logo

          หลังจากที่ครั้งที่แล้วเราพูดคุยกันเกี่ยวกับ Capital Gain คืออะไรกันไปแล้ว วันนี้ถึงคิวของ Rental Yield กันบ้าง อย่างที่เคยบอกไปว่า Rental Yield คืออะไร และ การลงทุนอสังหาฯ หรือลงทุนคอนโดนั้นถูกแบ่งออกเป็นสองแบบใหญ่ ๆ คือการซื้อไว้เพื่อเก็งกำไร และการซื้อคอนโดมิเนียมไว้เพื่อปล่อยเช่า ซึ่งอัตราผลตอบแทนการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียมนั้น เราจะเรียกกันว่า “Rental Yield” จะคิดเป็นเปอร์เซ็นต์ต่อปี ความสำคัญของเจ้า Rental Yield คือทำให้เราสามารถคำนวณผลตอบแทนที่คาดหวังในการลงทุนคอนโดมิเนียมได้ นอกจากนี้ยังช่วยให้เราสามารถคำนวณราคาปล่อยเช่าต่อเดือนสำหรับการลงทุนคอนโดมิเนียมของเราและยังทำให้เราสามารถวางแผนการลงทุนก่อนที่จะตัดสินใจซื้อคอนโดมิเนียมได้ด้วย

ซึ่งความน่าสนใจของ Rental Yield คือรูปแบบของ Yield นี้ มีถึง 3 ประเภท แตกต่างกันไปแล้วแต่รูปแบบการลงทุน ได้แก่ Gross Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น เบสิกทั่วไป, Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ และ Cash on Cash Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าคำนวณจากเงินสดในรอบปี ซึ่ง Yield แต่ละรูปแบบนั้นมีการคิดคำนวณที่แตกต่างกันออกไปด้วย พอพูดรวม ๆ แบบนี้ หลาย ๆ คนอาจจะไม่เข้าใจว่ามันแตกต่างกันอย่างไร แต่เดี๋ยวจะบอกสูตรคำนวณในหัวข้อถัดไปนะคะ

Rental Yield ต้องเท่าไหร่ ถึงจะคุ้มค่าการลงทุนคอนโด?

คล้าย ๆ กับการซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อเก็งกำไรค่ะ การปล่อยเช่านั้นเราสามารถกำหนดราคาเองได้ ซึ่งตัวเลข Rental Yield ขั้นต่ำที่นักลงทุนต้องมีไว้ในใจคือ 6-8% ต่อปี แต่สำหรับนักลงทุนคอนโดที่กู้สินเชื่อจากธนาคารมาซื้อคอนโดมิเนียมเพื่อลงทุนปล่อยเช่า ที่มีดอกเบี้ยที่เราต้องจ่ายธนาคารด้วย ฉะนั้น Rental Yield จะต้องสูงกว่าดอกเบี้ยที่เราต้องชำระกับธนาคารประมาณ 2-3% จึงจะเรียกได้ว่าคุ้มทุนในการลงทุนคอนโดมิเนียม

Rental Yield คำนวณอย่างไร? 

สำหรับ Rental Yield นั้น จะมีวิธีการคิดคำนวณตามลักษณะของนักลงทุน และเงินทุนในการซื้อคอนโดมาลงทุน ซึ่งแต่ละประเภท นอกจากจะนำราคาของคอนโดมาคิดคำนวณแล้ว ยังมีการนำค่าใช้จ่ายอื่น ๆ มาหักลบ เพื่อให้ได้ Rental Yield หรือราคาปล่อยเช่าตาม Rental Yield ในใจได้ ซึ่งมีวิธีคิดทั้งหมด 3 แบบดังนี้

rental yield

1. คำนวณ Rental Yield แบบ Gross Rental Yield หรืออัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าเบื้องต้น

การคำนวณในรูปแบบนี้ จะเป็นการคำนวณ Yield แบบง่าย ๆ ไม่ซับซ้อน ไม่มีการเอาค่าใช้จ่ายใด ๆ มาหักลบ เป็นการคำนวณ Yield สำหรับนักลงทุนคอนโดที่มีเงินเย็น ใช้เงินสดซื้อคอนโดมิเนียมมาเพื่อลงทุนปล่อยเช่าเลย ซึ่งคอนโดที่ซื้อมาจะไม่มีค่าใช้จ่ายอะไรเพิ่มเติมแล้ว ไม่ต้องมาตกแต่งเพิ่ม ไม่ต้องซื้อเครื่องใช้ไฟฟ้าเพิ่ม ซึ่งสูตรการคำนวณจะใช้ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี (ค่าเช่า x 12 เดือน) ไปหารกับราคาคอนโดที่ซื้อมา แล้วคูณด้วย 100 จึงจะได้ Rental Yield ออกมา

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี (ค่าเช่า x 12) ÷ ราคาคอนโดที่ซื้อมา) x 100 = Gross Rental Yield

ยกตัวอย่าง

นายเต้ ลงทุนซื้อคอนโดมิเนียมมาปล่อยเช่าในราคา 3,000,000 บาท โดยปล่อยเช่าในราคาเดือนละ 20,000 บาท นายเต้ได้รับ Rental Yield อยู่ที่ (240,000 ÷ 3,000,000) x 100 = 8% ซึ่งถือว่าคุ้มค่าในการลงทุนมาก ๆ

2. คำนวณ Rental Yield แบบ Net Rental Yield คือ อัตราผลตอบแทนจากการให้เช่าสุทธิ

การคำนวณ Rental Yield ในรูปแบบนี้ คือการคำนวณ Yield โดยเอาค่าใช้จ่ายบางส่วนมาใช้คิดคำนวณ Yield ด้วย เช่น ค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับค่าส่วนกลาง ค่าเอเจนท์ในการหาผู้เช่า ซึ่งการคำนวณแบบ Net Rental Yield จะแตกต่างจากการคำนวณแบบ Gross Rental Yield เพราะจำนวนเดือนที่เราจะเอามาคำนวณนั้น จะใช้เพียง 10 เดือน (1 เดือนสำหรับค่าส่วนกลาง และ 1 เดือนสำหรับค่าเอเจนท์) หารด้วยราคาคอนโดมิเนียมที่เราซื้อมา คูณด้วย 100 ก็จะได้ Rental Yield แบบ Gross Rental Yield ค่ะ

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี (ค่าเช่า x 10) ÷ ราคาคอนโดที่ซื้อมา) x 100 = Net Rental Yield

ยกตัวอย่าง

นางสาวยุ้ยซื้อคอนโดมิเนียมราคา 3,000,000 บาท มาลงทุนคอนโดเพื่อปล่อยเช่า โดยราคาปล่อยเช่าอยู่ที่ 20,000 บาท ต่อเดือน โดยจะมีค่าใช้จ่ายเกี่ยวกับค่าส่วนกลาง ที่นางสาวยุ้ยจะต้องจ่าย และมีค่าเอเจนต์ในการหาผู้เช่า จึงต้องหักค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดปี จาก 12 เดือน เหลือ 10 เดือน นางสาวยุ้ยจะได้ Rental Yield อยู่ที่ (200,000 ÷ 3,000,000) x 100 = 6.7% ซึ่งถือว่าเป็นผลตอบแทนที่อยู่ในเกณฑ์ดีมาก

3. คำนวณ Rental Yield แบบ Cash on Cash Rental Yield

การคำนวณ Yield ในรูปแบบนี้ จะเหมาะกับนักลงทุนคอนโดที่กู้ธนาคารมาลงทุนปล่อยเช่า เพราะเป็นการคำนวณแบบเอาค่าใช้จ่ายทุกอย่างมาคิดรวมกันทั้งหมด เพื่อให้ได้ตัวเลข Yield มา (แตกต่างจากการคำนวณอีก 2 แบบก่อนหน้า ที่เอาเฉพาะราคาคอนโดมิเนียมมาคำนวณ) ซึ่งแต่ละคนก็จะมีตัวเลขที่จะนำมาคำนวณแตกต่างกันไป ซึ่งถ้าจะให้สรุปแบบกลาง ๆ ให้ทุกคนเอาไปแทนค่าตัวเลขกันได้ก็คือ ต้องเอาค่าเช่าที่จะได้รับตลอดทั้งปี ลบด้วยเงินที่เราต้องผ่อนชำระกับธนาคารทั้งปี ลบด้วยค่าส่วนกลาง (ถ้ามี) หารด้วยค่าใช้จ่ายที่เกี่ยวข้องกับตัวห้อง (เช่น เงินดาวน์, ค่าตกแต่ง, ค่าเฟอร์นิเจอร์, ค่าติดตั้งอินเตอร์เน็ต) คูณด้วย 100 ก็จะเท่ากับ Rental Yield นั่นเอง

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี - เงินที่ต้องผ่อนกับธนาคารต่อปี - ค่าส่วนกลาง) ÷ (เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง) x 100 = Rental Yield

ยกตัวอย่าง

นางสาวอุ้มกู้ซื้อคอนโดมิเนียมราคา 3,000,000 บาท มาลงทุนปล่อยเช่า โดยนางสาวอุ้มจ่ายเงินดาวน์ไป 300,000 และต้องผ่อนชำระกับธนาคารอีกเดือนละ 20,000 บาท มีค่าตกแต่งอีก 100,000 บาท และค่าส่วนกลางปีละ 22,000 บาท นางสาวอุ้มปล่อยเช่าเดือนละ 24,000 บาท

เอามาแทนค่าในสูตรได้ดังนี้

(ค่าเช่าที่คาดว่าจะได้รับตลอดทั้งปี - เงินที่ต้องผ่อนกับธนาคารต่อปี - ค่าส่วนกลาง) ÷ (เงินดาวน์ + ค่าตกแต่ง) x 100 = Rental Yield

ซึ่งเมื่อตัวเลขคิดคำนวณแล้วนางสาวยุ้ยจะได้ Rental Yield อยู่ที่ (288,000 – 240,000 – 22,000) ÷ (300,000 + 100,000) x 100 = 6.5% เลยทีเดียว

เลือกคอนโดอย่างไร ให้ได้ Rental Yield ดี

คอนโดห้องเปล่า, ห้องปล่อยเช่า, ห้องเปล่าวิวสวย

สำหรับการเลือกลงทุนคอนโดมิเนียมเพื่อปล่อยเช่า อย่างไรให้ได้ Rental Yield ดีนั้น ก่อนอื่นคือเราต้องรู้ว่าตัวเองเป็นนักลงทุนคอนโดประเภทไหน ลงทุนเพื่ออะไร และมีแผนการลงทุนอย่างไร บางคนลงทุนปล่อยเช่าเพื่อหาคนช่วยผ่อนคอนโด เมื่อได้ผลตอบแทนที่พอใจก็จะเก็บคอนโดมิเนียมนั้นไว้อยู่เอง บางคนซื้อคอนโดมิเนียมหลังนั้นมาปล่อยเช่าเพื่อรอเวลาการเติบโตของ Capital Gain บางคนซื้อคอนโดไว้ปล่อยเช่า เพื่อต้องการรับ Passive Income ในระยะยาว

และด้วยความที่คอนโดแต่ละที่นั้นจะมีความแตกต่างกัน ทั้งในแง่ของทำเล (ยิ่งใกล้รถไฟฟ้า หรือเดินทางสะดวกก็ยิ่งดี), ประเภทของคอนโด, Segment ของคอนโด และประเภทของยูนิต ซึ่งนักลงทุนแต่ละคนจะมองศักยภาพและความคุ้มค่าในการลงทุนคอนโดมิเนียมแต่ละที่แตกต่างกัน แต่โดยส่วนใหญ่แล้วคุณสมบัติของคอนโดมิเนียมที่จะให้ Rental Yield ที่ดีนั้นจะมีดังนี้

  • ทำเลดี เดินทางสะดวก

ทำเลดี อะไรก็ดี เกือบจะเป็นข้อเท็จจริงสำหรับการลงทุนคอนโดมิเนียม เพราะแน่นอนว่าเหตุผลที่คนส่วนใหญ่เลือกออกจากบ้านมาอยู่คอนโดมิเนียม ก็เพราะต้องการความสะดวกและรวดเร็วในการเดินทาง ซึ่งหลาย ๆ คนไม่ได้ตั้งใจจะซื้อคอนโดเพื่ออยู่ไปตลอดชีวิต จึงจำเป็นต้องเช่าคอนโดมิเนียม เพื่อความสะดวกในการเดินทางไปเรียน หรือไปทำงาน ซึ่งคอนโดมิเนียมที่เดินทางสะดวกและอยู่ใกล้รถไฟฟ้า แม้จะมีราคาสูง แต่ค่าปล่อยเช่าก็สามารถทำได้สูงเช่นเดียวกัน แถมความต้องการในการจะเช่ายังมีสูง เรียกได้ว่าบางโครงการ แทบจะไม่ต้องหาผู้เช่าคนใหม่เลย เพราะเมื่อคนเก่าหมดสัญญา ก็มีคนใหม่มาขอเช่าต่อทันที

  • ซื้อห้องที่ถูกที่สุด ในโครงการที่ดีที่สุด

อย่างที่เคยได้กล่าวไปในหลาย ๆ บทความ ว่าการจะทำให้ได้ผลตอบแทนสูง การลดต้นทุนคือสิ่งที่เราสามารถทำได้ในการซื้อคอนโดมิเนียม ไม่ว่าจะซื้อช่วงโปรฯ ซื้อในรอบที่ราคาคอนโดมิเนียมต่ำที่สุด (อยากรู้ว่าราคานี้ถูกที่สุดหรือยัง ให้เช็คราคารอบที่ผ่าน ๆ มา) หรือถ้าเราตั้งใจจะซื้อจริง ๆ สามารถลองสอบถามกับโครงการเพื่อขอต่อรองราคาคอนโดก็ได้เช่นกัน การที่เราซื้อคอนโดได้ในราคาที่ถูก แต่สามารถปล่อยเช่าได้ในเรทเดียวกันกับคนที่ซื้อห้องมาแพงกว่า แค่นี้ก็เพิ่มอัตรา Yield ให้เราได้มากโขแล้วล่ะค่ะ

  • ซื้อ Low Rise ไม่มี Low Rental Yield

ถ้าคุณเป็นนักลงทุนคอนโด ที่ไม่ได้ตั้งใจจะลงทุนเพื่อหวัง Capital Gain คิดว่าจะซื้อคอนโดมิเนียมลงทุนปล่อยเช่า เพื่อเก็บห้องนี้ไว้อยู่เองในภายหลัง การซื้อคอนโดมิเนียม Low Rise ในย่านทำเลที่ดีก็อาจจะเป็นหนึ่งในตัวเลือกที่ดี เพราะคอนโดมิเนียมแบบ Low Rise นั้นจะมีราคาต่อตารางเมตรที่ถูกกว่าคอนโดมิเนียมแบบ High Rise แต่สามารถปล่อยเช่าในราคาที่เทียบเท่ากับคอนโดมิเนียม High Rise ได้ (หากอยู่ในทำเลที่ใกล้เคียงกัน หรือดีพอๆ กัน) ซึ่งนี่ก็ถือเป็นอีกวิธีที่เราจะสามารถเพิ่มผลตอบแทนจากการปล่อยเช่าได้

ทั้งหมดทั้งมวลนี้ คือสาระน่ารู้เกี่ยวกับ Rental Yield กับการลงทุนคอนโดและปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม ที่ CondoNewb นำมาฝากกันในวันนี้ ซึ่งหวังว่าเพื่อน ๆ จะชอบกันนะคะ สำหรับบทความแนะนำเกี่ยวกับการลงทุน และการตอบปัญหาสารพันเกี่ยวกับคอนโด จะมีเสิร์ฟให้เพื่อน ๆ ทุกวันที่นี่ อย่าลืมติดตามเราเอาไว้นะคะ แล้วพบกันใหม่บทความหน้าค่ะ

Written by NewbMind