logo

          เมื่อช่วงปลายเดือนมิถุนายน 2563 ที่ผ่านมา นิวบ์เดาว่าหลาย ๆ คนที่เป็นคออสังหาฯ คงพอจะทราบข่าวการซื้อที่ดินที่ทำสถิติราคาที่ดินต่อตารางวาแพงที่สุดในประวัติศาสตร์ของกรุงเทพมหานครและของไทยโดยผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชื่อดังอย่างแสนสิริ ที่ราคาตารางวาละ 3.9 ล้านบาท ราคาที่ดินขนาดประมาณ 1 ไร่เศษถนนสารสิน ทำเลสุดไพร์มวิวสวนลุมพินี เซ็นทรัลพาร์กของกรุงเทพฯ นี่เอง ซึ่งล้มแชมป์เก่ายอดการซื้อขายที่ดินราคาแพงที่สุดของเมื่อ 2 ปีที่แล้วที่ตารางวาละ 3.1 ล้านบาท บริเวณถนนหลังสวนโดย SC Asset นั่นเอง ซึ่งเป็นที่ดินราคาแพง

          ด้วยราคาที่ดินซื้อขายที่เกิดขึ้นสำหรับที่ดินในทำเลใจกลางเมืองอย่างพื้นที่ย่าน CBD ของกรุงเทพฯ มีสถิติทำราคาปิดดีลที่แพงขึ้นเรื่อย ๆ ในทุกรอบที่เกิดการซื้อขายขึ้น แม้ว่าจะเป็นในช่วงภาวะเศรษฐกิจขาลงก็ตาม อย่างราคาที่ดินในเขตปทุมวัน บริเวณสยามสแควร์ แยกราชประสงค์ ถนนเพลินจิต ถนนวิทยุ หรือพื้นที่ไพร์มอย่างถนนราชดำริ ถนนหลังสวน ซอยต้นสน และถนนสารสิน ไปจนถึงพื้นที่รอบสวนลุมพินีและพื้นที่เขตบางรักอย่างแนวถนนสาทร ถนนสีลม และถนนพระรามที่ 4 จนทำให้คอนโดนิวบ์เกิดความสงสัยว่า ต่อไปจะเกิดปรากฏการณ์ราคาที่ดินราคาแพงที่ทำลายสถิติเกิดขึ้นอีกไหม และราคาที่ดินจะมีโอกาสไปจบที่เท่าไหร่กันแน่ ในบทความการซื้อคอนโดและลงทุนคอนโดฉบับนี้ คอนโดนิวบ์จะพาไปสำรวจที่ดินราคาแพงย่าน CBD กรุงเทพฯ โดยในครั้งนี้จะขอกล่าวถึงเพียงพื้นที่ย่านรอบสวนลุมพินีครับ

. . . . . . .

เขตปทุมวันย่าน CBD กรุงเทพฯ ทำเลราคาแพง

เขตปทุมวัน ย่าน CBD กรุงเทพฯ ทำเลที่ดินราคาแพงที่เป็นสถิติของประเทศไทย

ราคาที่ดินกรุงเทพฯ ย่าน CBD ทำไมที่ดินราคาแพง?

          หากจะให้อธิบายอย่างเข้าใจสั้น ๆ ง่าย ๆ สาเหตุที่ราคาที่ดินในทำเลใจกลางเมืองมีราคาสูงหรือเป็นที่ดินราคาแพงไม่ว่าจะเป็นในกรุงเทพฯ หรือเมืองไหน ๆ ก็ตาม ก็เพราะว่าความสมบูรณ์ของทำเลนั่นเอง ซึ่งไม่ว่าจะด้วย

  • ความพร้อมในโครงสร้างพื้นฐานอย่างเส้นทางคมนาคมอย่างถนนหนทาง เนื่องจากย่านใจกลางเมืองจะมีการวางผังถนนค่อนข้าสมบูรณ์และเป็นระเบียบ มีบริการขนส่งสาธารณะ เช่น เส้นทางรถไฟฟ้าหรือเป็นชุมสายรถประจำทาง
  • ข้อกฎหมายในการอนุญาตใช้ประโยชน์ที่ดินที่สามารถพัฒนาได้ เช่น โซนพาณิชย์กรรมพื้นที่สีแดง หรือพื้นที่อยู่อาศัยหนาแน่นมากสีน้ำตาล ตามระบุในกฎหมายผังเมือง 
  • ความสะดวกในการเข้าถึงธุรกิจและบริการต่าง ๆ เช่น ย่านอาคารสำนักงาน ศูนย์ราชการ ห้างสรรพสินค้า เป็นต้น
  • ชื่อเสียงของทำเลตามความนิยม มีสถานที่สำคัญเป็นจุดดึงดูด เป็นต้น

          โดยนอกจากนี้ยังมีปัจจัยย่อยเล็กน้อยอื่น ๆ ที่จะมีผลต่อราคาที่ดินไม่แพ้กันอย่างเช่นรูปร่างของแปลงที่ดิน ยิ่งเป็นรูปร่างสี่เหลี่ยมก็ยิ่งราคาดี หรือมีระยะความกว้างของหน้าแปลงที่ดินติดถนนสาธารณะที่กว้าง ก็จะช่วยให้ที่ดินแปลงนั้น ๆ มีทำราคาที่ดินได้สูง เนื่องจากสิ่งเหล่านี้จะเป็นปัจจัยบวกที่ส่งเสริมให้ที่ดินแปลงนั้นมีศักยภาพเหมาะแก่การพัฒนา ซึ่งที่ดินที่ทำสถิติที่ดินราคาแพงก็มักจะเข้าข่ายปัจจัยเหล่านี้นั่นเองครับ

 ในทางกลับกันหากแปลงที่ดินมีปัจจัยลบ ก็จะเป็นอุปสรรคต่อการพัฒนาที่ดิน ก็จะกลายเป็นปัจจัยกดราคาของที่ดินแปลงนั้น ๆ แทน ทำให้มีราคาที่ดินต่ำหรือมีอัตราการเพิ่ม Capital Gain ที่น้อยหรือไม่ขึ้นเลยนั่นเองครับ หรืออย่างแย่ที่สุดก็อาจราคาที่ดินก็อาจร่วงได้ซึ่งก็มีความเป็นไปได้นะครับ ไม่ใช่ที่ดินทุกพื้นทุกทำเลจะมีมูลค่าหรือราคาที่ดินเพิ่มขึ้นเสมอไป เช่น

  • รูปร่างแปลงมีหลายเหลี่ยมบิดเบี้ยว เป็นอุปสรรคต่อการก่อสร้างอาคาร หรือแบ่งแปลงจัดสรร
  • มีระยะหน้าแปลงที่ดินที่แคบในด้านที่ติดถนนสาธารณะ
  • ไม่ติดถนนสาธารณะแต่เป็นถนนส่วนบุคคล จึงทำให้เกิดเงื่อนไขต่อรองในการพัฒนา
  • เป็นที่ดินตาบอดถูกล้อมด้วยที่ดินแปลงอื่น ๆ
  • ที่ดินติดเงื่อนไขพันธะอื่น ๆ เช่น ข้ออนุญาตทางผังเมือง ติดคดียึดทรัพย์
  • ห่างไกลบริการสาธารณูปโภคของรัฐ ซึ่งไม่ใช่แค่เส้นทางถนนแต่รวมถึงบริการไฟฟ้าหรือน้ำประปาด้วย
  • เป็นทำเลที่ประสบปัญหาบ่อยครั้ง เช่น เกิดน้ำท่วมเป็นประจำช่วงฝนตกหนัก หรือเป็นย่านที่มีอาชญากรรมสูง เป็นต้น

ที่ดินราคาแพงย่าน CBD กรุงเทพฯ ที่ผ่านมา มีจุดไหนบ้าง?

          จากที่เล่าไปในตอนต้นว่าราคาที่ดินแปลงล่าสุดที่ทำสถิติราคาต่อตารางวาแพงที่สุดในประเทศไทยและในกรุงเทพฯ ก็คือดีลล่าสุดที่ทางแสนสิริซื้อมาในราคา 3.9 ล้านบาทต่อตารางว่า บริเวณถนนสารสินซึ่งขณะนี้เป็นที่ทราบกันแล้วว่าคือที่ตั้งของอาคาร MBK Life นั่นเอง ซึ่งนับจากนี้นิวบ์ก็คงต้องรอติดตามอย่างใกล้ชิดต่อไปว่าจะเปิดตัวเป็นการพัฒนารูปแบบใด และมีราคาเปิดตัวตั้งต้นที่ทำลายสถิติเดิมที่เคยทำของแสนสิริเองที่ 98 Wireless ทำเลถนนวิทยุมากน้อยแค่ไหนนั่นเอง

ตำแหน่งการซื้อขายที่ดินราคาแพง CBD กรุงเทพฯ

          โดยจากแผนที่นิวบ์จะขอบรรยายราคาที่ดินเรียงตามลำดับหมายเลขเพื่อให้เข้าใจง่ายนะครับโดยเริ่มตั้งแต่

อาคาร MBK Life ถนนสารสิน

1. อาคาร MBK Life ถนนสารสิน

          รายการซื้อขายที่ดินราคาแพงล่าสุดที่เกิดขึ้นในช่วงกลางปี 2563 นี้เองกับที่ดินขนาด 1 ไร่เศษ บริเวณถนนสารสิน ซึ่งเป็นที่ตั้งของอาคาร MBK Life หรืออาคาร Park Place ตำแหน่งรับวิวสวนลุมพินีที่ถือกันว่าเป็นทำเลสุดไพร์มของกรุงเทพฯ ไม่แพ้ที่ดินโซนริมแม่น้ำเจ้าพระยา ที่ทางบริษัทผู้พัฒนาอสังหาฯ ชื่อดังอย่างแสนสิริได้ทำการซื้อไปในราคาที่สูงถึงตารางวาละ 3.9 ล้านบาท นั่นเอง

  • ปีที่ซื้อขาย : พ.ศ.2563
  • เนื้อที่ : ประมาณ 1 ไร่เศษ
  • ราคา : 3.9 ล้านบาท / ตารางวา

SCOPE Langsuan ทำเลถนนหลังสวน ใกล้สถานีชิดลม

2. โครงการ SCOPE Langsuan ถนนหลังสวน

          เป็นสถิติที่ดินราคาแพงสูงสุดก่อนหน้าเมื่อปี 2560 โดย SC Asset ได้ทำการซื้อที่ดินขนาด 2 ไร่เศษ บริเวณถนนหลังสวน ไม่ไกลจากสถานี BTS ชิดลม ที่ราคาที่ดินสูงถึงตารางวาละ 3.1 ล้านบาท โดยปัจจุบันกำลังพัฒนาขึ้นเป็นโครงการ SCOPE Langsuan โครงการคอนโดมิเนียมระดับ Super Luxury เรือธงแบรนด์ใหม่ของทาง SC Asset นั่นเองครับ

  • ปีที่ซื้อขาย : พ.ศ.2560
  • เนื้อที่ : ประมาณ 2 ไร่เศษ
  • ราคา : 3.1 ล้านบาท / ตารางวา

โครวการ 98 Wireless ถนนวิทยุโดยแสนสิริ

3. โครงการ 98 Wireless ถนนวิทยุ

          โครงการคอนโดมิเนียมหรูสุดแพงระดับ Super Luxury ถึง Ultimate Class ที่ทำสถิติราคาที่ดินตั้งขายของโครงการแพงที่สุดในประเทศไทย ซึ่งมีราคาขายสูงกว่า 5-7 แสนบาท ต่อ ตารางเมตร นอกจากนี้ยังเป็นโครงการที่มีการตกแต่งด้วยวัสดุคุณภาพพร้อมด้วยเฟอร์นิเจอร์ชั้นนำ และมีบริการระดับพรีเมี่ยม จึงไม่แปลกใจที่ราคาขายหลังพัฒนาโครงการจะสูงมาก แม้ราคาต้นทุนราคาที่ดินจะอยู่เพียง 1.5 ล้านบาทเมื่อเกือบ 10 ปีที่แล้ว

  • ปีที่ซื้อขาย : พ.ศ.2553
  • เนื้อที่ : ประมาณ 2 ไร่
  • ราคา : 1.5 ล้านบาท / ตารางวา

ภาพตัวอย่างโครงการ One City Centre ถนนเพลินจิต

4. โครงการ One City Centre ถนนเพลินจิต

          เป็นโครงการเช่าบนที่ดิน Leasehold เอกชน โดย Raimon Land และ Mitsubishi Estate ด้วยมูลค่าสัญญาเช่าระยะยาว ที่ราคา 3.3 พันล้านบาท เพื่อพัฒนาโครงการ Mixed-use ประกอบด้วยอาคารสำนักงานระดับเกรด A และพื้นที่ค้าปลีกขนาดใหญ่ ทั้งหมดบนที่ดินขนาดประมาณ 6 ไร่ ทำเลใกล้สถานี BTS เพลินจิต โดยปัจจุบันโครงการยังอยู่ระหว่างการก่อสร้าง ซึ่งคาดว่าจะแล้วเสร็จประมาณปลายปี พ.ศ.2565

  • ปีที่ซื้อขาย : พ.ศ.2562
  • เนื้อที่ : ประมาณ 6 ไร่
  • ค่าเช่าเฉลี่ย : 1.4 ล้านบาท / ตารางวา

โครงการ 28 Chidlom โดย SC Asset

5. โครงการ 28 Chidlom ถนนชิดลม

          หนึ่งในโครงการคอนโดมิเนียมเรือธงระดับ Super Luxury โดย SC Asset ซึ่งตั้งอยู่เลขที่ 28 ถนนชิดลม ที่มาของชื่อโครงการนั่นเอง โดยทำเลที่ตั้งไม่ไกลจากสถานี BTS ชิดลม เพียงฝั่งตรงข้ามถนนจากศูนย์การค้าเจ้าถิ่นอย่างเซ็นทรัลชิดลม รวมถึงอยู่ในระยะเดินถึงได้ยังศูนย์การค้าและอาคารสำนักงานสำคัญอื่น ๆ ทำให้ทำเลถนนชิดลมมีความพรีเมียมไม่แพ้ถนนหลังสวนที่อยู่ถัดมาเลย

  • ปีที่ซื้อขาย : พ.ศ.2558
  • เนื้อที่ : ประมาณ 3 ไร่
  • ราคา : 1.9 ล้านบาท / ตารางวา

อาคารสถานทูตอังกฤษเดิมก่อนถูกรื้อถอน มองจาก Central Embassy

6. ที่ดินสถานทูตอังกฤษ ถนนวิทยุ

          เป็นดีลที่สร้างความฮือฮาไม่น้อยในช่วงปี 2562 เนื่องจากเป็นการซื้อขายราคาที่ดินแปลงใหญ่ถึง 25 ไร่ พร้อมอาคารสำคัญซึ่งใช้เป็นสถานทูตประจำประเทศอังกฤษที่เก่าแก่ โดยปิดราคาขายให้กับกลุ่มห้างสรรพสินค้าเซ็นทรัลไปที่ตารางวาละประมาณ 2 ล้านบาท โดยมีที่จะแผนจะพัฒนาเป็นโครงการ Mixed-Use ขนาดใหญ่ ไม่แพ้โครงการก่อนหน้าบนที่ดินใกล้ ๆ กันอย่าง Central Embassy เลย

  • ปีที่ซื้อขาย : พ.ศ.2562
  • เนื้อที่ : ประมาณ 25 ไร่
  • ราคา : 2 ล้านบาท / ตารางวา

อาคาร Nai Lert Tower หนึ่งในอาคารของที่ดินโรงแรมปาร์คนายเลิศ

7. โรงแรมปาร์ค นายเลิศ ถนนวิทยุ

          เป็นอีกดีลซื้อขายที่ดินพร้อมอาคารที่ก็สร้างความฮือฮาแก่วงการอสังหาฯ ก่อนหน้าดีลของสถานทูตอังกฤษไปไม่นาน โดยกลุ่มโรงพยาบาลกรุงเทพ BDMS เพื่อดัดแปลงอาคารโรงแรม และอาคารสำนักงานที่มีอยู่เดิมในแปลงที่ดินเป็นศูนย์การแพทย์และดูแลสุขภาพแบบครบวงจร ซึ่งในอนาคตก็มีแผนที่จะพัฒนาอาคาร Mixed-use ขึ้นมาเพิ่มเติมอีกด้วย

  • ปีที่ซื้อขาย : พ.ศ.2561
  • เนื้อที่ : ประมาณ 15 ไร่ (พร้อมอาคาร)
  • ราคา : 2.1 ล้านบาท / ตารางวา

โครงการ Life One Wireless ทำเลถนนวิทยุตอนปลาย

8. โครงการ Life One Wireless ถนนวิทยุ

          หนึ่งในโครงการคอนโดที่อยู่อาศัยภายใต้แบรนด์ Life ที่พัฒนาโดย AP Thailand ซึ่งจะกลายเป็นต้นแบบใหม่ที่จะยกระดับมาตรฐานของคอนโดแบรนด์ไลฟ์ต่อ ๆ ไปทั้งหมดนับจากนี้ โดยแม้ว่าจะโครงการจะตั้งอยู่ในทำเลสุดไพร์มอย่างถนนวิทยุ แต่ก็ยังตั้งราคาเปิดขายเริ่มต้นที่ไม่สูงเลยเมื่อเทียบกับโครงการอื่น ๆ โดยรอบไว้ที่ตารางเมตรละประมาณ 155,000 บาท ซึ่งโครงการนี้คอนโดนิวบ์ก็ได้เลือกซื้อมาลงทุนปล่อยเช่าด้วยนั่นเองครับ

  • ปีที่ซื้อขาย : พ.ศ.2560
  • เนื้อที่ : ประมาณ 4 ไร่ครึ่ง
  • ราคา : 1.5 ล้านบาท / ตารางวา

โครงการ Saladaeng One มองจากในสวนลุมพินี

9. โครงการ Saladaeng One ซอยซาลาแดง 1

          เป็นอีกหนึ่งในโครงการคอนโดมิเนียมเรือธงระดับ Super Luxury โดย SC Asset โดยโครงการนี้ตั้งอยู่ในซอยศาลาแดง 1 ที่มาของชื่อโครงการนั่นเองครับ จุดขายที่ส่งให้โครงการนี้มีความไพร์มและพรีเมี่ยมก็คงจะไม่พ้นการได้รับวิวของสวนลุมพินี ซึ่งขึ้นชื่อว่าเป็นเซ็นทรัลพาร์กกรุงเทพฯ นั่นเอง

  • ปีที่ซื้อขาย : พ.ศ.2558
  • เนื้อที่ : ประมาณ 2 ไร่
  • ราคา : 1.1 ล้านบาท / ตารางวา

ภาพตัวอย่างโครงการ Supalai ICON ถนนสาทรใต้

10. โครงการ Supalai ICON ถนนสาทรใต้

          ที่ดินผืนใหญ่ขนาด 7 ไร่กว่าริมถนนสายหลักอย่างถนนสาทรใต้ อดีตที่ตั้งของสถานทูตประเทศออสเตรเลีย ซึ่งปัจจุบันย้ายไปที่ถนนวิทยุ ได้ตั้งถูกประมูลขายไปเมื่อปี พ.ศ.2560 โดยผู้ที่ได้ไปครองก็คือศุภาลัย โดยปิดการประมูลราคาที่ดินไปที่ตารางวาละประมาณ 1.45 ล้านบาท ซึ่งทางศุภาลัยได้เตรียมพัฒนาเป็นโครงการเรือธงใหม่ภายใต้แบรนด์ Supalai ICON ในระดับ Super Luxury ให้สมกับความไพร์มของทำเล CBD กรุงเทพฯ 

  • ปีที่ซื้อขาย : พ.ศ.2560
  • เนื้อที่ : ประมาณ 7 ไร่
  • ราคา : 1.45 ล้านบาท / ตารางวา

ราคาที่ดินกรุงเทพฯ ย่าน CBD ยังเป็นที่ดินราคาแพงกว่านี้ได้อีกไหม?

          ด้วยการที่แปลงที่ดิน Freehold ในทำเลใจกลางเมืองที่ยังไม่ได้ถูกพัฒนาเป็นโครงการขนาดใหญ่เหลือน้อยลงเรื่อย ๆ และส่วนใหญ่มักเป็นโครงการสัญญาเช่าระยะยาวบนที่ดิน Leasehold การซื้อขายที่ดิน Freehold แต่ละครั้งก็มักจะปิดราคาขายที่ล้มสถิติมากขึ้นขึ้นเรื่อย ๆ แม้ในรอบ 3 ปีที่ผ่านมา ตั้งแต่ดีลการซื้อขายที่ดินโรงแรมปาร์คนายเลิศและสถานทูตอังกฤษ ที่ส่งให้ราคาที่ดินย่าน CBD ดีดขึ้นไปที่ตารางวาละกว่า 2 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มขึ้นกว่า 30% จากราคาซื้อขายของที่ดินที่ตั้งโครงการ Life One Wireless ฝั่งตรงข้ามกันของ 2 ปี ก่อนหน้า

          หรือแม้แต่การซื้อขายของทำเลถนนหลังสวนปี 2560 ที่ตารางวาละกว่า 3.1 ล้านบาท และล่าสุดที่ถนนสารสินปี 2563 ที่ส่งให้ราคาที่ดินดีดสูงไปที่ตารางวาละกว่า 3.9 ล้านบาท และอาจแตะถึงตารางวาละ 4 ล้านบาท ซึ่งเพิ่มจากสถิติเดิมกว่า 25% ก็เป็นไปได้ว่าในอนาคตของทำเลนี้ที่ดิน Freehold ที่ยังเหลืออยู่อาจปิดดีลราคาซื้อขายที่แพงกว่านี้ก็เป็นได้นะครับ

          และส่วนที่น่าสนใจไม่แพ้กันก็คือ รูปแบบโครงการที่ทางแสนสิริจะพัฒนาขึ้นบนทำเลแสนแพงที่เพิ่งคว้ามาล่าสุด จะออกมามีหน้าตาในรูปแบบใด และจะตั้งราคาขายเริ่มต้นสูงขนาดไหน และจะล้มแชมป์โครงการเดิมที่ตัวเองเคยทำสถิติเอาไว้กับ 98 Wireless หรือไม่และมากน้อยแค่ไหน ก็เป็นเรื่องที่น่าจับตาอย่างใกล้ชิดเลยเชียวครับ

. . . . . . .

          เป็นอย่างไรบ้างครับกับความแพงของราคาที่ดินใจกลางกรุงเทพฯ ระดับทำลายสถิติที่เคยมีสูงขึ้นเรื่อย ๆ ทำให้น่าลุ้นเหมือนกันว่า ที่ดินราคาแพงเหล่านี้จะมีดีลการซื้อขายที่ดินครั้งต่อไปในทำเลย่าน CBD กรุงเทพฯ จะจบที่ราคาเท่าไหร่ คำนวณต่อตารางวาแล้วจะทำราคาคงที่หรือเพิ่มขึ้นแบบทุบสถิติแบบนี้อีก ก็คงต้องจับตาดูกันต่อไปนะครับ ผู้อ่านสามารถติดตามข่าวสารและเนื้อหาสาระดี ๆ เกี่ยวกับอสังหาฯ คอนโดได้ทางเว็บไซด์ CondoNewb ได้เลยครับ แล้วกลับมาพบกับข้อมูลดี ๆ จากคอนโดนิวบ์ในบทความฉบับหน้าครับผม

Written by NewbTay