลงได้อยู่เสมอ อย่างน้อยหากเป็นที่ดินในถนนซอยเดียวกัน ก็สามารถพัฒนาเป็นอาคารแบบ Low-Rise ได้เท่ากัน ก็สร้างขึ้นมาบล็อกวิวกันเองได้ เป็นต้น

 

          ข้อเสียของคอนโด Low-Rise : อาคารเตี้ยกว่า ถูกรบกวนจากเสียงและฝุ่นควันได้ง่าย

          อีกข้อที่เป็นด้านตรงกันข้ามกับคอนโด High-Rise ก็คือตึกคอนโด Low-Rise จะมีโอกาสที่จะถูกเสียงรบกวนจากการสัญจรถนนด้านล่าง โดยเฉพาะโครงการที่ตั้งใกล้กับถนนที่เป็นเส้นทางสัญจรหลักของทำเล ซึ่งนอกจากเสียงรบกวนแล้วยังจะมีปัญหาในเรื่องของฝุ่นควันอีกด้วย เพราะคอนโด Low-Rise ส่วนใหญ่จะมีห้องพักอาศัยเริ่มต้นแค่เพียงชั้น 2 เท่านั้น

 

          ข้อเสียของคอนโด Low-Rise : พื้นที่ส่วนกลางมีน้อยและพื้นที่จำกัด หรืออยู่กระจายในหลายอาคาร

          สำหรับโครงการคอนโด Low-Rise มักจะมีพื้นที่ส่วนกลางไม่ได้กว้างใหญ่หรือหลากหลายเท่ากับคอนโด High-Rise โดยฉพาะโครงการที่มีเพียงอาคารเดียวหรือไม่กี่อาคาร ส่วนคอนโด Low-Rise ที่มีการแบ่งเป็นอาคารย่อยหลาย ๆ อาคาร หากไม่ได้แบ่งพื้นที่ส่วนกลางเป็น Club House แยกออกมาต่างหาก ก็อาจแบ่งพื้นที่ส่วนกลางต่าง ๆ กระจายตามอาคารแต่ละหลัง อาจจะรู้สึกว่าไม่สะดวกนั่นเอง

 

          ข้อเสียของคอนโด Low-Rise : ค่าส่วนกลางอาจแพงขึ้น เพราะจำนวนยูนิตช่วยหารมีน้อย

          จากข้อเสียก่อนหน้านี้ สำหรับโครงการคอนโด Low-Rise ที่ไม่ได้เป็นโครงการใหญ่ที่มีหลายอาคารรวมจำนวนหลัก 500 – 1,000 ยูนิตขึ้นไป คอนโด Low-Rise ส่วนใหญ่ที่ไม่เกิน 300 – 500 ยูนิต ซึ่งหากว่ายังขายได้ไม่หมดและมีสัดส่วนผู้เข้าอยู่อาศัยน้อยประมาณ Occupancy Rate ไม่ถึง 70% อัตราค่าธรรมเนียมส่วนกลางอาจต้องปรับให้แพงขึ้นสำหรับจำนวนห้องที่มีคนอาศัยเพื่อให้เพียงพอกับค่าบำรุงดูแลส่วนกลางในแต่ละเดือนนั่นเอง

 

โครงการคอนโดมิเนียม Low-Rise ที่น่าสนใจในปี 2563/2020

          จากข้อดีข้อเสียที่เราได้ลองสำรวจกันไปแล้ว สำหรับใครยังคงสนใจคอนโดมิเนียมแบบ Low-Rise ไม่ว่าจะไว้อยู่อาศัยเองหรือลงทุนก็ตามแต่ ในปีนี้ก็ยังมีโครงการคอนโด Low-Rise โครงการพร้อมอยู่ ที่น่าสนใจพร้อมโปรโมชั่นจากทาง Developer อยู่ไม่น้อยเลยเหมือนกันครับ

ภาพจำลองโครงการ Aspire Sukhumvit-Onnut

  • Aspire Sukhumvit – Onnut : คอนโด Low-Rise พร้อมอยู่ 3 อาคาร กับบรรยากาศเหมือนอยู่บ้าน ด้วยจำนวน 553 ยูนิต ในทำเลอ่อนนุช พื้นที่กรุงเทพฯ ตอนล่างไม่ไกลจากย่านศูนย์กลางธุรกิจใหม่แห่งอนาคตอย่างบางนาและปุณณวิถี ที่รายล้อมไปด้วยแหล่งไลฟ์สไตล์มากมายไม่มีเบื่อ ด้วยราคาเริ่มต้นปัจจุบันเพียง 2 ล้านบาท ต้น ๆ

*ข้อมูลเมื่อวันที่ 19 มิ.ย. 2563

บรรยากาศภายในโครงการ Atmoz Ladprao 15

  • Atmoz Ladprao 15 : คอนโด Low-Rise 3 อาคาร สร้างเสร็จพร้อมอยู่ ที่มาพร้อมกับเทคโนโลยีสำหรับคนรักสุขภาพ ด้วยจำนวน 570 ยูนิต ในซอยลาดพร้าว 15 ไม่ไกลจากทำเลย่านธุรกิจใหม่อย่างห้าแยกลาดพร้าว พื้นที่ North CBD ของกรุงเทพฯ ตอนบน ด้วยราคาเริ่มต้นปัจจุบันประมาณ 2 ล้านบาท ต้น ๆ

*ข้อมูลเมื่อวันที่ 19 มิ.ย. 2563

ภาพจำลองโครงการ NICHE MONO Itsaraphap

  • NICHE MONO Itsaraphap : คอนโด Low-Rise 2 อาคาร จำนวน 259 ยูนิต ในทำเลฝั่งธนบุรีเพียงระยะ 200 เมตร ถึง สถานี MRT อิสรภาพ ไม่ไกลจากแหล่งไลฟ์สไตล์ชุมชนเก่าของกรุงเทพฯ ฝั่งตะวันตกของแม่น้ำเจ้าพระยา ด้วยราคา Presale เริ่มต้นปัจจุบันเพียง 2.49 ล้านบาท

*ข้อมูลเมื่อวันที่ 19 มิ.ย. 2563

ภาพตัวอย่างโครงการ CIELA Charoen Nakhon

  • CIELA Charoen Nakhon : คอนโด Low-Rise 1 อาคาร จำนวน 105 ยูนิต พร้อมส่วนกลางแบบจัดเต็มในทำเลไลฟ์สไตล์แห่งฝั่งธนบุรี แนวรถไฟฟ้าสายสีทอง ไม่ไกลนักจาแลนด์มาร์คสำคัญของกรุงเทพฯ ฝั่งธนบุรี อย่าง ICONSIAM ด้วยราคา Presale เริ่มต้นปัจจุบันเพียง 3.39 ล้านบาท

*ข้อมูลเมื่อวันที่ 19 มิ.ย. 2563

ภาพตัวอย่างโครงการ Supalai City Resort Charan 91

  • Supalai City Resort Charan 91 : คอนโด Low-Rise 5 อาคาร จำนวน 1,036 ยูนิต ในทำเลฝั่งธนบุรี ซอยจรัญสนิทวงศ์ 91 เพียงไม่ถึง 200 เมตร จากสถานี MRT บางอ้อ เพียงไม่กี่สถานีถึงย่านการค้าฝั่งธนบุรีอย่างแยกปิ่นเกล่า และไม่กี่สถานีถึง Interchange สำคัญอย่างสถานี MRT เตาปูน ด้วยราคา Presale เริ่มต้นปัจจุบันเพียง 1.48 ล้านบาท

*ข้อมูลเมื่อวันที่ 19 มิ.ย. 2563

บรรยากาศภายในโครงการ Kawa HAUS

  • Kawa HAUS : คอนโด Low-Rise กับ 3 อาคาร จำนวน 546 ยูนิต คอนโดสไตล์รีสอร์ตพร้อมอยู่ล่าสุดแห่งสุดท้ายภายในชุมชน T77 แหล่งรวมไลฟ์สไตล์และชุมชนร่วมกับโครงการอื่น ๆ ในเครือของแสนสิริ ด้วยราคาเริ่มต้น 3.99 ล้านบาท เตรียมอ่านรีวิวฉบับจัดเต็มจากคอนโดนิวบ์ได้เร็ว ๆ นี้

*ข้อมูลเมื่อวันที่ 19 มิ.ย. 2563

. . . . . . .

          โดยรวมแล้วนอกจากข้อดีข้อเสียในแง่ของคอนโด Low-Rise แล้ว ในแต่ละโครงการก็ยังมีข้อดีข้อเสียในแง่มุมอื่น ๆ อย่างทำเลที่ตั้ง สภาพแวดล้อม รูปแบบโครงการ ไปจนถึงความน่าเชื่อถือและมั่นคงของ Developer เอง การจะเลือกซื้อคอนโดสักห้องก็จำเป็นที่จะต้องพิจารณาปัจจัยในด้านอื่น ๆ เป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจด้วยนะครับ แล้วมาพบกับข่าวสารอสังหาฯ และการลงทุนคอนโด ได้ใหม่กับCondoNewbนะครับ

Written by NewbTay