logo

  การปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม นอกจากจะต้องดูเรื่องทำเล และต้นทุนของราคาแล้วนั้น วันนี้ CondoNewb มีทริคดี ๆ ที่อยากจะมาแนะนำเพื่อน ๆ นักลงทุนมือใหม่ ในเรื่องของ “การหาคนเช่าคอนโดให้ตรงกับโครงการ” เพราะอย่างที่ทราบกันดีว่าการหาคนเช่าคอนโดแต่ละโครงการนั้น ก็จะมีความหลากหลาย ตามไลฟ์สไตล์และรายได้ของแต่ละกลุ่มคน ซึ่งก็ทำให้ราคาของโครงการแตกต่างกันออกไป (ซึ่งราคาของคอนโด = ต้นทุนของเรา) ดังนั้นการที่เราจะหาหาคนเช่าคอนโดต้องรู้ก่อนว่าผู้เช่าของเราเป็นใคร โครงการไหนเหมาะกับผู้เช่าของเรา ก็จะทำให้เราสามารถวางแผนการลงทุน หรือสามารถหาโครงการที่เหมาะสมกับกลุ่มผู้เช่าของเราได้ และตั้งราคาค่าเช่าได้เหมาะกับทั้งกลุ่มเป้าหมาย และตัวโครงการ ไม่ให้ต่ำหรือสูงเกินไป นอกจากนี้ยังจะทำให้เราเข้าใจกลุ่มเป้าหมายและหาช่องทางในการเข้าหาคนเช่าคอนโดได้สะดวก รู้ว่าเราต้องไปหาผู้เช่าที่ไหน และต้องหาผู้เช่าอย่างไร ซึ่งก็จะทำให้การลงทุนของเราดำเนินไปได้อย่างราบรื่น และรัดกุมมากขึ้นนั่นเองค่ะ

          ในการลงทุนปล่อยเช่าคอนโดนั้น การคำนวณผลตอบแทน หรือ Rental Yield อย่างเดียวอาจยังไม่พอ แต่เราจะต้องหาคนเช่าคอนโดและเข้าใจกลุ่มเป้าหมายของเราให้มากขึ้น เพราะแม้เป็นเรื่องละเอียดอ่อนที่บางครั้งนักลงทุนมือใหม่มักจะมองข้าม แต่อย่าลืมว่าในตลาดการปล่อยเช่าของแต่ละทำเล ก็ยังมีนักลงทุนคนอื่นอีกมากมายที่เป็นคู่แข่งในการหาคนเช่าคอนโดของเรา การรู้จักกลุ่มเป้าหมายและตกแต่งห้อง พร้อมทั้งตั้งราคาให้ตรงกับกลุ่มเป้าหมาย จะทำให้ห้องของเราโดดเด่นกว่าห้องอื่น ๆ และอาจจะกลายเป็นห้องที่ถูกเลือกจากผู้เช่าได้ไม่ยาก

คนกำลังหาข้อมูลในการปล่อยเช่าคอนโดมิเนียม

วิธีการหาคนเช่าคอนโดจากโครงการ

1. ดูโฆษณาของโครงการ

          ถ้าคุณเป็นนักลงทุนมือใหม่ การหาคนเช่าคอนโดโดยดูจากเพจของโครงการที่คุณสนใจจะลงทุนวิธีที่ง่ายที่สุดก็คือ “ดูโฆษณาของโครงการ” ดูว่าบุคคลในโฆษณา หรือ Mood &Tone ของโครงการเป็นอย่างไร เช่น ถ้าในโฆษณามีการพูดถึง หรือกล่าวถึงนักเรียน-นักศึกษา เราก็อาจจะตั้งกลุ่มเป้าหมายในการหาคนเช่าคอนโดของเราตามโครงการไปเลยว่าเราจะปล่อยเช่านักศึกษาจากมหาวิทยาลัยที่ใกล้เคียงโครงการนะ ซึ่งต่อจากนั้นเราอาจจะเจาะลึกเข้าไป ดูกำลังเช่าของนักศึกษามหาวิทยาลัยนั้น ว่าจะสามารถเช่าได้ราคาประมาณไหน เท่าไหร่ต่อเดือน แล้วเราก็เอาราคาที่เราทำการบ้านมา มาปรับใช้กับราคาของเรา ว่าแพงไป หรือถูกไป สำหรับกลุ่มเป้าหมายนี้ 

โครงการ Triple Y Residence ปล่อยเช่านักศึกษา

2. หาคนเช่าคอนโดโดยดูสถานที่สำคัญใกล้ทำเลของโครงการ

          การดูทำเลก็สามารถทำให้เรารู้ได้เหมือนกันว่ากลุ่มเป้าหมายของเราคือใคร อาจจะยากขึ้นมาอีกนิด แต่จะทำให้เข้าใจกลุ่มผู้เช่าได้มากขึ้นกว่าแค่การดูโฆษณาย่างแน่นอน เพราะแน่นอนว่าในทำเล ๆนึง ก็มีกลุ่มผู้เช่าที่หลากหลาย แต่เราสามารถจะรู้ได้ว่ามีกลุ่มไหนบ้าง โดยดูจากสถานที่สำคัญ ๆ รอบ ๆ ทำเลของโครงการว่ามีสถานที่สำคัญอยู่ใกล้บ้าง เช่น ถ้าใกล้เคียงโครงการเป็นโรงพยาบาล เราก็หาคนเช่าคอนโดของเราเป็นหมอ และพยาบาล หรือบุคลากรจากโรงพยาบาลนั้น หรือหากสถานที่สำคัญใกล้เคียงโครงการเป็นมหาวิทยาลัย เราอาจจะตั้งกลุ่มผู้เช่าของเรา ว่าเป็นนักศึกษา และบุคคลากรในมหาวิทยาลัย

คนกำลังค้น google Map เพื่อหาข้อมูลการปล่อยเช่า

          แต่ทั้งนี้ทั้งนั้น การอยู่ใกล้แหล่งงานก็ไม่ได้ความว่าราคาของโครงการ (ซึ่งก็คือต้นทุนของเรา) จะสอดคล้องกับรายได้และกำลังปล่อยเช่าของคนที่อยู่ย่านนั้นเสมอไป ยกตัวอย่างเช่นย่านใจกลางเมืองที่ราคาที่ดินสูง ราคาโครงการก็ต้องเปิดตัวสูงตามไปด้วย แต่ปรากฏว่ากำลังเช่าของคนที่เรียน หรือที่ทำงานในย่านนั้นส่วนใหญ่กลับสูงไม่เท่ากับต้นทุนที่เราได้มา ดังนั้นการหาคนเช่าคอนโดก็ต้องดูให้ละเอียดเพิ่มขึ้นเพื่อให้เราสามารถคำนวณ Rental Yield และราคาค่าเช่าได้อย่างสมเหตุสมผล ให้เราได้ทั้งผู้เช่าและได้ผลตอบแทนที่เราได้รับประโยชน์สูงสุด

3. ดูต้นทุน (ราคาโครงการ)

          หลังจากดู Position ของโครงการ และทำเลที่ตั้งไปแล้ว สิ่งต่อไปที่เราต้องดูในการหาคนเช่าคอนโดก็คือราคาโครงการ ซึ่งนี่คือหนึ่งในต้นทุนสำคัญของเราด้วย ซึ่งราคาของโครงการนั้นจะเป็นตัวบ่งบอก Segment ของโครงการ ว่าเป็นโครงการระดับไหน กลุ่มเป้าหมายเป็นใคร โดย Segment จะแบ่งออกเป็น 7 Segment ดังนี้ 

ห้องนั่งเล่นคอนโดระดับ Luxury Class

  1. Super Economy Class (50,000 บาท/ตร.ม.)
  2. Economy Class (50,000 – 70,000 บาท/ตร.ม.)
  3. Main Class (70,000 – 100,000 บาท/ตร.ม.)
  4. Upper Class (100,000 – 150,000 บาท/ตร.ม.)
  5. High Class(150,000 – 200,000 บาท/ตร.ม.)
  6. Luxury Class (200,000 – 300,000 บาท/ตร.ม.)
  7. Super Luxury Class (300,000 ++ บาท/ตร.ม.) 

          ซึ่งแต่ละ Segment คอนโดจะเหมาะกับกลุ่มลูกค้าคนละแบบ หากเอาราคาตามระดับ Segment มาทำการคำนวณแบบคร่าว ๆ ว่า Segment นี้ เหมาะกับผู้ที่มีเงินเดือนเท่าไหร่ (ใช้หลักผ่อนล้านละ 7,000 ความสามารถการผ่อน 40% ของรายได้) เราก็จะสามารถรู้และหาคนเช่าคอนโดจากระดับ Segment ได้แบบคร่าว ๆ เลยทีเดียว 

4. ดูประเภทห้องส่วนมากของโครงการ

          จำนวนประเภทของห้องเอง ก็สามารถเป็นตัวบ่งบอกกลุ่มผู้เช่าของเราได้เช่นกันนะคะ เพราะขนาดและรูปแบบห้องนั้นจะถูกคำนวณโดย Developer มาก่อนแล้ว ว่าเขาทำมาเพื่อลูกค้ากลุ่มไหนเป็นส่วนใหญ่ เราก็หยิบฉวยข้อมูลส่วนนี้มาวางแผนการลงทุนหาคนเช่าคอนโดของเราได้เลย โดยรูปแบบห้องนั้นจะบอกว่าผู้เช่าจะเป็นคนที่อยู่อาศัยคนเดียว หรือเป็นครอบครัว จะมีกำลังในการเช่าเท่าไหร่ 

ห้องนั่งเล่นคอนโดระดับ Economy Class

 ตัวอย่างที่ 1 คอนโดมิเนียมโครงการ A ทำเลที่ตั้งอยู่ช่วงสุขุมวิทตอนปลาย ใกล้แหล่งงาน ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการตารางเมตรละ 70,000 บาท และยูนิตอยู่อาศัยของโครงการนี้ มีเพียงห้องประเภท Studio และ 1 Bedroom ไปจนถึง 1 Bedroom Plus เท่านั้น

          จากข้อมูลนี้เราจะพบว่า ผู้เช่าของเราจะต้องเป็นผู้เช่าที่อยู่อาศัยคนเดียว มีกำลังในการเช่าระดับปานกลาง ถ้านำมาผนวกรวมกับการหาข้อมูลเรื่องทำเลที่ตั้งของโครงการ A แล้ว ผู้เช่าของเราอาจจะเป็นพนักงานบริษัทที่ทำงานอยู่ละแวกแหล่งงานเหล่านั้น หรือเป็น First Jobber ที่ทำงานในเมือง แต่ยังไม่มีกำลังมากพอที่จะเช่าคอนโดมิเนียมในย่านใจกลางเมือง 

 ตัวอย่างที่ 2 คอนโดมิเนียม โครงการ B ทำเลที่ตั้งอยู่ในช่วงสุขุมวิทตอนกลาง ราคาเฉลี่ยทั้งโครงการอยู่ที่ตารางเมตรละ 130,000 บาท ซึ่งประเภทห้องของโครงการเริ่มต้นที่ 1 Bedroom ขนาด 30 ตารางเมตร และ 2 Bedroom ขนาด 50 ตารางเมตร จากข้อมูลของโครงการทั้งหมดที่เราได้มา ก็จะพบว่าผู้เช่าของเรา อาจจะเป็นพนักงานบริษัท หรือผู้บริหารที่ต้องการหลบความวุ่นวายจากในกลางเมือง แต่ยังต้องการการเดินทางที่สะดวกสบาย นอกจากนี้ประเภทและขนาดห้องทำให้เราทราบว่าผู้เช่าของเราจะเป็นผู้คู่รัก หรือครอบครัวที่มีสมาชิก 2-3 คน นอกจากนี้จากข้อมูลของทำเลที่ตั้ง เราอาจจะสามารถลงลึกไปได้ถึงว่าผู้เช่าของเราจะเป็นชาวต่างชาติ หรือไม่ และส่วนใหญ่จะมาจากประเทศอะไรได้อีกด้วย

5. หาคนเช่าคอนโดจากการลงพื้นที่ สำรวจทำเลจริง

          สุดท้าย หากคุณอยากจะลงทุนปล่อยเช่าคอนโด สิ่งนึงที่ต้องทำเลยคือสำรวจพื้นที่จริง เพื่อให้รู้จริงว่าในพื้นที่นั้น ๆ คือใครผู้ที่จะอยู่อาศัย แหล่งงานในย่านนั้นคืออะไร ผู้อยู่อาศัยในย่านนั้นมีรายได้เท่าไหร่ โดยอาจจะดูจากค่าครองชีพโดยเฉลี่ยจากร้านอาหารใกล้เคียงทำเลด้วยก็ได้ นอกจากนี้ หากทำเลที่ตั้งของโครงการไม่ได้มีแหล่งงานที่สำคัญอะไร ก็อย่าเพิ่งคิดว่าทำเลย่านนี้ไม่น่าสนใจ แต่ให้มองทำเลใกล้เคียงไว้ด้วย โดยอาจจะดูจากสถานีรถไฟฟ้า 

          เช่น สถานีที่ใกล้กับโครงการที่เราสนใจ อาจจะไม่ได้มีแหล่งงานหรือมีความอุดมสมบูรณ์มาก แต่ถัดไป 1-4 สถานีใกล้เคียง มีแหล่งงานใกล้เคียงอยู่ โครงการที่เราสนใจก็อาจจะปล่อยเช่ากลุ่มผู้เช่าที่ทำงานในย่านนั้น ๆ ได้ โดยเราอาจจะไปดูราคาค่าเช่ากลาง ของโครงการในย่านนั้น ๆ แล้วลดลั่นราคาลงมาหน่อย เพื่อดึงดูดให้ผู้คนที่ไปแออัดในย่านนั้น ขยับขยายออกมาเช่าคอนโดของเรา ที่ยังเดินทางสะดวกอยู่ แต่มีราคาค่าเช่าที่ถูกกว่า เป็นต้น 

          และทั้งหมดทั้งมวลนี้คือเทคนิคการหาคนเช่าคอนโดที่ CondoNewb หยิบยกมาฝากเพื่อน ๆ นักลงทุนมือใหม่ ที่กำลังสนใจตลาดการปล่อยเช่าคอนโด หวังว่าเพื่อน ๆ จะได้ประโยชน์ไม่มากก็น้อยนะคะ นอกจากบทความนี้แล้ว เรายังมีบทความดี ๆ คอยอัพเดทให้เพื่อน ๆ ได้อ่านกันทุกวัน ทั้งบทความไลฟ์สไตล์ กิน เที่ยว รวมถึงการลงทุนคอนโดในครั้งหน้าเราจะเอาความรู้ดี ๆ แบบไหนมาฝากเพื่อน ๆ อีก อย่าลืมติดตามกันที่เว็บไซต์อสังหาฯ และการลงทุนคอนโดของเรากันด้วยนะคะ  

Written by NewbMind