logo

สัญญาเช่าบ้านเป็นสิ่งควรต้องรู้และควรเตรียมให้พร้อมก่อนปล่อยเช่าหรือให้เช่า ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่าบ้าน คอนโด ตึกแถว หรืออาคารพาณิชย์ ย่อมต้องมีข้อตกลงระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่าให้เรียบร้อยก่อน ไม่ฉะนั้นอาจจะเกิดปัญหาตามมาได้ อาจจะเกิดการไม่จ่ายค่าเช่า ทำของในบ้านเสียหาย สร้างความเดือดร้อนให้กับเจ้าของบ้าน ดั้งนั้นก่อนตัดสินใจจะให้เช่าบ้านหรือจะเช่าบ้าน ผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรศึกษารายละเอียดของสัญญาเช่าบ้านให้ดีเพื่อลดปัญหาที่อาจจะเกิดขึ้นในอนาคตได้ วันนี้เราจะพาไปทำความเข้าใจกับสัญญาเช่าบ้าน เอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้านหรือฟอร์มสัญญาเช่าบ้าน ว่าจะมีข้อกำหนดหรือหลักเกณฑ์อะไรบ้าง

          ก่อนอื่นต้องบอกก่อนว่าสัญญาเช่าบ้านคือหนังสือหรือเอกสารที่เป็นข้อตกลงร่วมกันระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าหรือผู้ที่ใช้ประโยชน์ เพื่อให้มีความเข้าใจตรงกันทั้ง 2 ฝ่าย เป็นสัญญาต่างตอบแทนที่ผู้ให้เช่ายินยอมให้มีการใช้ประโยชน์ในบ้านส่วนผู้เช่าให้เงินหรือ “ค่าเช่า” เป็นผลตอบแทน โดยจะไม่มีการโอนกรรมสิทธิ์ในทรัพย์สิน ผู้เช่าจะมีสิทธิเพียงได้ใช้ประโยชน์ในทรัพย์สิน ณ เวลาหนึ่งตามสัญญาเท่านั้น

. . . . . . . . . .

หลักเกณฑ์ในการทำสัญญาเช่าบ้าน

การมีเจตนาทำข้อตกลงกันระหว่างผู้ให้เช่ากับผู้เช่าก็ถือว่าเกิดสัญญาเช่าบ้านแล้ว แต่ในทางกฎหมายนั้นการเช่าอสังหาริมทรัพย์ไม่ว่าจะเป็นบ้าน คอนโด ต่างก็ต้องมีหลักฐานที่เป็นหนังสือหรือมีเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน หากไม่ทำหากมีปัญหาขึ้นมาจะไม่สามารถใช้ฟ้องร้องบังคับคดีในศาลได้ โดยสัญญาเช่าบ้านแบ่งเป็น 2 แบบคือ

1. สัญญาเช่าบ้านแบบระยะเวลาไม่เกิน 3 ปี

          กำหนดให้ทำเป็นหนังสือสัญญาเช่าบ้านโดยมีการลงลายมือชื่อของ 2 ฝ่ายทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่า ระหว่างกันเองได้

2. สัญญาเช่าบ้านแบบระยะเวลาที่ 3 ปีขึ้นไป

          กำหนดให้ทำเป็นหนังสือและต้องมีการจดทะเบียน ลงลายมือชื่อทั้ง 2 ฝ่าย ต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ จึงจะใช้ฟ้องร้องบังคับคดีได้ นอกจากนี้การทำสัญญาเช่าบ้านในระยะ 3 ปีขึ้นไปจะต้องเสียค่าธรรมเนียมให้แก่เจ้าหน้าที่กรมที่ดินอีกด้วย

          การทำสัญญาเช่าบ้านบางรายก็อาจจะมีสัญญาแบบพิเศษหรือสัญญาต่างตอบแทนพิเศษ ที่ทำไว้เพื่อเป็นการตกลงกันเพิ่มเติมที่นอกจากการจ่ายค่าเช่าแล้ว ผู้เช่าจะต้องซ่อมแซมหรือบำรุงอสังหาริมทรัพย์เมื่อชำรุดด้วย

 หน้าที่ของผู้ให้เช่าในสัญญาเช่าบ้าน

          ผู้ให้เช่าเป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ต้องส่งมอบอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่าตามสัญญา โดยอสังหาริมทรัพย์ให้เช่านี้จะต้องอยู่ในสภาพที่เหมาะแก่การใช้ประโยชน์หรืออยู่อาศัย นอกจากนี้ผู้ให้เช่ายังต้องดูแลและบำรุงรักษาอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า เว้นแต่จะทำเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้านที่เป็นข้อตกลงแบบพิเศษที่ให้ภาระแก่ผู้เช่าเป็นคนดูแลเอง

 หน้าที่ของผู้เช่าในสัญญาเช่าบ้าน

          คือ การที่ผู้เช่าจะเข้ามาใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์นั้นจะต้องมีการจ่ายผลตอบแทนที่เป็นค่าเช่าให้ตรงตามจำนวนและตามเวลาที่ได้ตกลงกันไว้และต้องใช้ประโยชน์ในอสังหาริมทรัพย์ตามที่ตกลงกันไว้

การระงับสัญญาสัญญาเช่าบ้าน

          การระงับของสัญญาเช่าบ้านอาจมีเหตุผลมาจากผลทางกฎหมาย อาทิ การหมดสัญญาเช่าตามที่ตกลงกันไว้ ผู้เช่าที่อยู่อาศัยเสียชีวิต หรืออสังหาริมทรัพย์นั้นหายไปหรือไฟไหม้ กฎหมายอนุญาตให้ผู้ให้เช่าหรือผู้เช่าสามารถบอกเลิกการเช่าได้โดยไม่ต้องบอกกล่าว หรือกรณีที่มีฝ่ายใดฝ่ายหนึ่งทำผิดหน้าที่ตามที่ระบุไว้ในสัญญาเช่า อาทิ ไม่ชำระค่าเช่า หรือไม่ทำตามข้อตกลงที่ทำด้วยกัน ถ้าสัญญาเช่าเป็นแบบไม่กำหนดระยะเวลาการเช่า แต่ละฝ่ายสามารถบอกเลิกสัญญาได้แต่จะต้องแจ้งบอกให้อีกฝ่ายหนึ่งรับรู้ก่อน แต่ไม่จำเป็นที่จะต้องบอกล่วงหน้าเกินกว่า 2 เดือน

. . . . . . . . . . .

ข้อมูลในทำหนังสือสัญญาเช่าบ้าน

          นอกจากจะต้องทำความเข้าใจเกี่ยวกับสัญญาเช่าบ้านและข้อกฎหมายต่างๆมาบ้างแล้ว เราต้องมีการเตรียมข้อมูลในการทำหนังสือสัญญาเช่าบ้าน เอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน รวมถึงข้อมูลที่ต้องระบุไว้ในสัญญาเช่าบ้านควรจะมีอะไรบ้าง ดังนี้

 1. ข้อมูลผู้ให้เช่าและผู้เช่า

          โดยในสัญญาเช่าบ้าน ควรมีการระบุข้อมูลส่วนตัวทั้งชื่อ นามสกุล ข้อมูลเลขประจำตัวประชาชนและที่อยู่ภูมิลำเนาเดิมของผู้ให้เช่าและผู้เช่า รวมถึงมีการกำหนดหรือระบุบุคคลที่สามารถเข้ามาอยู่ในบ้านเช่าด้วย และหากผู้ให้เช่าไม่ยินยอมผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะไล่บุคคลที่ไม่ได้อยู่ในสัญญาเช่าออกไปจากบ้านได้

 2. ข้อมูลที่อยู่อาศัยที่ให้เช่า

          โดยในเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้านหรือสัญญาเช่าบ้าน ต้องมีการระบุประเภทของทรัพย์สินที่ให้เช่าด้วยว่าเป็นบ้าน คอนโด หรือตึกแถว และต้องมีการระบุให้ชัดเจนว่าอสังหาริมทรัพย์ตั้งอยู่บ้านเลขที่ อาคาร ซอย ถนน ตำบล อำเภอ จังหวัด ให้ครบถ้วน และหากในบ้านมีทรัพย์สินอื่นๆด้วย ก็ควรที่จะมีการระบุไว้ในเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้านให้ชัดเจน อาทิ เฟอร์นิเจอร์ต่างๆ เตียงนอน ตู้เย็น โทรทัศน์ กุญแจห้อง เป็นต้น

 3. วัตถุประสงค์ในการเช่า

          ต้องมีการระบุให้ชัดเจนในเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน ว่ามีการใช้ประโยชน์ในรูปแบบใดซึ่งส่วนใหญ่การเช่าก็เพื่ออยู่อาศัยเท่านั้น อีกทั้งผู้เป็นเจ้าของอสังหาริมทรัพย์หรือผู้ให้เช่าสามารถที่จะกำหนดจำนวนคนที่พักอาศัยได้ด้วย

 4. ระยะเวลาในการเช่าและอัตราค่าเช่า

          ควรมีการระบุเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้านอย่างชัดเจนเกี่ยวกับระยะเวลาเริ่มต้นและระยะเวลาสิ้นสุดว่าต้องการเช่าเป็นรายเดือนหรือรายปี นอกจากนี้ต้องมีการกำหนดอัตราค่าเช่าต่อเดือนไว้อย่างชัดเจน ต้องมีการเขียนเป็นตัวเลขและเป็นตัวหนังสือ พร้อมระบุช่องทางในจ่ายค่าเช่า นอกจากนี้ยังต้องระบุวันเวลาในการจ่ายค่าเช่าอีกด้วย

 5. เงินประกันหรือค่ามัดจำต่าง ๆ

          เพื่อป้องกันหรือลดปัญหาระหว่างผู้ให้เช่าและผู้เช่าในภายหลัง โดยในสัญญาเช่าบ้านต้องมีการระบุจำนวนเงินประกันไว้อย่างชัดเจน การกำหนดอัตราเงินประกันจะต้องเก็บในอัตราที่กฎหมายกำหนดเท่านั้น เช่น ต้องไม่เกินจำนวน 3 เท่าของค่าเช่ารายเดือน นอกจากนี้อาจจะระบุว่าเงินมัดจำจะถูกนำไปใช้ในกรณีใดหรือเมื่อเกิดปัญหาใด และควรที่จะมีการกำหนดระยะเวลาในการคืนเงินประกันหรือเงินมัดจำให้กับผู้เช่าด้วย

 6. ค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

          อาทิ ภาษี ค่าน้ำประปาและค่าไฟฟ้า ต้องมีการระบุให้ชัดเจนในสัญญาเช่าบ้าน ว่าใครมีหน้าที่ต้องรับผิดชอบ

 7. การดูแลรักษาทรัพย์ที่เช่า

          ผู้ให้เช่าต้องมีข้อกำหนดหรือระเบียบไว้ให้แก่ผู้เช่าในสัญญาเช่าบ้าน ต้องกำหนดให้ผู้เช่าต้องดูแลรักษาอสังหาริมทรัพย์ที่เช่าให้เหมือนกับเป็นบ้านของตน และในกรณีที่อสังหาริมทรัพย์ที่เช่าเสีย ผู้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที

 8. ค่าซ่อมแซมหรือค่าบำรุงรักษา

          ควรระบุหน้าที่ความรับผิดชอบเรื่องค่าใช้จ่ายในการบำรุงซ่อมแซมให้ไว้ในสัญญาเช่าบ้านให้ชัดเจน มีอะไรบ้างที่ผู้ให้เช่าและผู้เช่าต้องรับผิดชอบบ้างและหากผู้เช่าทำเสียหายเกินความเป็นจริง ผู้เช่าต้องมีหน้าที่รับผิดชอบ

 9. การดัดแปลงต่อเติมอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า

          ต้องมีการกำหนดให้ชัดเจนในเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้านว่าผู้เช่าจะดัดแปลงต่อเติมทรัพย์ที่เช่าไม่ได้ จะทำได้ก็ต่อเมื่อได้รับความยินยอมจากผู้ให้เช่าเท่านั้น และต้องทำเป็นลายลักษณ์อักษรก่อนด้วย และหากผู้เช่ามีการตกแต่งและนำของมาติดไว้กับตัวบ้านให้เช่า สิ่งที่ต่อเติมต้องตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า โดยผู้เช่าไม่มีสิทธิเรียกร้องเงิน แต่ถ้าหากต้องการจะรื้อถอน ผู้เช่าจะต้องรื้อถอนสิ่งที่นำต่อเติมนั้นและจัดการซ่อมแซมบ้านที่เช่าให้อยู่ในสภาพปกติทุกประการโดยผู้เช่าจะต้องเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายเองทั้งหมด

 10. การรุกล้ำในอสังหาริมทรัพย์ที่เช่า

          ในเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน ต้องมีการระบุด้วยว่าถ้าหากมีบุคคลใดรุกล้ำเข้ามาในบริเวณทรัพย์ที่เช่า มีการก่อกวนหรืออ้างสิทธิใด ๆ ผู้เช่าจะต้องแจ้งให้ผู้ให้เช่าทราบทันที และผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะตรวจหรือเข้าไปซ่อมแซมทรัพย์สินที่เช่า ผู้เช่าจะต้องอำนวยความสะดวกให้กับผู้ให้เช่าได้ตลอดเวลา โดยผู้ให้เช่าแจ้งล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 24 ชั่วโมง

 11. เงื่อนไขการปล่อยเช่าช่วง

          ในเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน ต้องมีการระบุด้วยว่าผู้ให้เช่าไม่มีสิทธิที่จะโอนสิทธิการเช่าและการเช่าช่วงไม่ว่าจะทั้งหมดหรือบางส่วนไปให้ผู้อื่นได้

 12. การอนุญาตมีสัตว์เลี้ยง

          ข้อกำหนดเกี่ยวกับการเลี้ยงสัตว์ในเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้าน ต้องมีการตกลงกันระหว่างผู้เช่ากับผู้ให้เช่า โดยส่วนใหญ่ผู้ให้เช่ามักไม่ยินยอมให้มีการนำสัตว์เลี้ยงเข้ามาเลี้ยงภายในบ้านเช่า แต่งบางที่อาจจะมีการยินยอมให้นำสัตว์เลี้ยงบางชนิดเข้ามาเลี้ยงได้ แต่ต้องมีเงื่อนไขการเลี้ยงกำหนดไว้ด้วย

. . . . . . . . . .

ข้อปฏิบัติเมื่อทำผิดสัญญา

          เป็นสิ่งที่สำคัญในการทำสัญญาเช่าบ้าน ในเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้านผู้ให้เช่าและผู้เช่าควรมีการทำข้อตกลงกันให้ชัดเจนเพื่อไม่ให้เกิดปัญหาขึ้นในภายหลังใด ตัวอย่างของการผิดสัญญาเช่า เช่น ผู้เช่าออกก่อนสัญญาเช่าหรืออยู่ไม่ครบสัญญา ผู้ให้เช่าก็มีสิทธิที่จะยึดเงินมัดจำคืนทั้งหมดได้ หรือในกรณีที่ผู้เช่าผิดสัญญาหรือไม่ปฏิบัติตามข้อตกลงที่กำหนดไว้ ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะให้ผู้เช่าปฏิบัติตามสัญญาภายในที่กำหนดหรือสามารถเรียกเรียกค่าเสียหายได้ อีกทั้งยังมีสิทธิที่จะยกเลิกสัญญาได้

 กรณีผิดนัดชำระค่าเช่าที่อยู่อาศัย

          ในกรณีที่ผู้เช่าผิดนัดชำระค่าเช่าตามสัญญาเช่าบ้าน ผู้เช่าจะต้องเสียค่าปรับดอกเบี้ย 15% ต่อปี นับตั้งแต่วันที่ผิดนัดชำระเป็นต้นไปจนกว่าจะชำระเสร็จครบถ้วน และต้องเสียค่าใช้จ่ายต่าง ๆ ที่ผู้ให้เช่าเสียไปเพื่อการทวงหนี้ที่ค้างจ่ายนี้

 กรณีที่มีการบอกเลิกสัญญาเลิกกัน

          ต้องมีการระบุในเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้านอย่างชัดเจนด้วยว่า ไม่ว่าจะเลิกสัญญาด้วยเหตุครบกำหนดระยะเวลาการเช่า หรือเหตุผลใดก็ตาม ผู้เช่าต้องย้ายทรัพย์สินออกจากทรัพย์ที่เช่าและส่งคืนทรัพย์สินที่เช่าให้แก่ผู้ให้เช่าในสภาพที่เรียบร้อยภายในระยะเวลาที่กำหนดไว้ในสัญญาเช่าบ้าน และหลังจากบอกเลิกสัญญาแล้ว ผู้เช่ายังไม่ได้ส่งมอบทรัพย์ที่เช่าหรือยังไม่ได้ย้ายทรัพย์สินออกไป ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะเข้าครอบครองสถานที่เช่าได้ และให้ผู้ให้เช่ามีสิทธิย้ายทรัพย์สินออกจากสถานที่เช่าได้โดยผู้เช่าจะต้องรับผิดชอบในค่าใช้จ่ายในการย้ายทรัพย์สินด้วย

 การต่อสัญญาเช่าบ้าน

          โดยส่วนใหญ่มักทำสัญญาขั้นต่ำ 1 ปีเป็นต้นไป แต่ก็สามารถที่จะปรับเปลี่ยนระยะเวลาในการเช่าได้ตามที่ตกลงกัน ซึ่งในสัญญาเช่าบ้านควรมีการระบุอย่างชัดเจนว่าระยะเวลาในการบอกไม่ต่อสัญญาคือกี่วันก่อนหมดสัญญา ส่วนใหญ่ควรแจ้งให้ทราบว่าจะไม่ต่อสัญญาเช่าให้แก่ผู้ให้เช่าทราบก่อนหมดสัญญาภายในระยะเวลา 30-45 วัน และต้องแจ้งให้ทราบโดยมีหลักฐานที่ชัดเจน และหากผู้เช่าต้องการต่ออายุสัญญาเช่าควรมีข้อกำหนดให้ชัดเจน

. . . . . . . . . .

          นอกจากสัญญาเช่าบ้านที่อยู่ในเอกสารประกอบสัญญาเช่าบ้านที่ควรรู้แล้ว ยังควรมีการศึกษาเรื่องสัญญาธุรกิจการให้เช่าอาคารเพื่ออยู่อาศัย หรือการทำธุรกิจปล่อยเช่าบ้าน คอนโด หรืออพาร์ทเม้นท์ มากกว่า 5 ห้อง ไม่ว่าจะเป็นการปล่อยเช่าที่อยู่ในอาคารเดียวกันหรือหลายอาคารรวมกัน ก็จำเป็นต้องมีการศึกษาหลักเกณฑ์และวิธีการในการกำหนดธุรกิจปล่อยเช่าดังนี้

สัญญาเช่าบ้านเพื่อประกอบธุรกิจ

          สัญญาเช่าอาคารที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้เช่าต้องมีข้อความภาษาไทยที่สามารถเห็นและอ่านได้อย่างชัดเจน มีขนาดตัวอักษรไม่เล็กกว่าสองมิลลิเมตร และมีจำนวนตัวอักษรไม่เกิน 11 ตัวอักษรในหนึ่งนิ้ว และต้องมีข้อมูลอยู่ในข้อสัญญาที่มีสาระสำคัญและเงื่อนไข ดังต่อไปนี้

1. รายละเอียดเกี่ยวกับผู้ประกอบธุรกิจของผู้เช่าและทรัพย์สินที่ให้เช่า

  • ชื่อและที่อยู่ของผู้ประกอบธุรกิจหรือผู้มีอำนาจกระทำการแทน
  • ชื่อและที่อยู่ของผู้เช่า ซึ่งที่สามารถติดต่อได้
  • ชื่อและสถานที่ตั้งของทรัพย์สินที่ให้เช่า
  • รายละเอียดเกี่ยวกับสภาพของทรัพย์สิน รวมถึงทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ของอาคาร
  • กำหนดระยะเวลาเช่าอาคาร โดยระบุระยะเวลาที่เริ่มต้นและระยะเวลาที่สิ้นสุด
  • อัตราค่าเช่าอาคาร และกำหนดระยะเวลาชำระค่าเช่าอาคาร
  • อัตราค่าสาธารณูปโภค เช่น ค่ากระแสไฟฟ้า ค่าน้ำประปา ค่าโทรศัพท์ โดยแสดงวิธีการคำนวณและกำหนดระยะเวลาชำระค่าสาธารณูปโภค 
  • อัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ ให้กำหนดเพียงเท่าที่ได้จ่ายไปจริงและมีเหตุผลอันสมควร โดยแสดงวิธีการคำนวณและกำหนดระยะเวลาชำระค่าใช้จ่ายในการให้บริการ
  • จำนวนเงินประกันและจำนวนเงินค่าเช่าล่วงหน้า

2. ผู้ประกอบธุรกิจต้องส่งใบแจ้งหนี้ให้ผู้เช่าทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 3 วันก่อนถึงกำหนดวันชำระค่าเช่าอาคาร โดยผู้เช่ามีสิทธิตรวจสอบข้อมูลเกี่ยวกับ ค่าใช้จ่ายที่ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บ

3. ผู้ประกอบธุรกิจต้องจัดทำหลักฐานการตรวจสอบสภาพอสังหาริมทรัพย์ที่ให้เช่า รวมถึงการหลักฐานของสิ่งอำนวยความสะดวกอื่น ๆ แนบท้ายสัญญาเช่า พร้อมทั้งส่งมอบให้ผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์เก็บไว้เป็นหลักฐานหนึ่งฉบับ

4. เมื่อสัญญาเช่าอาคารสิ้นสุดลง ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องคืนเงินประกันหรือเงินมัดจำที่ได้รับจากผู้เช่าทันที นอกจากว่าผู้ประกอบธุรกิจมีความต้องการที่จะตรวจสอบความเสียหายที่ผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องรับผิดชอบ หากผู้เช่าไม่ได้ทำความเสียหายให้กับผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ต้องคืนเงินประกันภายใน 7 วันนับแต่วันที่สัญญาเช่าอสังหาริมทรัพย์สิ้นสุดและได้กลับเข้าครอบครองอาคารแล้ว

5. กรณีสัญญาเช่าอาคารที่มีกำหนดระยะเวลาในสัญญา ผู้เช่ามีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารก่อนสิ้นสุดสัญญาเช่าอาคารได้ ทั้งนี้ผู้เช่าต้องพักอาศัยมาแล้วไม่น้อยกว่าครึ่งหนึ่งของระยะเวลาตามสัญญาเช่าอาคาร เช่น ถ้าทำสัญญาเช่า 2 ปี ก็จะต้องเช่ามาอย่างน้อย 1 ปี และผู้เช่าจะต้องต้องบอกกล่าวเป็นหนังสือให้ผู้ประกอบธุรกิจทราบล่วงหน้าไม่น้อยกว่า 30 วันและผู้เช่าต้องไม่ค้างชำระค่าเช่าหรือค่าใช้จ่ายอื่น ๆ

6. เงื่อนไขการผิดสัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาจะต้องเป็นข้อความที่ผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าระบุไว้เป็นการเฉพาะด้วยตัวอักษรสีแดง หรือตัวสีดำหนาหรือตัวเอนและขีดเส้นใต้ หรือวิธีอื่น ๆ ที่เห็นชัดกว่าข้อความทั่วไป

7. การบอกเลิกสัญญาของผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทต่างๆ จะต้องจัดทำเป็นเอกสารหรือหนังสือที่เป็นลายลักษณ์อักษรเพื่อบอกกล่าวยกเลิกสัญญาไปยังผู้เช่าอาคารให้ทราบล่วงหน้าเป็นเวลาไม่น้อยกว่า 30 วัน ในกรณีเป็นการยกเลิกสัญญาอันเกิดจากการกระทำของผู้เช่าอสังหาริมทรัพย์ที่ส่งผลกระทบโดยตรงต่อการพักอาศัยร่วมกันกับผู้เช่ารายอื่น ๆ ให้ทำเป็นหนังสือแจ้งยกเลิกสัญญาไปยังผู้เช่าให้ทราบล่วงหน้า เป็นเวลาไม่น้อยกว่า 7 วัน ในกรณีผู้เช่าไม่ปฏิบัติตามกฎหมายอันเกี่ยวกับความสงบเรียบร้อยหรือศีลธรรมอันดี ของประชาชน ผู้ให้เช่ามีสิทธิที่จะยกเลิกสัญญานั้นโดยไม่ต้องบอกกล่าวล่วงหน้า

. . . . . . . . . .

เงื่อนไขที่ไม่ควรมีในสัญญาเช่าบ้านหรือเพื่อประกอบธุรกิจ

          ข้อสัญญาที่ผู้ประกอบธุรกิจทำกับผู้เช่าต้องไม่ใช่ข้อสัญญาที่มีลักษณะหรือความหมายในลักษณะทำนองเดียวกัน ดังต่อไปนี้

  • ข้อสัญญาที่เป็นการยกเว้นหรือจำกัดความรับผิดจากการผิดสัญญาหรือการกระทำละเมิดของผู้ประกอบธุรกิจให้เช่าอสังหาริมทรัพย์ในส่วนที่เป็นสาระสำคัญโดยไม่มีเหตุผลที่สมควรเพียงพอ
  • ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจเรียกเก็บค่าเช่าล่วงหน้าและเงินประกันเมื่อรวมกันแล้ว มีจำนวนเกินกว่า 3 เดือนของอัตราค่าเช่าที่คิดเป็นรายเดือน
  • ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิเปลี่ยนแปลงอัตราค่าเช่าอาคาร อัตราค่าสาธารณูปโภค และอัตราค่าใช้จ่ายในการให้บริการ โดยเปลี่ยนแปลงก่อนรอบสัญญาเช่าอาคารจะสิ้นสุดลง
  • ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิริบเงินประกันหรือค่าเช่าล่วงหน้า โดยไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า
  • ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจหรือตัวแทนเข้าตรวจสอบอาคารโดยไม่แจ้งให้ผู้เช่าทราบก่อนล่วงหน้า เว้นแต่มีเหตุจำเป็นฉุกเฉินและหากไม่ดำเนินการจะเกิดความเสียหายหรือมีผลกระทบต่อผู้ประกอบธุรกิจหรือผู้เช่ารายอื่น
  • ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจกำหนดอัตราค่าบริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปา ซึ่งเกินกว่าอัตราที่ผู้ให้บริการกระแสไฟฟ้าและน้ำประปาเรียกเก็บทั่วไปจากผู้ใช้บริการ
  • ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิกระทำการปิดกั้นไม่ให้ผู้ให้เช่าเข้าใช้ประโยชน์อาคาร หรือมีสิทธิเข้าไปในอาคารเพื่อยึดทรัพย์สินหรือขนย้ายทรัพย์สินของผู้เช่า โดยผู้ประกอบธุรกิจยังไม่ได้ใช้สิทธิในการบอกเลิกสัญญาโดยชอบด้วยกฎหมาย
  • ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิเรียกค่าต่อสัญญาเช่าอาคารจากผู้เช่ารายเดิม
  • ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้ประกอบธุรกิจมีสิทธิบอกเลิกสัญญาเช่าอาคารกับผู้เช่า โดยผู้เช่าไม่ได้ผิดสัญญาอันเป็นสาระสำคัญข้อหนึ่งข้อใดในสัญญา
  • ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายที่เกิดขึ้นจากการใช้งานตามปกติ ต่อทรัพย์สินและอุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ของอาคาร
  • ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความเสียหายต่ออาคาร ทรัพย์สิน และอุปกรณ์ เครื่องใช้ต่าง ๆ ในเหตุใดอันไม่ใช่ความผิดของผู้เช่า และในเหตุสุดวิสัย
  • ข้อสัญญาที่กำหนดให้ผู้เช่าต้องรับผิดในความชำรุดบกพร่องต่ออาคาร ทรัพย์สิน และ อุปกรณ์เครื่องใช้ต่าง ๆ ที่เกิดขึ้นจากการใช้งานหรือเกิดการเสื่อมสภาพจากการใช้งานตามปกติ

. . . . . . . . . .

          จะเห็นได้ว่าสัญญาเช่าบ้านแบบธรรมดามีรายละเอียดไม่มากนักสามารถที่จะทำความเข้าใจได้ง่าย ส่วนการทำสัญญาเช่าแบบประกอบธุรกิจมีรายละเอียดและเงื่อนไขต่าง ๆ เพิ่มเติมเข้ามา ทั้งนี้ทั้งนั้นทั้งผู้ให้เช่าและผู้เช่าเองควรมีการศึกษาเกี่ยวกับการทำสัญญาเช่าบ้าน หรือเช่าอสังหาริมทรัพย์ประเภทอื่น ๆ ให้ชัดเจน เพื่อป้องกันการเกิดปัญหาต่าง ๆ ที่จะตามมาหลังจากทำการเช่าได้ หากชื่นชอบบทความดี ๆ และสนใจบทความสัญญาซื้อ ขาย เช่า อสังหาฯ ในด้านอื่น ๆ ของพวกเรา ก็สามารถติดตามเพิ่มเติมได้ทางเว็บไซต์ข่าวสารอสังหาฯ และการลงทุนบ้านและคอนโดทาง CondoNewb ไว้ได้เลย