logo

การทำธุรกรรมเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์มักจะมีรายละเอียดและเงื่อนไขที่ซับซ้อนอยู่มากมาย ไม่ว่าจะเป็นการซื้อขายหรือการปล่อยเช่าที่ดิน บ้าน หรือแม้แต่คอนโด อย่างเรื่องของสัญญาการซื้อขายหรือสัญญาเช่า ซึ่งในขั้นตอนต่าง ๆ ทั้งการต่อรองเจรจา เงื่อนไขที่เกี่ยวข้องกับกฎหมาย ซึ่งจะถือว่าเป็นเรื่องที่ต้องใช้ความละเอียดรอบคอบและยุ่งยากมากสำหรับคนทั่วไป หากว่าเราไม่ชำนาญหรือขาดความรู้และประสบการณ์เกี่ยวกับการซื้อขายหรือปล่อยเช่าอสังหาฯ คอนโดแล้ว อาจเกิดการตัดสินใจผิดพลาดทำให้เสียเปรียบหรือมีปัญหาในภายหลังได้ จึงทำให้ต้องมีอาชีพหนึ่งซึ่งเข้ามาเป็นตัวกลางระหว่างฝ่ายผู้ซื้อกับผู้ขาย หรือระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่า นั่นก็คืออาชีพนายหน้าอสังหาฯ หรือเอเจนท์นั่นเอง ซึ่งในบทความลงทุนคอนโดวันนี้ CondoNewb ก็จะพาไปดูรายละเอียดต่าง ๆ ทั้งเรื่องขอบเขตงานของอาชีพนายหน้า รวมไปถึงความรู้และทักษะพื้นฐานสำหรับคนที่สนใจอยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ หรือเอเจนท์ควรจะต้องรู้ โดยจะมีอะไรบ้างนั้นเราไปติดตามกันเลยครับ

. . . . . . .

เอเจนท์ หรือ นายหน้าอสังหาฯ คืออะไร?

เอเจนท์ หรือ นายหน้าอสังหาฯ คือ ตัวแทนของผู้ซื้อหรือผู้ขาย ในการทำธุรกรรมต่าง ๆ ซึ่งบางคนอาจเรียกว่า “โบรกเกอร์” (Broker) โดยจะทำหน้าที่ในการช่วยเจรจาต่อรองระหว่างผู้ซื้อและผู้ขาย “คู่สัญญา” ให้ได้ข้อตกลงที่พึงพอใจระหว่างกันที่สุดทุกฝ่าย หากเป็นนายหน้าฝั่งผู้ขายหรือผู้ให้เช่า เอเจนท์ก็จะช่วยทำหารตลาดช่วยลงประกาศขาย หรือประกาศปล่อยเช่าตามช่องทางต่าง ๆ รวมถึงการรับนัดลูกค้าผู้สนใจและการพาชมสถานที่ โดยจะได้ค่าตอบแทนก็ต่อเมื่อปิดการขายหรือเซ็นต์สัญญาเช่าสำเร็จเท่านั้นนั่นเอง ส่วนการบริการฝั่งผู้สนซื้อหรือผู้สนใจเช่าที่ติดต่อผ่านนายหน้า ทางนายหน้าก็จะเสนอรายการอสังหาฯ ในฐานข้อมูลหรือติดต่อเสนอขอซื้อหรือขอเช่ากับเจ้าของทรัพย์ห้องในโครงการ หรือทำเลที่ผู้ซื้อหรือผู้เช่าสนใจ ซึ่งนิวบ์จะขอยกไปอธิบายเพิ่มเติมในส่วนถัดไปนะครับ

ทำไมต้องมีนายหน้า

. . . . . . .

ข้อดีของอาชีพนายหน้าอสังหาฯ หรือ เอเจนท์ มีอะไรบ้าง?

1. นายหน้าอสังหาฯ ช่วยอำนวยความสะดวกและประหยัดเวลา

โดยคอยทำหน้าที่และดำเนินการทุกอย่างแทนผู้ขายหรือผู้ปล่อยเช่า ไม่ว่าจะเป็นการลงประกาศขายหรือปล่อยเช่า คอยอัปเดตประกาศ รวมถึงการตอบรับและพาลูกค้าผู้สนใจเข้าเยี่ยมชมอสังหาฯ นั้น ๆ โดยเมื่อผู้ซื้อหรือผู้เช่าตกลงสนใจซื้อหรือเช่าแล้ว นายหน้าก็จะช่วยดูแลประสานงานธุรกรรมในขั้นตอนต่าง ๆ ทั้งนี้โดยการที่ทางผู้ขายหรือเจ้าของสามารถมอบหมายด้วยการมอบอำนาจให้นายหน้าทำหน้าที่แทนได้ ก็จะช่วยประหยัดเวลาของผู้ขายในการลงมือดำเนินการเองไปได้เยอะครับ

2. นายหน้าอสังหาฯ ช่วยลดปัญหาระหว่างผู้เช่า-ซื้อและเจ้าของห้อง

เอเจนต์หรือนายหน้าจะทำหน้าที่เป็นผู้เจรจาตัวกลาง คล้ายเป็นกันชนระหว่างคู่สัญญา โดยคอยทำหน้าที่ต่อรองเจรจาข้อต่อรองแทนผู้ว่าจ้าง(ผู้ขาย/ผู้ให้เช่า) และทำหน้าที่พาลูกค้าผู้สนใจ(ผู้ซื้อ/ผู้เช่า)เข้าเยี่ยมชมคอนโดพร้อมช่วยตอบข้อสงสัยและข้อเรียกร้องต่าง ๆ กับลูกค้าแทนผู้ว่าจ้างทุกขั้นตอน ช่วยให้มั่นใจได้ว่าจะมีมืออาชีพคอยรับหน้าลูกค้าผู้ซื้อหรือผู้เช่าแทน เจ้าของห้องนั่นเอง

3. นายหน้าอสังหาฯ ช่วยลดความเสี่ยงในขั้นตอนธุรกรรมต่าง ๆ

เนื่องจากการซื้อขายหรือปล่อยเช่าอสังหาฯ อย่างคอนโด ต้องมีการทำข้อตกลงในเงื่อนไขสัญญาต่าง ๆ มากมาย รวมถึงค่าธรรมเนียม ค่าภาษี และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ คนที่เป็นนายหน้าจะมีความรู้และความเข้าใจรวมถึงเชี่ยวชาญในเรื่องเหล่านี้เป็นอย่างดี จึงสามารถช่วยแนะนำผู้ขายหรือผู้ให้เช่าในการลดความเสี่ยงในขั้นตอนเหล่านี้ได้เยอะนั่นเอง

4. นายหน้าอสังหาฯ ช่วยโฆษณาและประชาสัมพันธ์โดยไม่หักค่าใช้จ่าย

นายหน้าแต่ละรายหรือแต่ละสังกัดจะมีช่องทางในการขายของตนเองเป็นอย่างดี และมีสื่อในการประชาสัมพันธ์ในการลงประกาศขายหรือปล่อยเช่าต่าง ๆ ไม่ว่าจะเป็นผ่านทางเครือข่ายฐานลูกค้าที่มีอยู่ ทางอินเตอร์เน็ต หรือสื่อโซเชี่ยลต่าง ๆ รวมไปถึงการติดป้ายประกาศ หรือลงสื่อสิ่งพิมพ์และช่องทางอื่น ๆ ดังนั้นการฝากซื้อขายหรือให้เช่าผ่านนายหน้า(โดยเฉพาะแบบองค์กร)จึงช่วยลดภาระค่าใช้จ่ายในด้านการโฆษณาและประชาสัมพันธ์ของเจ้าของห้องไปได้มากทีเดียว

5. นายหน้าอสังหาฯ ช่วยเป็นที่ปรึกษาได้

เอเจนท์หรือนายหน้าจะทำหน้าที่ให้คำปรึกษาในเรื่องการซื้อขายและ/หรือปล่อยเช่าต่าง ๆ ทั้งให้ข้อมูลและคำแนะนำที่จำเป็นและมีประโยชน์ แนะนำราคาตลาดและการตั้งราคาขายต่อหรือปล่อยเช่าที่เหมาะสม เพื่อเพิ่มโอกาสในการขายและยังทำกำไรในระดับที่เพิ่งพอใจอีกด้วย

. . . . . . .

อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ ต้องรู้อะไรบ้าง

          คุณสมบัติของการทำอาชีพนายหน้าอสังหาฯ หรือ เอเจนท์ สำหรับคนที่สนใจอยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ

1. อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ ต้องรู้จักทำฐานข้อมูลทรัพย์ไว้ขาย

เป็นด่านแรกวัดใจคนที่อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ โดยเฉพาะนายหน้าอิสระหรือสังกัดองค์กรนายหน้าเลยก็ว่าได้ครับ เพราะต้องเข้าหาเจ้าของอสังหาฯ เพื่อเสนอขอเป็นตัวแทนในการขายหรือปล่อยเช่า หากเจ้าของตกลงให้เป็นตัวแทนได้ก็จะได้ห้องคอนโดหรืออสังหาริมทรัพย์มาเข้าตารางรายการ หรือทำเป็นฐานข้อมูลเก็บไว้ หรือที่เรียกกันว่าการทำ “ลิสติ่ง” (Listing) ทั้งทำเลที่ตั้ง ขนาด ราคา เงื่อนไขการขาย ไว้นำเสนอทางฝั่งผู้สนใจซื้อหรือผู้สนใจเช่าที่อาจติดต่อเขามาหาทรัพย์ตรงความต้องการ หรือทำประกาศเพื่อให้มีผู้สนใจผ่านมาเห็นก็ได้ โดยนายหน้ามือใหม่หรือคนที่อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ ควรเริ่มจากการทำ Listing ในทำเลที่คุ้นเคย เพราะมีความรู้ปละประสบการณ์ถึงข้อดีข้อเสียในทำเลนั้น ๆ และราคาตลาดที่ขายหรือปล่อยเช่าได้มากกว่าทำเลอื่นที่ต้องรวบรวมข้อมูลใหม่เอง โดยหากชำนาญแล้วค่อยขยับไปทำทำเลอื่นเพิ่มเติมได้นั่นเอง

2. อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ ต้องรู้จักรวบรวมข้อมูล

นอกจาการทำ Listing แล้ว คนที่อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ หรือเอเจนท์ควรที่จะเข้าใจข้อมูลหรือมีความรู้เกี่ยวกับทำเลหรือหมวดทรัพย์ที่ตนเองรับผิดชอบ ไม่ว่าจะเป็นที่ดิน บ้าน หรือคอนโด โดยมีความเข้าใจชัดเจนถึงกลุ่มของอสังหาฯ ตามระดับ Segment จุดเด่นโครงการของแต่ละ Developer รู้จักเปรียบเทียบทำเล รวมถึงติดตามข่าวสารที่เกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์อยู่เรื่อย ๆ เพื่อที่จะสามารถจับทิศทางของตลาดได้ เพื่อไว้แนะนำหรือเสนอลูกค้ากลุ่มต่าง ๆ ได้ ไม่ว่าจะเป็นผู้ซื้อเพื่ออยู่เองหรือลงทุนปล่อยเช่าก็ตาม นอกจากนี้ยังเป็นการประเมินดีลระดับต่าง ๆ ด้วยว่า โครงการกลุ่มไหนหรือลูกค้าแบบใดที่สามารถรับเป็นนายหน้าให้ได้และดูแลไหวจนปิดการขายสำเร็จนั่นเอง

3. อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ ต้องรู้จักการร่างสัญญาแต่งตั้งนายหน้า

โดยทั่วไปสัญญาแต่งตั้งนายหน้าจะมี 2 แบบ คือ สัญญาแบบปิด และ สัญญาแบบเปิด โดยในวงการนายหน้าจะแนะนำให้คนที่อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ ทำสัญญาแบบปิดมากกว่า เพราะจะเป็นการมอบสิทธินายหน้าผู้นั้นหรือองค์กรนั้นเพียงผู้เดียวในการเจรจาขายหรือปล่อยเช่า แต่จะมีอายุการสิ้นสุดของสัญญาซึ่งจะคืนสิทธิ์ในการปิดการขายหรือให้เช่าคืนแก่เจ้าของในการปิดการขายเอง หรือว่าจ้างนายหน้าเจ้าใหม่นั่นเอง ซึ่งในเรื่องของประเภทของสัญญานั้น เราจะอธิบายกันในภายหลังต่อไปครับ

4. อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ ต้องรู้จักช่องทางทำการตลาด

ใครที่อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ ที่ประสบความสำเร็จได้นั้น ต้องมีไอเดียและประยุกต์วิธีการขาย มีการรู้จักเจรจาต่อรอง สามารถชี้แจงข้อดีข้อเสียของแต่ละวิธีและทำตัวให้มีความน่าเชื่อถือได้ รวมถึงเลือกใช้สื่อแต่ละช่องทางให้เป็นประโยชน์ทั้งแบบออนไลน์อย่างเว็บไซต์ลงประกาศ หรือออฟไลน์อย่างการป้ายติดประกาศในพื้นที่ รวมถึงการใช้ช่องทางโซเชี่ยลเพื่อให้ติดต่อสื่อสารกับลูกค้าได้ง่ายและรวดเร็วยิ่งขึ้นด้วย

5. อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ ต้องมีความรู้เรื่องสินเชื่อ

สำหรับคนที่อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องมีความรู้และความเข้าใจเกี่ยวสินเชื่อบ้านและที่อยู่อาศัยของธนาคารต่าง ๆ เพื่อแนะนำการยื่นกู้ขอสินเชื่อให้กับลูกค้า (เน้นเฉพาะฝั่งผู้ซื้อ) เพราะเงื่อนไขการยื่นกู้และการปล่อยสินเชื่อของแต่ละธนาคารจะแตกต่างกันไป โครงการ Segment นี้ กู้กับธนาคารไหนมีโอกาสผ่านยากผ่านง่าย รายได้ของผู้ซื้อประมาณนี้ควรกู้ร่วมหรือไหม ผู้ที่อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ จึงต้องมีความรู้ความเข้าใจเกี่ยวกับเงื่อนไขของแต่ละธนาคารในเบื้องต้นด้วยนั่นเองครับ

ตัวอย่างเช่น

  • ลูกค้าผู้ซื้อกลุ่มข้าราชการ หรือสังกัดองค์กรของรัฐ หากยื่นขอสินเชื่อกับธนาคารของรัฐก็จะมีโอกาสกู้ผ่านได้ง่ายกว่า เช่น ธนาคารออมสิน ธ.อ.ส. หรือ ธนาคารกรุงไทย เนื่องจากหน่วยงานราชการจะมีข้อตกลงและสิทธิพิเศษกับธนาคารเหล่านี้อยู่แล้ว เช่น ปล่อยกู้เต็มจำนวน ดอกเบี้ยต่ำ หรือ การงดเว้นค่าธรรมเนียมบางอย่าง เป็นต้น
  • สำหรับลูกค้าเอกชน โดยเฉพาะผู้ที่มีอาชีพเป็นฟรีแลนซ์ ก็จะต้องพิจารณาจากยอดเงินฝากหรือเงินสดเป็นหลัก ว่านำเข้าธนาคารไหน เพื่อสะดวกต่อทางธนาคารในการตรวจสอบประวัติการเงิน โดยยึดจากเอกสารเดินบัญชี หรือ Statement ซึ่งเงื่อนไขแต่ละธนาคารจะแตกต่างกันเช่นกัน นายหน้าจึงจำเป็นต้องคัดกรองและแนะนำลูกค้าในเบื้องต้นได้ว่าลูกค้ากลุ่มใดเหมาะกับธนาคารไหนบ้าง เพื่อที่จะสามารถปิดดีลได้สำเร็จและรวดเร็วนั่นเอง

6. อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ ต้องรู้ข้อกฎหมายและขั้นตอนในการทำธุรกรรมสำนักงานที่ดิน

ในเรื่องของกฎหมายที่เกี่ยวข้อง ก็จะเป็นเรื่องของขอบเขตหน้าที่รวบไปถึงขั้นตอนการทำธุรกรรมต่าง ๆ และเอกสารจำเป็นที่เกี่ยวข้องอย่าง บัตรประชาชน บัตรข้าราชการ สำเนาทะเบียนบ้าน รวมถึงอัตราค่าธรรมเนียมและค่าใช้จ่ายภาษีต่าง ๆ ที่จำเป็นต้องชำระเพิ่มเติมให้กับสำนักงานที่ดินนอกเหนือจากราคาซื้อขายจริง ทั้งภาษีเงินได้หัก ณ ที่จ่าย ของฝั่งผู้ขาย ภาษีธุรกิจเฉพาะ 3.3% หากผู้ขายถือครองไม่ถึง 5 ปี หรือมีชื่อเข้าทะเบียนบ้านไม่ถึง 1 ปี หากเกินนี้จึงจะเสียเป็นอากรแสตมป์ รวมถึงค่าธรรมเนียมในการโอน ซึ่งผู้ที่อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ ควรมีความรู้เบื้องต้นเพื่อชี้แจงให้ลูกค้าได้เตรียมเงินสดไว้เผื่อด้วยนั่นเอง

. . . . . . .

กฎหมายเกี่ยวกับอสังหาฯ สำหรับคนที่อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ ต้องรู้

ในส่วนต่อไปนี้ เรามาพูดถึงเรื่องของกฎหมายที่นายหน้าอสังหาฯ สำหรับคนที่อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ จำเป็นต้องรู้และเข้าใจกันครับ โดยข้อกฎหมายที่เกี่ยวข้องกับอาชีพนายหน้าอสังหาฯ ที่ควรรู้ก็คือ “ประมวลกฎหมายแพ่งและพาณิชย์” หรือ ป.พ.พ. บรรพ 3 เอกเทศสัญญาลักษณะ 16 นายหน้า มาตรา 845-849 ซึ่งจะมีรายละเอียดตามเนื้อความนี้ครับ

ป.พ.พ. มาตรา 845

“บุคคลผู้ใดตกลงจะให้ค่าบำเหน็จแก่นายหน้าเพื่อที่ชี้ช่องให้ได้เข้าทำสัญญาก็ดี จัดการให้ได้ทำสัญญากันก็ดี ท่านว่าบุคคลผู้นั้นจะต้องรับผิดใช้ค่าบำเหน็จก็ต่อเมื่อสัญญานั้นได้ทำกันสำเร็จเนื่องแต่ผลแห่งการที่นายหน้าได้ชี้ช่องหรือจัดการนั้น ถ้าสัญญาที่ได้ทำกันไว้นั้นมีเงื่อนไขเป็นเงื่อนบังคับก่อนไซร้ ท่านว่าจะเรียกร้องบำเหน็จค่านายหน้ายังหาได้ไม่ จนกว่าเงื่อนไขนั้นสำเร็จแล้ว นายหน้ามีสิทธิจะได้รับชดได้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไปก็ต่อเมื่อได้ตกลงกันไว้เช่นนั้น ความข้อนี้ท่านให้ใช้บังคับแม้ถึงว่าสัญญาจะมิได้ทำกันสำเร็จ”

ป.พ.พ. มาตรา 846

“ถ้ากิจการอันได้มอบหมายแก่นายหน้านั้น โดยพฤติการณ์เป็นที่คาดหมายได้ว่าย่อมทำให้แต่เพื่อจะเอาค่าบำเหน็จไซร้ ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันโดยปริยายว่ามีค่าบำเหน็จนายหน้า ค่าบำเหน็จนั้นถ้ามิได้กำหนดจำนวนกันไว้ ท่านให้ถือว่าได้ตกลงกันเป็นจำนวนตามธรรมเนียม”

ป.พ.พ. มาตรา 847

“ถ้านายหน้าทำการให้แก่บุคคลภายนอกด้วยก็ดี หรือ ได้รับคำมั่นแต่บุคคลภายนอกเช่นนั้นว่าจะให้ค่าบำเหน็จอันไม่ควรแก่นายหน้าผู้กระทำการโดยสุจริตก็ดีเป็นการฝ่าฝืนต่อการที่ตนเข้ารับทำหน้าที่ไซร้ ท่านว่านายหน้าหามีสิทธิจะได้รับค่าบำเหน็จ หรือรับชดใช้ค่าใช้จ่ายที่ได้เสียไปไม่”

ป.พ.พ. มาตรา 848

“ตัวนายหน้าไม่ต้องรับผิดไปถึงการชำระหนี้ตามสัญญา ซึ่งได้ทำต่อกันเพราะตนเป็นสื่อ เว้นแต่จะมิได้บอกชื่อของฝ่ายหนึ่ง ให้รู้ถึงอีกฝ่ายหนึ่ง”

ป.พ.พ. มาตรา 849 เป็นบทระบุโทษ

“การรับเงินหรือรับชำระหนี้อันจะพึงชำระตามสัญญานั้นท่านให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่า นายหน้าย่อมไม่มีอำนาจที่จะรับแทน ผู้เป็นคู่สัญญา”

ความรับผิดของนายหน้า

  • นายหน้าไม่มีอำนาจรับเงินหรือรับชำระหนี้แทนคู่สัญญา
  • นายหน้าไม่ต้องรับผิดไปถึงการชำระหนี้ตามสัญญา ซึ่งได้ทำต่อกันเพราะตนเป็นสื่อ เว้นแต่จะมิได้บอกชื่อของอีกฝ่ายหนึ่งให้อีกฝ่ายทราบ
  • อายุความในการฟ้องร้องเรียกค่าเสียหาย มีอายุความ 10 ปี

. . . . . . .

ประเภทของสัญญานายหน้าและตัวแทน ที่คนอยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ ต้องรู้

          ปกติแล้วสัญญาว่าจ้างนายหน้าหรือเอเจนท์ไม่ได้มีรูปแบบตายตัวชัดเจน แต่จะขึ้นอยู่กับใจความในการมอบหมายให้เป็นคนกลางในการเจรจาซื้อขายหรือปล่อยเช่าอสังหาริมทรัพย์นั้น ๆ นั่นเอง ซึ่งจะแบ่งได้เป็น 2 ประเภทหลัก ๆ โดยบางประเภทอาจมีรายละเอียดปลีกย่อยลึกลงไป ได้แก่

1. สัญญาแบบเปิด

          ใจความของสัญญานายหน้าแบบเปิด จะเป็นการบอกฝากขายผ่านนายหน้าหลาย ๆ รายได้พร้อมกัน แต่การจ่ายค่าตอบแทนนายหน้าหรือที่เรียกกันว่าค่าคอม (ค่าคอมมิชชั่น) ให้แค่กับนายหน้ารายที่ปิดการขายสำเร็จเพียงเจ้าเดียวเท่านั้น โดยที่ตัวเจ้าของก็สามารถปิดการขายเองได้ด้วยเหมือนกัน อีกทั้งสัญญานายหน้าแบบเปิดไม่มีกำหนดเวลาสิ้นสุดสัญญาจนกว่าจะปิดการขายสำเร็จ ซึ่งข้อดีของสัญญาแบบเปิดคือจะช่วยกระจายโอกาสในการขายหรือปล่อยเช่าอสังหาฯ นั้น ๆ ในวงกว้างมากขึ้น เพิ่มโอกาสในการปิดการขายได้เร็วขึ้น เนื่องจากนายหน้าแต่ละรายก็จะมีฐานลูกค้าหรือมีช่องทางการขายขอยตัวเอง

2. สัญญาแบบปิด

          ในทางตรงกันข้าม สัญญานายหน้าแบบปิดจะมีการมอบหมายยกสิทธิให้นายหน้ารายที่ได้รับการระบุไว้ในการปิดการขาย โดยสัญญาแบบปิดนี้ยังสามารถแบ่งได้อีก 2 ประเภทย่อย ได้แก่

 2.1 แบบปิดทุกทาง

          เป็นสัญญานายหน้าที่มอบสิทธิการขายให้กับเอเจนท์รายที่ระบุไว้เพียงรายเดียวหรือองค์กรเดียว แม้ว่าจะมีลูกค้าผู้สนใจติดต่อผ่านนายหน้ารายอื่นเข้ามาก็จะไม่สามารถปิดการขายได้หากไม่ได้ผ่านนายหน้ารายที่ได้รับมอบหมายไว้ แต่สัญญาปิดนี้จะมีกำหนดสิ้นสุดการว่าจ้าง หากยังปิดการขายไม่ได้ เจ้าของก็มีสิทธิที่จะเปลี่ยนการว่างจ้างใหม่ได้นั่นเองครับ

 2.2 แบบปิดเฉพาะราย

          ในสัญญาจะระบุสิทธิการขายให้กับนายหน้าเจ้าหนึ่ง โดยที่ผู้ซื้ออาจจะติดต่อเข้ามาด้วยตัวเองหรือผ่านนายหน้าเจ้ารายอื่นก็ได้ โดยเมื่อปิดการขายได้ก็นับว่าเป็นการซื้อผ่านนายหน้ารายแรกที่ระบุในสัญญาเหมือนกัน ซึ่งเจ้าของหรือผู้ขายก็ต้องจ่ายค่าคอมฯ ให้กับนายหน้าเจ้าอื่นที่ปิดการขายได้และเจ้าที่ถูกระบุในสัญญาด้วยนั่นเอง

ความสำคัญของสัญญานายหน้าอสังหาฯ

          แม้ว่าจะไม่ได้มีข้อบัญญัติกฎหมายบังคับให้การซื้อขายผ่านนายหน้าต้องมีการทำหนังสือสัญญาเป็นลายลักษณ์อักษร จะมอบหมายกันเองด้วยปากเปล่าก็ได้ แต่จะเกิดปัญหาตามมาตรงที่ไม่มีหลักฐานยืนยันการว่าจ้างชัดเจน เข้าใจไม่ตรงกันและเกิดการเอาเปรียบระวห่างกันได้ การมีหนังสือสัญญานายหน้าระว่างกันจึงเป็นประโยชน์มากกว่าทั้งกับคู่สัญญา และตัวผู้เป็นนายหน้าด้วยนั่นเอง

สัญญานายหน้าและตัวแทน

. . . . . . .

ขอบเขตและประเภทของนายหน้าตามข้อสัญญา ที่คนอยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ ต้องรู้

1. นายหน้าผู้ได้รับสิทธิขาดในการขายเพียงผู้เดียว

คือ นายหน้าที่ได้รับสิทธิในการปิดการขายอสังหาฯ เพียงรายเดียวหรือองค์กรเดียวเท่านั้นตลอดอายุสัญญาว่าจ้าง แม้ผู้ขายจะปิดดีลผ่านนายเจ้าอื่นหรือปิดการขายเอง ก็ยังต้องจ่ายค่าคอมฯ ให้กับนายหน้ารายนั้นเจ้านั้นอยู่ดี โดยหลายกรณีมองว่าเป็นสัญญานายหน้าที่เอาเปรียบเจ้าของ เพราะนายหน้ายังได้ค่าคอมฯ แม้จะไม่ได้ปิดการขายเองก็ตาม

2. นายหน้าผู้ได้รับสิทธิเป็นนายหน้ารายเดียว

จะคล้ายกับประเภทนายหน้าในข้อแรก เพียงแต่หากเจ้าของอสังหาฯ ปิดการขายได้เอง ก็ไม่ต้องจ่ายค่าคอมฯ ให้กับนายหน้า แต่ส่วนใหญ่เมื่อมีผู้สนใจซื้อ นายหน้าจะให้ข้อมูลแบบกั๊ก ๆ เพราะกันไว้ไม่ให้ลูกค้ากับเจ้าของไปปิดดีลกันเองได้นั่นเอง

3. นายหน้าแบบสัญญาเปิด

ตามที่อธิบายไปในช่วงต้นเลยก็คือ เป็นการว่าจ้างนายหน้าหลาย ๆ ราย หลาย ๆ องค์กรช่วยกระจายการขาย แต่ก็จะได้รับค่าคอมฯ เพียงรายที่ปิดดีลสำเร็จเท่านั้นนะ

4. นายหน้าแบบราคาขายสุทธิ

คือการว่าจ้างนายหน้าโดยที่ผู้ขายกำหนดราคาสุทธิที่ต้องการไว้ (Net Price) แล้วยกสิทธิให้นายหน้าไปบวกราคาส่วนต่างเพื่อเป็นค่าคอมฯ เอาเอง อย่างเช่น ผู้ขายคอนโดตั้งราคาที่อยากได้ 3,000,000 บาท ราคาประกาศขายที่นายหน้าตั้งก็ต้องบวกเพิ่ม (โดยทั่วไปเรียก 3% ของราคาขาย) 90,000 บาท เป็นราคา 3,090,000 บาท เป็นต้น

5. นายหน้าแบบคิดค่าธรรมเนียมการขายล่วงหน้า

เอเจนท์บางองค์กร์อาจมีการขอเก็บค่าธรรมเนียมล่วงหน้าในการขาย ส่วนใหญ่จะเป็นค่าสื่อโฆษณาในการประกาศขายแยกต่างหากจากค่าคอมฯ โดยอัตราที่นิยมเก็บในประเทศไทยเฉลี่ยอยู่ที่ประมาณ 5,000 บาท (สำหรับการฝากขายที่อยู่อาศัย) นอกจากนี้บริการบางประเภทอย่างเว็บไซต์รับฝากขายอาจมีการเก็บค่าธรรมเนียมเพื่อลงประกาศ โดยไม่เรียกเก็บค่านายหน้า ไว้เป็นช่องทางสื่อที่ช่วยให้ปิดการขายได้เร็วขึ้นนั่นเอง

6. นายหน้าผู้ซื้อ

จะเป็นหมวดของนายหน้าที่พยายามหาทรัพย์ที่ตรงกับความต้องการของผู้ซื้อหรือผู้เข่าที่ติดต่อเข้ามา โดยอาจเป็นองค์กรเดียวกันกับนายหน้าฝั่งผู้ขายด้วยก็ได้ อย่างเช่าบริการนายหน้ารับฝากขาย Resale หรือปล่อยเช่าของ Developer ต่าง ๆ อย่างเช่นกรณีที่ผู้ซื้อหรือผู้เช่ามองหาคอนโดแบบเจาะจงทำเล ขนาดห้อง หรือส่วนกลางต่าง ๆ เป็นต้น

7. นายหน้าร่วม หรือ Co-Broker

เป็นการร่วมมือและยินยอมระหว่างกันของนายหน้าสองฝ่าย โดยฝ่ายหนึ่งอาจเป็นเอเจนต์ผูกขาดของฝั่งผู้ขาย และอีกฝั่งเป็นนายหน้าฝั่งผู้ซื้อมีผู้สนใจซื้อ โดยเป็นการตกลงแบ่งค่าคอมฯ ระหว่างกันเพื่อให้ปิดการขายได้สำเร็จนั่นเอง

. . . . . . .

ขั้นตอนการทำงานของนายหน้าอสังหาฯ ที่คนอยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ ต้องรู้

โดยทั่วไปขั้นตอนการทำงานของนายหน้าอสังหาฯ จะสามารถแบ่งออกได้ 4 ขั้นตอนหลัก ได้แก่

ขั้นตอนที่ 1 : จัดหาทรัพย์หรือจัดหาผู้ต้องการขาย/ปล่อยเช่า

  • รวบรวมข้อมูลทรัพย์ที่มีโอกาสปิดการขายได้ โดยอาจเป็นทรัพย์ที่ทางเจ้าติดต่อเข้ามาฝากขายหรือปล่อยเช่า หรือ
  • ติดต่อเข้าเสนอบริการเป็นนายหน้าให้กับเจ้าของที่มีทรัพย์ต้องการขายหรือให้เช่า
  • จัดทำสัญญามอบหมายการเป็นนายหน้า

ขั้นที่ 2 : การหาผู้ต้องการซื้อ/เช่า

  • ลงประกาศขายหรือปล่อยเช่าทรัพย์ผ่านช่องทางสื่อต่าง ๆ เพื่อเพิ่มโอกาสขาย
  • รับติดต่อผู้สนใจซื้อหรือเช่า พร้อมนัดพาชมทรัพย์
  • เสนอทรัพย์อื่น ๆ ใน Listing ที่อาจจะตรงกับความต้องการของผู้สนใจ
  • เจรจาต่อรองราคาระหว่างคู่สัญญาให้ได้ข้อตกลงที่พึงพอใจร่วมกัน
  • ทำสัญญาจะซื้อจะขาย หรือสัญญาเช่า

*โดยหากเป็นนายหน้าฝั่งผู้ซื้อ ขั้นตอนที่ 1 และ 2 อาจจะสลับลำดับกันครับ

ขั้นที่ 3 : ให้บริการทางธุรกรรมกับผู้ซื้อ

ช่วยอำนวยความสะดวกให้กับฝั่งผู้ซื้อเพื่อให้สามารถปิดการขายได้ราบรื่นและเร็วขึ้น เช่น ช่วยแนะนำสินเชื่อเงินกู้ของธนาคารต่าง ๆ รวมถึงช่วยประสานงานขึ้นตอนการยื่นกู้ ประเมินราคา หากเอเจนต์กับทางแบงค์มี Conncection ระหว่างกัน ก็อาจช่วยเร่งการยื่นกู้ให้อนุมัติเร็วขึ้น

ขั้นที่ 4 : ให้บริการทางธุรกรรมกับผู้ขาย

ช่วยอำนวยความสะดวกให้กับฝั่งผู้ขายหรือเจ้าของอสังหาฯ เช่น ช่วยคำนวณค่าธรรมเนียม และค่าใช้จ่ายต่าง ๆ อย่างค่าธรรมเนียมโอน ค่าภาษี รวมถึงการประสานงานธุรกรรมที่สำนักงานที่ดินและหน่วยงานราชการต่าง ๆ ที่เกี่ยวข้อง

. . . . . . .

อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ ต้องรู้ ค่าตอบแทนนายหน้า จ่ายแบบไหนบ้าง

         ค่าตอบแทนนายหน้าจริง ๆ แล้วไม่ได้จำกัดอยู่เพียงแค่ค่าคอมมิชชั่นจากราคาซื้อขาย โดยจะมีค่าตอบแทนในส่วนอื่น ๆ ด้วย ได้แก่

  1. ค่านายหน้า หรือ ค่าคอมมิชชั่น โดยทั่วไปจะเรียกค่าคอมฯ ที่ 3% ของราคาซื้อขาย หรือตามตกลงในสัญญาครับ
  2. ค่าโฆษณาและประชาสัมพันธ์ โดยนายหน้าอาจเรียกค่าบริการแบบเหมาจ่ายสำหรับการจัดทำป้ายประกาศตามจุดต่าง ๆ หรือค่าธรรมเนียมการลงประกาศออนไลน์ตามเว็บไซต์ฝากขายที่กำหนดเป็นรายเดือน
  3. ค่าเดินทาง สำหรับกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ที่เจ้าของฝากขายตั้งอยู่ห่างไกล อาจมีการเรียกเก็บค่าเดินทางในการเรียกหรือส่งให้นายหน้าไปสำรวจและประเมินทรัพย์นั้น ๆ ส่วนใหญ่จะเป็นกรณีของที่ดิน หรือโครงการขนาดใหญ่ มากกว่าคอนโด
  4. ค่าบริการอื่น ๆ เป็นค่าใช้จ่ายยิบย่อยต่าง ๆ เพิ่มเติมเพื่อเตรียมทรัพย์ให้ดูน่าสนใจ เช่น การปรับปรุงและทำความสะอาดห้องเพื่อขายหรือปล่อยเช่า ให้พร้อมย้ายเข้าอยู่นั่นเอง
  5. ค่าที่ปรึกษา โดยนายหน้าบางรายอาจเรียกเก็บสำหรับกรณีดีลที่มีความซับซ้อนเป็นพิเศษ เช่น คำแนะนำด้านกฎหมายต่าง ๆ หรือเงื่อนไขที่เกี่ยวข้องกับภาษี เป็นต้น
  6. เงินส่วนต่างจากสัญญาจ้าง โดยกรณีที่เจ้าของตั้งราคา Net ไว้ หากนายหน้าสามารถปิดการขายในราคาที่สูงกว่าราคาที่บวกค่าคอมฯ แล้วอีก อาจมีข้อตกลงยกส่วนต่างราคาขายรวมกับค่าคอมฯ ให้นายหน้าด้วย

. . . . . . .

          เป็นอย่างไรกันบ้างครับกับสิ่งที่คนอยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ ต้องรู้ อาชีพนายหน้าอสังหาฯ นั้นเรียกได้ว่าช่วยอำนวยความสะดวกในการซื้อขายหรือปล่อยเช่าอสังหาฯ คอนโดให้กับเจ้าของหรือผู้ซื้อผู้เช้าอย่างมาก แต่เพราะว่านายหน้าแต่ละประเภท แต่ละคน หรือแต่ละองค์กรมีขอบเขตความเชี่ยวชาญและการรับผิดชอบงานที่แตกต่างกัน ผู้ที่สนใจในอาชีพนายหน้าจึงควรทราบเพื่อที่จะได้เข้าใจและสามารถดำเนินงานได้อย่างถูกต้องนั่นเอง หวังว่าเรื่องควรรู้สำหรับคนที่อยากเป็นนายหน้าอสังหาฯ ในบทความนี้จะเป็นประโยชน์กับผู้อ่านที่สนใจอาชีพเอเจนท์อสังหาฯ ไม่มากก็น้อยครับ หากชื่นชอบเนื้อหาสาระความรู้คอนโดที่ทางคอนโดนิวบ์นำมาแบ่งปัน ก็สามารถติดตามพวกเราได้ทางเว็บไซต์อสังหาฯ และการลงทุนคอนโดของ CondoNewb ได้รวมถึงแบ่งปันสาระน่ารู้จากพวกเราให้กับเพื่อน ๆ อีกได้เลยครับ

Written by NewbTay