logo

          เมื่อกล่าวถึงผังเมืองแล้ว ถือว่าเป็นข้อกฎหมายฉบับสำคัญในการควบคุมการพัฒนาต่าง ๆ ภายในเขตเมือง และเป็นที่รู้จักดีในแวดวงนักพัฒนาอสังหาริมทรัพย์รูปแบบต่าง ๆ ทั้งบ้านจัดสรรแนวราบ อาคารสำนักงาน หรือโรงงานอุตสาหกรรม ซึ่งโครงการคอนโดมิเนียมก็นับว่าเป็นหนึ่งในนั้นเช่นเดียวกันครับ เพราะนอกจากขั้นตอนของการยื่นขออนุมัติ EIA แล้ว ก่อนที่ผู้พัฒนาโครงการจะมองหาแปลงที่ดินสักแปลงเพื่อสร้างคอนโด ก็จะมองหาทำเลที่มีศักยภาพมากพอโดยที่ข้อกฎหมายจะอนุญาตให้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ได้จากการอ้างอิงตามผังเมืองด้วยเช่นกัน ในบทความวิเคราะห์อสังหาฯ คอนโดฉบับนี้คอนโดนิวบ์จะพาผู้อ่านไปเจาะลึกผังเมืองกรุงเทพฉบับใหม่ ว่าจะส่งผลยังไงกับตลาดอสังหาคอนโดกันครับ

          ด้วยที่ผังเมืองกรุงเทพฯ จะมีระยะเวลาบังคับใช้เพียงฉบับละ 4 ปี โดยสามารถขยายระยะการยังคับใช้ได้ชั่วคราวประมาณ 2 ปี ซึ่งฉบับปัจจุบันที่บังคับใช้มาตั้งแต่ปี พ.ศ.2556 ได้เลยกำหนดอายุมาแล้ว และขยายระยะเวลาใช้เป็นฉบับอ้างอิงชั่วคราว 2 ปี (รวมกับล่าช้าอีก 1 ปี จากวิกฤตล็อกดาวน์โควิด-19) แล้วเช่นกัน ก็นับว่าถึงเวลาที่ข้อกำหนดผังเมืองกรุงเทพใหม่ถัดไปจะได้ออกมาบังคับใช้ได้แล้ว ซึ่งในผังเมืองกรุงเทพใหม่ฉบับร่างล่าสุดที่มีกำหนดบังคับใช้ภายในปี พ.ศ.2564 จะมีรายละเอียดที่เปลี่ยนไปจากฉบับเดิมอย่างไร และจะส่งผลกับตลาดอสังหาฯ คอนโดในกรุงเทพฯ อย่างไรบ้างนั้น เรามาดูกันเลยครับ

. . . . . . .

ผังเมืองกรุงเทพโซนใน อนุญาตให้พัฒนาอาคารสูงได้

ผังเมือง คือ อะไร?

กฎหมายผังเมืองรวม เป็นข้อกำหนดกฎหมายฉบับแม่บทใหญ่ที่ใช้เป็นแนวทางในการกำหนดทิศทางการพัฒนาโครงการต่าง ๆ ในเขตเมืองนั่น ๆ โดยส่วนที่คนทั่วไปจะเข้าใจว่าเป็นผังแบ่งโซนสีต่าง ๆ ที่ระบุลักษณะรูปแบบโครงการที่พัฒนาได้ในพื้นที่โซนสีนั้น ๆ ซึ่งเป็นความเข้าใจเพียงบางส่วนในเบื้องต้นเท่านั้นเอง เพราะผังเมืองมีรายละเอียดที่ปลีกย่อยลงไปมากกว่าการเป็นเพียงแค่ผังสี แต่ยังรวมไปถึงการเชื่อมโยงกับข้อกำหนดของภาคส่วนอื่น ๆ ที่เกี่ยวข้องกับการพัฒนาและก่อสร้าง โดยเฉพาะในส่วนของงานโยธาและสิ่งแวดล้อม ซึ่งจะเป็นการผนวกโยงข้อกฎหมายและข้อกำหนดปลีกย่อยที่มีประโยชน์อยู่แล้วของหน่วยงานเหล่านี้อีกต่อหนึ่ง รวมไว้ในข้อบัญญัติที่เป็นเอกสารออกมาควบคู่กับฉบับของผังสีด้วยนั่นเอง

          สำหรับประเทศไทยโดยเฉพาะกรุงเทพฯ ก็มีการออกกฎหมายผังเมืองขึ้นมาเป็นแม่แบบในการกำหนดทิศทางการพัฒนาเมืองในทุก ๆ 4 ปี เรียกต่อท้ายว่าฉบับปรับปรุง เพื่อให้รายละเอียดและเงื่อนไขการพัฒนาต่าง ๆ มีการปรับปรุงแก้ไขให้ทันสมัยอยู่เสมอ โดยหากฉบับใหม่ประกาศใช้ไม่ทันกำหนด สามารถใช้ข้อมูลในผังเมืองฉบับเดิมที่ใกล้เคียงปัจจุบันที่สุดเป็นหลักเกณฑ์อ้างอิงต่อไปได้ไม่เกิน 2 ปี (ต่ออายุผังเมือง 2 ครั้ง ๆ ละ 1 ปี) เป็นฉบับต้นแบบให้เมืองสำคัญอื่น ๆ ตามภูมิภาคของไทยนำไปประยุกต์ใช้กับพื้นที่ท้องถิ่นของตัวเองได้อีกด้วย ไม่ว่าจะเป็น เชียงใหม่ นครราชสีมา ภูเก็ต หรือ 5 จังหวัดปริมณฑลของกรุงเทพฯ เป็นต้น

          โดยรายละเอียดในข้อกำหนดผังเมืองกรุงเทพที่แบ่งโซนสีต่าง ๆ ตามที่หลายคนคุ้นเคย จะมีเงื่อนไขต่าง ๆ ที่ระบุแตกต่างกันไปตามแต่ละสีและระดับความเข้มอ่อนของแต่ละสี ซึ่งตามร่างผังเมืองกรุงเทพใหม่ฉบับล่าสุดปี 64 ที่เตรียมประกาศใช้ก็ประกอบไปด้วยสีเหล่านี้ ได้แก่

  • สีเหลือง (ย.1 – ย.5) : มีจุดประสงค์หลักให้เน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยหนาแน่นน้อยเป็นหลัก ได้แก่ ที่อยู่อาศัยแนวราบ อย่างบ้านจัดสรร ทาวน์โฮม หรืออาคารเตี้ย Low-Rise นั่นเอง
  • สีส้ม (ย.6 – ย.10) : มีจุดประสงค์หลักให้เน้นการพัฒนาที่อยู่อาศัยหนาแน่นปานกลางและอนุญาตการพัฒนาเชิงพาณิชย์โดยมีเงื่อนไขจำกัดขนาดพื้นที่และประเภทกิจกรรม เช่น อาคารเตี้ย Low-Rise, ตึกแถวอาคารพาณิชย์ เป็นต้น
  • สีน้ำตาล (ย.11 – ย.15) : สำหรับพัฒนาที่อยู่อาศัยหนาแน่นมาก อนุญาติการพัฒนาเชิงผสม Mixed-Use มากขึ้น ส่วนใหญ่จะมาในรูปแบบคอนโดมิเนียม High-Rise และอาจมีอาคารสำนักงาน และศูนย์การค้าขนาดเล็กบ้าง ซึ่งจะถูกจำกัดขนาดพื้นที่ที่ใช้สอยได้ 
  • สีแดง (พ.1 – พ.8) : อนุญาตการพัฒนาเชิงพาณิชย์เป็นหลัก แต่ก็สามารถพัฒนาโครงการสำหรับที่อยู่อาศัยได้เหมือนกัน ส่วนเงื่อนไขขนาดพื้นที่ก็ขึ้นอยู่กับระดับความเข้มข้นตามรหัสที่ระบุไว้ พ.1 ถึง พ.8 นั่นเอง ส่วนใหญ่จะนิยมพัฒนาเป็น คอนโดมิเนียม High-Rise ขนาดใหญ่ อาคารสำนักงาน ตลาด ศูนย์การค้า และโครงการ Mixed-Use ต่าง ๆ
  • สีม่วง (อ.1 – อ.2) : อนุญาตให้พัฒนาโครงการเชิงอุตสาหกรรมต่าง ๆ ทั้งภาคการผลิต การแปรรูป หรือเป็นนิคมอุตสาหกรรมก็มักจะต้องอยุ่ในเขตที่ถูกกำหนดด้วยสีนี้
  • สีเม็ดมะปราง (อ.3) : เป็นเขตสีที่ถูกกำหนดพิเศษสำหรับภาคอุตสาหกรรมขนส่งโดยเฉพาะ เช่น โกดังสินค้า ศูนย์กระจายสินค้าต่าง ๆ แต่ห้ามมีการผลิตสินค้า ไม่เหมือนในเขตสีม่วงนั่นเอง
  • สีขาวมีกรอบและเส้นทแยงสีเขียว (ก.1 – ก.2) : เป็นพื้นที่อนุรักษ์ชนบทและเกษตรกรรม ซึ่งมักถูกกำหนดขึ้นเป็นพิเศษด้วยเหตุผลด้านสิ่งแวดล้อม อย่างเช่นเพื่ออนุรักษ์ระบบนิเวศตามธรรมชาติ หรือเพื่อเป็นพื้นที่แก้มลิงยามเกิดภัยน้ำท่วมนั่นเอง โดยพื้นที่ในเขตนี้จะไม่อนุญาตให้พัฒนาโครงการขนาดใหญ่ หรืออาจมีการจำกัดจำนวนบ้านเลขที่ไม่ให้พัฒนาเพิ่มขึ้นก็เป็นได้
  • สีเขียว (ก.3 – ก.4) : เป็นเขตพื้นที่ถูกกำหนดเพื่อการใช้ประโยชน์เชิงเกษตรกรรม อาจพัฒนาอาคารที่อยู่อาศัยได้บ้างแต่จะถูกจำกัดขนาดพื้นที่และจำนวนที่พัฒนาได้
  • สีน้ำเงิน (ส.) : พื้นที่สถาบันราชการและโครงสร้างพื้นฐานต่าง ๆ เช่น หน่วยงานของภาครัฐ โรงพยาบาลของรัฐ สถานศึกษา เป็นต้น

          ทั้งนี้ทั้งนั้น ในพื้นที่ของเขตสีแต่ละสี อาจอนุญาตให้พัฒนาโครงการหรืออาคารเพื่อกิจกรรมแบบอื่น ๆ ได้ ตามเงื่อนไขขนาดพื้นที่หรือจำนวนที่อาจมีการจำกัดเอาไว้นั่นเอง ยกเว้นพื้นที่สีน้ำเงินที่เป็นเขตสำหรับการพัฒนาของราชการ และพื้นที่สีขาวเส้นทแยงเขียวที่มีเพื่ออนุรักษ์ธรรมชาติ เป็นต้น

. . . . . . .

F.A.R. ในผังเมือง คืออะไร?

          เมื่อพูดถึงผังเมือง จะมีอีกคำที่มักจะได้ยินควบคู่มาด้วยกันกับการพูดถึงผังสีต่าง ๆ โดยเฉพาะในวงการผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ สถาปนิก และเหล่านายหน้าที่ดิน นั่นก็คือ Floor Area Ratio หรือ FAR นั่นเอง โดยหมายถึงอัตราส่วนพื้นที่อาคารที่พัฒนาได้บนที่ดินแบนราบหนึ่งแปลง ซึ่งจะกำหนดไว้ในตารางท้ายผังเมืองตามเขตสีต่าง ๆ เช่น

  • ที่ดินขนาด 3 ไร่ หรือราว ๆ 4,800 ตารางเมตร มี FAR อยู่ที่ 7:1 (อ่านว่า 7 ต่อ 1) หมายความว่าที่ดินแปลงนั่นสามารถพัฒนาอาคารที่มีพื้นที่ใช้สอยได้ถึง 7 เท่าของแปลงที่ดินนั้น จึงได้อาคารที่มีขนาดพื้นที่ใช้สอยเท่ากับ 7 x 4,800 = 33,600 ตารางเมตรเลยนั่นเอง

          นอกจากค่า FAR แล้ว ภายในตารางท้ายข้อกำหนดผังเมืองยังมีการระบุค่าอื่น ๆ อย่าง OSR (Open Space Ratio) และ BCR (Building Coverage Ratio) ที่เกี่ยวข้องกับการเส้นระยะถอยร่นอาคารและการกำหนดพื้นที่สีเขียวที่ไม่มีหลังคาปกคลุมด้านบน ซึ่งเกี่ยวข้องกับด้านการออกแบบอาคารเป็นหลักแล้วนั่นเอง

. . . . . . .

ผังสีที่เปลี่ยนแปลงไปกับเงื่อนไขอนุญาตความหนาแน่นเพิ่มขึ้น

          เมื่อลองเปรียบเทียบควบคู่กันทั้งผังเมืองกรุงเทพ พ.ศ.2556 ที่ยังใช้อยู่ปัจจุบัน ในส่วนของแผนผังกำหนดการใช้ประโยชน์ที่ดินกับแผนผังเมืองกรุงเทพฉบับร่างล่าสุดที่คาดว่าจะบังคับใช้ได้ในปี พ.ศ.2564 ของกรุงเทพมหานครจะเห็นได้ว่าพื้นที่บางส่วนมีการปรับเปลี่ยนสีไปจากเดิม ซึ่งส่วนใหญ่จะเป็นการปรับสีที่แทนระดับความหนาแน่นที่มากกว่าเดิม เช่น จากเขตผังสีเหลืองที่แทนพื้นที่อยู่อาศัยความหนาแน่นน้อย เปลี่ยนเป็นผังสีส้มเพิ่มเป็นพื้นที่อยู่อาศัยความหนาแน่นปานกลาง เป็นต้น

เปรียบเทียบสีผังเมืองรวมที่เปลี่ยนไป

ภาพเปรียบเทียบผังเมืองกรุงเทพ ฉบับปัจจุบันปี พ.ศ.2556 (ซ้าย) กับ ผังเมืองกรุงเทพ ฉบับใหม่ พ.ศ.2564 (ขวา)

          ทำให้เห็นได้ว่า ผังเมืองกรุงเทพบางพื้นที่จากเดิมที่ไม่สามารถพัฒนาโครงการขนาดใหญ่ หรืออาคารขนาดใหญ่ได้ เนื่องจากติดเงื่อนไขข้อจำกัดด้านขนาดอาคารตาม FAR จำนวนยูนิตพักอาศัย รวมถึงลักษณะการใช้สอยอาคารในเชิงพาณิชย์ ได้รับโอกาสในการพัฒนาตามศักยภาพของทำเลมากขึ้น จากปัจจัยด้านโครงสร้างพื้นฐานอย่างรถไฟฟ้าสายสรเหลืองตามแนวถนนลาดพร้าว หรือความนิยมในโครงการที่อยู่อาศัยแนวตั้งอย่างคอนโดมิเนียมบริเวณย่านถนนอ่อนนุชได้รับความนิยมมากขึ้น ทำให้มีการขยับสีให้เข้มขึ้นนั่นเอง

          ทั้งนี้ทั้งนั้น พื้นที่บริเวณอื่นก็มีทั้งปรับทั้งสีทั้งข้อกำหนด บางพื้นที่เปลี่ยนสีแต่ข้อกำหนด FAR เท่าเดิม เงื่อนไขการพัฒนาหเมือนเดิม หรือบางจุดอาจไม่เปลี่ยนสีในผังแต่รายละเอียดในข้อกำหนดมีการอนุญาติการพัฒนามากขึ้น เป็นต้น

. . . . . . .

ก่อสร้างอาคารตามผังเมือง

ผังสีอนุญาตให้พัฒนาได้ แต่ยังติดเงื่อนไขของกฎหมายฉบับรอง

          แม้ว่าเงื่อนไขในผังเมืองกรุงเทพจะระบุว่าเขตพื้นที่สีแดง พ.4 หรือ สีน้ำตาล ย.9 จะสามารถพัฒนาโครงการที่มีความหนาแน่นสูง หรืออาคารขนาดใหญ่ได้ แต่ก็จำเป็นอย่างยิ่งที่จะต้องพิจารณาถึงเงื่อนไขในข้อกฎหมายฉบับอื่นที่เกี่ยวข้อง เช่น พรบ.ควบคุมอาคาร พ.ศ.2522 หรือสำหรับในเขตกรุงเทพฯ เองก็จะมีข้อกฎหมายอีกฉบับที่ใกล้เคียงกัน แต่จะระบุรายละเอียดที่แยกย่อยลงไปมากยิ่งขึ้นอย่างข้อบัญญัติกรุงเทพมหานคร เรื่อง ควบคุมอาคาร พ.ศ.2544 ซึ่งจะกำหนดลงถึงรายละเอียดของขนาด ความสูง และประเภทของอาคารที่จะสามารถก่อสร้างพัฒนาได้บนที่ดินไม่ว่าจะตั้งอยู่ในเขตผังสีใด ๆ ก็ตาม โดยยึดตามเงื่อนไขอย่าง

  • จำนวนพื้นที่จอดรถยนต์ ตามหมวด 9 ในข้อบัญญัติ กทม. พ.ศ.2544 ระบุเอาไว้ถึงสัดส่วนของจำนวนที่จอดรถสำหรับอาคารขนาดต่าง ๆ หรือประเภทของอาคารต่าง ๆ ซึ่งจะถูกกำหนดเงื่อนไขจำนวนที่จอดรถที่แตกต่างกัน โดยมีรายละเอียดว่าอาคารชุด(คอนโดมิเนียม)พักอาศัยรวมที่มีพื้นที่ห้องชุดแต่ละยูนิต 60 ตารางเมตรขึ้นไป ต้องมีที่จอดรถ 1 คัน ส่วนห้องยูนิตอื่น ๆ ที่ขนาดเล็กกว่า หากตัวอาคารเป็นอาคารขนาดใหญ่ ให้มีที่จอดรถ 1 คัน ทุก ๆ 120 ตารางเมตร จึงอาจเป็นอีกหนึ่งสาเหตุว่าทำไมคอนโดโครงการใหม่ ๆ จึงพยายามลดขนาดห้องชุดให้เล็กลงกว่า 60 ตารางเมตร เพื่อที่จะได้ไม่ต้องจัดสรรพื้นที่จอดรถเต็มสิทธิห้องละ 1 คัน นั่นเอง
  • การจำกัดความสูงโดยรอบสถานที่สำคัญ หรือระยะถอยร่นจากตลิ่งแม่น้ำ เช่น ระยะจากตลิ่งธรรมชาติของแม่น้ำเจ้าพระยา ระยะโดยรอบอนุสาวรีย์ชัยสมรภูมิ, สะพานพระราม 8 และ รัฐสภาใหม่ที่เกียกกาย เป็นต้น โดยอาจมีการกำหนดระยะความสูงที่อนุญาต แบ่งตามระยะห่างของอาคารกับสถานที่สำคัญนั้น ๆ หรือตามโซนพื้นที่ที่ระบุไว้ ซึ่งก็จะมีข้อกำหนดแบ่งโดยเฉพาะของแต่ละสถานที่อีกฉบับ

          โดยทั้งขนาดของอาคาร ขนาดโครงการ ทั้งในเรื่องของความสูง พื้นที่อาคารรวม ไปจนถึงจำนวนยูนิตที่จะสามารถพัฒนาได้ นอกจากข้อกำหนดอนุญาตในผังเมืองกรุงเทพแล้ว ข้อกฎหมายย่อยต่าง ๆ ที่ยังคงบังคับใช้เรื่อยมาไม่เปลี่ยนแปลงทุก 4 ปี ทั้งยังจะเพิ่มเติมรายละเอียดขึ้นเรื่อย ๆ อีกด้วย เพื่อให้ทันยุคสมัยและตามมาตรฐานในด้านของความปลอดภัย สุขลักษณะ และคุณภาพสิ่งแวดล้อม ทำให้ที่ดินบางแปลงแม้จะตั้งอยู่ในเขตผังสีที่สามารถพัฒนาโครงการใหญ่ ๆ ได้ แต่หากยังติดเงื่อนไขของข้อกฎหมายรองก็จะกลายเป็นข้อจำกัดของที่ดินแปลงนั้น ๆ อยู่ดีนั้นเองครับ

  • ตัวอย่าง โครงการคอนโด Mayfair Place Sukhumvit 50 และ MODIZ Sukhumvit 50 แนวถนนหลักของซอยสุขุมวิท 50 ที่สามารถพัฒนาเป็นโครงการคอนโด High-Rise ได้ ขณะที่ Niche MONO Sukhumvit 50 และ The BASE Sukhumvit 50 ในซอยย่อยกลับสามารถพัฒนาได้เพียงโครงการคอนโด Low-Rise เพราะติดเงื่อนไขเรื่องความกว้างถนนสาธารณะหน้าโครงการ เป็นต้น นั่นเองครับ

. . . . . . .

ผังเมืองกรุงเทพใหม่ จะส่งผลอย่างไรบ้างกับตลาดอสังหาฯ โดยเฉพาะคอนโดมิเนียม

          สิ่งที่ตัวกฎหมายผังเมืองกรุงเทพฉบับใหม่ปี 64 ปรับปรุงขึ้นจากผังเมืองกรุงเทพฉบับก่อน ๆ ก็คือ มีการร่างข้อกำหนดเรื่องมาตรการโอนสิทธิการพัฒนาให้ระหว่างกันของแปลงที่ดินคนละแห่ง คือ Transfer of Development Right หรือ TDR โดยที่ดินแปลงหนึ่งอาจเป็นที่ตั้งของอาคารที่ถูกขึ้นทะเบียนอนุรักษ์ที่ขนาดไม่ใหญ่มาก ห้ามรื้อถอนหรือพัฒนาอาคารอื่นแทนที่ แต่อยู่ในทำเลที่มีค่า FAR ที่สามารถพัฒนาโครงการที่ใหญ่กว่านี้ได้ ก็สามารถโอน TDR ให้กับที่ดินแปลงอื่นที่ไม่ติดเงื่อนไขตึกอนุรักษ์ และสามารถพัฒนาได้มากกว่า เมื่อที่ดินใหม่รับโอน TDR มาแล้วจะสามารถสร้างอาคารที่ขนาดใหญ่ขึ้นกว่าการพัฒนาตามข้อกำหนดเดิมของทำเลของตนเอง เช่น

ตัวอย่างที่ 1

  • ที่ดินแปลง A อาคารเก่าอนุรักษ์บนเขตที่ดิน FAR 4:1 แต่ตัวอาคารคำนวณแล้วมีพื้นที่เท่ากับ 2:1 จึงยังเหลือสิทธิอยู่ 2:1
  • ที่ดินแปลง B อยู่ในเขตที่ดิน FAR : 7:1 รับโอนสิทธิ TDR จากแปลง A ทำให้สามารถพัฒนาได้อีกเท่ากับ 9:1 เป็นต้น

ตัวอย่างที่ 2

  • ที่ดินแปลง A เป็นแปลงเกษตรกรรม มี FAR 1:1 โดยมีอาคารบางส่วนและใช้สิทธิพัฒนาไปครึ่งหนึ่งเหลือ 0.5:1 แล้วโอนขาย TDR ให้กับที่ดินในเขตสีอื่นนำไปพัฒนาอาคารเพิ่มได้ แม้ว่าจะอยู่ในเขต FAR 1:1 แต่สิทธิ TDR ที่โอนให้แปลงอื่นไปแล้ว แปลงที่ดิน A ก็จะไม่สามารถพัฒนาอาคารอะไรได้อีกเพราะจะเกินสิทธิ 0.5:1 ที่เหลืออยู่และกำลังใช้สิทธิอยู่นั่นเอง

ผังเมืองใหม่ อาจกำหนดให้อาคารอนุรักษณ์ย่านเมืองเก่าโอนสิทธิการพัฒนาส่วนเกินให้ที่ดินอื่นได้

          แต่ทั้งนี้ทั้งนั้นแปลงที่ดินหรือโครงการที่จะรับโอนสิทธิสิทธิการพัฒนานั้น จะต้องเข้าหลักเกณฑ์การให้เพิ่ม FAR พิเศษ หรือ FAR Bonus ตามเงื่อนไขของผังเมืองกรุงเทพด้วย เช่น ใกล้ระยะ 500 จากสถานีรถไฟฟ้า เป็นต้น ไม่ใช่ว่าแปลงที่ดินที่ไหนก็ได้จะซื้อขายสิทธิกันไปมาครับ โดยนอกจากตัวอย่างที่นิวบ์กล่าวมาในร่างผังเมืองกรุงเทพใหม่เองยังรายละเอียดเกี่ยวกับการโอนสิทธิการพัฒนาอีกมากมาย ซึ่งรายละเอียดยังมีการเปลี่ยนแปลงได้อีก หากผังเมืองกรุงเทพใหม่ประกาศใช้แล้วนิวบ์อาจจะมาอธิบายเพิ่มเติมในเนื้อหาต่าง ๆ ข้องบทเพิ่มเติมในส่วนนี้อีกครั้งนะครับ

. . . . . . .

สรุปผังเมืองกรุงเทพใหม่กับอสังหาฯ คอนโดกรุงเทพฯ

          ในมุมมองของนิวบ์แล้ว การที่โครงการคอนโดมิเนียมจะมีการพัฒนาขึ้นได้ล้วนขึ้นอยู่กับปัจจัยด้านอื่น ๆ ประกอบด้วยทั้งความต้องการซื้อ (Demand) สภาวะเศรษฐกิจอสังหาฯ ในช่วงนั้น และขอบเขตข้ออนุญาตของกฎหมายฉบับย่อยที่นอกเหนือไปจากผังเมืองกรุงเทพ อย่างกฎหมายควบคุมอาคาร ข้อกำหนดควบคุมความสูง รวมถึงข้อกำหนดพิเศษของแต่ละทำเล ส่วนในเรื่องของการโอนสิทธิการพัฒนาก็ขึ้นอยู่กับสภาวะเศรษฐกิจอสังหาฯ ในขณะนั้นด้วยเช่นกัน เพราะหากพัฒนาอาคารขึ้นมาใหญ่โตแต่ปล่อยเช่าหรือขายไม่ได้ ก็อาจจะไม่เอื้อประโยชน์เท่าที่ควร เนื่องจากโดยหลักแล้วผังเมืองกรุงเทพเป็นเพียงแนวทางการพัฒนาอย่างคร่าว ๆ เท่านั้น และต้องใช้อ้างอิงประกอบกับกฎหมายฉบับอื่น ๆ และปัจจัยในขณะนั้นประกอบการวางแผนพัฒนาโครงการด้วยนั่นเอง

. . . . . . .

          เป็นอย่างไรกันบ้างครับกับเนื้อหาสาระดี ๆ เกี่ยวกับผังเมืองกรุงเทพใหม่ ที่นิวบ์นำเนื้อหาสำคัญบางส่วนมาฝากเพื่อน ๆ ผู้อ่านกันในวันนี้ หากสนใจเพิ่มเติมเกี่ยวกับข้อกฎหมายผังเมืองกรุงเทพ ฉบับร่างใหม่ หรือฉบับย้อนหลังต่าง ๆ ก็สามารถเข้าไปอ่านได้ทางเว็บไซต์ของสำนักผังเมืองกรุงเทพ หากชื่นชอบเนื้อหาสาระที่คอนโดนิวบ์นำมาฝาก ก็สามารถติดตามพวกเราได้ตามช่องทางต่าง ๆ แล้วมาพบกับเนื้อหาสาระเกี่ยวกับการซื้อคอนโดและการลงทุนด้านอสังหาฯ คอนโดดี ๆ ได้ใหม่กับ CondoNewb นะครับ

Written by NewbTay