logo

Airbnb กับอสังหาฯไทย ปัญหาด้านกฎหมายและสิทธิที่ยังต้องหาทางแก้ไขและตั้งข้อตกลง นิวบ์เชื่อว่า ผู้อ่านหลายๆท่านน่าจะเคยไปเที่ยวพักผ่อนตามสถานที่ต่างๆโดยการจองที่พักผ่านแอพพลิเคชั่นอย่าง Airbnb กันมาแล้วไม่มากก็น้อย แต่เคยสงสัยกันบ้างไหมว่าจริงๆแล้วการให้บริการที่พักผ่าน Airbnb ถูกต้องตามกฎหมายหรือไม่ สามารถทำได้แค่ไหนกัน

  • ทำได้หรือไม่ และได้แค่ไหน ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขแต่ละสถานที่
  • คอนโดเช่ารายวันยังทำไม่ได้ หากกฎหมายยังไม่อนุญาต
  • คู่กรณีไม่ได้มีแค่ธุรกิจโรงแรม แต่กระทบลูกบ้านระยะยาวด้วยเช่นกัน
  • สิทธิพึ่งมีในการหาประโยชน์จากสินทรัพย์ ควรอยู่บนพื้นฐานของความรับผิดชอบ

? สำหรับใครที่ยังไม่รู้จัก Airbnb ?

 Airbnb คือ ธุรกิจออนไลน์ที่เป็นสื่อกลางให้เจ้าของบ้านหรือที่พักเสนอห้องพักแก่ผู้สนใจได้โดยตรง ไม่ว่าจะเป็นห้องพักเล็กๆในบ้าน ยูนิตพักอาศัยในอาคารชุด ไปจนถึงบ้านทั้งหลัง ซึ่งนักท่องเที่ยวก็จะได้ที่พักในราคาถูกกว่าโรงแรมทั่วๆไปแถมได้ที่พักทำเลดี เดินทางง่าย ไม่ไกลจากสถานที่ท่องเที่ยวสำคัญๆ ส่วนมุมเจ้าของบ้านหรือที่พักก็เหมือนเป็นช่องทางหารายได้เสริมจากสินทรัพย์ที่ตนมีไปในตัว Win-Win กันทั้งสองฝ่าย

          เพราะการลงที่พักผ่าน Airbnb มีค่าใช้จ่ายที่ไม่สูงนัก เพียงจะหัก % ส่วนแบ่งจากค่าเช่าที่เจ้าของที่พักตั้งไว้ ประมาณ 6-12% แล้วแต่เงื่อนไขและกรณี โดยเริ่มครั้งแรกที่ San Francisco และปัจจุบันมีมากถึง 81,000 เมือง ใน 191 ประเทศทั่วโลก ด้วยจากที่เป็นแพลตฟอร์มที่สะดวกรวดเร็ว และสามารถสร้างรายได้เสริมให้แก่ผู้ถือครองอสังหาฯมากมาย การปล่อยเช่าระยะสั้นจึงเริ่มเป็นที่สนใจแก่นักลงทุนอสังหาริมทรัพย์ในระยะหลังๆมานี้อย่างคาดการณ์ได้ไม่ยาก

          แต่สิ่งที่เป็นประเด็นให้เกิดข้อถกเถียงในระยะหลังๆมานี้ ไม่ใช่เพียงแค่กรณีที่ธุรกิจโรงแรมต่างๆเสียรายได้จากยอดเข้าพักที่ลดลงอย่างที่เห็นกันตามสื่อใหญ่ต่างๆ ยังมีข้อพิพาทระหว่างผู้อยู่อาศัยและเพื่อนบ้านในอาคารโดยรอบหรือใกล้เคียงห้องพักที่ปล่อยเช่ารายวันหรือรายสัปดาห์ผ่าน Airbnb นี้ ไม่ว่าจะเป็นกรณีส่งเสียงดังรบกวนยามวิการณ์ หรือการใช้พื้นที่ส่วนกลางในอาคารอย่างไม่มีระเบียบหรือขาดความรับผิดชอบ

          อย่างไรก็ตาม แม้เหตุผู้เข้าพักที่มีพฤติกรรมไม่พึงประสงค์จะสามารถป้องกันได้ตั้งแต่ต้นผ่านระบบการให้คะแนนผ่าน Airbnb ก็ตาม แม้ผู้เข้าพักจะมีมารยาทที่ดีต่อชุมชนท้องถิ่น การเปิดที่พักผ่าน Airbnb ยังไม่เป็นที่รองรับและอนุญาตอย่างชัดเจนตามกฎหมายในหลายๆเมืองของหลายๆประเทศ ซึ่งมักจะเกิดขึ้นตามเมืองท่องเที่ยวสำคัญๆก็เริ่มทยอยร่างและออกกฎหมายควบความการให้บริการที่พักแบบนี้กันบ้างแล้วครับ

ทำได้หรือไม่ และได้แค่ไหน ขึ้นอยู่กับเงื่อนไขแต่ละสถานที่

          ในแต่ละเมืองแต่ละประเทศเองก็มีการออกมาตรการควบคุมการปล่อยเช่าระยะสั้นผ่าน Airbnb แตกต่างกันไป โดยใน San Francisco เมืองต้นกำเนิดธุรกิจนี้ ได้ตั้งข้อกำหนดว่าห้องที่จะปล่อยเช่าระยะสั้นได้ต้องเป็นที่พักอาศัยหลักของเจ้าของ และสามารถปล่อยเช่าได้ไม่เกิน 90 วันต่อปี โดยเจ้าของบ้านหรือที่พักต้องทำการขึ้นทะเบียนกับเทศบาลเมืองด้วย อย่างไรก็ตามก็ยังไม่ได้รับความร่วมมือจากบรรดาเจ้าของที่พักต่างๆมากนัก

          ขณะที่เมืองในทวีปยุโรปที่กำลังประสบปัญหาภาวะที่อยู่อาศัยราคาแพงและไม่เพียงพอ ก็ออกมาตรการควบคุมคุณสมบัติของผู้ปล่อยเช่า ประเภทและจำนวนของที่พักอาศัยที่สามารถปล่อยเช่าระยะสั้นผ่าน Airbnb ได้ โดยมักจะบังคับให้ปล่อยเช่าได้เฉพาะที่อยู่อาศัยหลักของเจ้าของสถานที่ และจำนวนวันปล่อยเช่าสูงสุดไม่เกิน 90 – 120 วันต่อปี เงื่อนไขแตกต่างกันตามแต่ละเขตในแต่ละเมือง เพื่อป้องกันการถือครองอสังหาริมทรัพย์โดยไม่พักอาศัยเองเพียงเพื่อหารายได้จากการปล่อยเช่าระยะสั้นนี้ ทั้งเพื่อปกป้องธรุกิจโรงแรมและเอื้อเฟื้อสิทธิและการเข้าถึงที่อยู่อาศัยแก่ Real Demand ผู้ที่ต้องการใช้อยู่อาศัยระยะยาวจริงๆ โดยในเมือง Berlin ได้ตั้งค่าปรับสูงถึง 1 แสนยูโร! แก่ผู้ที่ฝ่าฝืนข้อกำหนด

          กลับกัน ในฝั่งของเอเชียอย่างประเทศ Singapore ได้ออกมาตรการห้ามการปล่อยเช่าที่พักอาศัยระยะสั้น โดยกำหนดระยะเวลาพักอาศัยขั้นต่ำ 3 – 6 เดือน ตามแต่ละประเภทที่พักอาศัย หรือในญี่ปุ่นก็ได้มีกี่ออกกฎหมาย Minpaku เพื่อรับมือกับปรากฎการณ์ที่เกิดขึ้น โดยที่พักที่จะปล่อยระสั้นสั้นได้ต้องผ่านการรับรองจากทางหน่วยงานผู้ดูแล และจะปล่อยเช่าได้ไม่เกิน 180 วันต่อปี

คอนโดเช่ารายวันยังทำไม่ได้ หากกฎหมายยังไม่อนุญาต

          กลับมาดู Airbnb ในไทย นับว่าจริงๆแล้วยังไม่มีข้อฎหมายที่ระบุหรือการรับรอง Airbnb ในไทย ชัดเจนนัก พูดอีกอย่างสั้นๆว่า Airbnb ในไทย ยัง “ไม่มีกฎหมาย” ทั้งในเชิง "อนุญาต" หรือ "ห้าม" ปล่อยเช่ารายวันหรือรายสัปดาห์ระบุไว้ตรงๆ แต่ก็มีข้อกฎหมายฉบับอื่นระบุบังคับการปล่อยเช่าระยะสั้น ซึ่งก็อาจจะนับว่าเป็นเงื่อนไขห้ามทางอ้อมก็ได้ โดยหากเป็นการปล่อยเช่าระยะสั้นตามอาคารขนาดเล็กอย่างบ้านพักอยู่อาศัยทั่วๆไป เช่น Homestay หรือ Guesthouse

  • กฎหมายภาษีโรงเรือนและที่ดิน(มาตรา 8) เจ้าของบ้านเพียงแต่ต้องคอยเสียภาษีจากรายได้ค่าเช่าตามที่ กฎหมายกำหนด และ
  • พ.ร.บ.ตรวจคนเข้าเมือง พ.ศ.2522(มาตรา 38) ในกรณีที่ผู้เข้าพักเป็นชาวต่างชาติ เจ้าของที่พักก็ต้องรายงานเจ้าหน้าพนักงานตรวจคนเข้าเมืองภายใน 24 ชม. นับจากเวลาเข้าพัก
  • หรืออาคารพักอาศัยขนาดใหญ่ที่มีห้องพักจำนวนมาก การปล่อยเช่าระยะสั้นรายวัน/รายสัปดาห์จำนวนเกิน 4 ห้อง ก็จะถูกจัดว่าเข้าข่ายกิจการโรงแรม และต้องขอใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม ตาม พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ.2547 และ กฎกระทรวงกําหนดประเภทและหลักเกณฑ์การประกอบธุรกิจโรงแรม พ.ศ.2551 โดย หากไม่มีใบอนุญาต ให้เข้าพักระยะสั้นได้ไม่เกิน 4 ห้อง และให้มีจำนวนผู้เข้าพักแบบดังกล่าวไม่เกิน 20 คน

          อย่างไรก็ตาม ข้อโต้แย้งที่เกิดขึ้นในไทยขณะนี้ ในอาคารชุดพักอาศัยประเภทคอนโดมิเนียมต่างๆ ซึ่งก็นับว่าเข้าข่ายอาคารพักอาศัยขนาดใหญ่และมีห้องพักจำนวนมากตามแต่ละขนาดของโครงการ หากผู้ถือกรรมสิทธิ์ห้องเกิน 4 ยูนิต ตัดสินใจจะปล่อยเช่าระยะสั้นเหมือนกัน อาคารชุดอาจถูกนับเข้าข่ายประกอบกิจการโรงแรมและถือว่าขัดต่อ พ.ร.บ.โรงแรม 2547 ได้ หรือนิติบุคคลอาคารชุดแต่ละโครงการได้ลงมติเห็นชอบร่วมกันว่าห้ามไม่ให้มีการปล่อยเช่าระยะสั้นเกิดขึ้น ผู้ถือกรรมสิทธิในอาคารนั้นๆก็จะปล่อยเช่าระยะสั้นไม่ได้เช่นกัน เว้นแต่จะมีข้อตกลงร่วมกันภายในโครงการให้สามารถปล่อยเช่าระยะสั้นได้ครับ

คู่กรณีไม่ได้มีแค่ธุรกิจโรงแรม แต่กระทบลูกบ้านระยะยาวด้วยเช่นกัน

          แม้ Airbnb ในไทย ตัวข้อกฎหมายที่เบรกการลงทุนปล่อยเช่ายูนิตคอนโดระยะสั้นผ่านแพลตฟอร์มอย่าง Airbnb โดยตรงมีเพียง พ.ร.บ.โรงแรม พ.ศ.2547 เท่านั้น ทำให้บ่อยครั้งจะด่วนสรุปกันว่าบรรดาธุรกิจโรงแรมต่างๆ เดือดร้อนจากยุคสมัยที่เปลี่ยนแปลง โดยมีเทคโนโลยีธุรกิจออนไลน์เข้ามามีบทบาทมากขึ้นในสังคม อีกทั้งการท่องเที่ยวแบบเข้าพักตามอพาร์ตเม้นหรือคอนโดก็เริ่มเป็นที่นิยมมากขึ้นในกลุ่มนักท่องเที่ยวรุ่นใหม่ ด้วยราคาที่ถูกกว่าและได้สัมผัสบรรยากาศแบบใกล้ชิดท้องถิ่นและไม่ได้เน้นบริการจากโรงแรมมากนัก

          อย่างไรก็ตาม หากมติของลูกบ้านผู้อยู่อาศัยและนิติบุคคลของคอนโดเห็นชอบร่วมกันไม่ให้มีการปล่อยเช่าระยะสั้นเกิดขึ้น ด้วยส่วนใหญ่จะกังวลในเรื่องของความปลอดภัยทั้งในชีวิตและทรัพย์สินจากคนแปลกหน้าที่เข้ามาในโครงการ อีกทั้งเรื่องการรักษาความสะอาดและทนุถนอมพื้นที่ส่วนกลางในคอนโด เพราะไม่ได้มีเจ้าหน้าที่คอนดูแลความสะอาดอยู่ตลอดเวลาแบบโรงแรม ทำให้ลูกบ้านหลายท่านอาจรู้สึกถูกเอารัดเอาเปรียบในเรื่องของค่าใช้จ่ายและสิทธิในการใช้พื้นที่ส่วนกลางอีกด้วย เจ้าของกรรมสิทธิคอนโดห้องนั้นๆก็ไม่สามารถปล่อยเช่าระยะสั้นได้

          ในคอนโดบางแห่งก็ได้มีการตั้งป้ายเตือนที่ทางเข้าอย่างชัดเจน ถึงกฎของโครงการนั้นๆที่ไม่อนุญาตให้มีการปล่อยเช่าระยะสั้นเกิดขึ้น โดยหากพบการฝ่าฝืนเจ้าของห้องอาจถูกฟ้องร้องและดำเนินคดีได้

NewbInsight-Airbnb-Banned-Sign

ภาพป้ายเตือนหน้าคอนโดแห่งหนึ่งที่ห้ามการปล่อยเช่าระยะสั้น หากพบการฝ่าฝืนจะถูกฟ้องร้องและดำเนินคดี

          ซึ่งพิจารณาแล้ว หากใครที่สนใจและตั้งใจจะลงทุนซื้อคอนโดเพื่อปล่อยเช่าระยะสั้นจริงๆ ควรเลือกโครงการที่หรืออนุญาตเรื่องการปล่อยเช่าระยะสั้นแบบรายวัน/รายสัปดาห์ได้น่าจะเป็นการดีที่สุด โดยโครงการตามเมืองท่องเที่ยวต่างๆซึ่งผู้ซื้อส่วนใหญ่ไม่ได้พักอาศัยประจำที่โครงการอยู่แล้ว ทางนิติอาจอนุญาตให้มีการปล่อยเช่าระยะสั้นได้ หรือในบางโครงการที่ออกแบบกั้นโซนสำหรับผู้อยู่อาศัยระยะยาวและโซนสำหรับลงทุนปล่อยเช่าระยะสั้น มีการแยกประตูทางเข้าล็อบบี้ แยกปล่องลิฟต์ และแยกพื้นที่ส่วนกลางชัดเจน เพื่อไม่ให้เกิดการรบกวนกันระหว่างผู้พักอาศัยระยะยาว และนักท่องเที่ยวครับ โดยโครงการดังกล่าวจะต้องมีใบอนุญาตประกอบกิจการโรงแรม ตามกำหนดใน พ.ร.บ.โรงแรม 2547 เนื่องจากยังไม่มีข้อกำหนดควบคุมที่ชัดเจนมากกว่านี้ในปัจจุบัน

          โดยบางโครงการในกรุงเทพฯ อย่าง Siamese Rama 9 และ Siamese Exclusive Ratchada ได้เสนอจุดขายที่แบ่งโซนอาคารที่เป็นยูนิตสำหรับผู้พักอาศัยถาวรระยะยาว และยูนิตสำหรับลงทุนปล่อยเช่า โดยอาจมีเงือนไขการคิดค่าธรรมเนียมบำรุงรักษาส่วนกลางที่แตกต่างกัน โดยลูกบ้านผู้อยู่อาศัยอาจจะเสียค่าส่วนกลางตามอัตราปกติที่ประมาณ 55 – 65 บาท ต่อ ตร.ม. ขณะที่ผู้ถือกรรมสิทธิ์ยูนิตในโซนสำหรับปล่อยเช่าอาจจะต้องเสียแพงกว่าที่ประมาณ 150 บาทขึ้นไป ต่อ ตร.ม. หรือตามเงื่อนไขของ Developer หรือนิติบุคคลครับ ซึ่งนอกจากจะนำมาบำรุงพื้นที่ส่วนกลาง ทางโครงการยังมีการแยกบริษัทที่ดูแลและบริหารพื้นที่โซนปล่อยเช่าระยะสั้นให้มีเจ้าหน้าที่คอยให้บริการและอำนวยความสะดวกต่างๆแก่ผู้เข้าพัก ไม่ต่างจากบริการระดับโรงแรม หรือสามารถเรียกได้อีกอย่างว่าเป็นโรงแรมที่ขายกรรมสิทธิ์ห้องพักให้ถือครองได้ครับ

          ทั้งนี้ด้วยระดับของบริการที่มีมากขึ้น อาจทำให้ยอดค่าใช้จ่ายที่เพิ่มต้นทุนค่าเข้าพักระยะสั้นต่อคืนสูงขึ้น ก็ขึ้นอยู่กับผู้ถือกรรมสิทธิ์ยูนิตคอนโดนั้นว่าจะคำนวณอัตราค่าห้องพักต่อคืนเท่าไหร หากที่โครงการมีทีมนิติคอยบริหารการคิดค่าที่พักเพื่อรับรองผลกำไรแก่ผู้ถือครองยูนิตคอนโด ก็อาจจะสบายใจไปได้ส่วนหนึ่งครับ แต่หากเจ้าของห้องต้องคำนวณตั้งราคาค่าเข้าพักเอง อาจต้องระวังไม่ให้ขาดทุนจากค่าใช้จ่ายเรื่องของค่าส่วนกลาง ค่าธรรมเนียมการปล่อยเช่าระยะสั้น และภาษีต่างๆ ไม่ให้ตนเองขาดทุน โดยไม่ให้ค่าห้องพักสูงจนขาดดุลกับโรงแรมในละแวกใกล้เคียงอีกด้วย ไม่งั้นการเก็บคอนโดไวลงทุนปล่อยเช่าระยะสั้นอาจเป็นการได้ไม่คุ้มเสีย

สิทธิพึ่งมีในการหาประโยชน์จากสินทรัพย์ ควรอยู่บนพื้นฐานของความรับผิดชอบ

          แน่นอนว่าผู้ถือครองห้องชุดคอนโดย่อมมีสิทธิในพื้นที่ห้องดังกล่าวอย่างไรก็ได้ ตราบใดที่ไม่ขัดกับเงื่อนไขร่วมกันกับนิติบุคคลและลูกบ้านท่านอื่นๆ โดยหากคอนโดมิเนียมโครงการนั้นอนุญาตให้สามารถปล่อยเช่าระยะสั้นได้ เจ้าของห้องสามารถป้องกันความขัดแย้งเบื้องด้นด้วยการคัดกรองผู้ที่จะเข้าพัก โดยอย่างยิ่ง Airbnb เองก็มีการบันทึกประวัติและเรื่องร้องเรียนระหว่างกันทั้งจากฝั่งนักท่องเที่ยวผู้หาที่พัก และเจ้าของบ้านผู้เปิดที่พักให้ โดยเลือกเปิดรับเฉพาะนักท่องเที่ยวที่ประวัติดี มีมารยาทต่อส่วนรวม เป็นต้น เพื่อการพักอาศัยร่วมกันได้โดยไม่สร้างความเดือดร้อนแก่เพื่อนบ้านในโครงการครับ

อ้างอิง:

______________________________

#NewbTay