logo

          แม้ว่าก่อนหน้านี้จะมีการออกมาแถลงยุติการพัฒนาโครงการ และประกาศขายแปลงที่ดินโครงการคอนโดใหญ่จำนวน 5 ทำเลเด่น ของทางผู้พัฒนาอสังหาริมทรัพย์ชื่อดังอย่างพฤกษา จากปัจจัยทั้งทางเศรษฐกิจขาลงของตลาดคอนโดมิเนียมที่ชะลอตัวสะสมมาหลายปี บวกกับสถานการณ์อย่าง COVID-19 ที่ดึงให้กำลังซื้อหลาย ๆ ภาคส่วนหดหายโดยเฉพาะกำลังซื้อจากต่างชาติ จึงทำให้ทางพฤกษาตัดสินใจชะลอโครงการใหญ่เหล่านี้ และเลือกที่จะประกาศขายทิ้งแปลงที่ดินที่ได้ลงทุนซื้อมาแล้วเพื่อถือเงินสดในภาวะที่ตลาดคอนโดซบเซา

          แต่ล่าสุดก็มีการพิจารณาใหม่ถึงทำเลศักยภาพแปลงที่ดินเหล่านี้ และได้ชะลอการประกาศขายแปลงที่ดินหลายทำเลเพื่อรอประเมินสถานการณ์ตลาดอสังหาฯ ใหม่อีกครั้ง สำหรับบางโครงการของพฤกษาเองก็ถึงขั้นนำมาปัดฝุ่นเตรียมที่จะพัฒนาใหม่อีกครั้งด้วย อาจเป็นเพราะว่าทำเลเหล่านี้ก็ล้วนแต่เป็นทำเลโครงการศักยภาพ มีความอุดมสมบูรณ์โดยรอบ และยังมีทางเลือกในการพัฒนาโครงการได้อย่างหลากหลาย ทำให้ยากที่จะตัดใจขายทิ้งไปได้ง่าย ๆ นั่นเอง

          ในบทความวิเคราะห์อสังหาฯ คอนโดในวันนี้ คอนโดนิวบ์จะขอเลือกหนึ่งใน 5 ทำเลเด็ดของพฤกษามาวิเคราะห์ถึงศักยภาพในการพัฒนานั้นว่า ทำเลใจกลางเมืองทำไมยังมีศักยภาพในการพัฒนาต่อ หากพฤกษาเลือกที่จะเก็บแปลงที่ดินไว้ต่อ และเตรียมที่จะพัฒนาโครงการใหม่อีกครั้งนั่นเอง หากพร้อมแล้วเราไปเริ่มกันเลยครับ

. . . . . .

วิเคราะห์แปลงที่ดินโครงการ Chapter Silom

          หนึ่งในแปลงที่ดิน 5 ทำเลเด่นของพฤกษาที่(เคย)ประกาศขายทอดตลาดพร้อมชะลอโครงการที่นิวบ์เลือกนำมาวิเคราะห์ในครั้งนี้ น่าจะเรียกได้ว่าเป็นแปลงที่ดินทำเลที่น่าจะมีศักยภาพสูงสุดในบรรดาแปลงที่ดินทั้งหมดในบทความนี้ ซึ่งก็คือที่ดินทำเลถนนสีลม ซึ่งเคยวางแผนไว้สำหรับโครงการ “แชปเตอร์สีลม” (Chapter Silom) ซึ่งจะเป็นโครงการ Mixed-Use แบบตึกสูง High-Rise 44 ชั้น บนแปลงที่ดินขนาด 3 ไร่เศษ ซึ่งข้อมูลในเบื้องต้นประกอบไปด้วย

  • โรงแรมจำนวน 317 ห้องพัก ที่ชั้น 9 – 20 และ ชั้น 22 – 23
  • คอนโดมิเนียม 294 ยูนิต ที่ชั้น 24 – 42
  • ที่จอดรถจำนวน 379 คัน (ยังไม่ได้คำนวณแบ่งส่วนระหว่างที่จอดสำหรับคอนโดกับโรงแรม)

          โดยตำแหน่งที่ตั้งของแปลงที่ดินโครงการจะอยู่ที่ถนนสีลม บริเวณตรงข้ามโรงพยาบาลเลิศสิน ใกล้สามแยกบางรักที่ถนนเจริญกรุง ในเขตบางรัก ใจกลางกรุงเทพฯ หรือตามพิกัดแผนที่บน Google Maps ที่ : 13.722827, 100.517318

ที่ดินพฤกษาทำเลดีใจกลางเมือง ถนนสีลม

ด้านหน้าแปลงที่ดินของพฤกษาฝั่งถนนสีลม ตรงข้ามโรงพยาบาลเลิศสิน

. . . . . . .

วิเคราะห์ลักษณะกายภาพของแปลงที่ดินทำเล Chapter Silom

          เริ่มต้นการวิเคราะห์ด้วยประเด็นของทำเลที่ตั้งโครงการ โดยจากที่ตั้งของโครงการ Chapter Silom อยู่บนถนนสีลมตอนปลาย ใกล้กับสามแยกบางรัก ซึ่งตัดกับถนนเจริญกรุง เขตบางรัก นับว่าเป็นแปลงที่ดินทำเลใจกลางเมืองของกรุงเทพฯ หนึ่งในพื้นที่ CBD (Central Business District) หรือย่านธุรกิจสำคัญของกรุงเทพฯ เลยทีเดียว ฉะนั้นโดยรอบที่ตั้งของแปลงที่ดินจึงรายล้อมไปด้วยธุรกิจและกิจการสำคัญ ๆ มากมาย ซึ่งนิวบ์จะขอยกยอดไปอธิบายในส่วนถัดไปนะครับ

รูปร่างและขนาดแปลงที่ดิน

          ขนาดของแปลงที่ดินของแผนโครงการ Chapter Silom นี้ มีรูปร่างเป็นทรงสี่เหลี่ยมผื่นผ้ากำลังพอดี โดยมีส่วนที่ตัดมุมโค้งเล็กน้อยเพื่อเป็นทางเลี้ยวเข้าถนนใต้ทางยกระดับทางพิเศษศรีรัช ส่วนขนาดของแปลงที่ดินมีพื้นที่ประมาณ 3 ไร่เศษ โดยจากแผนที่ในเว็บไซต์ของกรมที่ดิน จะเห็นว่าแปลงที่ดินสำหรับที่ตั้งของโครงการจะมาจากที่ดิน 2 แปลงรวมกัน โดยเมื่อคำนวณแล้วจะมีเนื้อที่เท่ากับ 3 – 0 – 12.2 ไร่ หรือ 3 ไร่ 12.2 ตารางวา นั่นเอง หรือหากคิดเป็นตารางเมตรก็จะเท่ากับ 4,848.8 ตารางเมตร นั่นเองครับ

รูปร่างแปลงที่ดินโครงการ Chapter Silom

ภาพรูปร่างจากระวางที่ดินของทำเลถนนสีลมแยกบางรัก ที่มาภาพ: กรมที่ดิน

การเดินทาง

          ในส่วนของปัจจัยด้านการเดินทางของทำเลที่วางแผนไว้ให้เป็นที่ตั้งของโครงการ Chapter Silom อยู่ในใจกลางเมืองย่าน CBD กรุงเทพฯ ดังนั้นในด้านการคมนาคมต่าง ๆ ค่อนข้างมีทางเลือกที่หลากหลาย หมดห่วงหมดกังวลเรื่องการสัญจรลำบากหรือห่างไกลบริการโดยรอบไปได้เยอะเลย โดยตัวเลือกการเดินทางของทำเลโครงการแชปเตอร์สีลมสามารถจำแนกได้ดังนี้

ระบบขนส่งสาธารณะ

          ทางเลือกการเดินทางในส่วนของขนส่งสาธารณะในทำเลบางรักคงจะไม่พ้นรถไฟฟ้า BTS สายสีลม หรือรถไฟฟ้าสายสีเขียวอ่อน โดยสถานีที่ใกลที่สุดมีถึง 2 สถานี ได้แก่

  • สถานี BTS สะพานตากสิน โดยอยู่ห่างจากที่ตั้งโครงการในระยะเดินเท้าประมาณ 525 เมตร ไปทางถนนเจริญกรุงที่เชิงสะพานตากสิน
  • สถานี BTS สุรศักดิ์ โดยอยู่ห่างจากที่ตั้งโครงการในระยะเดินเท้าประมาณ 840 เมตร ไปทางถนนสีลมก่อนจะเลี้ยวขวาผ่านทางถนนสุรศักดิ์ ไปยังตัวสถานีที่ถนนสาทร

โดยจากทั้งสองสถานีนี้สามารถเดินทางไปยังส่วนอื่น ๆ ของกรุงเทพฯ ได้ไม่ยากเลย เนื่องจากตัวโครงการอยู่ในใจกลางเมืองอยู่แล้วนั่นเอง

ถนนสายหลักและทางด่วน

          ด้วยที่ตั้งของโครงการอยู่บนถนนสีลมอยู่แล้ว จากแปลงที่ดินจึงสามารถเดินทางไปยังพื้นที่อื่น ๆ ผ่านถนนสีลมสายหลักเส้นนี้และเชื่อมต่อกับโครงข่ายถนนสายอื่น ๆ ในย่านใจกลางเมืองได้ไม่ยาก อย่างบริเวณแยกบางรักที่ตัดกับถนนเจริญกรุงสำหรับเดินทางไปตามย่านเมืองเก่าแหล่งไลฟ์สไตล์ริมแม่น้ำเจ้าพระยา หรือมุ่งตามถนนสีลมไปยังแยกสีลม-นราธิวาส ที่ถนนนราธิวาส หรือแยกศาลาแดงที่ถนนพระรามที่ 4 ย่านอาคารสำนักงานแหล่งงานต่าง ๆ หรือจะผ่านเข้าถนนสุรศักดิ์ซึ่งผ่านไปยังถนนสาทรเพื่อข้ามสะพานตากสินไปยังฝั่งธนบุรีก็ได้เช่นเดียวกัน

          นอกจากนี้ยังมีทางยกระดับของทางพิเศษศรีรัชผ่านด้านข้างแปลงที่ดิน ซึ่งสามารถใช้จุดขึ้นทางด่วนฝั่งมุ่งหน้าพระรามที่ 6 และบางซื่อทางทิศเหนือได้ โดยใช้ถนนใต้ทางยกระดับด้านข้างโครงการ ซึ่งเลี้ยวซ้ายจากถนนสีลมที่มุมแปลงที่ดิน ในขณะที่ทางลงจากฝั่งทิศเหนือจะเชื่อมกับถนนสีลมพอดี ส่วนฝั่งมุ่งหน้าทิศใต้ทั้งจุดขึ้นและจุดลงทางด่วน จะต้องไปขึ้นที่ถนนเจริญราษฎร์ ผ่านถนนสุรศักดิ์และแยกถนนสาทรก่อนนั่นเอง

สถานที่สำคัญใกล้เคียงโดยรอบ

          เนื่องจากที่ตั้งของแปลงที่ดินเป็นทำเลใจกลางเมืองย่าน CBD จึงรายล้อมไปด้วยสถานที่สำคัญ แหล่งบริการและสิ่งอำนวยความสะดวกมากมาย โดยสามารถจำแนกได้ตามหมวดต่าง ๆ ตามนี้เลยครับ

อาคารสำนักงาน แหล่งงาน และหน่วยงานสำคัญ

  • อาคาร Gems Tower | ประมาณ 220 เมตร
  • Jewelry Trade Center | ประมาณ 325 เมตร
  • TCDC ไบรษณีย์กลาง บางรัก | ประมาณ 630 เมตร
  • CAT Tower (กสท.) | ประมาณ 923 เมตร
  • AIA (สำนักงาน ถนนเดโช) | ประมาณ 1.15 กิโลเมตร
  • ย่านสำนักงานถนนสีลมตอนต้น (แยกศาลาแดง – แยกสีลม-นราธิวาส) | ประมาณ 1.30 กิโลเมตร
  • ศาลแพ่งกรุงเทพใต้ | ประมาณ 1.53 กิโลเมตร
  • ย่านสำนักงานแยกสาทร-นราธิวาส | ประมาณ 1.80 กิโลเมตร

ห้างสรรพสินค้า ตลาด และซุปเปอร์มาร์เก็ต

  • Tops Market Central Silom Tower | ประมาณ 340 เมตร
  • Robinson บางรัก | ประมาณ 400 เมตร
  • River City Bangkok | ประมาณ 1.17 กิโลเมตร
  • Silom Complex | ประมาณ 2 กิโลเมตร
  • ICONSIAM (ทางถนน) | ประมาณ 3.4 กิโลเมตร

โรงแรม และสถานที่ท่องเที่ยว

  • Lebua at State Tower | ตรงข้ามโครงการ
  • Shangri-La Hotel Bangkok | ประมาณ 400 เมตร
  • Mandarin Oriental Bangkok | ประมาณ 770 เมตร
  • Warehouse 30 | ประมาณ 986 เมตร
  • ย่านถนนเยาวราชและถนนเจริญกรุงตอนต้น | ประมาณ 2.2 กิโลเมตร
  • Asiatique The Riverfront | ประมาณ 3.3 กิโลเมตร

โรงเรียนและสถานศึกษา

  • โรงเรียนอัสสัมชัญ บางรัก | ประมาณ 200 เมตร
  • โรงเรียนกรุงเทพคริสเตียน | ประมาณ 860 เมตร
  • โรงเรียนกุหลาบวิทยา | ประมาณ 1.4 กิโลเมตร
  • Shrewsbury International School | ประมาณ 2.45 กิโลเมตร
  • โรงเรียนเซนต์โยเซฟคอนเวนต์ | ประมาณ 2.7 กิโลเมตร

โรงพยาบาล และหน่วยงานฉุกเฉิน

  • โรงพยาบาลเลิศสิน | ตรงข้ามโครงการ
  • สถานีตำรวจยานนาวา | ประมาณ 545 เมตร
  • โรงพยาบาลกรุงเทพคริสเตียน | ประมาณ 1.63 กิโลเมตร
  • โรงพยาบาลเซนต์หลุยส์ | ประมาณ 2.45 กิโลเมตร (ทางถนน)
  • โรงพยาบาล BNH | ประมาณ 2.5 กิโลเมตร
  • โรงพยาบาลจุฬาลงกรณ์ | ประมาณ 2.55 กิโลเมตร

          จากรายชื่อสถานที่ต่าง ๆ ในเบื้องต้น แปลงที่ดินทำเลที่ตั้งโครงการของพฤกษาก็นับว่ามีความอุดมสมบรณ์มากทำเลหนึ่งเลยทีเดียว อีกทั้งหลาย ๆ สถานที่ก็ยังอยู่นระยะเดินถึงได้ไม่เกิน 1 กิโลเมตร แต่สำหรับบางแห่งหากใช้วิธีขับรถยนต์ก็อาจจะต้องอ้อมตามเส้นทางจราจรพอสมควร ทำให้รู้สึกว่าอยู่ไกลกว่าที่ควรจะเป็นได้นั่นเอง

. . . . . . .

วิเคราะห์ข้อกำหนดทางผังเมือง

          อย่างที่ทราบไปแล้วในเบื้องต้นว่า พื้นที่เขตบางรักถือเป็นย่าน CBD ใจกลางกรุงเทพฯ ศูนย์กลางแหล่งงานด้านธุรกิจสำคัญ ๆ และยังมีแหล่งท่องเที่ยวไลฟ์สไตล์ผสมผสานในตัว ตามข้อกำหนดผังเมืองฉบับปัจจุบัน พ.ศ.2556 ได้กำหนดให้พื้นที่เขตบางรักทั้งหมดอยู่ในโซนพื้นที่สีแดง (พ.5) สำหรับพาณิชยกรรม โดยมีค่า FAR (Floor Area Ratio) เท่ากับ 10:1 หมายความว่า สามารถพัฒนาอาคารได้ 10 เท่าของแปลงที่ดิน

เท่ากับ

  • แปลงที่ดินประมาณ 3 ไร่ ขนาด 4,848.8 ตารางเมตร จะสามารถสร้างอาคารได้ (4,848.8 x 10) = 48,488 ตารางเมตร เลยทีเดียว หากออกแบบให้มีพื้นที่ใช้สอยต่อชั้นประมาณชั้นละ 1,000 ตารางเมตร อาจจะได้อาคารที่สูงถึง 48 ชั้นเลยนั้นเอง ซึ่งจะทำให้มีจุดแข็งในส่วนของการมองเห็นวิวแม่น้ำเจ้าพระยาอีกด้วย

*ทั้งนี้ทั้งนั้นเป็นการคำนวณอย่างคร่าว ๆ โดยยังไม่ได้ใช้ข้อกำหนดในด้านการออกแบบปละรูปทรงอาคารประกอบการพิจารณานะครับ

          ในขณะที่เนื้อหาในร่างผังเมืองฉบับใหม่ที่เตรียมจะประกาศใช้ในปีหน้า 2564 พื้นที่เขตบางรักจะยังคงอยู่ในพื้นที่สีแดงสำหรับพาณิชยกรรม แต่แม้จะมีการปรับระดับจาก พ.5 เป็น พ.8 แต่ก็ยังได้รับสิทธิ FAR เท่ากับ 10:1 เหมือนเดิมอยู่ดี สิทธิการพัฒนาอาคารในเบื้องต้นจึงอาจยังไม่ได้เปลี่ยนแปลงมากนัก แต่ทว่าอาจจะต้องรอสังเกตในเงื่อนไขของการโอนกรรมสิทธิ์การพัฒนาหรือ TDR (Transfer of Development Right) ว่าทำเลโครงการที่อุดมสมบูรณ์ใจกลาง CBD จะได้สิทธิพิเศษในการก่อสร้างอาคารที่ใหญ่ขึ้นแค่ไหน ซึ่งนำสู่หัวข้อถัดไปนั่นเอง

ข้อกำหนดผังเมืองของเขตบางรักเป็นสีแดงเหมือนเดิม

แผนผังเมืองรวมกรุงเทพมหานคร ผังสีฉบับ พ.ศ.2556 (ซ้าย) และ ผังสีฉบับ พ.ศ.2564 ที่เตรียมประกาศใช้ (ขวา)

. . . . . . .

วิเคราะห์ศักยภาพตลาดอสังหาริมทรัพย์

          เมื่อสำรวจปัจจัยส่งเสริมการพัฒนาในเชิงกายภาพทั่วไปกันไปแล้ว เรามาดูในส่วนของเนื้อหาทางเศรษฐกิจของภาคตลาดอสังหาริมทรัพย์ของทำเล CBD อย่างย่านสีลม-เจริญกรุงกันบ้าง ถึงศักยภาพในการพัฒนาโครงการในแปลงที่ดินทำเลใจกลางเมืองอย่างเขตบางรัก โดยสามารถแบ่งการพิจารณาเป็นหมวดต่าง ๆ ตามนี้ ได้แก่

ต้นทุนด้านราคาที่ดิน

          ในด้านต้นทุนของราคาที่ดินทำเลถนนสีลม จากราคาประเมินที่ดินล่าสุดของกรมธนารักษ์สำหรับใช้อ้างอิงในปี 2563 ว่า ที่ดินตามแนวถนนสีลมเขตบางรักจะมี ราคาประเมินราชการอยู่ที่ ตารางวาละ 750,000 บาท ถึง 1,000,000 บาท หรือตารางเมตรละ 187,500 – 250,000 บาท ซึ่งหมายความว่าในส่วนของราคาที่ซื้อขาย(หรือราคาตั้งขาย)ของละแวกนี้จะเรียกสูงกว่านี้ ทำให้เป็นต้นทุนในการตั้งราคาขายสุทธิที่เพิ่มขึ้น

          โดยจากเนื้อหาข่าวแจ้งไว้ว่าต้นทุนราคาที่ดินมีมูลค่าสูง 1,800 – 2,000 ล้านบาท หากคำนวณแบบคร่าว ๆ แล้วจะมีราคาตกราว ๆ ตารางวาละ 1.48 – 1.65 ล้านบาท หรือ ประมาณ 371,xxx – 412,xxx บาท ต่อ ตารางเมตร เลยทีเดียว ทำให้หากเป็นราคาตั้งขายแบบบวกกำไรที่ 30% จะตกตารางเมตรละ 482,xxx – 535,xxx บาท ดังนั้นหากราคาคอนโดมิเนียมห้องเริ่มต้นราว ๆ 26 ตารางเมตร จะมีราคาเริ่มต้นไม่ต่ำกว่า 10 ล้านบาท เลยทีเดียว ซึ่งเมื่อพิจารณาแล้วราคาอาจสูงกว่าโครงการโดยรอบอยู่มาก โดยสามารถเปรียบเทียบได้จาก

คอนโดมิเนียมใกล้เคียง

          เมื่อเปรียบเทียบโครงการคอนโดมิเนียมใกล้เคียงอื่น ๆ ในกลุ่ม Segment คอนโด ระดับ Luxury ถึง Super Luxury ที่มีราคาต่อตารางเมตรไม่ต่ำกว่า 200,000 - 300,000 บาท ขึ้นไป ซึ่งเมื่อเมื่อพิจารณาแล้วนับว่าเป็นโครงการคู่แข่งที่มีศักยภาพสูงไม่แพ้กัน ทั้งทำเลโครงการในย่าน CBD เหมือนกัน ทางเข้าโครงการติดถนนหลัก แต่บางโครงการอาจจะได้เปรียบตรงที่ใกล้สถานีรถไฟฟ้ามากกว่า โดยจะประกอบไปด้วยโครงการเหล่านี้ ได้แก่

The Lofts Silom โดย Raimon Land

The LOFTS Silom (เดอะ ลอฟท์ สีลม) โดย Raimon Land 
  • สถานะ : ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมอยู่ ปี 2563
  • จำนวนยูนิตทั้งโครงการ : 268 ยูนิต
  • ขนาดห้องเริ่มต้น : 32 ตารางเมตรขึ้นไป
  • ราคาเริ่มต้น : 9.65 ล้านบาท หรือ ประมาณ 300,000 บาท ต่อ ตารางเมตร
  • จุดแข็งโครงการ : ยูนิตสไตล์ Loft เพดานสูง, เพียง 410 เมตรจาก BTS สุรศักดิ์

ANIL Sathorn 12 โดย Grand Unity

ANIL สาทร 12 (อนิล สาทร 12) โดย Grand Unity 
  • สถานะ : Presale กำลังก่อสร้าง
  • จำนวนยูนิตทั้งโครงการ : 222 ยูนิต
  • ขนาดห้องเริ่มต้น : 45.5 – 46 ตารางเมตรขึ้นไป
  • ราคาเริ่มต้น : 12 ล้านบาท หรือ 266,xxx บาท ต่อ ตารางเมตร (ราคาเปิดตัว)
  • จุดแข็งโครงการ : ติดสถานี BTS ศึกษาวิทยา, นำ Smart Home และเทคโนโลยีมาใช่ในโครงการ

โครงการ The Bangkok Sathorn โดย L&H

The BANGKOK Sathorn โดย Land and Houses 
  • สถานะ : ก่อสร้างแล้วเสร็จพร้อมอยู่ ปี 2560
  • จำนวนยูนิตทั้งโครงการ : 468 ยูนิต
  • ขนาดห้องเริ่มต้น : 59 ตารางเมตรขึ้นไป
  • ราคาเริ่มต้น : 16 ล้านบาท หรือ 271,xxx บาท ต่อ ตารางเมตร
  • จุดแข็งโครงการ : ใกล้สถานี BTS สุรศักดิ์ และจุดขึ้นลงทางด่วน

          ซึ่งจะเห็นได้ว่าโครงการในระดับ Segment เดียวกัน ต่างก็มีจุดแข็งที่ท้าทายอยู่ไม่น้อย โดยเฉพาะตำแหน่งโครงการต่าง ๆ สามารถเข้าถึงสถานี BTS ได้สะดวกกว่า หรือมีแนวคิดโครงการที่โดดเด่นไม่ซ้ำใคร ทำให้หากพฤกษาตั้งใจจะพัฒนาโครงการขึ้นเพื่อขาย เมื่อพิจารณาต้นทุนแปลงที่ดินประกอบด้วยแล้วก็เป็นความท้าทายอย่างมากที่จะจัดสรรโครงการที่สามารถตั้งราคาขายที่ทำกำไรได้ และยังไม่ด้อยไปกว่าโครงการคู่แข่งอื่น ๆ ใกล้เคียง เพราะจากต้นแบบโครงการ Chapter Silom ในเบื้องต้นที่วางแผนให้เป็นโครงการแบบผสมหรือ Mixed-Use โดยแบ่งพื้นที่อาคารครึ่งหนึ่งเพื่อเป็นพื้นที่เชิงพาณิชย์สำหรับโรงแรม ก็นับว่าเป็นมาตรการรองรับและกระจายความเสี่ยงเพื่อเป็นช่องทางรายได้ให้กับโครงการ เสริมกับส่วนที่ขายเป็นคอนโดมิเนียม Freehold และยังรองรับกับความเป็นย่านไลฟ์สไตล์แนวถนนเจริญกรุงและริมแม่น้ำเจ้าพระยาอีกด้วยนั่นเอง

          ส่วนประเภทการพัฒนารูปแบบอื่นอย่างสำนักงาน และพื้นที่ค้าปลีกอย่างศูนย์การค้า อาจจะยังไม่เหมาะกับแปลงที่ดินทำเลนี้เท่าไหร่นัก เนื่องจากเงื่อนไขในปัจจุบันของอาคารสำนักงานหรือศูนย์การค้าจะต้องอยู่ใกล้สถานีรถไฟฟ้าไม่ไกลเกิน 200 เมตร ไม่เช่นนั้นจะแข่งขันกับโครงการคู่แข่งใกล้เคียงที่เป็นสำนักงานและศูนย์การค้าติดสถานี BTS ได้ลำบากเอามาก ๆ เลยนั่นเอง 

. . . . . . .

ทำเลโครงการของพฤกษา ใจกลางเมืองยังมีศักยภาพไปต่อได้

แปลงที่ดินว่างเปล่าทำเลถนนสีลมของพฤกษาจากมุมสูง ซึ่งเคยมีแผนจะพัฒนาโครงการ Chapter Silom

เหตุที่ตัดสินใจยุติโครงการ เพราะกำลังซื้อหดหาย

          ด้วยผลกระทบจากภาวะเศรษฐกิจอสังหาฯ ขาลง บวกกับสถานการณ์ COVID-19 ทำให้ทางพฤกษาตัดสินใจชะลอตัวโครงการในทำเลนี้ ร่วมกับโครงการในทำเลอื่น ๆ ทั้งด้วย Supply คอนโดมิเนียมในทำเลของโครงการ ในระดับ Segment และราคาใกล้เคียงกันหรือถูกกว่าที่เพิ่งก่อสร้างเสร็จพร้อมอยู่ หรือโครงการที่เปิดตัวไปก่อนหน้าก็มีจำนวนมากอยู่แล้ว อีกทั้งกำลังซื้อต่างชาติที่หดหายไปจำนวนมาก จึงตัดใจชะลอโครงการออกไปรวมถึงประกาศขายที่ดินเพื่อเก็บเงินทุนไว้ก่อนในภาวะเศรษฐกิจแบบนี้

          แต่ด้วยต้นทุนราคาซื้อที่ดินที่สูงมากอยู่แล้ว แม้จะประกาศขายก็ยากที่จะหาผู้ซื้อต่อในระยะเวลาอันรวดเร็ว จึงทำให้มีการปรับแผนใหม่โดยการเก็บที่ดินเอาไว้ก่อน เพื่อรอจังหวะการพัฒนาที่เหมาะสม และอาจมีการปรับเปลี่ยนรูปแบบโครงการขึ้นใหม่ เพื่อให้รองรับกับสภาวะตลาดอสังหาริมทรัพย์ที่เปลี่ยนไป และ Supply คอนโดมือหนึ่งในทำเลลดจำนวนลงบ้างแล้วนั่นเอง

. . . . . . .

          เป็นอย่างไรกันบ้างครับกับการวิเคราะห์แปลงที่ดินที่ตั้งโครงการใหญ่บนทำเลศักยภาพใจกลางย่าน CBD กรุงเทพฯ ที่พฤกษาเคยจะตัดสินใจขายทอดตลาดเพื่อถือเงินสดช่วงเศรษฐกิจขาลง แต่ยังเปลี่ยนใจเก็บไว้เพื่อรอจังหวะที่เหมาะสมที่จะพัฒนาโครงการขึ้นมาขายต่อ เพราะเป็นทำเลที่หาที่ไหนไม่ได้อีกแล้ว อีกทั้งทรัพย์อย่างที่ดินมีจำกัดยิ่งกว่าบ้านและคอนโดด้วย หากยังไปต่อไหวก็สามารถเก็บที่ดินไว้พัฒนาต่อในช่วงเวลาที่เหมาะสมได้นั่นเอง หากชื่นชอบเนื้อหาสาระความรู้คอนโดที่คอนโดนิวบ์นำมาฝากกัน ก็สามารถติดตามบทความอื่น ๆ ของพวกเราได้ทางเว็บไซต์ข่าวสารอสังหาฯ และการลงทุนคอนโดของ CondoNewb ได้เลยครับ

Written by NewbTay