logo

สรุปตลาดอสังหาฯคอนโดปี 62

  • จะซื้อตอนไหนดี?
  • ขายตอนไหนถึงจะมีกำไร?
  • ทำเลไหนคุ้มที่สุด?

          ️บรรดาคำถามที่ตอบไม่ง่ายเหล่านี้ คงจะวนเวียนในใจใครหลายๆคนที่สนใจตลาดอสังหาฯตลาดคอนโดขณะนี้แน่ๆใช่ไหมครับ ด้วยสภาวะเศรษฐกิจชะลอตัวกับต้นทุนโครงการที่สูงขึ้น แล้วปีหน้า 2563 สถานการณ์ตลาดอสังหาจะดีขึ้นจากปีก่อนๆไหมและมากน้อยแค่ไหน

          ซึ่ง DDproperty ได้จัดทำรายงานภาพรวมของตลาดอสังหาริมทรัพย์ของช่วง 12 เดือนที่ผ่านมา เพื่อไว้เป็นข้อมูลไว้ใช้วิเคราะห์แนวโน้มและความเป็นไปได้ของตลาดในอีก 6-12 เดือนข้างหน้า โดยคาดว่าจะช่วยให้ทั้งผู้ซื้อ Real Demand และนักลงทุนได้เข้าใจสภาวะตลาดและใช้เสริมการตัดสินใจได้อย่างมั่นใจมากยิ่งขึ้น ไว้ใน DDproperty Property Market Outlook 2563 ฉบับล่าสุดเมื่อเร็วๆนี้เองครับ

          คาดว่าตลาดการซื้อ-ขายอสังหาริมทรัพย์ยังคงชะลอตัวต่อเนื่องตามสภาวะเศรษฐกิจโดยรวมของประเทศ และด้วยการออกมาตรการกำกับดูแลสินเชื่อเพื่อที่อยู่อาศัย หรือ Loan to Value (LTV) โดยธนาคารแห่งประเทศไทย (ธปท.) ทำให้ลดความสามารถในการซื้อที่อยู่อาศัยลดลง เมื่อรวมกับการที่ราคาที่ดินในเขตกรุงเทพฯยังปรับตัวสูงขึ้นเรื่อยๆ ทำให้ต้นทุนโครงการต้องเพิ่มราคาขายที่แพงขึ้น จึงส่งผลให้บรรดาโครงการตลาดอสังหาฯโดยเฉพาะคอนโดมิเนียมต่างๆที่เปิดตัวขึ้นอย่างมากมายในรอบปีที่ผ่านมายังคงมีห้องเหลือตกค้างจำนวนมาก

          ปัจจัยเสริมในด้านโครงสร้างพื้นฐานจากภาครัฐอย่างโครงข่ายรถไฟฟ้าส่วนต่อขยาย ทำให้พื้นที่ชานเมืองเริ่มเป็นที่สนใจทั้งในกลุ่ม Developer ผู้ซื้อทั้งนักลงทุน และผู้ซื้อที่อยู่อาศัยครั้งแรกมากขึ้น รวมถึงทำเลรอบๆสถานีจุดเชื่อมต่อรถไฟฟ้าสายต่างๆ อาทิ แนวรถไฟฟ้าที่ใกล้เปิดให้บริการอย่างส่วนต่อขยายรถไฟฟ้าสายสีเขียวเหนือ สายสีเขียวใต้ และสายสีน้ำเงินครบวงแหวน และแนวสายรถไฟฟ้าที่ใกล้ก่อสร้างเสร็จอย่าง Monorail สายสีเหลืองและชมพู เป็นต้น ช่วยเพิ่มตัวเลือกทำเลที่อยู่อาศัยให้กับผู้ซื้ออย่างมาก

          ขณะที่ในย่านใจกลางเมือง CBD อุปทานที่ดินขายขาดเริ่มเหลือน้อยลงและมีราคาสูงเกินกำลังซื้อ จึงเริ่มเกิดโครงการประเภทการพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์ในแบบสิทธิการรเช่าที่ถือครองกรรมสิทธิ์ตามช่วงระยะเวลา (Leasehold) มากขึ้น รวมถึงโครงการรูปแบบผสมหรือ (Mixed-Use) มากขึ้นเรื่อยๆ เพื่อเป็นการลดการแบกรับความเสี่ยงและกระจายช่องทางรายได้ให้กับ Developer เพื่อคืนกำไรจากสัญญาการเช่าที่ดินราคาสูง อย่างโครงการ One Bangkok, Dusit Central Park และ Langsuan Village เป็นต้น

          ในแง่บวกของสภาวะเศรษฐกิจที่ซบเซานี้ ทำให้ราคาตลาดอสังหาฯในพื้นที่กรุงเทพฯยังค่อนข้างทรงตัว แม้ว่าในช่วงไตรมาสแรกของปี 62 (1Q62) ยังเติบโตได้ดี และการบังคับใช้มาตรการ LTV ในช่วง 2Q62 ทำให้ครึ่งปีหลังบรรดา Developer พยายามชะลอการเปิดตัวโครงการใหม่ๆ และเร่งระบาย Stock ที่ยังตกค้างด้วยการออกโปรโมชั่นส่งเสริมการขายต่างๆ ไม่ว่าจะเป็นการงดเว้นค่าธรรมเนียมการโอน ค่าส่วนกลางให้ผู้ซื้อโดยออกให้แทนทั้งหมด รวมถึงการแถมเครื่องเรือนของใช้ และเครื่องใช้ไฟฟ้าต่างๆ รวมถึงลดการเกิดหนี้ครัวเรือนจากการปลอยกู้ซื้อที่อยู่อาศัยเกินจำเป็น และเห็นว่าเป็นประโยชน์กับผู้ซื้อที่เป็น Real Demand มากกว่า

          ขณะเดียวกัน บางพื้นที่เริ่มเกิดความกังวลด้วยอุปทานล้นหรือ Oversupply ในบางพื้นที่ ซึ่งเป็นโครงการในทำเลที่มีราคาแพงโดยส่วนมากเป็นคอนโดระดับ 3.5 ลบ. ขึ้นไป ในย่านสุขุมวิทตอนกลางอย่างย่านพร้อมพงษ์ ทองหล่อ และเอกมัย ทำให้ผู้ซื้อรุ่นใหม่หรือกำลังซื้อขั้นเริ่มต้นในประเทศหันไปสนใจทำเลรอบนอกที่ราคาถูกกว่า รวมถึงกำลังซื้อจากต่างชาติที่ลดลงด้วยค่าเงินบาทแข็งตัว สภาวะเศรษฐกิจจีนที่ชะลอตัว และการเมืองที่ไม่เสถียรในตะวันตก ดังนั้นโครงการตลาดอสังหาฯที่เน้นขายหรือปล่อยเช่าชาวต่างชาติอาจจะเติบโตจากเดิมไม่ง่ายนักในช่วงนี้

          สำหรับภาพรวมตลาดอสังหาฯไทยในอนาคตข้างหน้า โดยเฉพาะตลาดคอนโด จากปัจจัยบวกด้านความพร้อมของระบบคมนาคมขนส่งสาธารณะพร้อมมากขึ้น คาดว่าตลาดคอนโดตามแนวรถไฟฟ้าจึงเป็นที่นิยมในกลุ่มผู้ซื้อรุ่นใหม่ที่ทำงานใจกลางเมืองมากยิ่งขึ้น และปัจจัยด้านลบจากต้นทุนที่สูงขึ้นและกำลังซื้อที่ลดลงดังกล่าว โครงการต่างๆจึงมีแนวโน้มที่จะปรับขนาดห้องที่เล็กลงเรื่อยๆ เช่น เพิ่มยูนิตแบบ Studio และ 1 Bedroom มากขึ้นเพื่อควบคุมราคาขายไม่ให้สูงเกินไปนั่นเอง

อ้างอิง: DDproperty Property Market Outlook 2563(2020)

==============================

#NewbTay