logo

ONE BANGKOK โครงการ Mixed - use” (มิกซ์ยูส) คือ โครงการที่มีทั้งอสังหาริมทรัพย์เพื่อการอยู่อาศัย และอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมมาอยู่ในที่เดียวกัน เรียกได้ว่ามีหมดไม่ว่าจะเป็น สำนักงานออฟฟิศ, ศูนย์การค้า หรือโรงแรม ซึ่งโดยส่วนใหญ่แล้วทั้งหมดที่กล่าวมานี้จะอยู่รวมในอาคารชุด ถ้าให้นิวบ์ยกตัวอย่างโครงการ Mixed - use แบบที่ได้ยินแล้วต้องร้องอ๋อ ก็คงเป็น “ICONSIAM” โครงการ Mixed - use เปิดตัวอย่างยิ่งใหญ่ไปเมื่อปลายปี 2018 หรือจะเป็น "สิงห์ คอมเพล็กซ์" (SINGHA COMPLEX) อีกหนึ่งโครงการ Mixed - use ที่เปิดตัวในเวลาไล่เลี่ยกัน และน้องใหม่ที่กำลังจะเปิดตัวเร็ว ๆ นี้คือ “สามย่านมิตรทาวน์” โครงการ Mixed - use แถวสามย่านที่ชูจุดเด่นเปิดร้านค้าขายปลีก 24 ชั่วโมง 

สามย่านมิตรทาวน์  โครงการมิกซ์ยูสแถวสามย่าน

"สามย่านมิตรทาวน์” โครงการมิกซ์ยูสแถวสามย่านที่ชูจุดเด่นเปิดร้านค้าขายปลีก 24 ชั่วโมง

หลังจากเห็นตัวอย่าง เชื่อว่าหลายๆคนคงเห็นภาพมากขึ้นว่าโครงการ Mixed - use คืออะไร ซึ่งในความเป็นจริงแล้วนั้นกระแส Mixed - use ไม่ได้เพิ่งเข้ามาในประเทศไทย และก่อนหน้านี้ก็มีโครงการประเภทนี้อยู่บ้าง เพียงแต่กระแสของโครการ Mixed - use ในประเทศไทยนั้นเริ่มมาได้รับความสนใจจากคนทั่วไปตั้งแต่ปลายปี 2018 ที่ ICONSIAM เปิดตัว และลากยาวมาจนถึงปี 2019 ด้วยกระแสที่ค่อนข้างมาแรงนี้ บวกด้วยเหตุผลหลายๆอย่างที่นิวบ์จะจัดแจงให้ฟังต่อไปนี้เอง ที่ทำให้ Developer เจ้าใหญ่ ๆ ได้ให้ความสนใจและเลือกจะลงทุนกับโครงการ Mixed-use มากขึ้น  

ทำไมโครงการ Mixed - use เพิ่งมาปังในประเทศไทยปี 2019?

อย่างที่นิวบ์ได้บอกไปตอนต้นว่าโครงการ Mixed - use ปี 2019 นั้น ค่อนข้างจะได้รับความนิยมจาก Developer ซึ่งจริง ๆ แล้วมันไม่ได้ขึ้นอยู่กับกระแสแต่อย่างใด เพราะมีปัจจัยจากหลายๆส่วนที่ส่งผลกระทบต่อ ๆ กันมา เช่น

1. เมื่อที่ดินแพงขึ้น Developer ก็ต้องหาเงินเพิ่ม

หลัง ๆ มานี้ทุกคนคงเห็นข่าวอัพเดทเรื่องค่าที่ดินที่เพิ่มสูงขึ้นเรื่อย ๆ จากการพัฒนาระบบโครงสร้างพื้นฐานของรัฐบาล เช่นการก่อสร้างรถไฟฟ้าความเร็วสูงที่เริ่มขยับออกไปตามแถบปริมณฑลมากขึ้น ทำให้ประชาชนสามารถเดินทางเข้าและออกนอกเมืองได้สะดวกสบายและง่ายดายมากขึ้น ซึ่งส่งผลให้พฤติกรรมของผู้บริโภคเปลี่ยนตามไปด้วย ดังนั้นจะสร้างคอนโดมิเนียมอย่างเดียวก็คงไม่พอกิน ยิ่งเจอต้นทุนที่แพงขึ้นอย่างราคาที่ดินด้วยแล้ว ก็ทำให้เหล่า Developer ต้องปรับตัว หันมาทำโครงการที่สามารถเพิ่มรายได้อย่างโครงการประเภทมิกซ์ยูสที่สามารถสร้างผลตอบแทนได้สูงกว่า เพราะมีหมดไม่ว่าจะเป็นพื้นที่สำนักงาน, พื้นที่สำหรับค้าปลีก และที่อยู่อาศัย

นอกจากนี้โครงการ Mixed - use จะทำให้ Developer ได้ร่วมทุนกับนักลงทุนอื่นที่หลากหลาย ทำให้เกิดการร่วมทุนผนึกกำลังกันซึ่งจะทำให้ช่วยกระจายความเสี่ยงในการลงทุน ยกตัวอย่างเช่นในตอนนี้ค่ายมือถืออย่าง True และ AIS ก็เริ่มหันมาใช้พื้นที่ของมิกซ์ยูสของสามย่านมิตรทาวน์ในการเจาะตลาดคนรุ่นใหม่ โดย AIS หวังปั้นเป็น Mixed - use ทางด้านเทคโนโลยี และ True ก็หันมาจับอีโคซิสเต็มสตาร์ตอัพ หวังให้เป็นพื้นที่ในการคิดสร้างสรรค์งานเพื่อดันธุรกิจสตาร์ตอัพให้ไปถึงระดับยูนิคอร์น ซึ่งข้อดีของมันก็คือถ้าเจ๊งมาก็ไม่เจ็บมาก ลดการแข่งขันทางธุรกิจ ไม่แย่งลูกค้ากัน และสุดท้ายคือทำให้มีการเพิ่มเงินทุนสำหรับพัฒนาโครงการ

2. โครงการ Mixed - use เพิ่มคุณค่าให้ที่ดิน รัฐเลยให้การสนับสนุน

เนื่องจากโครงกร Mixed - use เป็นรวบรวมทุกสถานที่ที่จำเป็นต่อการใช้ชีวิตของคนเราไว้หมด ไม่ว่าจะเป็นออฟฟิศทำงาน ร้านค้าปลีก ไปจนถึงที่อยู่อาศัย ทำให้โครงการประเภทนี้สามารถตรึงผู้คนให้อยู่ในพื้นที่นั้นได้ตลอดวันตลอดเวลา เพราะเมื่อมีทุกอย่างครบ ก็ไม่จำเป็นต้องเดินทางไปไหน ซึ่งนั่นหมายความว่าพื้นที่นั้นจะมีการใช้ประโยชน์จากที่ดินแบบเต็มที่ เต็มรูปแบบ ตลอดเวลาทั้งกลางวันและกลางคืน พอที่ดินถูกใช้สอยแบบได้ประโยชน์สูงสุด รัฐก็อยากจะสนับสนุนและผลักดันโดยเฉพาะพื้นที่ที่มีขนส่งสาธารณะรายล้อม (เช่น รถไฟฟ้า/รถไฟฟ้าใต้ดิน) จึงทำให้ Developer ทั้งหลายเลือกจะลงทุนโครงการ Mixed - use จนส่งผลให้โครงการประเภทนี้เติบโตและขยายตัวขึ้นได้ไม่ยาก

3. ผู้ซื้อที่อยู่อาศัยส่วนใหญ่ต้องการถือกรรมสิทธิ์

คนส่วนใหญ่ที่ซื้ออสังหาริมทรัพย์ในประเทศไทยต้องการถือกรรมสิทธิ์เพื่อส่งต่อให้ลูกหลาน และต้องการจะเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์นี้ไปจนกว่าจะขายหรือโอนกรรมสิทธิ์ ซึ่งกระทบ Developer ที่ลงทุนเปิดโครงการคอนโดมิเนียมบนที่ดินที่เช่าเขามา ไม่ว่าจะเป็นที่ดินของหน่วยงานราชการ ที่ดินของรัฐวิสาหกิจ หรือที่ดินของสำนักงานทรัพย์สินส่วนพระมหากษัตริย์ ทำให้ผู้ซื้อไม่สามารถจะถือกรรมสิทธิ์ไว้เองได้ เพราะเมื่อหมดสัญญาก็ต้องส่งคืนที่ดิน ดังนั้นแม้ว่าจะมีทำเลยอดเยี่ยมขนาดไหน ผู้ซื้อก็ยอมที่จะเลือกซื้อคอนโดมิเนียมราคาพอๆกันที่ขยับห่างออกไปอีกสักหน่อย แต่ได้เป็นเจ้าของเอง ถือกรรมสิทธิ์ไว้เองดีกว่า

ด้วยเหตุผลข้างบนนี้เอง ที่ทำให้โครงการ Mixed - use มีเพิ่มมากขึ้น และคำถามที่ตามมาก็คือ “แล้วพื้นที่อยู่อาศัยในโครงการ Mixed - use มีไว้เพื่อใคร?” คำตอบก็คือ เพื่อลูกค้าต่างชาติที่ถือครองได้เพียงกรรมสิทธิ์คอนโดมิเนียมเท่านั้น ที่อยู่อาศัยในโครงการ Mixed - use ก็ถือว่าตอบโจทย์เพราะลูกค้าต่างชาติบางคนก็ไม่ได้ต้องการจะถือกรรมสิทธิ์ไว้ตลอดไป และในเมื่อโครงการทำเลดีถูกเมินจากคนซื้อที่ต้องการถือกรรมสิทธิ์ไว้ มิกซ์ยูสก็เลือกลูกค้ากลุ่มนักลงทุนที่มักจะซื้อที่อยู่อาศัยในโครงการ Mixed - use ไว้ปล่อยเช่าอีกที ยิ่งถ้าได้โครงการ Mixed - use ที่ใกล้สถานศึกษาก็ยิ่งดี ยกตัวอย่างเช่น “Triple Y Residence” พื้นที่อยู่อาศัยบนโครงการ Mixed - use ที่ชื่อว่า “สามย่านมิตรทาวน์” เพราะจะมีตลาดกลุ่มนักเรียนนักศึกษาแถวสามย่านคอยหมุนเวียนตลอด ซึ่งเหมาะมากๆแก่การลงทุน

Triple Y Residence

4. โครงการ Mixed - use จัดเต็มอาคารสำนักงานเอาใจ Startup

หนึ่งในไฮไลท์ของโครงการ Mixed - use ที่คนทั่วไปไม่ค่อยให้ความสนใจ แต่มีดีมานด์สูงมากๆคืออาคารพื้นที่สำนักงานค่ะ ด้วยจำนวน Startup ในประเทศไทยที่เติบโตขึ้นเรื่อยๆ อาคารสำนักงานจึงกลายเป็นหนึ่งในสิ่งที่หลายคนต่างมองหา และมีการคาดการณ์กันว่า ในอนาคตครึ่งนึงของอาคารสำนักงานที่เกิดขึ้นใหม่จะเป็นอาคารสำนักงานที่เป็นส่วนหนึ่งของโครงการ Mixed - use อีกด้วย (เดี๋ยวจะพูดถึงรายละเอียดเรื่องนี้ในหัวข้อต่อไป) ซึ่งทำในอนาคตเราอาจจะไม่จำเป็นต้องบุกป่าฝ่าดงไปที่ย่านสำนักงานให้เมื่อยตุ้มอีกต่อไปแล้ว

 จะเกิดอะไรเมื่อมิกซ์ยูสมีมากขึ้น?

 CBRE กล่าวว่าในอนาคตจะมีโครงการ Mixed - use ขนาดใหญ่ที่มีมูลค่าโครงการมากกว่า 10,000 ล้านบาท เปิดตัวกว่า 10 โครงการ มีการคาดการณ์กันว่าในอีก 5 ปีข้างหน้า จะมีอาคารสำนักงานเกิดขึ้นจากโครงการ Mixed - use เฉลี่ย 99,000 ตารางเมตรต่อปี ซึ่งนั่นหมายความว่า ในบรรดาอาคารสำนักงานที่เปิดใหม่ทั้งหมด ครึ่งนึงจะอยู่ในโครงการ Mixed - use และ จะมีพื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้นจากโครงการ Mixed - use 96,000 ตารางเมตรต่อปี หรือเท่ากับ 1 ใน 3 ของพื้นที่ค้าปลีกทั้งหมดที่เกิดขึ้นใหม่ในแต่ละปี ซึ่งถือว่าเป็นตัวเลขที่ใหญ่มากและอาจกระทบหลายส่วน ดังนั้นไม่ว่าเราจะเป็นบุคคลทั่วไปหรือเป็นนักลงทุน ควรจะทำความเข้าใจและเตรียมรับมือกับโครงการประเภทนี้ไว้

1. อาคารสำนักงานเจ้าเก่าอาจโดนแย่งลูกค้า  

อาคารสำนักงานเจ้าเก่าอาจโดนแย่งลูกค้า

Photo by LYCS Architecture on Unsplash

จากตัวเลขด้านบนที่มีการคาดการณ์ว่าเกือบครึ่งนึงของอาคารสำนักงานที่เกิดใหม่จะอยู่ที่โครงการ Mixed - use ทำให้อาคารสำนักงานให้เช่ารายเก่าอาจจะโดนแย่งลูกค้าเดิมไปหากค่าเช่าเท่าๆกับของใหม่ และทำให้ขึ้นค่าเช่าได้ยากเพราะต้องรักษาลูกค้าเดิมไว้ สำหรับใครที่ทำธุรกิจด้านนี้อยู่คงต้องรีบปรับตัวเตรียมรับคลื่นลูกใหม่ที่น่ากลัวลูกนี้ไว้ให้ดีค่ะ

2. พื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้น จนเกินจำนวนลูกค้า

พื้นที่ค้าปลีกเพิ่มขึ้น จนเกินจำนวนลูกค้า

Photo by NeONBRAND on Unsplash

แน่นอนว่าคนขายมักจะไปเปิดร้านในที่ที่มีลูกค้า แต่ถ้าหากคนขายไปเปิดร้านกระจุกรวมกันจนมากเกินไป ก็จะกลายเป็นว่าในย่านนั้นมีร้านค้าเยอะเกินกว่าจำนวนลูกค้า เหตุการณ์แบบนี้อาจเกิดขึ้นได้ในอนาคตหากการคาดการณ์เกี่ยวกับโครงการ Mixed - use เป็นจริง ผู้ค้าปลีกก็ควรชั่งน้ำหนักและหาหนทางในการแก้ไขปัญหาเหล่านี้ จะได้ไม่เปิดร้านมานั่งกร่อยเพราะไม่มีลูกค้า

3. ผู้ประกอบการมัวแต่หาผลตอบแทนจากการลงทุน คนลงทุนก็รู้เรื่องมิกซ์ยูสไม่จริง

ผู้ประกอบการมัวแต่หาผลตอบแทนจากการลงทุน คนลงทุนก็รู้เรื่องมิกซ์ยูสไม่จริง

Photo by Austin Distel on Unsplash

CBRE กล่าวว่า ในอดีตเมื่อโครงการ Mixed - use เกิดขึ้น ผู้ประกอบการมักจะนำโครงการมาขายให้นักลงทุนรายย่อยผ่านกองทุนอสังหาฯ หรือ REIT เพื่อกระจายความเสี่ยงให้ตัวเอง และนำเงินเหล่านั้นไปพัฒนาโครงการต่อไป และเมื่อการระดมทุนเป็นไปได้ด้วยดี มีคนมาร่วมลงทุนด้วยสูง ก็อาจจะทำให้ผู้ประกอบการสนใจแต่ผลตอบแทนและเปิดโครงการที่ไม่สอดคล้องต่อความต้องการของตลาด หรือพูดกันง่ายๆว่าสักแต่จะเปิดโครงการแต่ไม่มีใครต้องการ ก็อาจจะทำให้เปิดโครงการมาเสียเปล่า อีกปัญหาที่อาจจะพบได้คือ นักลงทุนเข้าใจตัวผลิตภัณฑ์ (ซึ่งก็คือตัวโครงการมิกซ์ยูส) ไม่มากพอ และประเมิณความเสี่ยงต่ำไป ลงทุนไปแบบไม่ดูตาม้าตาเรือก็อาจจะทำให้เจ๊งได้ เพราะฉะนั้นโปรดศึกษาให้ดี เรียนรู้ให้เข้าใจก่อนลงทุนนะจ้ะ

เอาล่ะ หลังจากที่เราพูดถึงที่มาที่ไปของกระแสโครงการ Mixed - use ในประเทศไทย และเหตุการณ์ที่อาจจะเกิดขึ้นหลังจากปรากฏการณ์นั้นไปแล้ว นิวบ์ก็จะขอแนะนำโครงการ Mixed - use ที่มีแผนจะเปิดตัวในปี 2019 และในอนาคต เราไปชมหน้าตาและความพิเศษของแต่ละโครงการ Mixed - use กันเลยดีกว่าค่ะ (เรียงอันดับจากโครงการที่จะเปิดในเวลาอันใกล้นี้ก่อนนะคะ)

1. SAMYAN MITRTOWN (โครงการ Mixed - use ที่พร้อมเปิดตัวสิ้นปี 2562)

SAMYAN MITRTOWN Mixed - use เปิด 24 ชั่วโมง

 สามย่านมิตรทาวน์ โดยผู้พัฒนา บริษัท แผ่นดินทอง พร็อพเพอร์ตี้ ดีเวลลอปเม้นท์ จำกัด (มหาชน) มีพื้นที่ใช้สอย รวม 222,000 ตารางเมตร แบ่งเป็น 3 โซนคือ โซน รีเทล สูง 6 ชั้น พื้นที่ให้เช่ารวม 36,000 ตารางเมตร (คิดเป็น 30% ของโครงการ) โซนอาคารสำนักงาน 31 ชั้น พื้นที่เช่ารวม 48,000 ตารางเมตร(คิดเป็น 30% ของโครงการ) และสุดท้าย โซนที่พักอาศัยมีทั้งโรงแรม และคอนโดมิเนียม สูง 33 ชั้น (คิดเป็น 15% ของโครงการ)

2. One City Centre (โครงการ Mixed - use ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จปี 2565)

One City Centre Mixed - use ใกล้รถไฟฟ้า BTS สถานีเพลินจิต

โครงการ Mixed - use จากจากบริษัทไรมอนแลนด์ ใกล้รถไฟฟ้า BTS สถานีเพลินจิต ที่ดินขนาด 6 ไร่ มูลค่ากว่า 3,000 ล้านบาท จะประกอบไปด้วย อาคารสำนักงาน และพื้นที่เชิงพาณิชย์

3. THE FORESTIAS (โครงการ Mixed - use ที่คาดว่าจะแล้วเสร็จ 2565)

THE FORESTIAS Mixed - use พร้อมพื้นที่สีเขียว

โครงการ Mixed - use จากบริษัท แมกโนเลีย ควอลิตี้ ดีเวลล็อปเม้นต์ คอร์ปอเรชั่น จำกัด ที่จะมีทั้งที่อยู่อาศัย พื้นที่ค้าปลีก อาคารสำนักงาน ศูนย์สุขภาพ สถานศึกษา อาคารนวัตธรรม พื้นที่กิจกรรมสำหรับชุมชน และตั้งใจจะสร้างระบบนิเวศน์ที่สมบูรณ์ขนาดใหญ่ที่สุดในเอเชีย

4. THE PARQ (โครงการ Mixed - use คาดว่าจะแล้วเสร็จ 2566)

THE PARQ

โครงการ Mixed - use โดยบริษัท ทีซีซี แอสเซ็ท (ประเทศไทย) จำกัด และบริหารงานโดยบริษัท เฟรเซอร์ส พร็อพเพอร์ตี้ โฮลดิ้งส์ (ประเทศไทย) จำกัดประกอบด้วยอาคารสำนักงาน 5 อาคาร โรงแรม 5 โรงแรม ที่พักอาศัย 3 อาคาร ร้านค้าปลีกและพื้นที่ทำกิจกรรม พื้นที่กิจกรรมและศิลปะวัฒนธรรมขนาด 10,000 ตารางเมตร

5. BANGKOK MALL (โครงการ Mixed - use คาดว่าจะแล้วเสร็จ 2566)

BANGKOK MALL ศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย

โครงการ Mixed - use จากเดอะมอลล์กรุ๊ป มีความตั้งใจจ ะปั้นให้เป็นโครงการศูนย์การค้าขนาดใหญ่ที่สุดในประเทศไทย และเอเชียตะวันออกเฉียงใต้ ประกอบด้วยห้างสรรพสินค้าและซูเปอร์มาร์เก็ต, แบงค็อก อารีนา ฮอลล์ ความจุ 16,000 ที่นั่ง, สวนสนุก, สวนน้ำ, พิพิธภัณฑ์สัตว์น้ำ, อาคารที่พักอาศัย 3 อาคาร, อาคารสำนักงานและโรงแรม, สถานศึกษา และสถานีขนส่งผู้โดยสารสายตะวันออก

6. DUSIT CENTRAIL PARK (โครงการ Mixed - use คาดว่าจะสร้างแล้วเสร็จ 2567)

DUSIT CENTRAIL PARK Mixed - use ที่จะพัฒนาจากโรงแรมดุสิตธานีเดิม

เป็นโครงการ Mixed - use ที่จะพัฒนาจากโรงแรมดุสิตธานีเดิม ภายใต้การร่วมทุ่นของ บริษัท ดุสิตธานี จำกัด (มหาชน) และ บริษัท เซ็นทรัลพัฒนา จำกัด (มหาชน) ปักธงให้เป็นอีกหนึ่งแลนด์มาร์คของ กรุงเทพ ประกอบด้วย โรงแรมดุสิตธานีแห่งใหม่ อาคารที่พักอาศัย อาคารสำนักงาน พื้นที่ค้าปลีก

7. ONE BANGKOK (โครงการ Mixed - use คาดว่าจะแล้วเสร็จปี 2568)

ONE BANGKOK โครงการมิกซ์ยูสที่เล่นใหญ่ที่สุด

มาถึงโครงการมิกซ์ยูสที่เล่นใหญ่ที่สุดอย่าง ONE BANGKOK ซึ่งเป็นการร่วมมือกันระหว่าง บริษัท TCC Asset และบริษัท Frasers Property Holdings รวมมูลค่ากว่า 120,000 ล้าน ตั้งเป้าสร้างเมืองแห่งความครบครันเพื่อการใช้ชีวิตที่สมบูรณ์แบบ ประกอบด้วย อาคารสำนักงาน, โรงแรม 5 โรงแรม, ที่พักอาศัยระดับ Ultra Luxury 3 อาคาร, ร้านค้าปลีก และพื้นที่กิจกรรมและศิลปะวัฒนธรรมขนาด 10,000 ตารางเมตร

หลังจากที่รู้ว่ามิกซ์ยูสคืออะไรและได้เห็นกองทัพ โครงการ Mixed - use ใหม่ ๆ ตบเท้าบุกกรุงเทพกันแทบจะทุกปีแบบนี้ เชื่อว่าคนกรุงเทพและปริมณฑลคงจะมีพื้นที่อำนวยความสะดวกมากมายที่จะสามารถได้ใช้ประโยชน์ในอนาคต และจะเกิดปัญหาที่จะตามมาอย่างที่ได้มีการคาดการณ์กันหรือไม่ ก็คงต้องดูกันต่อไป แล้วกลับมาพบกับข้อมูลการลงทุนอสังหาฯ ใหม่ได้ที่ CondoNewb นะคะ 

Written by NewbMind