logo

          ไม่ทันไรก็ผ่านพ้นครึ่งปีแรกของปี 2563 หรือ 2020 กันแล้ว ไหนจะเรื่องวุ่นวายที่กระหน่ำอยู่รอบโลกไม่หยุดไม่หย่อนกันตั้งแต่ปลายปี 2562 หรือ 2019 ที่แล้ว ทั้งเรื่องของสงครามการค้าจีน-สหรัฐฯ วิกฤตเศรษฐกิจขาลงทั้งในไทยและต่างประเทศ รวมถึงวิกฤตการระบาดของเชื้อ COVID-19 ที่เข้ามาอย่างที่ไม่มีใครคาดคิดอีก ทำให้เกิดกระทบกับเศรษฐกิจในภาคส่วนต่าง ๆ ต้องชะลอตัวอย่างมากจนถึงเกือบหยุดชะงัก ซึ่งภาคอสังหาริมทรัพย์ก็นับเป็นหนึ่งในนั้นด้วยนั่นเอง

          แต่แม้ทิศทางจะยังดูมัวหมอง ผู้พัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์หลายรายก็ยังคงสามารถทำยอดขายและมีรายได้ รวมถึงยังมีการเปิดโครงการใหม่เพิ่มเติมด้วยซ้ำ ซึ่งแม้แต่นิวบ์เองก็สงสัยเหมือนกันว่า อะไรบ้างที่เป็นปัจจัยให้ Developer บางรายตัดสินใจที่จะเดินหน้า ขณะที่รายอื่น ๆ ขอพักก่อน ในบทความความรู้เกี่ยวอสังหาฯ คอนโดฉบับนี้ คอนโดนิวบ์จะพาไปจับตาทิศทางอสังหาฯ ไทยครึ่งหลังปี 2563/2020 นี้กันครับ

. . . . . . .

ทิศทางอสังหาฯ ไทยครึ่งหลังปี 2563 ของไทย มีแนวโน้มอย่างไรบ้างจากครึ่งปีแรกที่ผ่านมา

          จากภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ในช่วงครึ่งปีแรก 2563 ที่ผ่านมาค่อนข้างซบเซา ทั้งจากภาวะเศรษฐกิจขาลงสะสมมาตั้งแต่ช่วงปี 2562 ก่อนหน้า บวกกับผลกระทบจากการแพร่ระบาดของเชื้อ COVID-19 ทำให้มีการล็อคดาวน์ควบคุมการเดินทางและธุรกิจต่าง ๆ ทั้งภายในประเทศและต่างประเทศ ทำให้ธุรกิจภาคส่วนต่าง ๆ รวมถึงภาคอสังหาฯ มีการเคลื่อนไหวลดลงตามไปด้วย ทั้งในส่วนของกำลังซื้ออสังหาฯ ลดลงไปมาก โดยเฉพาะกำลังซื้อจากต่างชาติที่ไม่สามารถเดินทางเข้าออกประเทศได้

          อีกทั้งมาตรการจากทางธนาคารในการคุมเข้มการปล่อยกู้สินเชื่อที่อยู่อาศัยตั้งแต่ปีที่ผ่านมา ทำให้จำกัดการซื้อคอนโดเพื่อลงทุนระยะสั้นแบบเหมาล็อตอย่างการขายต่อใบจองหลาย ๆ ห้อง ที่อาศัยการกู้สินเชื่อจากเครดิตได้รับการอนุมัติน้อยลง และเน้นอนุมัติกับผู้กู้ที่หลักฐานทางการเงินมีความมั่นคงมากกว่าหรือมีเงินทุนสำรองมากกว่า และผู้ที่ซื้อเป็นบ้านหลังแรกเพื่ออยู่อาศัยเองเป็นหลัก เนื่องจากที่ผ่านมาเกิดปรากฏการณ์ผู้ซื้อทิ้งดาวน์คอนโดและห้องหลุดโอนจำนวนไม่น้อย ทำให้เห็นความไม่สมเหตุสมผลกันระหว่าง Demand และ Supply ในภาคอสังหาริมทรัพย์

อสังหาฯ ไทยครึ่งหลังปี 2563 การตั้งรับและปรับแผนของ Developer เน้นแนวราบมากขึ้น

          เนื่องจากผลของ Oversupply คอนโดล้นตลาดในบางทำเลแม้มีปัจจัยบวกอย่างเส้นทางรถไฟฟ้าส่วนต่อขยายบางเส้นทาง ด้วยพฤติกรรม Demand ของซื้อยังคงให้ความสำคัญกับทำเลอื่นที่มีความพร้อมและมีแนวโน้มในการเติบโตมากกว่า เช่นตามแนวเส้นทางรถไฟฟ้าสายเดิมอย่าง BTS หรือย่านที่มีความพร้อมของแหล่งงานและศูนย์การค้ามากกว่า

          นอกจากนี้ทำเลชานเมืองรอบนอกของรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ยังเกิดภาวะแข่งขันกันเองระหว่างประเภทของอสังหาฯ แนวราบอย่างบ้านจัดสรรบ้านเดี่ยวหรือทาวน์โฮมที่พัฒนาโดย Developer เดียวกันอีกด้วย เมื่อเกิดตัวเลือกเปรียบเทียบในราคาที่ใกล้เคียงกันในทำเลชานเมือง ผู้ซื้อจึงเลือกทรัพย์ชิ้นใหญ่กว่าอย่างอสังหาฯ แนวราบนั่นเอง

อสังหาฯ ไทยครึ่งหลังปี 2563 โครงการแนวตั้งอย่างคอนโดจะยังไปต่อได้อยู่ไหม

          จากเดิมที่ Developer หลาย ๆ เจ้า โดยเฉพาะรายใหญ่ ๆ มีแผนจะเปิดตัวโครงการคอนโดมิเนียมเพิ่มเติมตั้งแต่ช่วงต้นปี 2563/2020 เมื่อเกิดผลกระทบกระทันหัดอย่าง COVID-19 ทำให้ผู้พัฒนาแต่ละรายต่างออกมาประกาศระงับการเปิดขายโครงการที่เคยมีแผนกำหนดเปิดตัวโดยเลื่อนออกไปอย่างไม่มีกำหนด หรือกับ Developer บางรายเองถึงกับปล่อยขายที่ดินในมือทิ้ง ซึ่งเคยจะมีแผนขึ้นโครงการคอนโดอยู่หลายทำเลด้วยกัน รวมถึงเร่งขายโครงการปัจจุบันที่ก่อสร้างไปแล้วและกำลังทยอยเปิดตึกเสร็จพร้อมเข้าอยู่ ด้วยการเสนอโปรโมชั่นต่าง ๆ โดยเฉพาะช่องทางออนไลน์ เพื่อนำเงินมาทบกับยอดขายที่ชะลอตัว

          แต่ในทางกลับกัน Developer รายอื่นบางเจ้า ยังเดินหน้าเปิดตัวโครงการ พร้อมเปิดขายจอง Presale แม้สภาวะตลาดจะอยู่ในช่วงฝืดเคืองก็ตาม โดยการเปิดราคาเริ่มต้นที่ผู้ซื้อทั่วไปสามารถจับต้องได้จริง และพอที่จะกู้สินเชื่อผ่านได้ไม่อยาก จากเดิมที่คอนโดในเขตกรุงเทพฯ ตามแนวรถไฟฟ้าต่าง ๆ ที่ตั้งราคาเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 2 ล้าน เหลือเพียงราคาเริ่มต้นที่ 1 ล้านกลาง ๆ ถึงเกือบ 2 ล้าน เพื่อเจาะผู้ซื้อกลุ่ม Real Demand ที่ตั้งใจซื้อเพื่ออยู่อาศัยเองมากขึ้น

          นอกจากนี้ ล่าสุดเองยังเกิดการทำลายสถิติใหม่ของราคาที่ดิน ย่าน CBD กรุงเทพฯ ที่ตารางวาละ 3.9 ล้านบาท โดยยังมีแผนที่จะพัฒนาโครงการใน Segment คอนโดระดับบน จึงทำให้พอที่คาดเดาได้ลาง ๆ ว่า ตลาดอสังหาฯ ไทยครึ่งหลังปี 2563 ยังมีช่องทางให้ไปต่อได้หากกำหนดกลุ่มลูกค้าขัดเจนและทยอยเปิดโครงการใหม่ทีละเล็กละน้อย ให้โครงการเดิมในทำเลได้มีระยะเวลาทยอยระบายขายนั่นเอง

ภาพรวมตลาดอสังหาฯ ไทยครึ่งหลังปี 2563 ยังไม่ถึงกับเลวร้าย หากปรับตัวได้และเร็วพอ

          นอกจากการมีเงินทุนสำรองไว้แล้ว การปรับตัวให้เท่าทันกับสภาวะที่เปลี่ยนแปลงไป โดยเฉพาะในแง่มุมของภาคธุรกิจอย่างอสังหาฯ คอนโด ซึ่งในช่วงล็อคดาวน์ 2 เดือนจากวิกฤตการระบาดของเชื้อ COVID-19 ที่ผ่านมา ก็แสดงให้เห็นว่าการปรับช่องทางการเข้าถึงลูกค้าผู้ซื้อต่าง ๆ จากเดิมที่เน้นการจัดงานอีเว้นท์ขนาดใหญ่มาเป็นช่องทางออนไลน์มากขึ้นก่อนจะกลับมาใช้ช่องทางการขายปกติในภายหลัง แม้จะเป็นเพียงภาวะชั่วคราวแต่ก็ช่วยให้หลาย ๆ โครงการ โดยเฉพาะคอนโดที่สร้างเสร็จพร้อมอยู่ได้ปิดการขาย Sold Out ไปไม่น้อยเลยทีเดียว

อสังหาฯ ไทยครึ่งหลังปี 2563 ยังคงเป็นโอกาสทองของ Real Demand

          จากสภาวะตลาดอสังหาฯ คอนโดในช่วงก่อน COVID-19 ที่ราคาตั้งขายคอนโดแบบ High-Rise ส่วนใหญ่จะเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 2 ล้านบาท รวมถึงโปรโมชั่นพิเศษต่าง ๆ ในเรื่องของการงดค่าธรรมเนียมวันโอน ฟรีค่าธรรมเนียมส่วนกลางภายในโครงการตั้งแต่ 1-2 ปี รวมถึงข้อเสนอในการช่วยผ่อนงวดชำระสินเชื่อให้ผู้ซื้อในช่วง 1-2 ปีแรก รวมถึงโปรโมชั่นแถมเฟอร์นิเจอร์แบบ Fully Furnished ให้พร้อมเข้าอยู่หลังโอนสำหรับโครงการทยอยก่อสร้างแล้วเสร็จต่าง ๆ ที่ทาง Developer ต้องการเร่งระบายขาย เนื่องจากโครงการใหม่ที่เปิด Presale ของคู่แข่งในทำเลใกล้เคียงตั้งราคาที่ใกล้เคียงหรือถูกกว่า ราคาที่ถูกจนผู้ซื้อ Real Demand จับต้องได้ง่ายและจะให้ความสนใจมากกว่า โดยรอบ Presale ของบางโครงการในบางทำเล ตั้งราคาเริ่มต้นต่ำถึง 1 ล้านบาทกลาง ๆ ถึง 2 ล้านบาทต้น ๆ เท่านั้นเอง

อสังหาฯ ไทยครึ่งหลังปี 2563 คอนโดมือสอง และ คอนโด Resale ยังไม่หมดหวัง

          ด้วยเพราะ Developer หลาย ๆ ราย ชะลอการเปิดตัวโครงการคอนโดใหม่ ๆ เหลือเพียงไม่กี่ทำเล นับว่าเป็นจังหวะที่ดีของยูนิตคอนโดมือสองในทำเลที่ Supply ในเรื่องของที่ดินหรือเงื่อนไขการพัฒนาที่จำกัด ได้มีโอกาสเสนอขายเปลี่ยนมือ เนื่องจาก Demand ของผู้ซื้ออสังหาฯ ยังคงมีอยู่ หากในทำเลที่มีศักยภาพและมี Demand สูงอย่าง CBD หรือแนวรถไฟฟ้าสายเดิมต่าง ๆ ที่ห้องมือหนึ่งของโครงการทยอยขายจนหมด คอนโดมือสองหรือห้อง Resale ในทำเลนั้น ๆ ก็จะเริ่มเป็นที่ต้องการของผู้ซื้อมากขึ้น

อสังหาฯ ไทยครึ่งหลังปี 2563 เน้น Mixed-Use เพื่อกระจายความเสี่ยง

          สำหรับทำเลที่ด้อยในเรื่องของความอุดมสมบูรณ์ของแหล่งจับจ่ายใช้สอยต่าง ๆ เช่น ตลาด ศูนย์การค้า หรือสถานบริการอย่างโรงพยาบาล และโรงเรียน โดยเฉพาะทำเลชานเมืองหรือแนวรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย การพัฒนาโครงการเชิงเดี่ยวเพียงคอนโดมิเนียมที่อยู่อาศัยมีแนวโน้มที่จะได้รับความสนใจลดลงมากและเสี่ยงที่จะ Oversupply เมื่อเทียบกับโครงการแนวราบใกล้เคียง หรือคอนโดที่อยู่ใกล้ศูนย์กลางธุรกิจต่าง ๆ Developer บางรายจึงปรับแผนโดยการพัฒนารูปแบบโครงการที่ผสมผสานกิจกรรมที่หลากหลาย โดยเฉพาะในเรื่องของพื้นที่ค้าปลีก ให้เข้าตอบสนองไลฟ์สไตล์ในการอยู่อาศัยคอนโดอย่างครบครันมากยิ่งขึ้น เนื่องจากไลฟ์สไตล์ของผู้ที่อยู่อาศัยในคอนโดจะเน้นความสะดวกสบายในการเข้าถึงบริการต่าง ๆ เป็นหลักนั่นเอง

. . . . . . .

          อีกเพียงแค่ 6 เดือนแล้วกับตลาดอสังหาฯ ไทยครึ่งหลังปี 2563 ที่แม้จะเกิดวิกฤตซ้ำเติมเศรษฐกิจอยู่มากมาย แต่ก็มีความเปลี่ยนแปลงเกิดขึ้นมากมายแบบไม่รีรอใครเลยจริง ๆ ซึ่งเราก็คงต้องจับตากันอย่างใกล้ชิดต่อไปครับว่า อสังหาฯ ไทยครึ่งหลังปี 2563 ต่อไปจนถึงปีหน้า ทิศทางของภาคตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะอย่างคอนโดมิเนียมจะเป็นอย่างไรบ้าง ในแง่ของการลงทุนคอนโดระยะยาวไว้ปล่อยเช่าจะเป็นอย่างไร ทำกำไรได้มากน้อยแค่ไหน เพราะคอนโดนิวบ์เองก็มีคอนโดในมือไว้ปล่อยเช่าเหมือนกันในซี่รี่ย์ลงทุนคอนโดด้วยเหมือนกัน แล้วกลับอัพเดทข่าวสารอสังหาฯ และการลงทุนคอนโดกับ CondoNewb ในบทความฉบับหน้าครับผม

Written by NewbTay